THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

>78

千石３丁目交差点そばの半地下マンションでは大雨のときに水没したことがある。地下に変電設備があって、そこに水が入って周辺一体は停電で大顰蹙。ここは坂の途中だからどうなんだろうね。エントランスのところから水が入らないようになってるか要確認。

ちなみに水没したマンションは、その後対策として、エントランスのところに少し上る段をつけた。で、上って下がるって不便なつくりに。

>78～>81
この物件は一昔前からモメていて、この度ようやく着工に漕ぎつけています。
なので住まいに詳しい人なら、大体の所は判っているのですね。

１００００㎡超の８０％位？を１ｍ掘り下げる訳で、さらにほぼ地下１階分の広大なピット＋地下駐車場になっています。
確かにエントランスも前面道路より１ｍ下がっているわけですが、排水は背水の陣で？水没の心配などないのです。

そして以前の計画は広大な空堀を設けた地下室マンションでしたが、長年の反対運動で地下居室計画は潰れました。
いずれにせよ既存不適格にはなりませんがね。

こんなことはステマでもなんでもないと思いますよ？

テラスマンションに憧れます

総合設計で容積率だけでなく絶対高さが緩和されるというのは知りませんでした。

千石って住み心地はどうなんでしょうね。もちろん同じ地域でも物件と立地で違いはあるのでしょうけど、買い物とか交通とか？。このマンションは完成がまだまだ先なのでとりあえず検討先に入れておいて、しばらく地域情報を収集しようと思います。永住決断になると思いますから念入りですよ。まだ二年弱あることになりますけど、この期間の開発や環境変化の予定情報など、今のところはないですか？？

千石に住んでいた友達がいましたが、環境は良いといってましたよ。
周辺の学校も評判もいいですし、子育て環境はいいと思います。
通勤にも不便はしなさそうですね。

雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。
夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。

夜は極めて静かです。
以前大通り沿いの住まいで麻痺していたのか、音圧による疲れが抜けた感じです。
都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。

>87
昨日の夜、網干し坂に入った瞬間明らかに空気が違うのを感じた。多分植物園のおかげなんだろうけど、他よりすっと涼しかった。緑の力は偉大だね。
ここ、いい場所だと思うよ。

あの辺、開発されないかなぁ
景色はいいけど不便すぎる

変な名前のマンションだと思ったらやはりスミフだったか。

住まいサーフィンだと㎡83万円≒坪274万円。
この価格なら買いたいけど、スミフは絶対にこんな価格では出さないよね。

まあ４００万切ることは無いでしょうね。

線路横の小日向見に行ったときにすみふ営業さんに聞いたけど、社内でも400@坪は超えると通知があったらしい。
最低80m^2～らしく、内装もデフォルトで御影石を利用したかなりの高スペック仕様とのことなので、
9000後半～なんじゃないかと。

こんなたいそうな名前を付けてるくらいだから高く売るんでしょうね。

どう出てくるのか楽しみではありますよね、お値段もスペックも。
千石と茗荷谷のちょうど間くらいなので、
とても静かな地域なんですよね。
駅からはすごく近いわけじゃないですが、
場所が場所だけにお安くはならないでしょうね。
子育て支援とヤフー不動産にはありますが、
こんなところでできたらすばらしいでしょうね。

文京区のマンションが紹介されています
http://www.youtube.com/watch?t=2005s&v=sdbn38pIjus

ビックリするような値段でしょうね

まあ＠４００万切ることは無いでしょうね。

相変わらずスミフが作るコンセプトムービーの仰々しい宣伝文句は凄まじいですね
これスミフ社員も面白がって作ってるんだろうな
今回の物件はは悪乗りがすぎると思いました

近くに住んでますが植物園の虫がすごいと思います。
駅からも微妙な距離だし私なら近くに5000万台でごろごろある戸建てにしますね。
子育て環境は良いエリアなのでその為にここにどうしても住みたいなら戸建ての方がお得でしょう。
近くの小学校は100%近くの子供が中学受験しているので教育熱心な方が多いです。

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE？
仮称ではなく、これが正式なマンション名なんですか？凄いなぁ。
小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが
杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。

3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。

100%近いかどうかはわかりませんが、
この地域は教育熱心な方がかなり多いという話は耳にします。
中学受験される方もクラスの中でかなりの割合だと。
結構大変そうだなと思いつつも
周りがそういう雰囲気だと子供も勉強に集中しやすいでしょうね。

最近のスミフのネーミングセンス、おかしいですね。

>98
文京区といえば．．．

グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

ぶっちゃけ、ここの坪単価はどのくらいだと思いますか？
営業担当さんでもよいので、正解にちかい単価を知りたいです。

すみふのグランドヒルズ三軒茶屋の坪単価が４２０～５３０万になっているから、ここの名前がグランドヒルズ小石川植物園なら同程度と予想できるが、ここは名前をインペリアルに変えてきたから坪５０万足して、坪４７０～坪５８０万というところかな。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

これみるとシティハウス小日向は２８５～３３４万だったみたいだが、名前が違うし時期も違うから参考にならないか。オリンピックが来るかどうかで変わってくるんだろう。

しかし、いくらシティハウスと言っても坪２８５万は安すぎたね。

いくらなんでも坪380万円～という所が限界かと・・・

オリンピックが決まったのでここの坪３００万円台も無くなりました。

スミフのＭＲで聞けば目安なら教えてくれるよ。

シティハウス文京小日向
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269985/res/112-128
見ました、ここも書かれてるのですね。

植物園はこの地域の象徴の一つだと思っていますので、これに寄り添う立地という点は推しの一点だと思います。何かメリットがあるわけではないですが一言で「小石川植物園の傍」という表現ができることはわかりやすくて覚えて貰いやすいのではないでしょうか。坂、多いようですね…上った先のようですので標高的利点は覚えますが移動面の事前確認はしておいたほうが良いと思います。

インペリアルときたら、坪380じゃ無理でしょう。
最近の本郷三丁目最寄りのフツーの物件で、
坪360〜390ぐらいですから。

千石より本郷の方が人気あるけど一種低層だから希少性も加味すると本郷の１０階建てマンションよりも坪単価稼げそうだよね。

坂が多い地域ですので、移動面でのデメリットは地味にありそうですが、
何よりも自然が多いのは嬉しいです。
小石川植物園は今は近所に住んでいないので年に数回程度しか行かないのですが、
でも近所にあると通ってしまいそうです。
四季折々、すごく楽しいんですよね。

地域全体を俯瞰するととても上品な感あります。

まだ公開されていないので何とも言えないですが、まさに近接の風景、環境がどうであるか、ここが加えて評点になってくると思います。

今の時点で期待を持てる要素としては、
・三面道路の開放間
・高台
・低層地域

ですね。この条件を最大限に生かした物件であって欲しいです。

文京区内でも交通の便が悪いところ。

この土地は、長らく放置された、住友のしこり物件の場所、さすがに小石川グランドヒルズという縁起の悪い名前が使えなかったのは、よくわかります。。

静かな立地かと思いきや、植物園側を中心に、夏の蝉、蚊を中心として、虫と鳥の害を考慮する必要があります。
区内は、幹線通りから少し入れば静かな所ばかりなのに、ここは、静かと思ったら、蝉が一晩中なんて感じです。

周辺の一戸建ても高級感ないですし。

住友は、おそらく20年分の固定資産税や、前回販売して返金した分を取り返そうと高いものを作るとおもいます。

長期に完売しない、転売にも、苦労する様な、グランドヒルズ三軒茶屋の様な物件が完成する事を、予想させて頂きます。

植物園の存在をメリットであると感じる人なら、
121さんが書かれていらっしゃる鳥や虫などについてはきっと織り込み済みでしょう。
でもただ地域性に惹かれている方なら、
一度現地を歩いてみるのもいいかもしれないですね。
許容できる範囲って人によって違ってきますから。

＞１２２

自分も１２２さんには同意かな。
好きな人は今までも近隣に植物園がある家に住んできたのかもしれないし趣味にしていれば方々へ出向いて見てきた中で野鳥や虫への感覚をすでに持っているはず。

植物や生き物に対するコアなファンは自然から来る害が余程のものでない限りは寧ろ共存すべきものと解釈する人もいると思います。

自分はというとそこまで趣味ではないんですけどね、汗。
でも興味ある物件ですよ。

これだけの規模の一種低層がマンションになるのは山手線内側では最初で最後でしょうね。

私も一種低層という点で惹かれています。
比較的間取りも狭くならずに済んでいますし、ファミリーには良いかなと。
駅までは近いとは言い難いですが、歩ける距離です。
あとは植物園やその他の周辺環境が自分にマッチするかどうかでしょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/?adid=2218001bld057

中野に全部一種低層で18000平米の物件あるみたいですね。こちらは１万平米。山手線内側ですけどね。

山手線の内側で一種低層というのはかなり希少性はあるでしょうね。
その分、お値段にもキッチリ反映されるのでしょうけれど。
１１月に販売なのですね。
お値段が出てくるのはまだ先になってくるでしょうか。
駐車場も全戸数の５０％分はあるようなので、そこはかなりいいのでは。
平置き…ですかねぇ？？

敷地面積と建築面積を見ると平置きでもいけるとは思いますが計画は任せるしかないですからね(汗
87台だとどうでしょうねえ。
これでタワーパークや立体だと出し入れが大変なんじゃないかなと私は思うのですが。。

それにマンションが低層4階しかないですから駐車場などの高さによって圧迫感が生まれることは好ましいとは思いません。
建物の存在感をできるだけ出すこと、採光を最大限にすること、このあたり期待しています。

駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との２列の組み合わせとなっているようです。

それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上１階ですので圧迫感はないでしょう。

地上４階地下１階というような説明を見るのですが、地下には居室はないので、地下駐車場と駐輪場のこと言っているようですね。

＞　地下には居室はない

低層マンションだと地下に居室があるところは珍しく無いと思うのですが、どこかで間取り図をご覧になったのですか？

マンションって、確かに実際は地下に部屋があるところって沢山ありますね。

なんか抜け道があるんじゃないですか？　住友だし、地下に部屋作ると思います。

この物件の土地自体が坂になってますし、間違いなく地下の部屋あるでしょうね。

参考に区内でも有数の高級物件を御確認下さい。　下階は、地下です。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

千川通り 冠水
http://www.youtube.com/watch?v=K_6JyC0T3Tg

間取りを見せて下さい。

傾斜地の場合は建築基準法の地下住戸でも視界が開けていて問題無いですよね。ドライエリアがあるような地下住戸とは全然違います。

今のところ地下の独立住戸を禁止してるのは世田谷区だけ。ただ、地下室マンションの規制って厳しくなる方向だから、今は適法であっても将来規制されることは十分ありうる。そうなると既存不適格になって資産価値はなくなるからご用心を。ちなみに既存不適格になったときに、資産価値を維持できないのは地下住戸だけでなくマンション全体。

建物の下に駐車場だと下駄ばきマンションと同じだから避けたほうが良いかと。

すみふはあちこちで売り渋りしてるね。消費税増税の駆け込みをスルーとしたことが吉とでるか凶とでるか。

植物園の池は、過去の川の名残だからね。谷になってるから周りの水が流れ込んできてあふれちゃう。過去に地下室マンションに水が入り込んで、受電設備に水が入って周辺一体を停電しさせたケースもある。ここもそうなったらご近所にど顰蹙。

>植物園の池は、過去の川の名残だからね。

大塚駅の東側で山手線を潜った後、大塚三業通りを経て千川通りに沿って小石川植物園脇を流れる。文京区千石、小石川と流れ、現在の富坂下を横切り、旧水戸藩上屋敷（現・東京ドーム一帯）を通って、外堀通りの仙台橋の下（水道橋の西）で神田川に注ぐ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B0%B7%E7%AB%AF%E5%B7%9D

戸数から判断すると敷地がこれ以上に広大な印象がありますのでランドスケープを見るのが楽しみでなりません。４Ｆ建てという低層ですから勿論平たく広がる物件のはずですがガーデンや共用の充実が期待できそうです。しっかり備わっていて欲しい点はエレベーターの数、ぐらいですね。駐車駐輪も多いほうが地域環境的に良いと思います。管理費用が嵩まない程度にということですが。

やっぱり　幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でしたか！！！
近辺住民の猛反対で中止になった物件ですよね！
そうそう　地下駐車場が水路を遮断するだのなんだの書いてあったと思いました
後楽園の住友のビルで確かMRまでオープンして契約も始まった？だったと思いました
ある意味あそこまで進んでいた物件によく中止の決断をしたものです。
契約開始していればおそらく契約者には倍返しだ！をせざる得なかったでしょう
相当懲りているはずなので今度はその辺は当然クリアしてきているのでしょうね！たぶん！？
近所に住んでいたので何か懐かしいです。

取りあえずグランドロケーション、間取り、価格が早く知りたい。なかなかホームページを更新しませんね！

そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。

道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。

どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。

オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗）

千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが
自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。
千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる
事でも知られ人気がある地域です。
ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので
車がないと不便と感じる事もあると思います。

ここ気になるけど高いんだろうな…

さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。

>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。

150さん
内容教えて頂けませんか？

事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。

既に椿山荘で限定の事前案内会を実施していたのでは？

ここは、うるさい大通り沿いの高田の物件を目白と言い張って、5年がかりで売りつたマンションと同様の運命をたどるような気がします。

ここは第一種住専の希少性、文京区立地、文化庁の史跡指定公園に隣接、駅から１０分以内などの理由により、地震などの異常事態がなければ、売行きは相当良いとみています。

>155

坪単価はあそこを超えるでしょうが、それでももっと売れると思いますよ。

156は間違いなくディべの投稿ですよね？

横綱相撲というやつですね。

156です。近隣住民でもありますが、不動産業には従事していません。

売行きは当然値段、仕様によりますが、２階の南東面、南西面あたりの標準タイプで、㎡９０万＋９万～ー２万程度であれば、順調に（販売後半年～完成までに完売）売れるのではないかと思います。

すみふは近隣相場とかけ離れた価格設定をして、何年も売れのこるってのがお決まりのパターン。

それから掲示板のさくらが多いってのでも有名。

現地に行ってきました。
休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。
網干坂を車で上がり、エクアス小石川林町前の時間貸駐車場に車を止めて、ぐるっと一周歩いて回りました。
敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。
帰りに子供を窪町東公園で遊ばせて帰ってきました。
なにかほのぼのとしてしまいました。

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

いるんだなこれが。

アベノリンピクス始まってますからね。

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？

まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。

事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ

グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。

この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。

ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。

住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。
住友にとっては利益率確保できてよいのですが、
居住者にとってはいまいちですよね。

その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、
そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。
きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？

HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。

ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。

一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。