野村不動産・三井不動産／住吉本町プロジェクトはどうですか。

421さん＞＞
ポイントは少々ずれています。現在、野村・三井が売値をつけた時、前の住宅を勘案している。
住吉南住宅の建替を知っていて、現在の売値をつけたとすれば商売道徳的に問題である。
知らなかったと主張しているのだが、これは常識的に無理がある。と購入者は考えている。

住吉南住宅は数社のデベロッパー等から建替えに関する提案を受けたとしており
野村は知っていたと考えるのは妥当でしょう。
また香露園では積水と共同。
野村はザハウス、プラウドとあの辺りで何年商売してますか？
といったあたりを言われると「知らなかった」とは言い切れないのでは？
とにかく野村からの詳しい説明を求めるために、直接電話なりメールをしていくのが良いかと思います。
ここに書き込みするだけでは、何もなりませんから。

住吉南住宅の建替について、皆さんが其々に交渉努力をなさっていることと拝察します。
当方、建築家ではないので間違いもあろうかと思いますが、どんな建物になるのか少し
考察して見ました。

第一種中高層住宅専用地域・第四種高度地区・建ぺい率６０％・容積率２００％がこの
地区の規定です。南住宅は５０ｍ＊５０ｍ＝２５００平米の敷地に７階とします。
今、一つの戸を７ｍ＊15ｍ＊３ｍの箱と仮定すると、間口は６軒で４２ｍ、高さは
７階で２１ｍ、６＊７で合計４２軒と想定出来ます。
　　　　　　容積率は　　７ｍ＊１５ｍ＊４２軒/２５００＝１７６％
　　　　　　建ぺい率は　１５ｍ＊４２ｍ/２５００＝２５％
となり、容積率で規定に近づくことになります。
建ぺい率・容積率からもう４軒位は低層階を増やせる可能性もありますが車庫を考える
と、これ位で止めるかも知れません。
以上から建物を１５ｍ＊４２ｍ＊高さ２１ｍの箱とすると、高度地区の規定から敷地境界
線から１８ｍ離れることになります。５０−１８−１５＝１７ｍが南面の余裕となり
ゆったりした庭となるのですが、そんな設計でしょうか。
通路・階段・エレベータなど色々ありますので、参考の参考にしかなりませんが、
書き込みが少なくなってので、チョットしたお話まで。

＞424さん
後ろが18ｍで前が17ｍも明いているなんて信じられません。
そんなに佳い計画なら早々に発表すると思うんですがね。
西や東へも配慮いるでしょうから、どうなるか。

野村と積水がコラボの夙川香枦園物件スレで、ここでの再建トラブルの話出てまっせ。
コラボ物件は責任がはっきりせんから、購入者はシッカリせな問題ありまっせ。
野村・鴻池が建てて、三井がメンテらしいけど、三井がシッカリ検査しますかな。

再建計画で積水が図面出さんらしいけど、野村が出さんように言ってるのちゃいますか。
今、乗り換えられてキャンセルされたら困るもんね。

南側の低層階の住戸を契約された方はかなり悲惨ですね。
眼前に７階建てのマンションだなんて、実際にはもの凄い圧迫感だと思います。

うち（４階）は賃貸ですが、３０メートル先に５階建てのマンションが２年前に建って毎日ものすごく重苦しいです。この圧迫感はどれだけ時間が経っても慣れません。

427よ、契約者の身になって投稿してください。
そんなこと言われなくてもわかっていることです。
不安を上塗りするような言葉は自分がその立場になって考えてあげてください。

実際まだなにも決まってない事案だしなあ。どういう配置になるかもわからん。
デベにはきちんと報告するのを期待するだけだ。

マンション選びが難しいから野村・三井と言うネームを信頼したのです。
この信頼を裏切るような行為に購入者は怒っているのです。

南側８階以上の皆さん！

圧迫感を感じるのは低層階の人だけじゃないですよ。
うちのマンションの前に、３車線道路を隔てて、８階建のマンションが建設されました。
最初に建設計画を聞いた時は、「うちは１１階だし８階建が建っても関係ないわ」と思っていたのですが、
実際に出来上がってみると急に低層階に移り住んだような錯覚に陥りました。

これまで眼下４０メートル下にあった地表が、そのマンションの屋上に取って代わられたような状態ですから普段ＬＤに居る時は３階の低層階に住んでるような感覚です。
玄関を出て共同廊下から下をのぞき込むたびに
「うちって高いフロアーに住んどったんやぁ！」と感動してます（悲笑）

もっと気合い入れてマンション建設反対運動しとけばよかったわぁ〜と反省する毎日を送ってます。

別に用途変更があったわけでないし、
前に少なくとも５階ないし７階建つ可能性があることは
ちょっと調べれば誰にでもわかること
マンション本２，３冊読めば、
空き地や低利用地は規制一杯たったものとして考えろって書いてある

野村や三井といっても所詮不動産屋。
大手だからといって全幅の信頼を置いてはいけない
法律の枠内でいかに利益あげるかしか考えてない。

元々眺望が売りの物件でもなかったし
自分ところが１１階もあり、積水と同じ用途地域なわけだから
買った人の大半は納得して買ってると思うが

>433さんへの反論

南側の多くの方にとっては、そう簡単に納得できるものではないと思います。
住まいの購入って人生の一大イベントです。血が滲むくらい共稼ぎで頑張って、爪の先に火を灯すように生活を切りつめ、ローンを返済していかなければならないのですよ。
その支払い対象が、どうしても納得いかない、なんだかペテンにあったような、そんな代物だとしたら、今後３５年間コツコツと地道にローンを返済していくのは堪らないことです！
キャッシュで購入されるような裕福な方にはきっと理解できないでしょうね！！

うーむ積水のところの土地に７階建てぐらいがやってくるのは
想定内でしょう。敷地の広さや形、用途地域を見ればおおよそですが、７階というのは
ギリギリ想定の上限でした(もちろんまだ建物の形は見ていないので判断しきれないですが)
今回の件は野村がどの時点でこの計画を知ったかどうかというのが焦点なんでしょ。
それが販売時の契約とどうかかわってくるか等。

ウチも南側中層階を買って、一体どうなるか気にしてますよ。どのくらい
距離があるのか、形はどうなるのか。相手方には早めに情報を提供してほしいところです。

>434氏へ
もしも納得いかないならなぜそのマンションを買う前にあらゆる可能性を考慮しないの？　都市部、駅近の物件で向かいにマンションが建たないという保障を求めるほうが愚かではないでしょうか。
433氏のおっしゃるとおり、野村や三井といっても所詮不動産屋ですよ。
何かに妥協しないとあなたの物言いはただの我侭な子供が駄々をこねているとしか見えませんが。
ローンを負うのも個人の自由と意思ですから。

436は、ちょっと事情がわかっていないようだね。
いつかは建つ可能性があることくらい小学生でも分かっているよ。
近い将来建つ可能性を知っていれば重要事項として説明しなければ違反なんだよ。
人の気持ちを考えてやれ。
アンポンタン。

>437さん

434です。
有り難うございます。正直、ジワッときました。本当にどうも有り難うございます。

哀れな…。
野村にしてみれば、重要事項説明義務位違反に当該するかどうかなんて、もし知ってたんならとっくの大昔に社内協議済みでしょう。で重要事項すから黙って売ったわけでそこのリスクはもう算定済みでしょう。彼らは星の数ほど購入者とのトラブルを抱えてる。慣れたもんだろ。
もし知ってたんなら、訴えられても勝てるから言わなかったんだろうね。
自分で物件を見て、すべてを懸案して判断せずにあとでどうこう言うのはワガママだよ。野村が知ってたと言う具体的な証拠を出せるのかな？絶対建ちませんとは言ってないだろうし、重要事項説明事項にあたらないと判断できる(法廷闘争に勝てる)自信があるんじゃないの？
よしんば野村が歩み寄って、10％引くと申し出たとしても、もともと織り込み済みの戦略だよ。オリジナルのマンション販売価格の想定、価値が値引き後の価格にあったというわけ。そこが野村が元々予定してる着陸点じゃないの？
プロを相手にして勝負できるわけ無いじゃない。だから購入前の分析が重要なんだよ。それを中途半端にしておいて"いい物件を買った"と喜んであとでブーたれる態度はおかしいんじゃないの？
ここは民主主義の自由競争国家だったよねえ。

重要事項すから黙って売ったわけで→重要事項説明義務があると分かっていて黙って売ったわけで

だから要点はどこまでの反応がデベ側に想定済みかという点。
変に値引きに応じると"想定内"の落としどころに軟着陸させられるよ。
１．値引きのみ
２．解約全返金に応じるか？
３．その他付帯費用(緒費用、引越し、仮住まい等)を弁済するか？

3点どこまで野村が応じるかどうかと言う点じゃないの？

野村にとっては、値引きのみなら予定通り、解約全返金で値引き再販売で想定内じやないの？

440・436よ。
満足した？
満足したならそっとしといてあげなさい。
はたの人間がとやかく言うもんじゃない。
契約された方は真剣なんだからね。

野村ってこういう社風なの？

野村は所詮不動産屋、解約金返金・値引き再販売など毛ほども考えていないと思うよ。

＞434
そんな大きな買い物だからこそ、真に納得いくまで疑って調べるべきでは？
35年ローン抱えるなら1日や2日休んで調査にあててもいいでしょ？
昔と違って、本もネットもある。暇ないなら調査代行業者もある。
前の住人に何人か聞き込めばわかった可能性も。
そこまでしなくてもネットで小一時間調べればわかることはあったよ。
それをしないで今更納得いかないはないでしょう。
野村から与えられた情報のみを鵜呑みにして「納得」されたのなら
それは厳しいけど自己責任のご時世では買い主側の落ち度ですよ。

重要事項説明云々といってる人もいるけど
あんなの業者側のアリバイ証明みたいなもん。
もし落ち度があっても個別対応で何とかなる、それを含めての販売価格。
万一、事が大きくなってこの物件が赤字になってもほかの物件で取り返せばよい
その程度のモラルだよ、不動産会社は。
海千山千の連中相手だから判子押す前の調査分析が肝要だったってこと。

リフォーム詐欺で業者が逮捕されるご時勢です。鵜呑みにした購入者に
全ての責任があると言うのは酷です。デベが購入者より事情を知っていて
それを伝えなかったことに問題の本質があるのです。重要事項説明で
ここは将来これ位の建物が建ちますよと説明しなかった理由が知りたい。
所詮、不動産屋だと開き直られると辛いところありますが。

だから、
それを伝えないと決めたデベには彼らなりの戦略と勝率分析があってのことなのよ。
伝えなかった点を追求されても
１．知っていたと立証できない
２．争議になっても勝てる
３．ゴネられても値引きすれは落ちどころに落ちる
４．キャンセルされても値引き販売すれば売り切れる

この議論見て思うんだけど、
もし積水の話が引き渡し直後に持ち上がったら、それは納得したわけかな？
入居後すぐには管理組合は発足しないと思うし
反対運動やったとしても、法律上問題ない建物は建ってしまう。
前に7階立つという結果はあまり変わらないと思うよ。

＞重要事項説明で
＞ここは将来これ位の建物が建ちますよと説明しなかった理由

営業面でマイナスだし、法的に言う必要がないと野村が判断したから

契約者の方お気持ち大変お察しします。
本当に楽しみにしていた引渡しの前にこんなことになってインテリアを選ぶ気にもならなくなったのかもしれません。精神的苦痛もさぞのことかと思います。

私はこのマンションをとても欲しかったのですが、高いマンションだったので私の金銭的体力では買えなかった。

他人はひとごとで契約者の不安をよそに無理とかあきらめろとか平気で言いますが、納得いくまで争った方がいいと思います。
ローンをして、自分に生命保険をかけてまで購入した、衣食住の住を野村不動産はどう考えているのか疑問に思います。

影ながらではありますが、応援しています。

明日はわが身になるかもしれません。ここで書き込みされている私を含めた契約者以外の方も、契約者の方にどうしたら納得いくような解決に導くことができるかよい知識の助言を与えてあげてください。

だから、当人がどこまでケアされれば納得いくかということがまず第一にあるでしょ。
値引きしてくれたら納得できるの？
キャンセルしたいの？
キャンセル＋その他出費分まで請求したいの？
それに加えて慰謝料まで要求したいの？

デベに実際の説明(いつどういう風に情報を得たかだの)を求めても埒空かないと思うよきっと。
もし、もしもだよ、本当に知っていたなら、確信犯だから。

ななさんいうように争うといってもなあ。

裁判するとして
積水の建設を差し止めることは不可能

重要事項説明書の不備を理由に解約を訴えるにしても
野村が建て替えを知った時期が争点になると思うが
野村も積水も「紙」の上での事実関係はきっちりしてるだろうし
それをひっくりがえすだけの証拠は買い主が用意しないといけない。
それも殆ど不可能

残金払わずに裁判すると野村から逆に訴えられ、かなりの確率で負ける。
おまけに延滞金まで取られる、契約書に延滞金の条項あると思う

裁判によらずに交渉するといっても野村は法的に問題ないと突っぱねる。

いずれにしろ、このケースは争うというのは無謀で
争えば動かぬ事実だけ残り、余計に傷つくのではないでしょうか

私は買い主の望むような結果が得られないのが明白なのに
感情論から争えなんて無責任なことはいえません。

＞453

それは「ハードとソフトのどちらが重要か」という議論だと思う。
住民の集合体であるコミュニティーというソフトはお互いに会話を重ねることによって良化が期待できるが、「箱」としてのマンションというハードはそういうわけにはいかない。
論点をそらすべきではないぞ。

このマンションを建てるために粉塵・騒音・振動をどれだけだしてきたのか、
この１１階建てマンションの周辺の住民はどれだけ圧迫感を感じているのか。

少しは考えてみたら。

↑言うところが違うよ。
小さな一戸建ていっぱい建つより、こんな高級感のあるマンション建った方がいいと思うよ。

私も資金的に無理だったので購入できなかったんですが、古い住宅に関しては住民や管理組合に聞くなりすればある程度建て替えがわかったかもしれませんね。でも、もともと低層階の方は眺望は期待していませんし、日照が保障されていれば悪材料（一概に言えませんが）出尽くしでしょう。今後、古い住宅のままあるより資産価値は上がるとみています。前に古い住宅があると何が建つかと不安があり売却がしにくいからです。７階建てのマンションはこの付近では普通の建物です。駅近で静かであれば十分試算価値ありです。私的には７階住宅が建っても威圧感はないと思います。必ず馴染んでくるとおもいますよ。

急に書き込みが増えたのは何故でしょう。不思議です。
私としては南住宅の建替に反対しませんし、中止を要求する気もありません。
この地区に住まう者として、法的に問題の無い住宅は当然受け入れるべきです。
環境問題に配慮して立派な建物の再建築を願う者です。

問題は、この建替えを野村が重事説で言う必要が無いと判断した点にあります。

法的に言う必要がどうしてないのでしょう。
売値設定から営業的には言えないこと分ります。東側を高く設定している。
購入者の勉強不足を言う書き込みもありますが、製造者責任の社会的追及を
見ても、知っていて自分の利益を優先する判断は時代から取り残されます。

何度か野村の苦情窓口のNBHR氏と話をしましたが、ゼロ回答です。
「勝ち目の無い争いはシコリを残すだけだから勧めない」との書き込みが
身に沁みます。

＞法的に言う必要がどうしてないのでしょう。

ちょっと前にも書いてあるけれど
野村がそう考えたから、そういった場合のリスクとコストを勘案して決めた
としか言いようがないでしょう。
実際に法的にどうかというのは裁判所に行かないとわかりません。
住宅問題を手がける弁護士に相談すればある程度の答えが出るかもね。
企業の社会的責任云々をいっても彼らはサラリーマンで
目の前のことしか見えてませんからそこをいっても解決にならない

こうゆう判例もありますが
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200108.html
消費者契約法を盾に訴えますか？
重要事項にかかわる売り主の不実告知（消費者契約法四条一項一号）
または売り主による故意の不利益事実不告知（消費者契約法四条二項）
を理由とする契約の取り消し

ここの場合は眺望や日当たりを売りにした形跡はないな。
私が話聞いたときも一にも二にも駅近立地が売りのマンションです
といってたし。

結局、野村に何を求めるのか？
謝罪だけでいいのか？
キャンセル？
値引き？いくらくらい？

それを実現させるためにどうするか？
話し合い？個人或いは集団？
自分だけ手当てしてもらえばよいかどうか
弁護士や専門家に頼むか？
裁判？

早くそこはっきりしないと引き渡しまでずるずるいってしまう。
感情論やここで愚痴ってるだけでは何も進まない。

459さん＞＞
ご示唆感謝です。業界にかなりお詳しい方とお察しします。
個人的に出来る交渉努力では、愚痴っていることと同じですか。
しかし、契約直後のこのタイミングで、購入者が結束する方法を
見つけることが困難なことも事実です。
購入者の中に弁護士か専門家が居られればベストなのですが。

>>460
愚痴ってるは言い過ぎた。悪かった。
俺もマンション探してる中でいろいろ勉強した。
あと、知り合いに不動産関係を仕事のしてるものがいて話聞く程度です。

購入者だけで話するには
オプション説明会などでビラ配るとか
誰かが実名晒して、ネットで呼びかけ
購入者確認のため契約書持参必須で集会するくらいしか思いつかないな。
メーリングリストとか鍵付き掲示板の手もあるけど
業者が入り込んでスパイする可能性を捨てきれない

弁護士とか専門家が購入者或いはその身内にいれば懐柔されてると思うよ。
その前に最初からいろいろ策を弄して問題になりそうな住戸は売らないと思う

いろいろ考えたけどあんまりいいアドバイスはできないね。

＞＞４６１

人間は愚痴ることで精神的に癒されるのです。
酒を飲みながら上司の愚痴を言って精神上の膿を吐露したことは、きっと、あなたにもあるでしょう。だから、愚痴ったとしても非難しないでください。

４６１さん＞＞
オプション説明会でビラ配りのアイデアですが、実はオプション説明会の前日位に
積水デベの建替えのお知らせが購入者に配布されました。考え抜かれたタイミング
と言わざるを得ません。
後は9月18日・19日の「登記の手続き会」位ですが、もう遅すぎでしょう。

今月下旬に積水側から詳細が来るらしいが。

>>462
言い過ぎた、悪かったといってる人を更に非難する暇があれば
あなたも何ができるかちょっとは考えてそれを書き込みしたらどうですか？

>>463
積水と野村は完全に謀ってますな、香櫨園で一緒にプロジェクトやってるから当然か。
やるなら個別でするしか道は残されてないかな？
野村の思うつぼだけど。
とりあえず、積水に直接コンタクトとって簡単な図面だけでも何とか手に入れて
自分ところへの影響見極めるところからやるしかないかね。
全くノーとはいえないはず、野村通してやるというかもしれないけどねえ。
私は結果は変わらないと思うけど、気が済むならそこから始めたらどうでしょう

＞＞４６５
＞＞４６１

４６２です。
私が書き込みをしている時には４６１さんのレスはまだアップされてなかったのです（書き込み時間を見てもらうと分かってもらえると思います）。タイミング的な不可抗力とはいえ、結果的に、謝罪している４６１さんに追い討ちをかけるような形になり悪いことしてしまったと思ってます。
４６１さん、気を悪くしないでください。

ここ暫くの書き込みの量と質に圧倒され、頭の整理が完全ではありません。

　　①「手付金返還要求派」と②「値引き要求派」に分かれますか。
皆さんは眺望より立地で購入されたと思うので①は少数派でしょう。当然私も②派で、野村の
渉外窓口の方と色々と話をしましたが、要求は無理だなと感じてしましたが、ここのスレを
見てなるほどと納得するところ大です。
でも、最後まで努力して、少しでも値引きして貰えれば嬉しいのが人情です。

　　「購入者Kさん」！！
最近書き込みがありませんね。ご意見・情報を頼りにしていますので、よろしく。

>>467

おまえ、しつこいな。
どうでもいいならウダウダぬかすな。

最上階ペントハウスにキャンセル出たみたいですね。影響あるのかな。。

とうとう怒りが爆発ですか。オーダーメイド打ち合わせでも、野村は説明しなかったか。
南東側の上層階の方も建替えによる影響大ですものね。これは事件ですね。
どこからのニュースか気にはなりますがーーー。