西宮名次町兼北マンション

失礼、総戸数３１戸でした。
訂正します。

ようやく工事がスタートしたようですね。しかし、あの敷地で27戸とは・・・。まさに億ションなんでしょう。

野村不動産の威信をかけたマンションですね。
◆プラウド夙川名次町◆

既にホームページもアップされてますが、長期優良住宅、全邸オーダーメイド仕様
というから、その力の入れようの違いがわかります。

この土地、環境は、後にも先にも、まさに西宮で最高クラスといっていいでしょうし、
当然に物件価格もそれなりになることが予想されます。

塩漬けにしていた土地が今やっと動き始めた、それも至高の邸宅として。
大きな広告等はせず、地元だけに優先販売するようですが、
他の多くのマンションと違い、静かに売れていくのだと思います。

まだ仕様等私もわかりませんが、情報提供される方がいらっしゃいましたら
お願いします。

現地は既に工事中です。
このような良い土地に建つ物件は貴重です。
物件を見るうえで、通常、「利便性」、「環境性」、「価格」、
「学校」、「建物内容」等といった判断基準が重要となってくることは
いうまでもありませんが、とりわけ本物件にかんしては、それらにそぐわない
判断基準となる事は、上の方がおっしゃるとおりです。
もっとも何を持って資産価値とするかは私見の入る余地など無く
おおよそ上記基準を基にして価格面で決定されますが、ある種価格を超えた
価値、希少性ともいうべきものが資産価値を高めることがあります。
地元に優先的に案内を行っていくところの意味はその辺りにもあります。

私は様々な阪神間（特に西宮）の土地を見てきましたが、これほどに良い土地を
近年知りません。
今後、個人邸宅の売却や社宅が淘汰されよい土地も出てくることが
予想されますが、それらはほぼ上記基準に照らした価値の元販売される
でしょう。
またここのコミュニティではどの物件でも批判的な意見をされる方々も多いですが、
本物件においてはそれらの意味さえも持たないような気がします。

今日は大市へ。店の風情も含め、こればかりは阪神間では味わえない。それにしても、我ながら自分で勘定を払ってここの客になっていることに驚く。俺も「大人」になったものだと・・・。その後は祇園へ。ロイヤルハウスホールドの水割りを痛飲。えんのキュウリがまた旨い。それにしても、この秀邸の環境は、西宮かつ集合住宅では当面えられぬものだろう。

満池谷墓地近くですか？悪く言うつもりないのですが、教えてください。私も震災で西宮苦楽園を追われた身ですが
近年倒壊した跡地に結構な物件が多数建っていて。。。何も知らない県外の人たちが。。。もちろんそんな物件ではないでしょうが、北名次町は相当当時大変でしたがそういう場所柄じゃないですよね。

それにしても、このマンションは、阪神間ヴィンテージの中でも、歴史に刻まれる物件と思量します。あの鬱蒼とした静謐の森に囲まれた秀邸。それでいて、駅徒歩１０分圏内。ま、この物件を購入される方は、電車なんぞ利用されないんでしょうが。ジオあたりから眺める、六甲を借景としたこの秀邸の夕景。関西プラウド、いや、野村の威信にかけた、渾身のプロジェクトといえそうです。やりますなぁ～。

このあたりの地勢をよく知らないんですが、最多販売価格は、3,000万円台なんでしょうか？はずかしながら、年収は500万円台、妻パート、子ども４人です。

プラウド浜松原とよう似たものでは？

２７さん詳しいようですので教えてください。北名次町ってどのあたりですか？ﾆﾃｺ池の近くですか？

だからﾆﾃｺ池って満池谷墓地ちかくでしょ！

2007年からスタートしたスレッド、ようやく全快！

価格面でどうという物件ではないと思います。
もちろん不動産ですので価格が適正かどうかは
重要ですが、最終的には購入者側が判断する他ありません。
まだ公式価格が発表になっていない段階ですので、
何とも申し上げにくいです（あくまで憶測の範囲）が、
あえて申しますと先の方があげる「プラウド浜松原」や
西宮の一般の物件とはまったく異なるかと思います。

オーダーの仕様や広さ等によっては昨今の物件では
最も高価格をつけるのではないでしょうか。

相場から離れた価格帯になったとしても、
それを購入希望する方がいらっしゃるでしょうから、
価格は適正に評価されるのだと思います。

＞３３さんが　おっしゃるように、プラウド浜松原などの価格帯ではあり得ないと思います。
たしか９０㎡台～でしたので、一般サラリーマンの購入は無理だと思います。

あくまで予想ですが…
確か全邸オーダーメイドでしたし。

買えるのなら買いたいですけどね。

８邸のみ、みたいですね。

それにしても、この物件は西宮マンションヒストリーに記憶されるすばらしいものです。名次、南郷あたりはとんでもないセレブエリアでもあります。近傍に住んでますが、先日も某社長邸（←週間朝日にも掲載実績あり）で仮面舞踏会が。南禅寺界隈の下河原に似たテイストを感じるのですがね。

しかも、いつも警備の方もおられますしね。

同業他社ですが、この物件には脱帽です。ニテコ界隈は、阪神間山手（山の中腹は除く）に残された、最後の聖域といえます。名次アドレスのヴァリュー大です。閑静でありながら、駅徒歩圏内。プラウド松濤と並び証される珍味と言えるでしょう。

俄然もりあがってきましたね。このマンションは、プラウド、いやオールニッポンデベの中で、畢竟、元麻布ＰＭ、ＧＭ松濤を上回る物件と言えましょう。ところで、界隈で見かける金髪＆ロン毛の爺さんって何者？

９０㎡からですので９０００万～１１０００万スタートですか

池側は１５０００万ぐらいでしょうか

何とか手に入れたいです

ニテコ池かいわいは、墓地や火葬場や高圧線も近いし市営住宅も沢山あるし、
犬の糞がよく放置してあったり粗大ゴミの不法投棄もあるけど、基本的にはのどかで良い所だよ。

あと震災の時はニテコ池は決壊しました。もともとこの辺は夙川の旧河川流域なので
地盤はあんまり良くないのと、地下水脈が厚いというのはあります。

基本的に河川氾濫地なので、その点は理解されていたほうが良いかもしれません。
ただ、苦楽園から甲陽園の山手斜面（土石流、山腹崩壊地帯）よりは遥かに安全だと思います。
河川が氾濫したり堤防が決壊しても浸水するぐらいですが、土石流や地すべりや山崩れは死にますからね。

※西宮市では、ニテコ池の土堰堤が崩壊し、下池堰堤が決壊寸前になったため、緊急放流を行った。

※西宮市南部地域の西部に位置する越水浄水場（施設能力18,600m2／日）に隣接するニテコ池（上池
31,000m2、中池17,500m2、下池42,500m2）の上堤と中堤が崩壊し、下池へ泥水が奔流したが、下堤は全面にわ
たって亀裂、陥没、法面崩壊が発生していたが破堤しなかった為に、かろうじて下流密集住宅への瀑流を免
れた。

決壊時の画像は下記のサイトで見る事が出来ます
http://www.geocities.jp/seppa06/0301_jikan/95_kobe.htm

それはさておいてもこの場所はすばらしい。お近くの邸宅で週末毎に開催される仮面舞踏会、ギリヤークを招待しての津軽ジョンガラ等、いい味わいですがにぃ。

松下幸之助の家の横に住めるなんて超ステイタスです

土地代　8.5億
建築総額　9.5億（容積率100%、坪100万として）

まぁ27戸で18億ですね　平均6600万ぐらいですね、新築時の適正価値は。

まぁ基本的に同じニテコ畔のジオグランデ城山と㎡あたりの価値は「全く同じ」ですよね。

節っちゃんが亡くなった悲しいニテコ池周辺で日本人の美徳を忘れた贅沢な暮らしをする人々がいるのは大変悲しい事です。

ここをいい立地と思ってる人が多いんですね。意外です。

内部は、松下製だったりして？
高額で売る気ならそれはないか。

ニテコ池周辺のまるで庭園のような景観は素晴らしいです。

地元ですが、ほんといい場所です。
マンションが二度と建つことがないほどの立地ですね。
若干、苦楽園口から距離ありますが、のどかでいい場所です。

清太君やせっちゃんは天国でどんな気持ちで見ているのでしょうか？

庶民にゃ無理だね…

野村の営業の自演が醜いですが、ここは普通に同じニテコ畔で同じ一種低層住居専用地域・第三種風致地区のジオグランデフォルム城山と同じ価値です。

ジオグランデフォルム城山は平均㎡単価54万円でしたが、当時より不動産市況は悪くなっているので
それ以下の価格が適正価格です。まぁ100㎡で4500～5000万程度が妥当な価値でしょうね。

どんだけ安いねん。。普通に見てその倍くらいやろ。

ニテコで何かあったのですか？

同じニテコ池畔で同じ用途地域の参考物件

ジオグランデフォルム城山

専有面積 86.70 ～ 139.65 ㎡（ 平均 102.00㎡ ）
新築時価格帯 3,778 ～ 9,578 万円（ 平均㎡単価 54万 ）

いかに庶民がほざこうと、この物件は西宮史上、ベスト３には入るでしょう。個人的には勝呂さんの坂から見上げる石垣が好みです。

ニテコ池横のジオグランデとニテコ池横のこの物件に極端な㎡単価の差が生じて当然と主張するならば、その理由を論理的に説明せよ。

それにしても、きくのアジフライは最高だ。キンキンに冷えたビールのアテに、１０匹はいけそうだ。

ところで、ギリヤーク尼崎の講演会って、近々あるんでしたっけ？

プロからみても、この立地はすばらしい。山の上は別として、駅から１０分歩いてこの鬱蒼とした町並み。まさに、阪神間駅徒歩圏内に出現した、奇跡のプロジェクトといえましょう。まさに、プラウド渾身の傑作と存じます。しかも、ドンキホーテまでチャリンコでアクセス可能。この点も、この億ションの見逃せないメリットといえます。

日銀跡地のジオグランデも全く同じニテコ池のほとりです。

ジオグランデよりもこのマンションが極端に坪単価高くなるとしても、

それを正当化できる理由は全く見つかりません。

土地の取得坪単価も殆ど同じでしょうね。

確かに兵庫県で6店しかないドンキホーテに自転車で気軽でアクセスできるのは
大きいですね。また、サイゼリヤ北夙川店が徒歩圏にあるのも見逃せないポイントです。

嫌だサンクタス

関西のほうは詳しくないのですが、かなり希少だとおもいます。
坪300万の1億～ぐらいでしょうか？
注目しています。

この辺の物件を見ている身としては、
上のレスにありますジオグランデフォルム城山の新築当時の値段に
「安かったんだ～」という思いがしてしまいます。

ジオグランデは駅から見て池の向こうですよね？
やっぱりこちらの物件とは条件違うんじゃないでしょうか～。

２７戸というから規模はそこそこでしょうか。

>>64
現在の市況、景況、地価でそれは無いでしょうね。

坪単価は、同じニテコ池畔で同じ用途地域で同じ風致地区の
ジオグランデフォルム城山と同程度が妥当な水準です。

松下幸之助の家に隣に住んだからといって、阪神間山手に多い
パチンコ屋やサラ金、ラブホ・風俗店、ブローカー等の身分が
浄化されるわけじゃあない。

ただ、松下家の厳重な周辺警備を享受できる立地により、
殺されるリスクが低下するという点には価値があるかもしれない。

金はあっても戸建だと困るという稼業の方がいますからね。

友達が住んでいるよ

いいよな〜

ハイマだったら買えますよ。
東灘区一応

同業者の足の引っ張り合い、野村の自作自演。醜すぎる。それに踊らされる素人もレベルが低すぎる。

このマンション（コープ野村名次町）は、徒歩2～3分の近くにある市営名次住宅や神原市営住宅からの
住み替えに良さそうですね。利権で所得が多い特権階級がいっぱい住んでいますから。

ギリヤーク住吉山手ですが何か？

ここ買う層はこんな掲示板見ないだろうし、

自作自演しても意味ないだろ・・・・

野村の社員アホか？

いや、同じニテコ池畔の区画跡地という同一条件のジオグランデ城山でも、購入者や検討者でこの掲示板のスレを見ている方はけっこういらっしゃいましたから、ここも同じだと思いますよ。物件価値や適正価格も含めて。

マンションの胡散臭い宣伝文句に使われて、松下幸之助もあの世で嘆いてるでしょうなぁ。

どれだけ業者臭を放てば気が済むのでしょう。。。。

芦屋、苦楽園口、甲陽園にいい物件目白押しだよ。そっちには勝てないでしょうに北名次では。

7000－16000万で売り出しましたね
最多価格9000万

16000は髙過ぎ

全戸億ションかと思ってました。意外に安い？？

同じニテ湖畔のジオグランデ城山と比較しても坪300万は高すぎでしょ。

駅に2分近いとはいえ、ここはそんなに便利な場所じゃないし支線だしねぇ。

>>80
JR芦屋の駅近徒歩圏はともかく、甲陽園や苦楽園の駅から10～15分ほど坂を登った所にあるようなマンションはここよりも遥かに希少価値や物件価値低いですよ。ここは急坂の無い平地の風致地区という所に価値があるから、やはり比較対照はジオグランデフォルム城山その他の城山の低層物件。

いくら火垂るの墓跡地とはいっても、支線駅の苦楽園口から信号や坂道を入れて
10分ほどかかるここが、三宮や梅田の都心物件より坪単価が高いのは異常ですね。

儲けすぎだと思います。

ここって西宮市営火葬場の間近ですけど、頻繁に霊柩車みかけちゃったりしないのでしょうか？
西宮市の年間死亡数が3350人ほどなので、1日あたりの死亡数は9人強ですよね。

プラウドをブランドと思ってる人は買えば。一流ではないよ。

一流って何？そんなことてわマンション決めるの？

マンションを買う基準にデベは大いに気になります

できれば三井・三菱にやってもらいたかったが…

野村でもよし

人件費、宣伝費がかかる三菱や三井、東京建物はほんとにいいもの作るの？今時デベブランドだから多目に出してもいいなんて人そんなにいないのでは？どこも年収1000万越えるデベさん人件費だれが負担してるの？

芦屋・苦楽園あたりに住む人は特にブランドが好きなんですよ
この界隈に住む方、住みたい方は90さんのような意見は少数派だと思います。

確かに阪急神戸線の夙川～六甲や甲陽線沿線はブランド志向でミーハーで自己顕示欲が強くてプライドが高い人が多い上に、そういう人達がどんどん流入してきてますます増加を続ける土地柄ですね。

ここ検討している方いますか？かなり高いと思いますが、いかがでしょう。

夙川松並木沿いかな

松並木沿いではありません
ニテコ湖畔です。

並木沿いじゃないのがいいですね。

坪単価３００万くらいらしい。

かわいそう子供が…

ここの近くにプラウドができるようですね。
高級マンションなんでしょうか。

プラウドが 別にもうひとつ建つんですか？

プラウドの建設予定地となる以前、同地に兼北マンションの看板がありました。

ここの近くじゃなくて、ここがプラウドじゃ！！！

別のスレがプラウドちゃうん。

兼北　→　プラウド　です。
このスレッドは当初（兼北）のものです。

あと２戸ですが、すぐ売れてしまうでしょうね。