ジオタワー天六 PART 7

PART７です。

まともな検討版にするべく、皆さんの御協力を！！！！

あと4ヶ月で竣工です。待ち遠しいでーす。

シンプルなのが一番、検討版も、物件も。

いつから内覧できるのかね？MRも現地ですると売れると思うけど。どう？阪急さん。

後残り40数件を売り捌くのが実は大変。

阪急営業の腕の見せ所やね。というか、今までは腕じゃなく駅直結だから売れたんですけどね。ちょい割高の物件なのに。
これからは腕です、腕。売れ残ったら左遷じゃ、、上司は言うよね、きっと。

昨日OASISで高級レトルトカレー675円購入した。それほど美味しいものではなかったが、近くで買えることに嬉しくなった。
高級路線で突っ走れ、OASIS！
お吸い物一つ325円も買ったので、今晩食してみよう。見た目は最中と間違う吸い物だ、ややこしい。

内覧は6月からみたいですね。

明日からは、水・木の連休です。
少し、頭を冷やして冷静に考えましょう。

公益財団法人不動産流通近代化センターが価格査定マニュアルを出し、その中で「ＰＦＤ形式で見る」を選択するとマンションを売却する場合、仲介業者がそのマンションの査定する場合の項目が３５項目もの細目に亘り列挙されています。
又、この他、分譲及び建設会社の信用度、管理会社の清掃等の程度（マンシュンの簡易査定参照）等々も査定対象です。
検討中の皆さんも、この評価項目にご自身が検討中の物件を当てはめてみれば参考に成るかと思い照会します。
因みに、最寄駅への徒歩が１分の場合最高点の１３点、２０分の場合が▲１３点で２６点差です。
但し、徒歩１分と５分では６点差しかありません。
店舗が近いか否やの評点はここでは明らかにされていません。

駅直、商業施設併設と言っても、多くの評価項目の内の２項目に過ぎないのです。
不動産業者がこの査定基準に基ずき査定する以上、不動産評価に於いて駅直、商業施設併用でも駅直信者が唱えるほど過大評価されるもので無く、元々駅直は路線価にも既に反映している要素なのです。

又、収益還元法による物件価値をはやし立てて居られる方も身受けますが、全否定は致しませんが下記をご参考下さい。

例　賃料２５万円／月　諸経費（管理費＋修繕積立金＋金利＋保険料＋固定資産税＋リフォーム代＋登記費用＋ローン保証料＋　　その他取得時費用等の月割額－礼金収入の月割額）５万円／月
　　期待利回り５％／年
　　
　　この例の場合のマンションの価値（購入価格＝投資額）
　　（２５万ー５万）×１２ヶ月÷５％＝４，８００万円　即ち毎月２５万円の家賃で２５年間賃貸して、購入価格４，８００万円が回　　　 収できるのです。
　　従って２５年後にこの物件が、仮に１，６００万円で売れれば１，６００万円の利益です。
　　この事は４，８００万円＋２００万円（取得時諸費用）＝５，０００万円を２５年運用して１，６００万円の利益です。
　　よって、１，６００万円÷５，０００万円÷２５年＝１，２８％
　　運用利回りは年１．２８％でしかありません。

　　ここで比較検討すべきは
　　無借金で５，０００万円で購入し月２５万円の家賃で２５年間賃貸し年１，２８％の利回りを得るか？他の投資商品に投資　　　 し何％の利回りになるか？
　　２５年間２５万円の家賃で貸し続けられるか？

　　勿論２５年後に１，６００万円以上で売れる事も考えられますが、期待は薄いいでしょう。
　　
　　従って、金があり溢れている人以外は、投資価値を求めるのは非常に危険で、専ら住居としてどのタワーマンションが良
いのか考察すべきと思います。
　　

■

価値が低ければ、価額を高く設定することはできません。
価値が低ければ、低い価額でしか設定できません。それが経済原則です。 

例えば、梅田徒歩圏、公園すぐ、静か、一見好条件でたったの230戸の物件が今だに完売できず、 
かたや、 
ガヤガヤ天六にあるここが 
その物件より価額が高いにもかかわらず、既に365戸以上の契約がなされているのは選ばれる価値があると言う事です。

つまり、今後の不動産価値とは 
過去のように場所や建物外観と言った 、個々の主観的な好き嫌いではなく、 
収益還元価値(人の集まる利便性、収益性)の高さによって選ばれる事を暗示しています。 

この国は、2030年には30%が65歳以上と言う老人大国に向かっています。 
不動産評価において、今後ますます高まる付加価値
とは 【圧倒的な利便性】です。

たしかに。
今後、天六駅周辺の賃貸相場においても、ジオ天六はがマーケットリーダーになるでしょうね。
インフレ効果は過去の統計上、駅近で生活利便性の高い場所ほど顕著に表ています建物上デザインの好み等、人それぞれの主観よりも、不動産は駅からの距離の近さと、生活利便性の高さに投資すべきものです。
ここの残り物件は取り得ですね。 不動産の底入れは始まっています。

利点
1.駅直上
2.40階over

欠点
1.多数の駐輪無法地帯
2.周囲が上品な地域ではない
3.隣サラ金、パチンコ、斜向かいストリップ
4.学区の評判が良くない
5.周囲に葬儀屋、火葬場、大霊園
6.近隣にあいりんセンター
7.旧大淀区
8.天六阪急ビルは元々葭原墓所
9.阪急不動産の過去の事例
モンセーヌ南茨木詐欺事件
千里タワー柱折損事件
売れ残りを責任放棄するアウトレット事例
#1ジオ市ヶ谷払方町
#2ジオ文京 大塚仲町
#3ジオときわ台プレミアム
などにおける不具合への不誠実な対応
10.高層タワーとしては異例のコーナーサッシュ不採用
11.直床直天井

賛否両論
1.直結ではあるが谷町線や堺筋線の利便性は微妙
2.地域から考えると坪単価が割高なためリセールバリューが低いとする向き。しかし駅直結であるから高いとする向き。また戸数が多いから中古市場では苦戦するとする向きがありいずれも不透明。
3.スーパー併設は利便性は高いがエントランスの見栄えが悪い、人や自転車が群れるなどタワーとしての資産価値を下げかねない。

業者様は売れない梅田徒歩物件のため必死のネガカキコですね。
残念ながら、不動産は
一に、立地
二に、立地

五に、立地です。

そりゃー、駅直結という共用施設が1番豪華な施設ですね。

■駅アクセスはいいに限る。
■大規模マンションは得をする。
■タワーはランドマーク性に価値がある。
■今後マンションは使用価値重視

特にタワーマンションは管理費負担金の理由から350世帯以上規模購入が必須です。

売れ過ぎるのは、販売主にとって値段設定が間違っていた証なんですよ。ぎりぎりで売りきることがベスト。ただ難しいですね、大阪では。グラフロはその点がうまかったですね。

ジオも戦略としては、まずまず。残戸も1割ですから、予定通りです。東京と大阪の経済力は雲泥の差があります。住人の数もしかり、個人収入もしかり。

駅直結ということもあって、検討している物件ですよ。

阪急としては他の物件が痛いですね、戸数から言って新町や高槻が正念場でしょう。

>14 タワーマンションは管理費負担金の理由から350世帯以上規模購入が必須です。

管理費負担は、大規模のほうが有利というのはわかりますが、350世帯以上の、350はどこから来ていますか？根拠があれば教えてほしいです。

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よくわかりませんが、
ここの中傷誹謗カキコ常連の業者様
お薦め物件。
梅田徒歩圏、公園横、割安坪@、共有施設・建材豪華を謳う、たった230戸が未だに完売してないことの方が摩訶不思議。

ちなみに、管理費等は365戸販売済みのジオより高いです。