野村不動産・三井不動産／住吉本町プロジェクトはどうですか。

ここは第１種中高層でしょ？北側に自分の建物の影を落とすための敷地がないと
高い建物は建てられないと聞いたけどねえ。建っても６階や７階っぽいけど。

しかし、送付されてきた住吉南住宅のお知らせによると「昨年より話し合いの結果」とありますよね。
営業マンは立替計画があることを知りながら、知らぬ存ぜぬでセールスしてたのかと思うとちょっと腹が立ちます。
ＭＲで渡された「現地見学シート」にも当面は立て替えは困難であろう内容が書かれてましたよね。
重要事項説明書では、近隣の立替などに伴う環境の変化について買主は文句が言えないということですが、
状況がかなり変わる部屋の方はどうお思いになるのでしょうか？

「昨年来」とあるので本物件売り出し時の昨年１０月は無理としても、文書受付の７月５日まで全く知らなかったということは
デペが大手であることからも無いのではないかと個人的には推測しています。
御影ロジュマン（MID都市開発）の土地の値段を野村も入札に参加したという理由はあるにしても
「あそこは相当高く（土地）を買っている」と野村の営業が話していました。
自分の商品の前に建つ商品に対して文章が来るまで知らないというのは少し不自然では。

近くで建築工事中の場所がありますのでご参考までに。
日生住吉コープの横の道を入った先で、新星和不動産の「工事のお知らせ」によると
住吉本町１丁目集合住宅を建築予定
高さ２１ｍ、７階建
敷地境界線　西６ｍ、東４ｍ、北８ｍ（車道に面する）
地図上では　ここより少し広いので、住吉住吉南住宅は７か８階か？

325の方のおしゃっているのは　もと甲南荘のことだと思います。
ちなみにこの土地は平成１７年１１月３０日に新星和不動産が取得しています（登記簿謄本）
取得から着工まで７ヶ月あり、取得後のスケジュールは企業や状況により異なると思いますが
私も野村に対して「知ってたんだろうな」と思っています。

やっぱり駅近は便利な反面、日影の問題などいろいろあるのは仕方がない感じもします。
ただもう少し説明がほしいところですね。

323さん>
「現地見学シート」とはどんなものですか。
当方は受け取っていないのですが。
皆さんは受領されたのでしょうか。

確認してみましたが見学シートとは、東西南北の現況の様子をかかれたもので、確かに南に関しては、立つ予定どうこうはかかれてありませんでした。いまの状況では・・・・・建て替えは困難なものだとおもわれる・・・・とあります。知っていたのに、かいていなかったということでしょうか？

329さん>
建設地ご見学シートでしょうか？
NO 5の建設地南側建物について、ですね。
分譲マンションの建替えについては・・・居住者の足並みが揃わなければ具体化しません。
とありますが、野村も知らない間に突然この7月に足並みが揃ったということでしょうか？
当物件の建設に関しても近隣住民へ工程や騒音などについての文書を
甲南住宅の管理組合にも持っていったりしないのでしょうか？
知らずにいる方が難しいように思えてなりません・・・

もしも知っていたとしたら問題になりますかね？？

普通に考えてこんなことある？
「昨年来、数社のデベロッパー等から建替えに関する提案をいただき」　なのに
自分がマンション建ててる目の前で、複数のデベロッパーが建替えの提案をしているのを
三井・野村が揃って全く何も知らなかった？？？？
そんなこと常識的にある？
不動産業界の人教えてください！！！！！！！！
こういうときこそ他社のデベの人何か言って！
もう完売したから見てないか

大手のゼネコン同士は絶対に情報のやりとりがあります。積水さんも野村さん三井さんも超大手ですよね。お互いの利益を考えて全てしめしあわせていたとしかおもえません。そう考えられても仕方がないです。時期からしても、野村さんにとっては、もう完売している時期・また、積水さんにとっても、まだ、入居もしていない、管理組合も出来ていなに状態なので、住民が立ち上がれられない・結束しにくい時期ですよね。この時期に発表とは、あまりにもタイミングがよすぎると思うのですが。やはり野村さんから前もって説明があるべきだったと思います。今後の対応・計画・・でかんがえさせていただきたいですね。

数社デベロッパーから建替えに関する提案をいただき組合員で検討を重ねたとあります。
費用等を検討するのに建物の規模が分らずには検討できません。
従って管理組合には概要は明確に分っているはず。
それが野村さんに伝わってこないはずがない。
それに先方に提出したという質問状
本当にあの質問状が初めてのやりとりでしょうか？
あの質問状は私達購入者にむけて「今まで知らなかった、今知った」という
ことをアピールしているように思えて仕方ありません。
このような重要な連絡を普通郵便で送ってきて電話連絡もないのでしょうか？

昨日この件について、契約営業課に電話しました。
すでに何件か電話での問い合わせがあったようです。
事前にこの事を知っていたとなると、重要事項説明の中の
説明義務違反には問われないのでしょうか？

折りしも今日はオプション展示会。展示会には行きます。が、
今は、オプション展示会よりも、臨時説明会を開いて欲しいです。

＞本当にあの質問状が初めてのやりとりでしょうか？
あの質問状は私達購入者にむけて「今まで知らなかった、今知った」という
ことをアピールしているように思えて仕方ありません。


うーむうちもそう邪推しちゃいました。将来的に南側に建つリスクは
承知しておりましたが、説明の手順が？？？なのでお悩み中。

336様・お電話されて結局先方はどのようにおっしゃられていたのでしょうか・説明会当は開催される予定なのでしょうか・よろしければ、教えていただけますでしょうか？こちらも℡使用かと思っていますので、その前に考えておきたいと思いまして。

低層階購入者です。
この対応はよくないと思いますが野村サン三井サンには法律のプロがいて、購入者から説明不足を問われる
ことは分っているはす。
このような対応をする会社に今後こちらの言い分はおそらく通らないでしょう・・・
重事では近隣敷地に関して将来の保障はないことになっていますし
恐らく何か不都合なこと（いつ知ったか等）があったとしてもデベ3社と前の住宅はたった
18世帯ですから結束も固いと想像しています。
どこか公的な機関にするのが良いと思いますが、すぐに思い当たりません。
本当にインテリアどころではなくなってきました。

レジデンスコート、ザ・ハウス、プラウドを見送ってこのマンションに決めた
のは、駅近が最大の理由です。今回南側に建つ物件の設計が良ければ、当然
比較の対象としたでしょうし、駅近優先なら南側のものに軍配があがる。
完売で入居前のこの時期の発表は意図があったとしか思えません。当然設計も
固まっているでしょうし、ヒョットすると提案会社の一つだったかも知れません。

野村・三井の誠意ある対応を求めて行かざるを得ない。

皆さんご存知かもしれませんが、新星和不動産では以下のような対応をしています。

眺望阻害を理由に新築マンションの無条件解約に応じる
2006/01/26

新築マンションの南側に超高層のオフィスビルが建築されることを理由に、事業主と販売会社が契約の無条件解約に応じることを決めた。裁判などを介さず自主的にマンション事業者が無条件で解約に応じるのは極めて異例だ。

解約の対象となったマンションは大阪市中央区にある「プラネ・ルネ スプリングスタワー大阪」。高さ約120m、35階建てのマンションで、2月から住民が入居する予定だった。事業主は新星和不動産（大阪市）と総合地所（東京都港区）で、販売会社は住友不動産販売（東京都新宿区）。

新星和不動産らはマンションの全269戸を2005年3月に完売。マンションの購入者には「南側で将来、建物が建つ恐れがある」ことを記載した重要事項説明書に押印してもらっていた。

ところが、複合機などの製造メーカーである京セラミタ（大阪市）が2005年10月、スプリングスタワー大阪の南側に高さ91ｍの新社屋を建築すると星和不動産を通じて住民に連絡。これを受けて購入者の一部が、新星和不動産らに無条件の解約や分譲価格の値引きを迫っていた。

3社は1月22日、購入者に対して1月末までに解約すれば、購入費用を返金すると申し出た。返金する代金には購入者の要望に基づく設計変更に要した費用や手付金も含む。

隣接するマンションをめぐる争いでは、札幌地裁が2004年3月31日、住友不動産が札幌市内で隣接する二つのマンションを建築する際に、眺望を害さないよう配慮すべきだったと判断。同じ事業主が眺望を阻害するマンションを建築したとして、訴えを起こした住民の主張を一部認め、慰謝料の支払いを命じる判決を下している。

スプリングスタワー大阪と京セラミタの社屋の場合は札幌のケースとは違って、事業主が異なる。それでも無条件解約を提案した理由について、新星和不動産のマンション事業部は、「早期に解決するために、法令を踏み越えて判断した」としている。

>>338さま
電話での内容ですが、
１・いつ頃に先方からお返事を頂けるのか→期限は指定していないので、未定
２・階数とか、棟計画はまだ全く明らかになっていないのか→まだ分からないが
先方からお返事があれば、早急にお知らせ致します。お返事に対してのご意見もまた
購入者の方からお伺いしますので。
３・今回の計画を全くご存知なかったのか→そうですね

簡単ですが、こんな感じのお返事でした。説明会は私個人の意見ですので、開催予定は
今の所予定されていないと思います。

>>341さま
このマンションの事は新聞記事にも大きく掲載されましたよね。
ここのスレは、結構ロムしてました。まだ、この掲示板にも残っていますね。
前の住宅の建替えにより、日照権は保証されたとしても、眺望権が変わってきますから、
文章での説明だけでなく、直接担当者の方から説明を聞く機会が欲しいです。

前の住宅の方に話を聞けたらよいのですが・・・
数社との会合は昨年の何月に行われたか聞
きたいです。時期によっては事業主が知ら
ないというのは不思議な話
売り終わってのこのタイミングはおかしい。

我が家では内覧会の話をしていたので今回のことで落ち込んできました。
いずれはマンションが建つと覚悟して購入しましたし、仕方のないことです。
あらかじめ分っていても購入したと思います。
しかし「知らなかった」と、このタイミングで明らかにし「質問状を送りました」と郵送してくる。
この対応の悪い会社からマンションを買ってしまったことが悔やまれます。

確かにタイミングが出来すぎですが、こういった話はよくあります。
私も他のデベの営業ですが、入居する直前に話が出てくることはよくあります。
このタイミングで建築確認がおりたなら以前から知っていた可能性はありますが、まだ
計画未定なら逆に前に建てるデベがあえてこの時期を狙った気もします。
営業としては後からこういう嫌な話が出てくると、もめるのは分かるので敢えて先に
分かっていれば先に言うはずなんですが。

いろいろ不満がある方が他にもいらっしゃることが分りました。
野村・三井からどのような対応があるか分りませんが、電話だけでなく、現時点での質問や要望を
文書で送ったほうが、良いんじゃないでしょうか。
少なくとも、電話だけでは何も残りませんし。

そうですね。先方が手紙を送ってきているのだから、購入者も文書で何か申し入れるべきでしょうね。
ここで標準書式でも提示して各々が送るということでしょうか？

購入者Kさん・Ｘさん>
文書化に賛成です。電話で聞いたことをメモにしてFAXで送ればどうでしょう。
南住宅は積水に決めたのだから、基本的な設計があると考えるべきでしょう。
野村・三井が我々のマンションの付加価値が上がるような設計への知恵を出して
くれるかどうか。その他解体作業にアスベストの問題が無いのかどうか。
管理組合の無い現在、積水にどこまで野村・三井が迫ってくれるか。
ここがポイントと思うのですがーーー。

購入者Ａさん・Ｘさん
ではそうしましょう。
ただ、具体的な話はここではしにくいですね・・・

このプロジェクト、自分は買えないけれど、気に入っていたので、久しぶりに拝見すると、建て替え問題。驚きました。建て替えは一般的には、多くの合意が必要なため、老朽化した分譲では、極めて難しいとされています。途中までは、三井さんも本当に知らなかったのでは？私は建築関係の仕事ですが、積水はデベの中では無茶はしない部類です。他のデベより良かったと思います。現地を見ていないのでなんともいえませんが、眺望はある程度変化するものの、古ぼけた団地が建て変わると、周囲の印象も良くなるので、かならずしも悲観ばかりでは、ない気もします。もともとのこのプロジェクトの質の高さに自信を持ってください。気を落とさず、なるべく双方の計画にメリットとなるような、お年どころを想定し、感情的にならずにじっくりと先方と向き合うことが、最良かと思います。

いや18世帯ならば合意も容易かも。仮に容易じゃなくて
やっと今回合意に達したと仮定したとしたら
それまでにそれなりに時間を要していたわけですから、
それはデベは知っていて当然でしょう。
今回の件はデベのやり方が疑問なのであって、
法的に問題ない建物ならばそれはそれで仕方がない。

あの周辺は古い建物が多いので、レジデンス建築をきっかけに、建て替えなどが進み、新しく綺麗になって行くことが期待できます。住吉南住宅も、背は高くなるけれど。おそらく南に寄せた形になるでしょうし、悪いことばかりではないと思います。工事中の騒音、埃等の防止や安全の確保などを
ちゃんとしてくれるかが問題だと思います。デベは知っていたかも知れませんが、とにかくちゃんと
積水にこれらをやらせるように、業界の仁義を期待したいところですね。

ところで駐車場の配置はまだ決まってないんですかね？？
まさかまだ提出していない人がいるとか・・・。

購入者です
購入前に住吉南住宅について質問された方いらっしゃいましたら
営業マンの回答を教えていただけませんか？
私は聞きましが「一般的に居住者の4/5の同意が必要なので難しい」と言われました

私が質問した際には、「管理組合は無いと聞いています。」と言われました。
それに加えて、前の方と同様、一般的に難しいという趣旨の話を聞きました。
今思えば、あの容積率を見れば、入居者に負担が無い形で建替できることなんて、不動産業の人間からすれば当たり前ではないのでしょうか。
それをあえて言わないだけでなく、管理組合が無いという、事実と相違することを言った営業マンの姿勢はどう考えればいいのでしょうか。非常に腹立たしく思っています。

無いと聞いています

逃げ道を残した説明だと思います。
それ以上突っ込まなかった購入者様も残念ながらつめは甘かったと思います。
「無いと聞いています？人づての話か？ちゃんと資料だしてよ。高い買い物するんだからそんないい加減な説明しないで」
程度の叱責はすべきでしたね。
管理組合があろうがなかろうが、はたまた一般的に難しかろうが可能性は１００％
建替えは無いと営業マンが断言していたのであれば話は別です。
真剣に購入を検討されるならくご自身で独自に調査する方法はいくらでもあったのは？
私が購入者様の立場で建替への不安が購入のネックとなっているならば、南住宅の持ち主なり
住人なりに直接コンタクトを試み納得いくまで情報を収集します。

と反論をしましたが、このタイミングで情報をお耳になされ穏やかな心中ではないことは
十分お察ししております。

356です。357さんの言うとおりですね。営業の言葉を無邪気に信じた私が悪かったようです。
ありがとうございました。

7月21日付けでこの掲示板のスタイルが変わりましたね。管理者の福井直樹さんと
言う方がこの機会として「ご挨拶」で掲示板の由来をまとめて居られます。
企業から離れて運営されることに努力され、マンションコミュニティの形成に
役立つことを狙われている風です。仕事もマンション運営コンサルの様です。
353、356、358購入者の方へ　今後サフィックスをお願いします。現在A,B,C,K,Xが
使用されていますのでよろしく。

サフィックスてなんでしょうか？

業界筋経由で聞いてみたところ、積水ハウスも、規模や時期等については全く未定として、一切、
口を割らなかったそうです。気になりますね。

360さん>>
サフィックスとは本文の後につける区分記号です。私の購入者Aの「A」のことを示します。
A,B,C,K,X以外のお好きな文字をお使い下さい。数字でも結構かと思います。
よろしく。

雨の中を物件周辺を歩いて来ました。
西側通路（路地風裏口）の西向かいの一角の新星和の7階建てを始め、話題の住吉南住宅の建て替え
だけでなどありますが、全て完成すれば、周辺も却ってすっきりするのではないかと期待しています。
正直な感想を言えば、建物のマスの大きさで言えば、レジデンスこそ、あのあたりでは一番圧迫感
のある建物というべきかも知れませんね。
建築途中のアスベスト・埃・騒音等の対策を十分やっていただければ、レジデンス側から文句を
言うような話でもないかなぁと思ったりしました。
野村と積水と新星和の良識に期待したいところです。（甘いかな）

先週末の不動産屋の広告に、8階部分西向き84㎡ほどの部屋がもう賃貸に出てました。
（マンション名は出ていませんでしたが、住所、階数、間取り、完成・入居時期からして、
ほぼ確実にこのマンションと確定できました。）
引渡し前から、賃貸広告出せるのでしょうか？
新築で賃料23万って相場なのでしょうか？やはり賃貸に出すとなると、芦屋や学区の良い岡本のが
有利なんですかね？

364さん>>
インターネットで見ると日住からの物件で「住吉本町レジデンス」と明記されています。
まだ所有権が確定しないのに賃貸に出せないのでは? 不思議ですね。

＞365
売買契約確定しているので当然に賃貸出せますね。
この手の話はよく宅建の試験にもでます。

22:30現在、掲載を終了したとなっています。
３６４さん、いつごろから載っていたのでしょうか？
今日だとしたら、何かおかしいですね。

367です。
364さん、ありがとうございます。
先週であれば、恐らく普通に借り手がついて掲載終了ということですね。

賃貸、おそらく収益として買われた方か、転勤の方でしょうかね。

建て替えの件ですが２週間経ちますが、そのご連絡はないですね。
いつごろ詳細がわかるのでしょうか？