ゼファー夙川香櫨園

香枦園ってなんで価格高騰で過熱しちゃったんですかね？
17さんが言われるように、芦屋の４３南より明らかに過熱してます(^^;)

街の雰囲気は４３南の芦屋川周辺の方がいいと思うけど、新築も
中古も、それ程過熱感ないんですよね。(今年伊勢町に出来たマンションも
香枦園の物件に比べれば割安だったし）

２年後には値段も相場に戻るって意見には賛成ですね。
北京オリンピックが終われば、資材の価格も下がってくるだろうと思い
ます。

残念ながら1〜2年後には、臨港線南側の某社宅跡地でも坪190万円強のマンションが発売されます。まだまだ世界には発展途上国がたくさんありますので、2008年の北京オリンピックが終わっても資材は高止まりだと思います。
土地代が多少下がっても、新法が施行されて建築コストが上がりますのでマンション価格はしばらく現状維持でしょう。
ただ、香櫨園の中古は安いので資産値崩れも覚悟して検討された方がいいと思います。

建築資材が上がったのは全国全てのマンションに影響するはずです。東京や阪神間のみマンション、土地価格が異常に上がっているのは明らかにバブルです。特に香枦園は夙川、苦楽園の便乗値上げです。４３号線より南、ましては臨港線より南は所謂工場地帯で坪１９０万でマンションが完売するかは？

＞1〜2年後には、臨港線南側の某社宅跡地でも坪190万円強のマンション
＞が発売されます。

数年後の物件の坪単価まで知ってると言うことは、デベの方なのでしょうか？
しかし、今での供給過剰で売れ残り状態なのに、臨港線の南側で坪190万
の物件など買う人いるんですかね？
デベも高値で土地を買ってしまってるから、下げるに下げれないんで
しょうねぇ。
さすがに赤字で売る訳にもいかないだろうし・・・

臨港線南に坪190万の物件が登場したら、冷やかし半分で閑散としたモデル
ルーム行ってみようかな(^^)

デベも＊＊じゃないので、そんなに高値で買ってるとは思いませんけど。最近の４３より南の物件価格も、売れればラッキーで６−８割売れれば、後は１−２割値下げで完売しても十分利益が出るはずです。（実際、土地勘と相場感の無い、他所からの移住者が結構買ってますから）２年後の発売で臨港線の南側はいいとこ坪１３５万でしょう。西宮は４３号線を境に住宅地と工場地帯を分けた結果、分けるのに失敗した尼崎と違い、住宅地として成功したのですから。

確かに今の高値で６〜８割売れれば、デベは御の字でしょう。
現実に言い値で８割くらいは売れてるみたいだもんね。
今までは「今後まだまだ上がっていきますよ」のきめ台詞でお客を焦らせ
て上手く売っていたというところもあると思う。
そして、最後の残り２割くらいは１割値引きくらいで「完売」ってとこかな。

２年後は臨港線南は坪１３５万ですか。
今のバブルの前はそんなものでしたよね、確か。

みなさん書かれているように、苦楽園・夙川が急騰したので、予算的に
厳しくなった購入者の目が、香枦園に向いたってことなんでしょうかね？
その結果、香枦園にもバブルが発生したのでしょう。
４３号線の南も芦屋と西宮の香枦園まではいい感じの街だと思うけど、
さすがに今の価格は高いかな？って感じですね。

ゼファーも竣工すれば、今の売れ残り状況からするとガツンと値引いて
来るだろうから、そしたら検討しようかなってとこです。

４年前なら坪１３５万でも臨港線南は売れなかったでしょうね。４３南でこんなもんでしたよ。確かに４３南でも夙川の西側は環境が良いと思いますが、実際購入して住んでいる友人曰くやっぱり不便。朝から晩まで車に乗って買い物、子供の習い事、塾への送り迎え。
おっしゃるとうりで今の価格では真っ当な職業の人は買えないので、人口の減少、関西経済の衰退を考慮しても、確実に夙川、苦楽園、芦屋、岡本、住吉、御影は下がります。企業の社宅はまだ結構ありますし、相続税を払えないお屋敷は特に高齢者の町芦屋からどんどん出るでしょう。辰馬一族の持つ一等地はいつまで維持されるのでしょうね。

夙川、苦楽園、芦屋、岡本、御影　今までは、商売で成功した方、優良企業のエリートサラリーマン、一部上場企業の社宅にお住まいの方が多く、結果学校区も人気となり、環境、風紀、治安も良かったのですが、早く地価が相場に下がらないと、街の雰囲気が変わってしまいます。

稼動式の駐車場がマンションの一階部分にありますが、騒音・振動などはどんな感じなのでしょうか。
ターンテーブルの音なども、深夜だと気になるのかな？
１台の車が出入りするのに５分だとしても、毎日（それもほとんどの場合、朝と夜の静かな時間帯）ともなると、苦痛になるのかな。
戸建にしか住んだことのないので、そういったことも分からないのです。

それと、他の物件を見学に行った際に、言われたのですが、「ゼファーさんの前の道路（東側）の両側に、電信柱がある。景観悪いですよ。」と。
ゼファーに確認したところ、シュミレーション画像などありませんでしたが、確かにある！　２階というより、３階のテラスのまん前ですね。結構太い電線が何本もあります。これって、それほど問題にしなくても良いのかな。「慣れたらどうということない。」と営業の方は言うけど。。。電信柱が、地下にもぐるのは、何年先のことやら。

30さん、
現在、目の前に電柱がきていて、ベランダから手が届きそうな位置にある
場所に住んでいます。はじめは気にする事ないかな、と思ったのですが、
景観よりなにより、鳥が来るのがねえ。糞は基本的にベランダ外に落ちて
いるのですが、時々、飛び立つ時にしてるのか、ベランダ内に落ちている
ことも、、、。鳥インフルエンザなんてニュースもあるし、ちょっと
掃除するのもドキドキしますよ。ゼファーさんの電柱の位置は私は確認し
ていないのでわかりませんが。

　さて、私は43号線より南、臨港線より北で香櫨園小学校区で探しています。
中古、新築合わせてさがしているのですが。転勤があるので賃貸に出す時、
香櫨園小学校区の方が借り手がつくのかな、と思ったりして。私自身は浜脇
小学校区のあたりでもいいかとは思っているのですが。こちらの板に入って
いらっしゃる方はこの辺りのことに詳しそうなので教えて頂きたいのですが。
実際の所、ちょっと手が出しにくい。近所の他の物件も資料は確認しました。
子どもがあと2年で
小学生になるので、それまでにはなんとかしたいとは思っているのですが。
　この2年でバブルが落ち着くのを待ちつつ、頭金を貯めた方がいいのか、
とも思いますし。浜脇小学校区であれば、これほどのバブル現象が起きて
いないのでしょうか？　賃貸に出す時、阪神西宮に近ければいいとは思う
のですが、やはり、飲み屋さんなどもあると、子どもの事を考えると躊躇
する点でもあり。何ぶん、以前の地価などがよくわかりませんので
ご存知の方がいれば教えて頂ければ、と思います。また、賃貸に出す際、
校区などはあまり関係ないものでしょうか？

＞浜脇小学校区であれば、これほどのバブル現象が起きて
いないのでしょうか？
西側よりましですが便乗値上げしてます。ただ、実際に購入している価格は出ている価格とは違うと思います。基本的に西と東では地価も環境も雰囲気も違いますけど
＞賃貸に出す際、校区などはあまり関係ないものでしょうか？
賃貸の価格は学校区で大きく変わります。夙小、北夙小や本山第２のエリアは小学校区で高いわけですから

賃貸に貸すなら４３南は夙川より西側でないと、今の価格で購入した場合、ローンから家賃を想定すると、なかなか借り手がつかないと思います。頭金を少しでも貯めて、２−３年待つのは正解と思いますが、地価、マンション価格がどうなるかは誰も約束できません。予算がどれほどなのかわかりませんが、転勤族なら将来、家賃でローンを払うのですから、４３より北側で購入する事をお勧めします。

32さん、ありがとうございました。川をはさんでの雰囲気の違いなどはわかりますね。
でも、どちらもいい点、悪い点、があり、自分の好みだけで選べば、ほんとに甲乙
つけがたいです。ただ、賃貸に出す条件をクリアさせるとなると、やはり、香櫨園
小学校区かなあ、という気になってきました。（自分としては浜脇小学校区も悪く
ないと思ってますが。決して学区差別をしてるわけではないです。でも、賃貸で
借り手がつかないと困ってしまうので）
　残念ですが、夙川小学校区やそれより北側では予算が
追いつかないというのは実情です。香櫨園小学校区内で43より北という地区で探す
となると、我が子が通うときにどうかな、と思いますし。現在、第2子も誕生
も間際ということで、２人の子の通園、通学を考えると、同学区で過ごすなら43より
南の方がいいかな、と考えています。
　消費税の値上げの話もあるし、早めに買った方がいいのか、と迷ってはいますが、
川より西側はかなり値上がってると聞くと、落ち着くのを待ちたい所です。
　とにかく、納得のいく物件を探したいと思います。アドバイスありがとうございました。

物件ＨＰはずっと第２期のままですが・・・
もうすでに完売したんですかね〜

みなさんご存知ですか？？

２期分が売れないからずっと２期のままなのですよ(^^;)
半分以上売れ残りでしょう。
近くのネバーランドも３分の１売れ残ってるし、香枦園のマンションどうなるので
しょうか？
三菱地所はネームバリューに物を言わせ、まずまずの売れ行きと聞きましたが・・・

香枦園であの価格はさすがに無いでしょうって感じですものね。
もう、竣工後の叩き売り以外に道は無いでしょうね(^^)

やっぱりそうなんですね？
最近、営業マンからの電話もないな〜と思ってたんですが・・・

もうしばらく迷ってみます。。。

通りかかったらマンションできてましたね〜
やはり売れたんでしょうか？
外観よさそうでしたよ〜

このマンション購入した方は、どれ位後悔されているのか聞きたいです。

なにかあるんですか？

子会社が倒産しましたね。

ゼファー。、。

時価総額より、近藤産業向けの回収不能貸倒れ損失の方が大きい。

111億＜119億。

ここは昔井戸ありましたよね。

そうですか・・・

こないだの新聞折込チラシで、300万位の値下げと出てました。
いろいろ事情があるにせよ、あれだけオープンだと、ショックですね。
住民の方に失礼だなぁ…

そんなに売れてないの？

ゼファーが民事再生手続を申請

マンション開発などを行うゼファーは７月18日、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行った。負債総額は949億4,800万円。

倒産

ああ　瑕疵担保責任なし

終了

47↑　いい加減なこと言うな！

事業主が倒産しようと瑕疵担保は存続するんだよ
取次ぎ省略で建てたゼネコンが負う形になるんだよ

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

マンションの名前はどうするのでしょうか？ゼファーは外すのかな？？？

ゼファー倒産香枦園どか？冗談ですが・・・

大幅値引きしてくれるということだったので、購入を検討しようかと思って
いたのですが、踏みとどまって良かったです。

購入済の方々もキャンセルしたいと思ってるだろうけど、こういう場合って
違約金なしでキャンセルできるんですか？

>>48さん

デベロッパー（売主）が倒産した場合、ゼネコンが自動的に
瑕疵担保責任を負うという単純は話ではありません。

債権者代位権に関する民法第４２３条の規定により、
マンション購入者（買主）は自己の債権（売主であるデベロッパー
に対する瑕疵担保債権）を保全するためデベロッパーに属する権利
（デベロッパーのゼネコンに対する瑕疵担保請求権）を行使できる
ことから、マンション購入者は、デベロッパーに対する瑕疵担保請
求権をもって、デベロッパーのゼネコンに対する瑕疵担保請求権
（補修又は損害賠償）を代位行使することができることになるとい
うだけです。

しかし倒産するようなデベなので、ゼネコンに対して建設費を満額
払っていないことがあります。そのような場合には、マンション購
入者がデベロッパーに属する権利をゼネコンに対して請求すると、
ゼネコンはマンション購入者に対して、デベロッパーに対して主張
できる権利である報酬請求権を履行するように請求できることにな
ります。

そのような場合には、マンション購入者がデベロッパーの債務を立
て替えて支払うのは現実的ではありません。

したがって、実際には瑕疵担保責任をゼネコンが果たすように請求
することはできないのです。

3月竣工でしょ。
さすがにここの建設代金は支払ってると思うけど

施工会社も株価70円って。。。
http://company.nikkei.co.jp/index.aspx?scode=1888
セファー向け債権無ければいいけど

民事再生だからスポンサーついて会社続けばいいけど
続いても
破綻前の物件のアフターサービスなんておざなりになる
法律論は別にしてね。

>>48
購入者だからかっかするすのは仕方ないけど
建設業者も今や倒産する時代です
大手不動産も不良債権をかかえて赤字状態です
誰も引継がないのが現状です
売買契約書をわかって言ったつもり

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

とりあえず買わなくてよかったです。

ここを定価で買った人は後悔してるでしょうね。

最後は２割引すると言っても売れなかったようです。

売り出し当初は、まだマンション価格上がりそうって雰囲気だったので、焦って
購入した方もいるのかも・・・

しかし、香枦園は短期間にマンション建ち過ぎですよねぇ。
駅近の三菱地所の物件も、三菱地所のネームバリューを持ってしても苦戦している
ようですし。

デベロッパーが民事再生のゼファー夙川香櫨園、施工業者が民事再生のコートハウス
天と地ほどの違いなのか今後の経過が気になります。

瑕疵がなかったら何ら関係ないでしょ

何年かたったら他のマンションと一緒

売主との関わりがあるのは１〜２年

数年辛抱ですよ　そのうちみんな忘れますから

３割引きならお買い得かも　それはないか

ただ玄関に売主の名前があるのはイメージが悪い

おお、マトモなコメントが。

ミキシングのJO建設の例や、真柄のように逝っちゃうゼネコンも多いわけだから。

まあ。ゼファーってだけでも関西では珍しかったのに、ますます希少物件になったわけだ。

あの倒産したとこのマンションか・・ってゼファー○○ってマンション名を見たら思い出しますよね。
名前変更するのかな？

47、50さん
民事再生を申請するって
意味分かってる？
基本は瑕疵担保は継続
保証も継続
最悪スポンサーいなければアウト

中小企業の民事再生よりまし
業者の書き込みっぽいね

再建型の手続とは、債務の一部免除や分割払などで債務の負担を軽減し、事業を継続しながら会社の再生を図っていくものです。再建型の手続の中心的なものに、民事再生手続と会社更生手続があります。

精算型の手続とは、会社が事業を停止し、財産を処分して、その代金を債権者に分配するものです。清算型の手続には破産などがあります。

マンション名の変更って住民間の合意で出来るのでしょうか？

住民の方々も「ゼファー」は外したいと思ってると思うんだけど・・・

売れ残ってる部屋は何割引くらいになるんでしょうね？
倒産前でも２割引してたそうだから、３割以上は引くんでしょうね。

３割引でマンション名も変われば買う人いるかもしれませんね。

しかし、住民の方々も入居早々に売主民事再生では辛いですね。
近所のコートハウス建てた真柄建設も倒産しましたが、建設会社は倒産しても
大した影響無さそうだけど、売主はまずいですよね。

＞63
３割引きでも買いたくないです

建設会社が倒産して影響ない・・・？
建設会社が飛んだら痛いでしょ
実際に工事した会社が無くなったら逆に不安だけどな〜
瑕疵担保責任は当然売主が責任を負うわけだけど
資金の乏しい建設会社が施工だと、瑕疵担保責任がきれる
頃合いにマンションの施工不良が発覚したりしたら
どうなるの？見えない瑕疵はすぐには見つからないし。

真柄もそうだしJO建設もそうだし民事再生で
がんばってるけど、ゼファーより負債総額は下

現在倒産しなくても新興の不動産屋は早々に淘汰
されるよ
大丈夫なのは旧財閥系か電鉄系くらいでしょ
ほかは同じ穴のむじな・・・

不動産屋も建設会社も民事再生をかけるならちゃんと
再生してほしいな

JO建設わすれてた、ネバーランドサルセスもどうなりますか？

マンションの登記上の名称を変更すること、可能といえば可能ですが、まず新しい名称について合意を取るのがひと苦労。そして、区分所有の登記の変更を人任せにすると手数料だけで目玉が飛び出ますから、人柱の代表者が何度も役所に足を運んで登記。そんな手間をかけても得るものは無いので、マンションの看板だけ架け替えるのが得策です。

>>48さん　>>51さん　>>61さん
ゼファー向け債権　受取手形１８億９２００万円ありましたね。
考え得るパターンの中の最悪の結末になりました。
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20080720/55z8t1/140120...

このマンション建築に伴う手形決済が済んでいても
購入者が瑕疵担保で行使する権利はゼファーの権利なので
ゼファーと若築間の手形問題が片付かない限り、全く行使できないですね。
６ヶ月、１年、２年の定期アフターサービスなどによる各所の細かい追加修繕も
全く受けられないでしょう。

民事再生とはいうものの、資産は全部担保に取られているため
そもそも債務超過で●算みたいですしね。
また、若築建設自体時価総額が８０億円に落ち込んでいるし、
作ったマンションのメンテをしている場合ではなさそうです。

６９さん

アフターサービスは売主自体にその責任があるので、建設会社がどうであろうとも、他の業者を使ってでも、追加補修させる義務があります。

アフターサービスについては、メーカー保証のついているものもあるので、追加修繕が全く受けられないということはないそうです。

直近の資料を調べる限りでは、財務内容は債務超過ではありませんでした。
但し、直近2ヶ月については資料がなくわかりませんが。

資産の全てに担保が入っているってことは、普通に考えてありえないと思います。

やっぱデベが逝ったゼファー夙川香櫨園（若築建設施工：ここも逝くんちゃう！？）
施工会社が逝ったコートハウス（真柄建設施工：逝った）
およびネバーランド夙川香櫨園セルサス（ＪＯ建設施工：逝った）
より厳しそうですね・・・。

どうなることやら・・・。

>>70
帳簿はどうあれ
そんな民事再生申請するような会社が債務超過でないなんてほぼありえん。
帳簿上資産と計上されてても現金にしたら二束三文ってものがたくさんある。

>>72
低価法を勉強しなさい
個人事業じゃないんですから
民事再生会社で失敗したところはどのような会社
でどのくらいの規模？
民事再生申請で受理され再生される率は？