西宮名次町兼北マンション

事業主：株式会社兼北
用途：共同住宅（分譲）
開発面積：3240.86m^2
有効面積：3151.04m^2
建築物高さ：9.97m 地上三階地下一階二棟
建築戸数：15戸
建築面積：943.69m^2
延床面積：4867.68m^2
駐車台数：27台
工事期間：'07/12/15-'08/4/末

阪急苦楽園口から徒歩７分ぐらいの距離です

私感ですが、販売価格は軽く１億を超えると思います

高圧線の話ですがー…あったかなぁ？？と探してみたらありました！
ニテコ池南側から苦楽園久出ヶ谷町に向けて伸びています。
本物件は高圧線から200mぐらいは離れていますが、影響あるかな？

車の往来は多いです建石線は拡張工事中で今後も車量は増えると思います。
ただ、横断自体は苦楽園口駅前車道の横断よりは安全でしょう。
それと建石線の交通量が増えてもあの場所は静かなままです。言い切れますｗ

苦楽園口から歩いて帰る場合、
明るい道を選ぶと建石線を越えた辺りから坂になっているので少し大変かも。
なるべく平坦な道を選ぶと少し回り道＆街灯が少なく暗いです。

下の写真は同一地点から撮ってます。大きすぎて一枚に収まらなくて…
左側から甲山＆名次庵(松下別邸)＆本物件
中央が本物件正面
左が本物件＆松下邸宅にまります。

最後に、夙川以東ってことですがー…気にしている事は何なんでしょうか？
確かに夙川以西は越木岩自治会等の活気があってイベントが多くて開催されています。
もし、縁があって夙川以西に住む事になった時は自治会に参加してみますか？
きっと楽しめると思いますよ。

詳しい情報ありがとうございました。
近く付近を覗きに行ってみようと思います。
欲を言えば、その辺りでの戸建が理想ではあるのですが・・・
交通の便が良いのは魅力ですね。
地域の繋がりがあるのもとても魅力的です。

約４ヶ月遅れで着工が始りました。　今は整地段階
９〜１０月くらいに完成…でしょうか？
マンション着工数が少ない中では貴重な物件になるのかも。
ちなみに、隣の矢倉は某○下宅の立建替え工事のになります。

場所の好みはともかく、タイミング的には最悪な感じですね。

ここを買える人はそんなの関係ありませんーのかも。
しかし、今の時期は‘家買いたい感’がどん底だしねぇ…　どんな値付けでくるか気になる。

関係なくないでしょう。持ってる人ほどシビアなモンです。しかも兼北、雲井にも持ってるし。
完全に売り時を逃したと近隣住民の一人として老婆心ながら感じますが。

200㎡で3億強でしょ。‘家買いたい感’がどん底な、世の中に左右される人は関係ないでしょう。
場所が良いので、よく売れるかも。

樹木の伐採が無惨ですね。

敷地の２／３が棟内路や中庭になるから、それなりに植樹するとは思いますよ。
ただ、長樹齢の庭木が伐採されるのはなんだか物悲しいものですね。

阪急芦屋川から山手に徒歩５−６分ぐらいのところでも兼北さんが
マンション建設中ですよね。　後悔するような‘何か’があるんでしょうか？

なんで？どこだっけモンドかどっかの既分譲でろくに仕上げも出来てなくて雨漏りがどうとか
俺も読んだことある気ががするけど。芦屋川でも雲井でも名次でも結構ですが、デベは重要。

>>16
そんだけ酷けりゃ嫌でも覚えてるだろ！(笑)
誰かに聞いてから書き込みよ。いい加減な情報だなー。

そこまでいうから調べたよ。上甲東園のクラシコで雨漏りとかヒビとか内覧会指摘箇所１５０とか
色々でてるよ。そもそも活断層の上だったし。

どうでもいいけど、口悪いな。社員か？

着工されていませんよね。
どうなるのでしょう

貼ってある看板によると、
事業主が野村不動産に変わってますね。
総戸数２１戸、来年１０月完成予定みたいです。

失礼、総戸数３１戸でした。
訂正します。

ようやく工事がスタートしたようですね。しかし、あの敷地で27戸とは・・・。まさに億ションなんでしょう。

野村不動産の威信をかけたマンションですね。
◆プラウド夙川名次町◆

既にホームページもアップされてますが、長期優良住宅、全邸オーダーメイド仕様
というから、その力の入れようの違いがわかります。

この土地、環境は、後にも先にも、まさに西宮で最高クラスといっていいでしょうし、
当然に物件価格もそれなりになることが予想されます。

塩漬けにしていた土地が今やっと動き始めた、それも至高の邸宅として。
大きな広告等はせず、地元だけに優先販売するようですが、
他の多くのマンションと違い、静かに売れていくのだと思います。

まだ仕様等私もわかりませんが、情報提供される方がいらっしゃいましたら
お願いします。

現地は既に工事中です。
このような良い土地に建つ物件は貴重です。
物件を見るうえで、通常、「利便性」、「環境性」、「価格」、
「学校」、「建物内容」等といった判断基準が重要となってくることは
いうまでもありませんが、とりわけ本物件にかんしては、それらにそぐわない
判断基準となる事は、上の方がおっしゃるとおりです。
もっとも何を持って資産価値とするかは私見の入る余地など無く
おおよそ上記基準を基にして価格面で決定されますが、ある種価格を超えた
価値、希少性ともいうべきものが資産価値を高めることがあります。
地元に優先的に案内を行っていくところの意味はその辺りにもあります。

私は様々な阪神間（特に西宮）の土地を見てきましたが、これほどに良い土地を
近年知りません。
今後、個人邸宅の売却や社宅が淘汰されよい土地も出てくることが
予想されますが、それらはほぼ上記基準に照らした価値の元販売される
でしょう。
またここのコミュニティではどの物件でも批判的な意見をされる方々も多いですが、
本物件においてはそれらの意味さえも持たないような気がします。

今日は大市へ。店の風情も含め、こればかりは阪神間では味わえない。それにしても、我ながら自分で勘定を払ってここの客になっていることに驚く。俺も「大人」になったものだと・・・。その後は祇園へ。ロイヤルハウスホールドの水割りを痛飲。えんのキュウリがまた旨い。それにしても、この秀邸の環境は、西宮かつ集合住宅では当面えられぬものだろう。

満池谷墓地近くですか？悪く言うつもりないのですが、教えてください。私も震災で西宮苦楽園を追われた身ですが
近年倒壊した跡地に結構な物件が多数建っていて。。。何も知らない県外の人たちが。。。もちろんそんな物件ではないでしょうが、北名次町は相当当時大変でしたがそういう場所柄じゃないですよね。

それにしても、このマンションは、阪神間ヴィンテージの中でも、歴史に刻まれる物件と思量します。あの鬱蒼とした静謐の森に囲まれた秀邸。それでいて、駅徒歩１０分圏内。ま、この物件を購入される方は、電車なんぞ利用されないんでしょうが。ジオあたりから眺める、六甲を借景としたこの秀邸の夕景。関西プラウド、いや、野村の威信にかけた、渾身のプロジェクトといえそうです。やりますなぁ～。

このあたりの地勢をよく知らないんですが、最多販売価格は、3,000万円台なんでしょうか？はずかしながら、年収は500万円台、妻パート、子ども４人です。

プラウド浜松原とよう似たものでは？

２７さん詳しいようですので教えてください。北名次町ってどのあたりですか？ﾆﾃｺ池の近くですか？

だからﾆﾃｺ池って満池谷墓地ちかくでしょ！

2007年からスタートしたスレッド、ようやく全快！

価格面でどうという物件ではないと思います。
もちろん不動産ですので価格が適正かどうかは
重要ですが、最終的には購入者側が判断する他ありません。
まだ公式価格が発表になっていない段階ですので、
何とも申し上げにくいです（あくまで憶測の範囲）が、
あえて申しますと先の方があげる「プラウド浜松原」や
西宮の一般の物件とはまったく異なるかと思います。

オーダーの仕様や広さ等によっては昨今の物件では
最も高価格をつけるのではないでしょうか。

相場から離れた価格帯になったとしても、
それを購入希望する方がいらっしゃるでしょうから、
価格は適正に評価されるのだと思います。

＞３３さんが　おっしゃるように、プラウド浜松原などの価格帯ではあり得ないと思います。
たしか９０㎡台～でしたので、一般サラリーマンの購入は無理だと思います。

あくまで予想ですが…
確か全邸オーダーメイドでしたし。

買えるのなら買いたいですけどね。

８邸のみ、みたいですね。

それにしても、この物件は西宮マンションヒストリーに記憶されるすばらしいものです。名次、南郷あたりはとんでもないセレブエリアでもあります。近傍に住んでますが、先日も某社長邸（←週間朝日にも掲載実績あり）で仮面舞踏会が。南禅寺界隈の下河原に似たテイストを感じるのですがね。

しかも、いつも警備の方もおられますしね。

同業他社ですが、この物件には脱帽です。ニテコ界隈は、阪神間山手（山の中腹は除く）に残された、最後の聖域といえます。名次アドレスのヴァリュー大です。閑静でありながら、駅徒歩圏内。プラウド松濤と並び証される珍味と言えるでしょう。

俄然もりあがってきましたね。このマンションは、プラウド、いやオールニッポンデベの中で、畢竟、元麻布ＰＭ、ＧＭ松濤を上回る物件と言えましょう。ところで、界隈で見かける金髪＆ロン毛の爺さんって何者？

９０㎡からですので９０００万～１１０００万スタートですか

池側は１５０００万ぐらいでしょうか

何とか手に入れたいです

ニテコ池かいわいは、墓地や火葬場や高圧線も近いし市営住宅も沢山あるし、
犬の糞がよく放置してあったり粗大ゴミの不法投棄もあるけど、基本的にはのどかで良い所だよ。

あと震災の時はニテコ池は決壊しました。もともとこの辺は夙川の旧河川流域なので
地盤はあんまり良くないのと、地下水脈が厚いというのはあります。

基本的に河川氾濫地なので、その点は理解されていたほうが良いかもしれません。
ただ、苦楽園から甲陽園の山手斜面（土石流、山腹崩壊地帯）よりは遥かに安全だと思います。
河川が氾濫したり堤防が決壊しても浸水するぐらいですが、土石流や地すべりや山崩れは死にますからね。

※西宮市では、ニテコ池の土堰堤が崩壊し、下池堰堤が決壊寸前になったため、緊急放流を行った。

※西宮市南部地域の西部に位置する越水浄水場（施設能力18,600m2／日）に隣接するニテコ池（上池
31,000m2、中池17,500m2、下池42,500m2）の上堤と中堤が崩壊し、下池へ泥水が奔流したが、下堤は全面にわ
たって亀裂、陥没、法面崩壊が発生していたが破堤しなかった為に、かろうじて下流密集住宅への瀑流を免
れた。

決壊時の画像は下記のサイトで見る事が出来ます
http://www.geocities.jp/seppa06/0301_jikan/95_kobe.htm

それはさておいてもこの場所はすばらしい。お近くの邸宅で週末毎に開催される仮面舞踏会、ギリヤークを招待しての津軽ジョンガラ等、いい味わいですがにぃ。

松下幸之助の家の横に住めるなんて超ステイタスです

土地代　8.5億
建築総額　9.5億（容積率100%、坪100万として）

まぁ27戸で18億ですね　平均6600万ぐらいですね、新築時の適正価値は。

まぁ基本的に同じニテコ畔のジオグランデ城山と㎡あたりの価値は「全く同じ」ですよね。

節っちゃんが亡くなった悲しいニテコ池周辺で日本人の美徳を忘れた贅沢な暮らしをする人々がいるのは大変悲しい事です。

ここをいい立地と思ってる人が多いんですね。意外です。

内部は、松下製だったりして？
高額で売る気ならそれはないか。

ニテコ池周辺のまるで庭園のような景観は素晴らしいです。

地元ですが、ほんといい場所です。
マンションが二度と建つことがないほどの立地ですね。
若干、苦楽園口から距離ありますが、のどかでいい場所です。

清太君やせっちゃんは天国でどんな気持ちで見ているのでしょうか？

庶民にゃ無理だね…