プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

映像によると柏堂ですかね。まさに山だな。

苦楽園（三番町）の件は３０年前から住民が圧力をかけて
反対しつづけていた場所ですからね。
ダイドー技研に渡ってからも１５年以上。
素直に昔折り合いをつけて工事されていれば、社長が自殺する事も
倒産する事も、山肌があんな有様で放置状態になる事もなかった。
少しばかり先に住んでいるという理由だけで、山の斜面に住んでいる
人間が新たな山の開発はなんでもかんでもゴネまくって反対するという
エゴが招いた結果ですね。

もともと苦楽園の山手はラドン温泉のあった観光地だったところが、阪神大水害による土石流、山腹崩壊などで壊滅的な被害があった為に、その後は住宅街に大きく路線変更したところ。

六麓荘もそうですが、この近辺の山手は土石流段丘（土石流によって流下した土石等が山麓に堆積されてできた土石流堆が侵食されてできた段丘）によってできた地形（土石流段丘）がひじょうに多いのですよ。ですから大雨が原因の土砂災害リスクは常にあります。

土砂災害から国民の生活及び身体を保護するため、土砂災害が発生する恐れがある土地
の区域を明らかにし、警戒体制を図ったり、開発行為の制限を行うのが、土砂災害防止
対策推進法です。

都道府県知事は、急傾斜の崩壊等が発生した場合、住民等の生命又は身体に危害が生ず
る恐れが認められる地域を“土砂災害警戒区域”と指定します。さらに、この警戒区域
の中でも著しい危害が生ずる恐れがあると認められると“土砂災害特別警戒区域”と指
定します。

この土砂災害警戒区域に指定されると、警戒避難体制を整えたり、不動産取引時に購入
者へ、警戒区域（特別警戒区域）内であることを説明することを義務付けております。

さらに、特別警戒区域では、宅地分譲や一定の建築物のための開発行為にて、都道府県
知事の許可を受ける必要があります。（自己居住用の住宅は許可不要）

今まで、この警戒区域に該当する不動産の取引を経験したことはございませんが、もし、
この警戒区域に該当する不動産であれば、購入して頂くことはできないでしょう。

警戒区域を分かりやすく言い直せば、買うな、住むな、ということ。はっきり言って、
評価ゼロ（所有する分マイナスとも）の土地となります。

自分が所有する土地、これから購入しようとする土地が、警戒区域に指定されていない
からと、それだけで安心することはできません。この法律は先日施行されたもので、警
戒区域指定の作業がまだ進んでいないためです。

もし、購入した土地が警戒区域に指定されてしまったら大変なことになってしまいます。
今後、指定作業が進んでも、警戒区域に指定されないような土地を選んで下さい。（あ
くまでも推定になりますが、それでも確認するしないでは大違いです）

ご自宅が警戒区域、特別警戒区域に指定されてしまった方々は、この法律が一般の方に
まだじゅうぶんに認知されていない今のうちに売り抜けたほうが良いかもしれません。
今ならまだ、警戒区域であるという理由で、同一町内の警戒区域でない場所より大幅に
坪単価が下落するという事はないでしょうから、今が最期の売り逃げ可能相場です。

地元業者がそんなこと言うわけないだろ。あほすぎ。ひっこめ。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column/search.php/series/2392
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/17453

ここからの引用ですね。
ま、今が売り時というのはあながち間違ってないかも。

千葉の取引経験のない不動産屋の言うとおりとすると、
六麓荘も、岩園も、山芦屋も、みーんなタダで買えると。
なるほどなるほど。

それは売り時じゃないですな。笑
くだらん。。。

というか、説明責任が関係するのは本格的にはこれからだからね。
だから土砂災害影響がどの程度あるのかは、まだ予想の段階だし未知数。

個人的には、少なからず影響は出てくると思うがね。
タダになるというのは大袈裟に強調しただけで、本当は書いた業者さんも
そうは思ってないでしょ。出来るだけ、わざわざそういう土地は手を出さない
ほうがいいですよ、という警告を出す為に誇張しただけで。

ただ、仁川の百合野町や岡本の西岡本7丁目など、我々の記憶の中でまだ浅い近年に
土砂災害の驚異を見せつけた場所は、タダ同然とは言わなくても、本当に
悲惨な値段まで暴落する可能性はありますね。
本当はもっと危険な所は阪神間の山手に多くありますが、実際にまだ皆さんの
記憶に残る時期に災害を起こした場所は、どうしてもハンデがあります。
不謹慎ですが、もしも苦楽園や山芦屋で土石流や山腹崩壊が原因で死者が
出たりする水害がもし発生したら、その後周辺の地価は大きく下がるのは
間違いないでしょう。

失礼

土砂災害防止対策推進法の影響がどの程度あるのかは、

くだらんとかあほとか異常に必死な奴がいて笑えるな。
Ｙゾーン指定なんて、何にも影響がないかのような
必死な強がりっぷりが痛々しい。
昔から土砂災害による被害が深刻で、多くの死者や被害も出してきた
六甲山麓（阪神間）において、この法令は最重要項目であってぜんぜん
くだらなくないって（笑）

もしかして、自分の住んでいる所が警戒区域に
指定されちゃった人かな（笑）
あるいは、自分のテリトリーが警戒区域だらけの
不動産屋（仲介）か、今リアルで警戒区域で分譲してる
デベの営業かな。ま、不動産屋の可能性が一番高そう。

説明責任が生じても、お客さんには
「いや〜、警戒区域といってもね。実際は全然危険じゃありませんよ。
形式上指定しているだけで、特別警戒区域以外は大丈夫ですよ。」
とかごまかして、必死に口説いて売るんだろうね。

ちなみに町名で全域が指定されるわけじゃないので例えば、岩園町であっても三条町であっても森北町であっても危険な場所とそうでない場所は明確に扱いが違う。あそこの○○町も指定されているのだから気にしてもしょうがないといった類の論調は、頓珍漢で全く意味の無い話。

土砂災害防止法では土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を行います。

　 兵庫県では、市町の行う警戒避難体制の整備を支援し、砂防設備などのハード整備とともに減災対策を促進するため、土砂災害防止法に基づき土砂災害のおそれのある区域を土砂災害警戒区域（Y区域）として、概ね平成22年度までに県下全域での指定を行います。

　 また、Y区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域については、市町長の意見を聴取のうえ、必要な箇所を土砂災害特別警戒区域（R区域）として指定します。このR区域では特定の開発行為に対する許可や建築物の構造規制が行われます。

苦楽園三番町の件は、完全に住民のエゴが招いたわざわいですな。
自分達もちょっとばかり前に山肌削りとったとこに住んでるんだから、
お互いの譲れる範囲内で折り合いつけて工事させていれば、もうとっく
の昔（10〜20年以上前）に、開発も完了していた。

正直なところ今回の件で、住民ざまー見ろと思っている周辺業者も
多いと思うよ。このへんはすぐに市会議員呼んできて、難癖つけまくって
ごねまくる住民が多すぎる。今回の事でいい薬になればいいけどな。

久しぶりに書き込みします。引渡しまで長く間延びしていますので・・・

土石流ですか、、、指定云々はともかく
ここの現地を実際にご覧になると関係ないように思われるのですが。。。
野村さんからの説明資料によれば、329さんも書いてらっしゃるとおり
六麓荘町はほぼ全域、岩園町も大半が指定されており、なんだかこの
区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
政治的意図が感じられるような気がします。

だって、あれだけ条例に五月蝿い六麓荘町住民がこの件に対し何ら異を
唱えないのは、如何にも不可思議です。
明らかに利害関係が一致しているからとしか思えませんが。
注意喚起は勿論大切だと思いますが、逆に周知徹底されているとも思えず
安易に指定だけする行政の対応もいかがなものかと感じます。
（正直このマンションが切れ目になってること自体にも思惑を感じます）

閑話休題。

週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。
「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、
周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。

六麓荘自体が、地山ではなく土石流堆侵食地形なのだから仕方がない。
兵庫県の土木課は、防災計画が第一でどこそこの住民がどうたらなんて
知ったこっちゃないですから、県内全域を普通に地形、地質に応じて
専門家が危険度を順番に評価しているだけです。
特定の地域は住民が五月蝿いから甘く見るなんて、そんな事はするわけが
ありませんよ。ドライに事務的に評価していかないと後で問題になるし
大変です。

http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/jisuberi/disaster/aerialphoto.asp?num=12

土石流
http://www.youtube.com/watch?v=JJvIn5jsiuY

阪神間に特別警戒区域って実際あるの？

特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。
まだまだこれから検討する必要があるでしょう。

まあ、近隣の反対派住人の家「だけ」は何故か区域指定されずに、
このマンションはギリギリ入っているのがなんとも不可思議というか
違和感を感じさせても仕方ないだろう。市と県は違うと言えど。
そんなもんだよ所詮。良くも悪くも。

芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。

あのー、一応申し上げると建替えが不可能なんではなくて、
竣工時と同様には再建築ができないということですよ。
京都の未接道の再建不可等とは違いますから。
（まあ、それも裏技ありますけど。）

共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を
変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。
後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。
ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。

個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は
極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数の
カネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の
発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、
その姿は、滑稽そのものです。

勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に
大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで
物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

今日久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。
思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。
植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から
丸見えっぽくなる感じ・・・。
チラシの絵より随分淡い外壁でした。入居される方、
楽しみですね♪

滝まで散歩した時見たけど、外観はほぼ完成という感じだったな。
色は白っぽく芦屋のマンションではあまりない色だな。
でも半地下はちょっとやばい、という感じ。ザ・ハウスの半地下より本当に地下に近いという感じに見えたが。

ここの営業マンさんよく電話してこられます。先日、そこまで言うなら幾らにしてくれるのかと興味半分で聞くと、それなりの返事でした。もう一声あれば考えてあげても良いのに。。。　がんばって、野村さん！！

芦屋・西宮の物件は売れ残りが多く値引きしてるとこ多いようですが、
プラウド山芦屋まで値引きしてるんですね(^^)

既に売れた部屋でデベさんは、お腹一杯ってことなんでしょうね。
とりあえず２割を要求し、どこで折り合いが付くかで真剣に考えます(^^)

中途半端？に割高っぽい部屋が二戸ですか。
まあ、閉店間際の売り尽くしは相場云々関係なく昔からありますから。
それを狙い打ちっていうのもひとつの考え方でしょうな。
（同じようなこと考える人もいるでしょうが。笑）

ちなみに、興味本位で、苦楽園の長谷工やタケツーあたりが対抗とか？
それか東灘でMIDとか新星和とかしかないよね、比較検討といっても。
最近は六甲なんかも増えてるけど。

なんかマトモな物件はあるようでないというか、供給減ってる気もする。
これ！っていうの、出ないのかねぇ。。。
実際購入まで至るかどうかはともかく、おぉっていう物件が出たほうが
面白いと思うけど。デベも高額帯だと新規分譲リスクを嫌ってるのかな。

なんかチラシを見てても、仲介業者あたりも中古の売り物すらもなくて、
売り物募集！ばっかで、つまらんね。後は新築は同じ物件のばっかだし。
オナカはすいてるけど、エサは選んでるといったとこなのかな、みんな。
板ずれ失礼。

六甲山麓の斜面が土砂災害に弱く過去に数々の惨事があり今もひじょうにリスクが高い理由は、花崗岩がひじょうに脆く風化によりマサ化しているからです。

六甲山　花崗岩　マサ化　で検索してみると概要がわかります。

ですから兵庫県はグリーンベルトを整備したり砂防事業等で対策していますが、気休め程度の効果しか無く根本的な問題解決は不可能です。

局所的な大雨が降れば、死のリスクが高い場所がごまんとあります。
自然環境や眺望に憧れて山に住むのは、それなりの覚悟と自己責任が必要だという事ですね。

利益主義でもんくあるんか。
法律守ってたら立ててももんくいうな
特に大阪はイケイケで敵なしや
他の会社と一緒にするな！！

所詮法律なんぞ守ってればなんでもやっていいもんだ！

昔は違ったけどな。

新聞チラシ入っていたけど、残り３戸に増えたね。

野村、苦戦してるようだね。完成物件見学してくれと言って来た。　見てもいいけど。。。災害指定の件があるからよっぽど値引きしてくれないとねえ。。。。

あれ、野村さん（複数）からの買えるんかい！ってツッコミ消されましたね。面白かったのに。笑

まだ売ってるのか。野村さんも大変だねえ。いくらにするんだろうね。

門信雄さんと野村不動産は懇意にされておられるのですか？　土砂災害警戒地域の指定もうまく解除できないのでしょうかね。

山芦屋町に限らず六甲山の斜面は危険地域だらけです。
花崗岩が風化していて、数百ミリの雨がふったら危険な場所（過去に何度も荒れてきた地形）
が数え切れないほどあります。

http://stat.ameba.jp/user_images/8e/f0/10006072537.jpg
この画像（兵庫県の地すべり資料館で展示されている）で黄色いランプがついている場所は
全て地すべり、地崩れを繰り返してきた危険地形。

土石流で繰り返し運ばれてきた巨大な岩や土砂が堆積して形成された丘陵地形もひじょうに多く
（六麓荘町から苦楽園の番町にかけての地形がその典型例）、災害には注意が必要です。
因みに大阪城の石垣は、土石流によって運ばれてきたこの界隈の巨大な岩を運び出して
造られたのはあまりにも有名です。

あっさり？完売してますね。値引き有無は存じませんが、他物件が高いせいかな？笑

昨日近く通ったら桜がきれいでした。

どなたか書かれてましたが芦屋には少ない、白くすっきりした外観のマンションですね。

野村さんの芦屋駅前物件、施工の建設会社が倒産したようですね。大鉄さんは大丈夫でしょうかね…早くも水漏れなどトラブル続出しているようですし。野村さんの信頼度も失墜ですね。

水漏れ？大鉄さん…って何の話やら？

真柄と大鉄を同列で語るのか・・・

野村よりダイドーの心配でもしたほうがよいのでは・・・

野村さん頑張ってますね！

360>>
芦屋西宮の阪急以北の住宅街は一部地域を除けばむしろ平野部より安全。
上記の３/2の地域(六麓荘や苦楽園も)は過去1万年間の堆積土が無く埋蔵文化財も地表面(平野では地下数mから出土するのが一般的)から出土しています。
しかし扇状河川敷上部や崖下等の一部地域は過去に何度も災害に見舞われてるのも事実です。でもこれらの地区も江戸時代〜戦後の森林伐採による治水力低下に起因するところが大きく、戦後の植栽や治水工事によりこの５０年ほどは土石流やがけ崩れにいる死亡者は出て居ません。
大阪城石垣も現実には土石流ではなく六甲隆起断層沿いに出来た崖が風化した巨石群で地表部は取り尽くされ市街地ではもう見ることは出来ません。
また芦屋西宮の阪急以北は岩盤が地表近くにあり地盤は強固、阪神大震災では阪急以北の被害はほとんどありませんでした。これ等の事からも一部のリスクのある地域を除けば平野部より安全と言えます。

東大京大の地質学者が調べて土石流堆、土石流段丘だと断定して、土石流危険渓流に指定されているのにド素人が妄想で否定とか笑えますね。

国土地理院　土地条件図
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

山手の全域が土石流段丘（人口改変で平坦化地となっている部分も同じく）。

六甲山地南麓扇状地での土石流・洪水堆積物の堆積時期・堆積場の変遷
http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

http://www.pref.hyogo.jp/JPN/apr/hyogoshizen/reddata2003/rdb/data/chik...
芦屋市六麓荘町 - 土石流
六甲山地の激しい侵食作用を考えさせる土石流地形とその土地利用。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/repository/81001972.pdf
＞これは神戸一芦屋地域が六甲山地から押し出されるおもに土石流堆積物によって､扇状地として

http://www.nishi.or.jp/contents/00001174000400048.html
＞比較的温和な気候下にある西宮南部地方においては、台風及び集中豪雨による洪水、
＞高潮、土石流などが発生し、たびたび甚大な被害を与えています。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-197/html/pdf/23-28.p...
＞J R神戸線は' 明治初期の古い建設であり, 古地図 (明治ー8年陸軍参謀本部作成) による
＞と, 中部更新統から始まつた六甲山系からの土石流堆積物から成る扇状地性段丘堆積物と
＞その南側に分布する低位段丘或いは, 沖積低地との地形傾斜の変換点付近の標高ー。~20mの
＞地形等高線に沿って, 東西方向にゆる く カープしながら布設されている。

どうやら日本語が理解できないようだ。
芦屋西宮の阪急北の住宅街の３／⒉の地域は1万年未満の堆積がほとんど無く埋蔵文化財も表土から出土。
そうに対し大阪平野の多くの平地では埋蔵文化財が地下数mから出土。
一万年未満に洪水の影響を受けてない地域と二千年以内に何度も洪水に見舞われて土砂が数m堆積した地域とどちらの方がリスクが高いか一目瞭然だろう。

2008年の360さんの投稿に対し、5年も経って369さんが反論されたのが始まりですね。
<プラウド山芦屋の購入検討板>で今頃論議されても、稀有な人しか地質ネタには参加しないでしょう。
新たな板でも作成してそこで論議されてみては？

5年で8件の書き込み、2日で6件の書き込み、
5年ぶりの書き込みに対し、5年前と同一人物らしき人の素早過ぎる反論。

ここ1万年で同じ場所に100回以上の土石流が発生、堆積している阪神間で、土石流が発生していないというのは物凄い珍説ですね。たった数十年前にも起こって苦楽園～鷲林寺は物の見事に壊滅的被害を出して詳細な写真まで残っているのに（笑）

芦屋も西宮も山手地区は1００年もすればもう壊滅状態で人も住めなくなる。

また尼キチが暴れてるのかw
芦屋西宮の山手が壊滅するならその頃の尼崎は海低下だぞ！
確かに山手でも土石流の通り道があり被害も限定的範囲。
でも平野部なら洪水が広範囲に及び死者数ももっと多くなる。
但し両者とも治水工事がそれなりに成されてるために、
尼崎もそう簡単には海底には沈まない。

ちょっとにわか雨が数日ふったぐらいでがけ崩れが発生する芦屋山手が、50～60年に1度クラスの豪雨に見舞われたらシャレにならんからなｗ

芦屋市岩園町で崖崩れ
http://mainichi.jp/graph/2013/06/23/20130623k0000m040051000c/001.html

西宮市苦楽園　裏山から巨岩落石 住宅直撃
2012年5月21日 ... その一つ、同市苦楽園では3月、雨の影響で長さ約2メートルの岩が落石し、住
宅を直撃 。 ... 同市苦楽園五番町の男性(63)方に3月9日夜、高さ10メートルの裏山から落ち てき
た岩(長さ2・2メートル、幅1・5
YOMIURI ONLINE

３８０〉毎度活動お疲れ様です。
岩園は知ってますがコンクリート壁の上下は同じ地主で以前から強度不良で崩れてたのを放置、大雨よりも管理責任に問題。
苦楽園の件は10年ほど前じゃなかった？

岩園の5枚目の写真を見れば判りやすいが擁壁が薄過やろ、
この厚さだと高さは1m未満じゃないと違法や。
何年前の施工か知らんけど昔でもこれはひどい、
明らかな人災ですな。

苦楽園の落石は去年だよ

ちょっと雨が降っただけなのに巨岩が崩れてきた

豪雨が続いたら阿鼻叫喚だな

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

ソース宜しく

西宮市議会

平成２４年　３月１５日予算特別委員会建設分科会－03月15日-01号

＞質問させていただきたいのは、新聞記事で、タイトルが「裏山から落石　住宅直撃」ということで、
＞９日午後８時ごろ西宮市苦楽園五番町で落石があったということで、現地では家がつぶれて、けが
＞がなくてよかったなと思ってるんですけど、この件につきまして、

平成２４年　３月１９日予算特別委員会総務分科会－03月19日-01号

＞１点だけ、現状の連携体制の確認だけをちょっとさせていただきたいというふうに思ってます。　
＞詳細は別の部局で確認するんですが、３月９日に報道でもありましたとおり、苦楽園の五番町で落
＞石事故が発生したという報道があったかと思います。市民の皆様に対して、この第一報をどこに入
＞れるかという問題なんですけれども、通常、事故であれば警察、それ以外のことであれば、もう現
＞状、消防局のほうに入ってくるけども、どこに連絡をとればいいかわからないという現状があって、
＞今回のケースにつきましても、その第一報は消防局に入ったというふうに伺っております。

>>391
一連の芦屋や西宮に対して悪意を持った投書で、元ソースの提示もせず文面を書かれたって信用性無し、適当な作文でも検証も出来ない。
もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に土石流には見舞われてない地域、埋蔵文化財も平野部では地下数mからの出土する例が多いが芦屋山手では多くが地表面から出土、これらの事からも山手地区は平野部に対して相対的には過去に天災を受けにくかったと言える 。但し山手地区でも土石流の通り道があることも事実(水量が多い河川ほど頻度も高い傾向にある)しかし又両者とも治水工事に伴い自然災害は大幅に減少している。

>>396
市議会の議事録も検索できないの？
読売のニュースにももろに出ていたのに

＞もう一度書くが、芦屋の山手の３／２はこの1万年以上の間に
＞土石流には見舞われてない地域、

谷と扇状地・土石流段丘が形成され土石流の通り道が数万年前と比べ扇央から徐々に変化して移動した結果が、今現在、国や県が土石流が危険だと認定している区域（ハザードマップの土石流危険渓流、崩壊土砂流出危険区域）で今現在の土石流の経路だ

http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

1万年どころか遺跡の縄文時代・古墳時代以降の地層がその後何度も発生している土石流堆積物、洪水流堆積物まみれ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

http://snsoku.net/news/56753
造成地から落石などのおそれ住宅を直撃した岩石。「危険宅地」への災害対策のあり方が問われている（３月１０日、西宮市苦楽園五番町で）

http://tvtopic.goo.ne.jp/kansai/program/info/104592/index.html
2012年6月18日(月) 18:15～19:00　憤満本舗 （ニュース）

＞ことし3月ある男性の住宅に巨大な岩が裏山から落ちてきた。

>>397
一万年以上は、すなわち一万年未満の表土の堆積はほとんどないってこと。
二万年前に堆積していても二万年もしていないのだから平野部よりはマシだろ。
ただしこれも何度も書くけど３／１の地域は一万年未満堆積地で、
古墳時代の遺跡が表土近くから出てくるかと思えば土石流の通り道であったりもする。
堆積層は一般的には平野部の方が多いのは常識だし過去にそれだけ多くの洪水に見舞われてる証でもある。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

>>400
阪神間に限らず平坦な低地から出土する古墳時代の遺跡の多くは地下数mから出土しています。
それに対して芦屋の山手地区では多くの遺跡や古墳が表土近く又は表土から出土、
これも芦屋に限らずその傾向は全国で確認済み。

東六甲は土石流と堆積、侵食が繰り返された結果として、土石流の通る谷に対して微高地、段丘化している部分は今現在は土石流の直撃進路を免れているが、砂山状態でボロボロに風化した花崗岩の地山の上に土石流堆積物の礫岩が厚く堆積している地形（土石流段丘）は、典型的な土砂災害のリスクが極めて高い危険地域。だからハザードマップの警戒区域だらだけ。安全だったら、危険区域になんて認定されないから（笑）

これは表六甲各地の地質調査に基づき作成された六甲の断面図です。
山から離れるほど堆積層も厚くなってます。
http://www.hp1039.jishin.go.jp/danso/Kobe2B/figures/f3-4.jpg

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

苦楽園～六麓荘の全域が土石流段丘で、大半の地域が土石流危険渓流で、実際に数十年前にも
発生して苦楽園～鷲林寺が土石流で壊滅している時点で、安全だって吼えても説得力ゼロだね（笑）

http://www5b.biglobe.ne.jp/~jurinji/suigai.html

国が土石流が定期的に発生する地形だと認定して県土木が公式に危険箇所に認定しているのに、こないってｗ

土地条件図
六甲東麓の大半が土石流段丘（国土地理院調査）
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

西宮山手～芦屋山手
広範囲が、土石流危険渓流、山腹崩壊危険区域、崩壊土砂流出危険区域に認定
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/HazMapAp/map/map.asp?dtp=19&mps=100...
http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/HazMapAp/map/map.asp?dtp=19&mps=100...

当たり前だが、土石流や山崩れでは家がつぶれたり人が死ぬが、平野部の洪水は浸水程度であまり被害は無い。

>>403
そのリンクに出ている大阪層群ってのは、200万年前から10数万年前（大半は六甲山が出来る前～盛り上がり始めた頃の地層）の地層で、六甲河川土砂・土石流（扇状地）とは何の関係も無いわけだが

平地（沖積平野、扇状地）に河川土砂が堆積している（当たり前）のと、六甲の山麓部が極めて土石流危険リスクが高い（実際に発生しまくっている）事は何の関係も無い。

平地は運搬土砂で出来た沖積平野だから、山手よりも豪雨時の土石流は危険だというアホ丸出しのロジック

芦屋市
http://www.city.ashiya.lg.jp/bousai/tiikibousaikeikaku/documents/2siry...

横幅がたった数kmしか無いのに27箇所も土石流危険渓流（必ず定期的に土石流が発生する場所）認定

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

江戸時代以降も土石流が発生しまくっていたと確定

芦屋市六麓荘町発掘調査
http://www.gensetsu.com/04asiya/doc5.htm

＞一方、低いところには流土が厚く堆積しており、徳川大坂城再築事業に伴う石材も地中に埋まってしまっていました。

発掘調査によって、基盤層（段丘礫層と大阪層群）があらわになりました。地形的に高いところは雨水によって削られるため、基盤層上にはほとんど堆積が認められず、礫がごろごろと地表に顔を出していたことがわかります。一方、低いところには流土が厚く堆積しており、徳川大坂城再築事業に伴う石材も地中に埋まってしまっていました。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

物理現象も通用しないんだね
自然界には浸食作用ってのが有り高所から低所に水が流れそれに伴い山は削られて低地に土砂を堆積させる。高所より低所の方が堆積物が多いのは当たり前デスよ
尼崎だって縄文時代は多くが海底だったのがその後の浸食作用に伴い土砂が堆積し陸化しましたよね、でも現在は工業用水の汲み上げで軟弱地盤が沈下したり海面上昇に伴い治水工事無しでは陸化出来ない状況ですがね。
まあそれは置いておいて本題に戻りますが、近代においての近郊の水害(室戸台風・ジェーン台風・阪神風水害・南海地震の津波等)での死亡者も山手は極地的なのに対し平野部では広範囲に及び死者数も平野部の方が多い。ハザードマップの信頼度には少々疑問も感じますが尼崎の危険箇所率は芦屋西宮を大きく上回りますよね。
４１７の六麓荘の件も、土石流の根拠じゃなく少なくても400年は土石流が発生していない証じゃないですか
採石場の小さな谷間にある小川に砕石くずを大量捨てた跡地が土に埋れただけ、その資料には土の種類も細かく書かれてるのに流土としか書かれていない。もし土石流が発生していれば砕石くずもろとも下流に流されてるよ
洪水に見舞われてない平野だって400年間も窪地を放置していれば土に埋まってしまいますよ。

たった100年の間に2回も大規模な土石流が発生している事実や
実際に土石流地形、土石流危険区域に指定されている事実を無視して
ここ１万年発生していないなどと珍説を吹聴する

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

どんな山でも定期的に土石流は発生するが風化花崗岩や水源から河口までの
極端な短さ、勾配、急峻な地形が原因でその発生頻度が極端に高いのが六甲山。
http://dil.bosai.go.jp/workshop/02kouza_jirei/s08dosya/dosyakouzui.htm
http://www.kkr.mlit.go.jp/rokko/disaster/factor/index.php

》神戸は風化花崗岩よりなる急峻な六甲南面の山麓に位置しているので
》豪雨による災害の危険が非常に大きく，昔から頻繁に土砂・洪水災害
》を経験しています．奈良時代以降のおよそ1400年間には70件以上の
》大きな水害の記録があります．近年では1961年6月および1967年7月に
》大きな災害が発生しました．

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

>>409 また一部だけ抜き取り捏造してますね
1万年以上土石流のが発生して無い地域は芦屋西宮の山手地区の２／３と書いてるだろ!
その地区なら過去1万年間の堆積土もほとんど無く平野部よりも安全、大阪や尼崎の堆積土は多くの地区で度重なる洪水で1万年以内に5mは堆積してるからね。まあそれも過去の事で現在では治水によりかなり押さえ込んできたので昔よりは安全性も高い。
では山手の残り１／３はどうなのか? 多くは平野部よりも安全ではあるが土石流の通り道や崖崩危険地域も多数存在する事も事実で、平野部に対して治山対策全く成されてなかったので過去には一部地域で大惨事を引き起こしています。
しかしこれも阪神大水害以降に治山対策が成され42年水害では被害が激減し、それ以降も河川改修制度の創設等で更に安全性は高まっている。
http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/river/suigaisonae/02kako_02.html
>昭和13年の阪神大水害のデータと比べると、1日当たりの雨量や1時間当たりの最高雨量は阪神大水害を上回りましたが、被害は阪神大水害よりかなり小さくてすみました。これは昭和13年以降の河川改修や砂防・治山事業の効果が現れたためと考えられています。政令市による河川改修制度の創設（昭和45年）のきっかけとなりました。

>>415
元値がいくらか判らんから何とも言えないけど、
直近の売買履歴見ればそんな極端に下落してるようにも見えんよ。


2013/08 　4階 87m2 5980万円 （単価:68.9万円/m2）

7年前ならミニバブル絶頂期の価格設定だっただろうから、
その頃に出来たマンションの下落幅は高くて当たり前。
でもこのマンションは今だに高いですね~さすが芦屋ブランド強し。

申し訳ないけど住んでる人達のマナーが悪すきぎます。狭い川沿いの公道をかなりのスピードでいつも走る車の方、駐車場で夜からぶかしされる方いつもマンションの同じ方です。近所の人にも挨拶もしないし品が悪すぎるかと！以前住んでいた人もあまりにも酷くて売却したそうです。そんな人達がマンションの価値を上げようと管理会社に無理難題を押しつけて野村の中でも問題マンションで有名ですよ！夙川のプラウドに見に行ったら野村の人が言ってましたからね。

もうすぐ築8年のマンションで購入価格とほぼ同じ価格で売りに出すのはどうか購入価格7000万位だった同じマンションの中古価格が何年も前に5000万代で売れてるから相場ならもっと落とさないとちょっと厚かましいですね。

>>12 匿名はんさん
収入に対してギリギリの予算で「芦屋」の自称山手に住むと、管理費修繕費の値上げに対応できず、その為に、管理組合員格差が表面化すると考えられますね。格差下の住人がいい歳してLVてデカデカと書いた男物バッグをこれ見よがしに下げているのを見て、世間を知る格差上の人は、コイツは金にゆとりがなく見栄を張るのに必死なんだなと気づくでしょう？そんなものです。

>>420 匿名さん
でも一部真実を含んでると思います。収入に対してギリギリの予算で購入すると、その後の管理費修繕費の値上げに対応できず、その為に、管理組合員内の収入格差が表面化すると考えられますね。
そのギリギリ購入者が多ければ、管理組合を牛耳りコストカットばかりを目指し、マンションの価値を毀損して行くのはよくある話です。管理会社も辟易しているでしょう。
そう言う評判は管理会社の中で広がり、当然、付き合いのあるグループ不動産会社に伝わる。広がりはじめると止まらない。
ことに「芦屋」の自称山手など、周囲の本当の金持ちから見ると、薄いメッキに見えていることでしょう。