野村不動産・三井不動産／住吉本町プロジェクトはどうですか。

397さんへ
減額要求の根拠は384スレが参考になりますよ。

香櫨園では野村不動産と積水がコラボでマンションが販売中です。本当に知らなかったのか怪しいところですね。。。

401さん
うちも南向き購入者です。
「古い建物なので、実はうち(野村不）も建て替えの話を持っていったことがあるのですが、
反応はありませんでした。」とのことですが、私達への回答は、「あそこは管理組合も無い
らしいですよ。」というものでした。
管理組合が無いとなると、どこに建て替えの話を持っていたのでしょうか。
このような断片的な情報を集めるためにも、野村の説明会か、購入者オフ会を早急に開くこ
とはできないものでしょうか。

野村側は購入者の間で情報交換が行われ、様々な要求等が発生するのを懸念して
説明会を行わないのか　と勘ぐってしまいます・・・
謳っている企業理念からは、こういう場合こそ購入者の立場を考えて、いち早く開催します
と言ってもよさそうなものだが。

野村の体質かな。

何にせよ集団で交渉する方が、いいと思うので、ここを見ている方だけでも集まって
情報交換を行いたいです。

確か大阪のタワーマンションですぐ前に高い建物が建つということでキャンセルがいっぱい出たのなかったでしたっけ？？手付金も全部返してもらえたって新聞で見た気がしたんですが・・・。野村と三井はいつ今回の計画を知ったんでしょうね・・・？知り合いの設計士に聞いたら、建築計画は不動産屋はかなり早くから把握しているはずで、つい最近知ったということはありえないと思うと言われました。うちは今春に契約したのですが、もしその時点で知っていたということが分かれば正当な解約理由になるのではと考えています。建築の計画について、周辺住民の方（当マンションのデベロッパー含む）へ説明をいつしたかを市役所に報告するそうなので、今度市役所に行って確認してみようかと思っています。

確かにいつ建つかわからんと言っておきながら、
その時点で知っていて告知を怠っていたならば問題。
そりゃいつか建つと思っていたけど、もしデベがすでに計画を知っていたら・・・・。
どうなるんでしょうねえ？

違約になるんじゃないですか？ローンの話のとき、こっちが車のローンとか組んでるの隠しててローンが受けられなかった場合、契約金没収って説明受けました。今回の場合ももし隠してたってことが分かれば、契約金の返還だけじゃなくてそれなりのペナルティがあって然るべきですよね???最低でも契約金は返してもらいたいですよね。

正式に積水から野村に連絡があった（文書で）日がいつかということですかね。口頭での話はダメでしょう。

口頭でも双方に意思があれば契約とするでしょう。それに順ずれば口頭でも問題ですよ。

大体、一般的に建て替えは難しいなんていう紙を配って、周辺説明会もしているのに、業界関係であれば
分って当然のことを、紙が来るまで知らなかったなんて言うことが妥当なんでしょうか。
そう言い張るのであれば、逆に業務の怠慢ということにはならないんでしょうか。

もし住吉南住宅が完成後にレジデンスが発売されたとしたら、現状から色々と推測されること
384レスでも書きました。住吉南住宅がどれ位南側に逃げるか、あるいはどの様な姿となるか
でも付加価値が変わるでしょうが、南東側の7F・6Fで600万円位、3F・4Fでも400万円位減額で
発売されたとも考えられます。南東側42軒分で減額2億円にもなるでしょう。これを172軒で
割ると他1軒当り100万円以上の売価アップとして辻褄を合せることとなったかも知れません。
もう一度すべてキャンセルして全体の契約をやり直すのも、今の時点ではどんなものか。
野村・三井の現在のスタンスを含め、悩ましい。

借入れ、登記の説明会を行い事務手続きを進めるが「この件の説明会は積水に任せる」
というのは購入者の意向に全く沿っていませんね。
契約したら「あとは残金払うだけ」ということでしょうか？
405さん、名前欄のアルファベットですがＫを使用していますので、別のものを使っていただけると
ありがたいです。

そもそもあの土地に7階建てって建てれるもんなんですかね？
これぐらい高いと影をレジデンスや隣に落とすことになりそうなんだけど。
敷地南側に7階部分がちょびっと煙突みたいに出ているような建物に
なるのかな？いずれにせよ報告を待たないとわかりませんね。

何をのんびりというご批判もあるかも知れませんが、出来上がってきて見ると、なかなか立派な
建物ですね。住吉南住宅立替で直接影響を受けられる購入者の値下交渉は支持しますが、長期的
に見れば、住吉南も大成も良識ある立替が実現すれば、却って駅前として良い街並みになる
ように思います。途中の工事対策は十分してもらいたいところですが。管理組合の初回の仕事に
なるかも知れませんね。新星和の物件も、整地が済んだようですし、ＪＲも何か考えている様子
ですから、5年後には、随分あのあたりも違った街になっているかも知れませんね。
その中で、リーディング物件であり続けられるように、住民として管理・自治に高い意識を持って
協力して行きたいと胸を膨らませています。

減額に関しては各住居間での不公平感、調整が難しいのではないでしょうか。それよりキャンセル時に手付け金返還が好ましいのでは。

今回の件で、野村が「住吉南住宅に何らかの動きがある等の情報はあったが噂レベルで確かな情報は得られなかった」
とするならば分りますが、あえて「平成１８年７月５日付けにて弊社らに届きました」としているあたりが気になります。
野村はプラウドからずっとあの辺りを狙ってきたわけですし、モデルルームも住吉南住宅の目の前で
４月まであったわけですからねえ。

418さん
確かに不公平感の調整は相互には困難でしょう。ですから、野村・三井が新しく売値を示し
「この売値に対してキャンセルするかどうか。キャンセルなら、手付け金を返却する。」
とやって呉れれば最高です。
とにかく野村・三井は逃げのスタンスで、どうしようも無いのが現状でしょうか。

ポイントを整理しないとね。
住吉南住宅は老朽化してるし、ある程度まとまった敷地で、
第1種中高層で、既存住民の住居を余裕を持って確保して余りある容積率がある。
おまけに余剰住戸処分に全く問題がない立地。
ならば、遅かれ早かれ、前に建物立つのは予測できた。
高地価の立地から言って規制いっぱいの建物が建つのは覚悟するべきだったと思います。

問題があるとするならば
購入者が管理組合などを作って話し合いをする環境ができる前に
工事を進めてしまうということではないか？
野村三井に購入者に代わって、境界の仕様（フェンス等）、緑地の配置
から工事中のトラブル対処まで工事協定を結んでもらうしかないね。
まあ、期待できそうにないけど。。。

プラウドと違って、前が第1種中高層だけに
前に立たないとかいう言質をテープにでも取ってない限り
建つこと自体を理由に値引き、返金、解約は難しいかと

421さん＞＞
ポイントは少々ずれています。現在、野村・三井が売値をつけた時、前の住宅を勘案している。
住吉南住宅の建替を知っていて、現在の売値をつけたとすれば商売道徳的に問題である。
知らなかったと主張しているのだが、これは常識的に無理がある。と購入者は考えている。

住吉南住宅は数社のデベロッパー等から建替えに関する提案を受けたとしており
野村は知っていたと考えるのは妥当でしょう。
また香露園では積水と共同。
野村はザハウス、プラウドとあの辺りで何年商売してますか？
といったあたりを言われると「知らなかった」とは言い切れないのでは？
とにかく野村からの詳しい説明を求めるために、直接電話なりメールをしていくのが良いかと思います。
ここに書き込みするだけでは、何もなりませんから。

住吉南住宅の建替について、皆さんが其々に交渉努力をなさっていることと拝察します。
当方、建築家ではないので間違いもあろうかと思いますが、どんな建物になるのか少し
考察して見ました。

第一種中高層住宅専用地域・第四種高度地区・建ぺい率６０％・容積率２００％がこの
地区の規定です。南住宅は５０ｍ＊５０ｍ＝２５００平米の敷地に７階とします。
今、一つの戸を７ｍ＊15ｍ＊３ｍの箱と仮定すると、間口は６軒で４２ｍ、高さは
７階で２１ｍ、６＊７で合計４２軒と想定出来ます。
　　　　　　容積率は　　７ｍ＊１５ｍ＊４２軒/２５００＝１７６％
　　　　　　建ぺい率は　１５ｍ＊４２ｍ/２５００＝２５％
となり、容積率で規定に近づくことになります。
建ぺい率・容積率からもう４軒位は低層階を増やせる可能性もありますが車庫を考える
と、これ位で止めるかも知れません。
以上から建物を１５ｍ＊４２ｍ＊高さ２１ｍの箱とすると、高度地区の規定から敷地境界
線から１８ｍ離れることになります。５０−１８−１５＝１７ｍが南面の余裕となり
ゆったりした庭となるのですが、そんな設計でしょうか。
通路・階段・エレベータなど色々ありますので、参考の参考にしかなりませんが、
書き込みが少なくなってので、チョットしたお話まで。

＞424さん
後ろが18ｍで前が17ｍも明いているなんて信じられません。
そんなに佳い計画なら早々に発表すると思うんですがね。
西や東へも配慮いるでしょうから、どうなるか。

野村と積水がコラボの夙川香枦園物件スレで、ここでの再建トラブルの話出てまっせ。
コラボ物件は責任がはっきりせんから、購入者はシッカリせな問題ありまっせ。
野村・鴻池が建てて、三井がメンテらしいけど、三井がシッカリ検査しますかな。

再建計画で積水が図面出さんらしいけど、野村が出さんように言ってるのちゃいますか。
今、乗り換えられてキャンセルされたら困るもんね。

南側の低層階の住戸を契約された方はかなり悲惨ですね。
眼前に７階建てのマンションだなんて、実際にはもの凄い圧迫感だと思います。

うち（４階）は賃貸ですが、３０メートル先に５階建てのマンションが２年前に建って毎日ものすごく重苦しいです。この圧迫感はどれだけ時間が経っても慣れません。

427よ、契約者の身になって投稿してください。
そんなこと言われなくてもわかっていることです。
不安を上塗りするような言葉は自分がその立場になって考えてあげてください。

実際まだなにも決まってない事案だしなあ。どういう配置になるかもわからん。
デベにはきちんと報告するのを期待するだけだ。

マンション選びが難しいから野村・三井と言うネームを信頼したのです。
この信頼を裏切るような行為に購入者は怒っているのです。

南側８階以上の皆さん！

圧迫感を感じるのは低層階の人だけじゃないですよ。
うちのマンションの前に、３車線道路を隔てて、８階建のマンションが建設されました。
最初に建設計画を聞いた時は、「うちは１１階だし８階建が建っても関係ないわ」と思っていたのですが、
実際に出来上がってみると急に低層階に移り住んだような錯覚に陥りました。

これまで眼下４０メートル下にあった地表が、そのマンションの屋上に取って代わられたような状態ですから普段ＬＤに居る時は３階の低層階に住んでるような感覚です。
玄関を出て共同廊下から下をのぞき込むたびに
「うちって高いフロアーに住んどったんやぁ！」と感動してます（悲笑）

もっと気合い入れてマンション建設反対運動しとけばよかったわぁ〜と反省する毎日を送ってます。

別に用途変更があったわけでないし、
前に少なくとも５階ないし７階建つ可能性があることは
ちょっと調べれば誰にでもわかること
マンション本２，３冊読めば、
空き地や低利用地は規制一杯たったものとして考えろって書いてある

野村や三井といっても所詮不動産屋。
大手だからといって全幅の信頼を置いてはいけない
法律の枠内でいかに利益あげるかしか考えてない。

元々眺望が売りの物件でもなかったし
自分ところが１１階もあり、積水と同じ用途地域なわけだから
買った人の大半は納得して買ってると思うが

>433さんへの反論

南側の多くの方にとっては、そう簡単に納得できるものではないと思います。
住まいの購入って人生の一大イベントです。血が滲むくらい共稼ぎで頑張って、爪の先に火を灯すように生活を切りつめ、ローンを返済していかなければならないのですよ。
その支払い対象が、どうしても納得いかない、なんだかペテンにあったような、そんな代物だとしたら、今後３５年間コツコツと地道にローンを返済していくのは堪らないことです！
キャッシュで購入されるような裕福な方にはきっと理解できないでしょうね！！

うーむ積水のところの土地に７階建てぐらいがやってくるのは
想定内でしょう。敷地の広さや形、用途地域を見ればおおよそですが、７階というのは
ギリギリ想定の上限でした(もちろんまだ建物の形は見ていないので判断しきれないですが)
今回の件は野村がどの時点でこの計画を知ったかどうかというのが焦点なんでしょ。
それが販売時の契約とどうかかわってくるか等。

ウチも南側中層階を買って、一体どうなるか気にしてますよ。どのくらい
距離があるのか、形はどうなるのか。相手方には早めに情報を提供してほしいところです。

>434氏へ
もしも納得いかないならなぜそのマンションを買う前にあらゆる可能性を考慮しないの？　都市部、駅近の物件で向かいにマンションが建たないという保障を求めるほうが愚かではないでしょうか。
433氏のおっしゃるとおり、野村や三井といっても所詮不動産屋ですよ。
何かに妥協しないとあなたの物言いはただの我侭な子供が駄々をこねているとしか見えませんが。
ローンを負うのも個人の自由と意思ですから。

436は、ちょっと事情がわかっていないようだね。
いつかは建つ可能性があることくらい小学生でも分かっているよ。
近い将来建つ可能性を知っていれば重要事項として説明しなければ違反なんだよ。
人の気持ちを考えてやれ。
アンポンタン。

>437さん

434です。
有り難うございます。正直、ジワッときました。本当にどうも有り難うございます。

哀れな…。
野村にしてみれば、重要事項説明義務位違反に当該するかどうかなんて、もし知ってたんならとっくの大昔に社内協議済みでしょう。で重要事項すから黙って売ったわけでそこのリスクはもう算定済みでしょう。彼らは星の数ほど購入者とのトラブルを抱えてる。慣れたもんだろ。
もし知ってたんなら、訴えられても勝てるから言わなかったんだろうね。
自分で物件を見て、すべてを懸案して判断せずにあとでどうこう言うのはワガママだよ。野村が知ってたと言う具体的な証拠を出せるのかな？絶対建ちませんとは言ってないだろうし、重要事項説明事項にあたらないと判断できる(法廷闘争に勝てる)自信があるんじゃないの？
よしんば野村が歩み寄って、10％引くと申し出たとしても、もともと織り込み済みの戦略だよ。オリジナルのマンション販売価格の想定、価値が値引き後の価格にあったというわけ。そこが野村が元々予定してる着陸点じゃないの？
プロを相手にして勝負できるわけ無いじゃない。だから購入前の分析が重要なんだよ。それを中途半端にしておいて"いい物件を買った"と喜んであとでブーたれる態度はおかしいんじゃないの？
ここは民主主義の自由競争国家だったよねえ。

重要事項すから黙って売ったわけで→重要事項説明義務があると分かっていて黙って売ったわけで

だから要点はどこまでの反応がデベ側に想定済みかという点。
変に値引きに応じると"想定内"の落としどころに軟着陸させられるよ。
１．値引きのみ
２．解約全返金に応じるか？
３．その他付帯費用(緒費用、引越し、仮住まい等)を弁済するか？

3点どこまで野村が応じるかどうかと言う点じゃないの？

野村にとっては、値引きのみなら予定通り、解約全返金で値引き再販売で想定内じやないの？

440・436よ。
満足した？
満足したならそっとしといてあげなさい。
はたの人間がとやかく言うもんじゃない。
契約された方は真剣なんだからね。

野村ってこういう社風なの？

野村は所詮不動産屋、解約金返金・値引き再販売など毛ほども考えていないと思うよ。

＞434
そんな大きな買い物だからこそ、真に納得いくまで疑って調べるべきでは？
35年ローン抱えるなら1日や2日休んで調査にあててもいいでしょ？
昔と違って、本もネットもある。暇ないなら調査代行業者もある。
前の住人に何人か聞き込めばわかった可能性も。
そこまでしなくてもネットで小一時間調べればわかることはあったよ。
それをしないで今更納得いかないはないでしょう。
野村から与えられた情報のみを鵜呑みにして「納得」されたのなら
それは厳しいけど自己責任のご時世では買い主側の落ち度ですよ。

重要事項説明云々といってる人もいるけど
あんなの業者側のアリバイ証明みたいなもん。
もし落ち度があっても個別対応で何とかなる、それを含めての販売価格。
万一、事が大きくなってこの物件が赤字になってもほかの物件で取り返せばよい
その程度のモラルだよ、不動産会社は。
海千山千の連中相手だから判子押す前の調査分析が肝要だったってこと。

リフォーム詐欺で業者が逮捕されるご時勢です。鵜呑みにした購入者に
全ての責任があると言うのは酷です。デベが購入者より事情を知っていて
それを伝えなかったことに問題の本質があるのです。重要事項説明で
ここは将来これ位の建物が建ちますよと説明しなかった理由が知りたい。
所詮、不動産屋だと開き直られると辛いところありますが。

だから、
それを伝えないと決めたデベには彼らなりの戦略と勝率分析があってのことなのよ。
伝えなかった点を追求されても
１．知っていたと立証できない
２．争議になっても勝てる
３．ゴネられても値引きすれは落ちどころに落ちる
４．キャンセルされても値引き販売すれば売り切れる

この議論見て思うんだけど、
もし積水の話が引き渡し直後に持ち上がったら、それは納得したわけかな？
入居後すぐには管理組合は発足しないと思うし
反対運動やったとしても、法律上問題ない建物は建ってしまう。
前に7階立つという結果はあまり変わらないと思うよ。

＞重要事項説明で
＞ここは将来これ位の建物が建ちますよと説明しなかった理由

営業面でマイナスだし、法的に言う必要がないと野村が判断したから

契約者の方お気持ち大変お察しします。
本当に楽しみにしていた引渡しの前にこんなことになってインテリアを選ぶ気にもならなくなったのかもしれません。精神的苦痛もさぞのことかと思います。

私はこのマンションをとても欲しかったのですが、高いマンションだったので私の金銭的体力では買えなかった。

他人はひとごとで契約者の不安をよそに無理とかあきらめろとか平気で言いますが、納得いくまで争った方がいいと思います。
ローンをして、自分に生命保険をかけてまで購入した、衣食住の住を野村不動産はどう考えているのか疑問に思います。

影ながらではありますが、応援しています。

明日はわが身になるかもしれません。ここで書き込みされている私を含めた契約者以外の方も、契約者の方にどうしたら納得いくような解決に導くことができるかよい知識の助言を与えてあげてください。

だから、当人がどこまでケアされれば納得いくかということがまず第一にあるでしょ。
値引きしてくれたら納得できるの？
キャンセルしたいの？
キャンセル＋その他出費分まで請求したいの？
それに加えて慰謝料まで要求したいの？

デベに実際の説明(いつどういう風に情報を得たかだの)を求めても埒空かないと思うよきっと。
もし、もしもだよ、本当に知っていたなら、確信犯だから。