プラウド船橋（契約者専用板）part4

ご質問があったので、固定金利と変動金利の併用とその活用テクニックを説明します。

例に基づき説明します。
数字は端数が出るとややこしくなるので極力キリのよいものを使います。

固定金利で1000万円を25年間
変動金利で1500万円を35年間
合計2500万円を借りたとします。

固定金利が年2.1%
変動金利が年0.8%
とします。

7年後
固定のローン残高700万円。
変動のローン残高1300万円。
と仮定します。
合計2000万円の残高です。
この7年間に積立た一括返済用の貯蓄が400万円あったとします(年間 約57万円の貯蓄を7年間行った場合です)。

年末のローン還付金については2000万円の1%の20万円です。

この7年後の変動金利が3%に急上昇したとします。
この場合は年明けと同時に《一括返済用の貯蓄400万円》を使い変動金利分を返済し変動のローン残高を900万円に減らします。

その後8年目の固定金利は700万円の2.1%の約147,000円です。
変動の金利は900万円の3%の約270,000円で済みます。
もし、1300万円の変動ローン残高のままであると3%ならば390,000円の金利に跳ね上がります。

差額は年間390,000円-270,000円＝120,000円になります。

もし変動金利があまり上昇せず、1%程で留まっていたら《一括返済用の貯蓄400万円》はそのままとし、更に貯蓄の上積みを進めます。

留意すべきことは、金利があまり上がらなかった場合において、金利が高い固定金利分を返したくなる誘惑に負けないことです。固定金利が変動金利よりも高いのは保険だと割り切って下さい。

住宅ローン返済開始後の貯蓄は以下のように区分して積立るとよいでしょう。
1.ローン一括返済用の貯蓄(年間50万円は積立たい)。
2.教育資金積立。
3.予備的な貯蓄額100〜200万円。
4.個人年金保険積立(老後用)
5.その他必要とする貯蓄。

要はローン返済金だけを返済していけばよいと考えず《一括返済用の貯蓄》を別途しっかりと積立ておくことです。そして変動金利分は35年で組んでおいて、実際には15年〜20年で返済してしまうのが銀行員等のやり方です。

そして、新規にもう一つ新築もしくは中古のマンションを買います。どちらかに住んで片方は賃貸にします。

この賃貸用のマンションは建物のローン金利、管理費、修繕積立金、火災地震保険料、不動産会社への手数料、償却費(マンションは47年間の償却になります)、そして、その他の経費が必要経費になりますので当初数年間は赤字になるのが普通です。

10万円が優遇される青色申告も勿論可能です。赤字の額にもよりますが、数年間は平均で年15万円ぐらいは所得税が戻ってきます。更に毎年1年遅れで支払う地方税も低減されます。

そして、この【マンション収入】は、老後の厚生年金+企業年金+個人年金+【マンション収入】へと跳ね返っていきます。このトータル額は年収で700万円ぐらい(1ヶ月平均583,000円)になります。これが定年後の堅実な銀行員等の収入の姿です。手持ちの現金は退職金がまるまる残り、後は自助努力の預貯金になります。

話を戻しますと、ローン還付金は年末のローン残高の1%で、期間は10年間でおしまいです。この10年間は可能な範囲で極力ローン残高を減らさないようにしておき、10年に達したら年明けに《一括返済用の貯蓄》から一気に大きく返済するのがベストな方法です。

その後 完済したら、二つ目のマンションを買い定年の1年前にこのローンが完済するように返済計画を立てます。上手くやる人はこんな形で取組んでいます。ご参考までに記しておきます。

《一括返済用の貯蓄》が一気に沢山 可能な人は全額を変動金利で借りてもよいでしょう。

1980年代は住宅ローンの銀行金利が8.1%、住宅金融公庫金利でも5.5%でした。給料が毎年上がる時代であり単純な比較はできませんが、この時代は1500万円を借りると金利だけで7%として105万円にもなったのです。

住宅ローン返済と一括返済用の貯蓄を足して年間140万円程を捻出し、二つ目のマンション用の頭金貯蓄が年60万円程できれば上記のマンション二つ買いは充分実現可能です。二つ目のマンションを買えば家賃収入がローン返済に回せるため楽になります。実現には家族で話し合い協力することが大切です。