プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

映像によると柏堂ですかね。まさに山だな。

苦楽園（三番町）の件は３０年前から住民が圧力をかけて
反対しつづけていた場所ですからね。
ダイドー技研に渡ってからも１５年以上。
素直に昔折り合いをつけて工事されていれば、社長が自殺する事も
倒産する事も、山肌があんな有様で放置状態になる事もなかった。
少しばかり先に住んでいるという理由だけで、山の斜面に住んでいる
人間が新たな山の開発はなんでもかんでもゴネまくって反対するという
エゴが招いた結果ですね。

もともと苦楽園の山手はラドン温泉のあった観光地だったところが、阪神大水害による土石流、山腹崩壊などで壊滅的な被害があった為に、その後は住宅街に大きく路線変更したところ。

六麓荘もそうですが、この近辺の山手は土石流段丘（土石流によって流下した土石等が山麓に堆積されてできた土石流堆が侵食されてできた段丘）によってできた地形（土石流段丘）がひじょうに多いのですよ。ですから大雨が原因の土砂災害リスクは常にあります。

土砂災害から国民の生活及び身体を保護するため、土砂災害が発生する恐れがある土地
の区域を明らかにし、警戒体制を図ったり、開発行為の制限を行うのが、土砂災害防止
対策推進法です。

都道府県知事は、急傾斜の崩壊等が発生した場合、住民等の生命又は身体に危害が生ず
る恐れが認められる地域を“土砂災害警戒区域”と指定します。さらに、この警戒区域
の中でも著しい危害が生ずる恐れがあると認められると“土砂災害特別警戒区域”と指
定します。

この土砂災害警戒区域に指定されると、警戒避難体制を整えたり、不動産取引時に購入
者へ、警戒区域（特別警戒区域）内であることを説明することを義務付けております。

さらに、特別警戒区域では、宅地分譲や一定の建築物のための開発行為にて、都道府県
知事の許可を受ける必要があります。（自己居住用の住宅は許可不要）

今まで、この警戒区域に該当する不動産の取引を経験したことはございませんが、もし、
この警戒区域に該当する不動産であれば、購入して頂くことはできないでしょう。

警戒区域を分かりやすく言い直せば、買うな、住むな、ということ。はっきり言って、
評価ゼロ（所有する分マイナスとも）の土地となります。

自分が所有する土地、これから購入しようとする土地が、警戒区域に指定されていない
からと、それだけで安心することはできません。この法律は先日施行されたもので、警
戒区域指定の作業がまだ進んでいないためです。

もし、購入した土地が警戒区域に指定されてしまったら大変なことになってしまいます。
今後、指定作業が進んでも、警戒区域に指定されないような土地を選んで下さい。（あ
くまでも推定になりますが、それでも確認するしないでは大違いです）

ご自宅が警戒区域、特別警戒区域に指定されてしまった方々は、この法律が一般の方に
まだじゅうぶんに認知されていない今のうちに売り抜けたほうが良いかもしれません。
今ならまだ、警戒区域であるという理由で、同一町内の警戒区域でない場所より大幅に
坪単価が下落するという事はないでしょうから、今が最期の売り逃げ可能相場です。

地元業者がそんなこと言うわけないだろ。あほすぎ。ひっこめ。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column/search.php/series/2392
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/17453

ここからの引用ですね。
ま、今が売り時というのはあながち間違ってないかも。

千葉の取引経験のない不動産屋の言うとおりとすると、
六麓荘も、岩園も、山芦屋も、みーんなタダで買えると。
なるほどなるほど。

それは売り時じゃないですな。笑
くだらん。。。

というか、説明責任が関係するのは本格的にはこれからだからね。
だから土砂災害影響がどの程度あるのかは、まだ予想の段階だし未知数。

個人的には、少なからず影響は出てくると思うがね。
タダになるというのは大袈裟に強調しただけで、本当は書いた業者さんも
そうは思ってないでしょ。出来るだけ、わざわざそういう土地は手を出さない
ほうがいいですよ、という警告を出す為に誇張しただけで。

ただ、仁川の百合野町や岡本の西岡本7丁目など、我々の記憶の中でまだ浅い近年に
土砂災害の驚異を見せつけた場所は、タダ同然とは言わなくても、本当に
悲惨な値段まで暴落する可能性はありますね。
本当はもっと危険な所は阪神間の山手に多くありますが、実際にまだ皆さんの
記憶に残る時期に災害を起こした場所は、どうしてもハンデがあります。
不謹慎ですが、もしも苦楽園や山芦屋で土石流や山腹崩壊が原因で死者が
出たりする水害がもし発生したら、その後周辺の地価は大きく下がるのは
間違いないでしょう。

失礼

土砂災害防止対策推進法の影響がどの程度あるのかは、

くだらんとかあほとか異常に必死な奴がいて笑えるな。
Ｙゾーン指定なんて、何にも影響がないかのような
必死な強がりっぷりが痛々しい。
昔から土砂災害による被害が深刻で、多くの死者や被害も出してきた
六甲山麓（阪神間）において、この法令は最重要項目であってぜんぜん
くだらなくないって（笑）

もしかして、自分の住んでいる所が警戒区域に
指定されちゃった人かな（笑）
あるいは、自分のテリトリーが警戒区域だらけの
不動産屋（仲介）か、今リアルで警戒区域で分譲してる
デベの営業かな。ま、不動産屋の可能性が一番高そう。

説明責任が生じても、お客さんには
「いや〜、警戒区域といってもね。実際は全然危険じゃありませんよ。
形式上指定しているだけで、特別警戒区域以外は大丈夫ですよ。」
とかごまかして、必死に口説いて売るんだろうね。

ちなみに町名で全域が指定されるわけじゃないので例えば、岩園町であっても三条町であっても森北町であっても危険な場所とそうでない場所は明確に扱いが違う。あそこの○○町も指定されているのだから気にしてもしょうがないといった類の論調は、頓珍漢で全く意味の無い話。

土砂災害防止法では土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域についての危険の周知、警戒避難体制の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を行います。

　 兵庫県では、市町の行う警戒避難体制の整備を支援し、砂防設備などのハード整備とともに減災対策を促進するため、土砂災害防止法に基づき土砂災害のおそれのある区域を土砂災害警戒区域（Y区域）として、概ね平成22年度までに県下全域での指定を行います。

　 また、Y区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域については、市町長の意見を聴取のうえ、必要な箇所を土砂災害特別警戒区域（R区域）として指定します。このR区域では特定の開発行為に対する許可や建築物の構造規制が行われます。

苦楽園三番町の件は、完全に住民のエゴが招いたわざわいですな。
自分達もちょっとばかり前に山肌削りとったとこに住んでるんだから、
お互いの譲れる範囲内で折り合いつけて工事させていれば、もうとっく
の昔（10〜20年以上前）に、開発も完了していた。

正直なところ今回の件で、住民ざまー見ろと思っている周辺業者も
多いと思うよ。このへんはすぐに市会議員呼んできて、難癖つけまくって
ごねまくる住民が多すぎる。今回の事でいい薬になればいいけどな。

久しぶりに書き込みします。引渡しまで長く間延びしていますので・・・

土石流ですか、、、指定云々はともかく
ここの現地を実際にご覧になると関係ないように思われるのですが。。。
野村さんからの説明資料によれば、329さんも書いてらっしゃるとおり
六麓荘町はほぼ全域、岩園町も大半が指定されており、なんだかこの
区域指定自体にも（今後マンションを建てさせないようにしようとする）
政治的意図が感じられるような気がします。

だって、あれだけ条例に五月蝿い六麓荘町住民がこの件に対し何ら異を
唱えないのは、如何にも不可思議です。
明らかに利害関係が一致しているからとしか思えませんが。
注意喚起は勿論大切だと思いますが、逆に周知徹底されているとも思えず
安易に指定だけする行政の対応もいかがなものかと感じます。
（正直このマンションが切れ目になってること自体にも思惑を感じます）

閑話休題。

週末現地に行きましたら、外壁のタイル貼りが大変素敵でした。
「イタリアから特注した4丁掛けタイル」と以前に聞いておりましたが、
周辺環境にも圧迫感なく溶け込み、入居が大変楽しみになってきました。

六麓荘自体が、地山ではなく土石流堆侵食地形なのだから仕方がない。
兵庫県の土木課は、防災計画が第一でどこそこの住民がどうたらなんて
知ったこっちゃないですから、県内全域を普通に地形、地質に応じて
専門家が危険度を順番に評価しているだけです。
特定の地域は住民が五月蝿いから甘く見るなんて、そんな事はするわけが
ありませんよ。ドライに事務的に評価していかないと後で問題になるし
大変です。

http://lsweb1.ess.bosai.go.jp/jisuberi/disaster/aerialphoto.asp?num=12

土石流
http://www.youtube.com/watch?v=JJvIn5jsiuY

阪神間に特別警戒区域って実際あるの？

特別警戒区域は移転等の勧告が可能になる上に支援処置も必要になるので、既に人が住んでいる地域については行政としてもそうやすやすとは指定できません。
まだまだこれから検討する必要があるでしょう。

まあ、近隣の反対派住人の家「だけ」は何故か区域指定されずに、
このマンションはギリギリ入っているのがなんとも不可思議というか
違和感を感じさせても仕方ないだろう。市と県は違うと言えど。
そんなもんだよ所詮。良くも悪くも。

芦屋市のホームページに「地盤面の設定基準」の改正が出てるけど、これが来年１月１日から適応されると、我々のマンションは「既存不適格」になるよ。　当分は住めるけど、将来「建替えは不可能」だ。　まあかなり先の話だけど、大丈夫かなあ。

あのー、一応申し上げると建替えが不可能なんではなくて、
竣工時と同様には再建築ができないということですよ。
京都の未接道の再建不可等とは違いますから。
（まあ、それも裏技ありますけど。）

共同住宅の戸数制限含めて芦屋市は猫の目でコロコロと条例を
変えてますから、既存不適格物件自体は少なからずありますね。
後出しジャンケンばかりではデベも勝ち目はないでしょう。
ちなみに京都はマンション建てられなくなったから全部がそう。

個人的には、特定の住民にだけ肩入れして行政が対応する姿勢は
極めて不自然に感じます。法人で食えないからって、特定・少数の
カネ持ち戸建派既存住民に行政も市議もベッタリで、結局街自体の
発展も阻害して、自分で首を絞めて財政難にあえいでいる、
その姿は、滑稽そのものです。

勿論、乱開発はいけませんが、苦楽園のケースに限らず、大半が単に
大したことない先住だったというだけの既得権益、エゴやゴネだけで
物事が曲がる、マトモに進まないのは民主的にも幼稚に他なりません。

今日久しぶりに前を通ったら、随分マンション出来てきてました。
思ったより道路ぎりぎり?にリビング窓あるんですね。
植栽とかいずれ植えるんでしょうか？じゃないと道路から
丸見えっぽくなる感じ・・・。
チラシの絵より随分淡い外壁でした。入居される方、
楽しみですね♪

滝まで散歩した時見たけど、外観はほぼ完成という感じだったな。
色は白っぽく芦屋のマンションではあまりない色だな。
でも半地下はちょっとやばい、という感じ。ザ・ハウスの半地下より本当に地下に近いという感じに見えたが。

ここの営業マンさんよく電話してこられます。先日、そこまで言うなら幾らにしてくれるのかと興味半分で聞くと、それなりの返事でした。もう一声あれば考えてあげても良いのに。。。　がんばって、野村さん！！

芦屋・西宮の物件は売れ残りが多く値引きしてるとこ多いようですが、
プラウド山芦屋まで値引きしてるんですね(^^)

既に売れた部屋でデベさんは、お腹一杯ってことなんでしょうね。
とりあえず２割を要求し、どこで折り合いが付くかで真剣に考えます(^^)

中途半端？に割高っぽい部屋が二戸ですか。
まあ、閉店間際の売り尽くしは相場云々関係なく昔からありますから。
それを狙い打ちっていうのもひとつの考え方でしょうな。
（同じようなこと考える人もいるでしょうが。笑）

ちなみに、興味本位で、苦楽園の長谷工やタケツーあたりが対抗とか？
それか東灘でMIDとか新星和とかしかないよね、比較検討といっても。
最近は六甲なんかも増えてるけど。

なんかマトモな物件はあるようでないというか、供給減ってる気もする。
これ！っていうの、出ないのかねぇ。。。
実際購入まで至るかどうかはともかく、おぉっていう物件が出たほうが
面白いと思うけど。デベも高額帯だと新規分譲リスクを嫌ってるのかな。

なんかチラシを見てても、仲介業者あたりも中古の売り物すらもなくて、
売り物募集！ばっかで、つまらんね。後は新築は同じ物件のばっかだし。
オナカはすいてるけど、エサは選んでるといったとこなのかな、みんな。
板ずれ失礼。

六甲山麓の斜面が土砂災害に弱く過去に数々の惨事があり今もひじょうにリスクが高い理由は、花崗岩がひじょうに脆く風化によりマサ化しているからです。

六甲山　花崗岩　マサ化　で検索してみると概要がわかります。

ですから兵庫県はグリーンベルトを整備したり砂防事業等で対策していますが、気休め程度の効果しか無く根本的な問題解決は不可能です。

局所的な大雨が降れば、死のリスクが高い場所がごまんとあります。
自然環境や眺望に憧れて山に住むのは、それなりの覚悟と自己責任が必要だという事ですね。

利益主義でもんくあるんか。
法律守ってたら立ててももんくいうな
特に大阪はイケイケで敵なしや
他の会社と一緒にするな！！

所詮法律なんぞ守ってればなんでもやっていいもんだ！

昔は違ったけどな。

新聞チラシ入っていたけど、残り３戸に増えたね。

野村、苦戦してるようだね。完成物件見学してくれと言って来た。　見てもいいけど。。。災害指定の件があるからよっぽど値引きしてくれないとねえ。。。。

あれ、野村さん（複数）からの買えるんかい！ってツッコミ消されましたね。面白かったのに。笑

まだ売ってるのか。野村さんも大変だねえ。いくらにするんだろうね。

門信雄さんと野村不動産は懇意にされておられるのですか？　土砂災害警戒地域の指定もうまく解除できないのでしょうかね。

山芦屋町に限らず六甲山の斜面は危険地域だらけです。
花崗岩が風化していて、数百ミリの雨がふったら危険な場所（過去に何度も荒れてきた地形）
が数え切れないほどあります。

http://stat.ameba.jp/user_images/8e/f0/10006072537.jpg
この画像（兵庫県の地すべり資料館で展示されている）で黄色いランプがついている場所は
全て地すべり、地崩れを繰り返してきた危険地形。

土石流で繰り返し運ばれてきた巨大な岩や土砂が堆積して形成された丘陵地形もひじょうに多く
（六麓荘町から苦楽園の番町にかけての地形がその典型例）、災害には注意が必要です。
因みに大阪城の石垣は、土石流によって運ばれてきたこの界隈の巨大な岩を運び出して
造られたのはあまりにも有名です。

あっさり？完売してますね。値引き有無は存じませんが、他物件が高いせいかな？笑

昨日近く通ったら桜がきれいでした。

どなたか書かれてましたが芦屋には少ない、白くすっきりした外観のマンションですね。

野村さんの芦屋駅前物件、施工の建設会社が倒産したようですね。大鉄さんは大丈夫でしょうかね…早くも水漏れなどトラブル続出しているようですし。野村さんの信頼度も失墜ですね。

水漏れ？大鉄さん…って何の話やら？

真柄と大鉄を同列で語るのか・・・

野村よりダイドーの心配でもしたほうがよいのでは・・・

野村さん頑張ってますね！

360>>
芦屋西宮の阪急以北の住宅街は一部地域を除けばむしろ平野部より安全。
上記の３/2の地域(六麓荘や苦楽園も)は過去1万年間の堆積土が無く埋蔵文化財も地表面(平野では地下数mから出土するのが一般的)から出土しています。
しかし扇状河川敷上部や崖下等の一部地域は過去に何度も災害に見舞われてるのも事実です。でもこれらの地区も江戸時代〜戦後の森林伐採による治水力低下に起因するところが大きく、戦後の植栽や治水工事によりこの５０年ほどは土石流やがけ崩れにいる死亡者は出て居ません。
大阪城石垣も現実には土石流ではなく六甲隆起断層沿いに出来た崖が風化した巨石群で地表部は取り尽くされ市街地ではもう見ることは出来ません。
また芦屋西宮の阪急以北は岩盤が地表近くにあり地盤は強固、阪神大震災では阪急以北の被害はほとんどありませんでした。これ等の事からも一部のリスクのある地域を除けば平野部より安全と言えます。

東大京大の地質学者が調べて土石流堆、土石流段丘だと断定して、土石流危険渓流に指定されているのにド素人が妄想で否定とか笑えますね。

国土地理院　土地条件図
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

山手の全域が土石流段丘（人口改変で平坦化地となっている部分も同じく）。

六甲山地南麓扇状地での土石流・洪水堆積物の堆積時期・堆積場の変遷
http://ci.nii.ac.jp/els/110004862562.pdf?id=ART0008046836&type=pdf&lan...

http://www.pref.hyogo.jp/JPN/apr/hyogoshizen/reddata2003/rdb/data/chik...
芦屋市六麓荘町 - 土石流
六甲山地の激しい侵食作用を考えさせる土石流地形とその土地利用。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/repository/81001972.pdf
＞これは神戸一芦屋地域が六甲山地から押し出されるおもに土石流堆積物によって､扇状地として

http://www.nishi.or.jp/contents/00001174000400048.html
＞比較的温和な気候下にある西宮南部地方においては、台風及び集中豪雨による洪水、
＞高潮、土石流などが発生し、たびたび甚大な被害を与えています。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-197/html/pdf/23-28.p...
＞J R神戸線は' 明治初期の古い建設であり, 古地図 (明治ー8年陸軍参謀本部作成) による
＞と, 中部更新統から始まつた六甲山系からの土石流堆積物から成る扇状地性段丘堆積物と
＞その南側に分布する低位段丘或いは, 沖積低地との地形傾斜の変換点付近の標高ー。~20mの
＞地形等高線に沿って, 東西方向にゆる く カープしながら布設されている。

どうやら日本語が理解できないようだ。
芦屋西宮の阪急北の住宅街の３／⒉の地域は1万年未満の堆積がほとんど無く埋蔵文化財も表土から出土。
そうに対し大阪平野の多くの平地では埋蔵文化財が地下数mから出土。
一万年未満に洪水の影響を受けてない地域と二千年以内に何度も洪水に見舞われて土砂が数m堆積した地域とどちらの方がリスクが高いか一目瞭然だろう。