建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社 マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社 東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31
インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-25 14:44:50
この物件に関しては割と懐疑的な立場ですが、今後10年間で3割の低下程度なら売れるのではと思います。8500万の物件だと6000万程度なら期待できると思います。
現在の世の中はインフレ気味ですが、給料の増加には結びついておらず、スタグフレーションの様相が出てきております。この場合もともと高額な不動産の流動性は極めて低い状態となりやすくなります。短期的にはしばらくは高い値段で流動性が低い状態が続くと思われます。この間の中古は高止まりすると思います。
中期的な予想です。今でこそ建築業界は復興とオリンピックで景気づいていますがオリンピックが終わったころには仕事がなくなってくるはずです。その場合には建築費は低下し、現在土地を確保したものの建築費が高くて建てられれないままになっているマンションの建築ラッシュが始まると思われます。その際には過剰供給な傾向になること、オリンピックバブルの崩壊からマンションの値段は低下傾向になると思われます。オリンピックバブルの崩壊ですが今でこそ円安を政府は誘導していますが長期の円高の関係で国内の生産は海外生産にシフトしており、円安のメリットはかなり少なくなっており、真の意味で景気が良くなる可能性は低いと思われます。すくなくともインフレの分を打ち消すほどはないでしょう。
長期的な予想です。現在日本の高齢化は異常なペースで進んでおりますが高齢者の意見が強い日本は出生率の低下などに予算を回さず、高齢者の福祉、医療に予算を目いっぱい回しています。高齢者の医療負担が増えないことをみるといかに意見が強いかがわかるでしょう。認めたくないですが日本の国力が低下傾向になるのは避けられません。この頃には円安が進んでくる可能性があります。政策として円安誘導ではなく日本の国力の低下による円安の進行です。海外移民制度を現在自民党が検討していますが日本の人口が減った状態で移民を推奨すれば円安もあって海外からの資金が入ってくる可能性があります。海外移民にも人気のあるような物件の値段はそれなりに保たれると思われます。
この物件ですが間違いなく日本人をターゲットにされていると思います。
日本人で文京区を目指す場合は中心部へのアクセスやよい教育環境ではないかと思いますが残念ながらここはどちらもありません。高値にはなりにくいと思います。
唯一の例外はこのあたりが高級住宅街になることですが期待できるでしょうか？
近くに住んでますが、この界隈は高級住宅街ではありません。
そして驚くほど何もないので不便です。それを別の言葉で装飾して謳っても、一度現地に来れば不便なのは判ります。
今後高級住宅地に生まれ変われるかとか、便利になるかとは判りませんけれど。
他の拮抗する魅力的な物件でも同じような話題が上がっているようですね。
住まいですから、損得は結果論で成り行き任せで良いんじゃ無いですかね。
どうせ今から７年以内で買い替えが必要なのであれば、早めの購入がイイと思います。
これから先のマンション計画では間取り的にはさらに狭くなっていくようですし。
オリンピックまでは大手デベも高値を狙い続けると思いますし。
私的には復興とオリンピックでの建築特需をこの業界の方々が８年後に素直に手放すとは思えません。
すでにオリンピック後の需要形成を何かしら作り始めていると思います。
まぁ、衣食住に関わることですから、金銭の損得は結果論だけで良いと思います。
質の高い人生ができれば金銭以外でも得ですし、
衣食住までを損得勘定で縛られると寂しいですよね。
伊勢神宮にも匹敵する、ピンと張り詰めた濃密な空気感だけでも、一割アップじゃないですか？（笑）
8月のマンション販売は前年から半減。契約率も低調だったみたいだし。オリンピック特需って煽ってるのって関係者かな。
10年だと賃貸の方がいいかもしれませんね。
8500万→6000万だと約2500万価格下落/10年ですが月あたりに直すと21万。
さらに8500万円の物件買う時に必要な諸経費を考えると400万程度はかかるから、月あたり24万程度。さらに管理費、修繕積立金、固定資産税も払わなければならないので、大体月29万ですよね。これならば買わずに25-6万の物件を探してしまうほうが近所付き合いもないしよさそうですよね。
そもそも販売順延となった戸数【出し渋り】が多かったですね。
消費増税の影響も消えてませんし、今後の増税傾向も不透明な時期でした。
それと、残念ながら審査で弾かれたり予算不足で買えなかった方々が相当数出て来ているようです。
銀行も超低金利で貸出ししている状況なので、保証会社が申込者を厳しく選んで見限っています。
消費税10%に決定したら、皆さんまた騒ぎ始めるんじゃないでしょうか？
で、その頃まで販売順延なんでしょうかね？
駅近はせいぜい徒歩4分までで、もともとここは公共交通機関はあまり関係無い層が住むと思います。
山手線内で徒歩10分位はたくさん有りますよ。
ここは毎日電車に乗って自分が働きに行く方には敬遠されるかもしれませんね。
無いわー
道が狭くて、グネグネで、一方通行だらけで、車のお迎えは大変ですね。
子供とお年寄りとペットの散歩にも気を付けましょう。
是非ともモデルルームにいって見てほしい。
感動がそこにある。
そんな層が住むと思いますよ。
出来上がれば、住むのも有りなんじゃ無いですかねぇ。
お迎えは、運転手の問題ですから、無用な心配ですし、大丈夫なんじゃ無いでしょうか？
こういう掲示板って、物件のネガティブ面だけを書き込むのがルールなんですね。
他のマンション掲示板も酷い有り様です。
だとしたら、良いマンションはここでは見付けられないんですね。
物件選びのソースがこの掲示板だったら、不幸な話で笑っちゃいますね。
その通り「そういう層に」売っていけばいいんだよ
駅から遠くて場所が悪いとか駐車場だらけとかImperialGardenというより雑木林だとか
そういうのをまったく気にせずに考えず買う層にPRすればいいんだよ
こんなとこで営業かけなくても買ってくれる層に売ればいいの
なるほど そういう考え方ならアリか
お金はたくさんあるから、特に細かく検討しないでホイホイと買っちゃう
見る目が無く頭が悪そうなお金持ち
うらやましいの？
金持ち買わないでしょ。
資産性考えるから。
ここの掲示板もどうかと思うけど売れてない事実はやっぱり物件の価値の乏しさを反映するという事実だけは誰が何と言っても動かしようがない。
駐車場は雨ざらしだからなぁ。運転手が迎えに来るなら関係ないんだろうけど。
批判のつもりで投稿しているのではないのですが、第一種低層の素晴らしさが判りません。眺望は植物園の端の雑木林、敷地内駐車場、隣の民家、このどれかしか見えないようですが、日照はあるように思えますし、周りに高い建物が建たないから良いのでしょうか？
無知で失礼とは存じますが、何方かこの物件での優位性を教えていただけると助かります。
周辺道路が狭いのに路駐では、
周辺住民から嫌われること必至。
嫌な顔されて住むのはキツイ。
荷捌きスペースも有りますし、待機出来る場所も確保できます。
その辺はコンシェルジュの仕事だと思うんですが。
コンシェルジュって誘導員もするんですか。たいへんっすね。
誘導員とは聞こえが悪過ぎますが、住民達との良好な関係があれば、今の所のコンシェルジュもいろいろやってくれてますよ。
ここは1低が唯一の売りらしいが、以下のネガを考え検討から外した理由
①俺様のドイツのクラシックスポーツカーが青空はあり得ない
②周辺が庶民の住宅地域であり高級感が全くない
③狭い路地が入り組んでおり防災的よくないし、夜は暗いし寂しい
④茗荷谷へは坂下に降りて坂上まで上がるのでしんどい
⑤最上階でも眺望が開けていない
⑥タクはすぐに拾えないし、呼んでもすぐにこないだろう
⑦食料調達が困難
そうですね。
ずっと今のお住まいで良いと思います。
全て揃った今お住まいの家が一番ですよ。
ドイツ製のクラシックスポーツカーって何ですか？
私も車好きなので気になります。
749
高くて買えないだけやん。
このエリアでなんでこんなに高いんですか。そしてこの価格で売れるのが凄いと思います、ここが完売したら完全にバブルだと思います。
ル・サンク小石川後楽園のスレで
こことの比較がされてますね。
地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、
ここのほうが条件はいいでしょ。
比較されてないですよ。
共通点が記載されただけ。
なんでも比較したがるヤツっていますよねｗ。
やつはペンシルや山奥にでもすめる悟り領域の仙人なので無視！！
言ってることめちゃくちゃ。
営業か購入者に違いない。
まぁ、購入者だろうけど．．．
現地モデルルームが出来たらすぐ売れそう。
それくらいものは素晴らしい。
売れ行きは良好？
悪いってこと？
ここを買おうとする人間には、営業トークなんかでは売れないと思いますよ。
あと、周辺の住宅事情を庶民とし、街全体の高級感を無いとした書き込みが多いですが、皆さん自身が住まわれている街はどれほどの良い場所なんでしょうか？
ここの周辺の住人の方々は十分以上に知見のあるように見えます。周辺建物も散歩している方も安心出来ます。
それ自体十分で問題無い物件なのですが、他物件も含めて地名とか駅からの距離とか街の雰囲気でしか物件を判断出来ない方々が不憫です。
常に他人からの評価が無いため、みんなから高評価を得ている物に依存して、所有し安心を図っておられるのでしょうか？
鬱蒼としている塀も改修され、セットバックで道路拡幅と共に電柱も地下埋設。
区議会の議事録を読む限りではそのうち変わりそうな雰囲気ありますけどね。
塀の改修絶対ないですよ。塀は東大のものであって区のものじゃないですから。
東大はそこがいいところでもあるのですがほかの大学と違って
そういう見た目にお金かけませんから。
電柱の地下埋没は地震時などの対策に太い道路から行われます。
予算が膨大なものが必要なのでこのサイズの道路だとありえないです。
実際住むとなると周りの雰囲気って大事ですよ。
その内、塀の改修されますよ。
この網干坂と並行している東側の御殿坂の塀はキレイに改修されています。
古い塀は耐震強度がないから当然のことです。
あとここは危険なほど道路が狭いので道路拡幅ですね。
東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。
ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。
逆に言えばこのエリアを輝かせるシンボルになるんじゃないかなこのマンションは
>>766
>東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。
>ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。
住民監査請求の事件になっているようですよ
↓
⑥小石川植物園周辺道路の問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm
このマンションと逆側の道路拡幅は好評で、反対派は地元から白い目で見られてましたよ。
ゆえに、行政は淡々と仕事してましたね。
歴史ある植物園に隣接しているマンション。
唯一無二の価値ですね。
「超」を付け忘れている。忘れっぽい方のようだ。
４FのQrいくらだったんですかね。
このプレミアム住戸だけは、立地を度外視しても評価する。
Qrは南向きの部屋が無いのに？
リビングのドアを変なところに付けてあからさまに水増ししてるし
あのQrは対象者が最初から決まってたんでしょ？
他のマンションでも実例のある、非一般向け住戸。
坪540は御祝儀住戸で、他は450だったと思われ。
坪450ならこのご時勢、普通な価格帯なんじゃない？
五里霧中、いつまでたっても前進出来ず。
ウケるww
植物園側の足場が無くなっていて外側の仕上がりが見えました。窓が大きくてバルコニーも奥行きを感じる素敵な外観です。でも造りが雑とは申しませんが、細かいところで粗が目立ちました。
個人的にはタイルが乱れて見えるのと、軒先のペンキのところに所々補修の跡があって、そこだけ質感が違うのが残念な感じです。
信じられない位お高いのだし（坪４５０とか本当に信じられないのですが）、工事が全て終わるまでには何とかするのでしょうけど、現地を見に来られる購入検討者はそういうの気にしちゃうのかな？ でも、この位高い物件購入する人は些細なことと割り切っちゃって気にされないのかなー、とか考えてしまいました。
先日、仕事終わりにゲートから鼻くそほじりながら若いヤンキーの土かちんが出てきたよ。
なかなか現地に見に行けないので写真のせていただけると嬉しいです。
別件で周辺を通過しました。
東側の一部のみ足場とネットが取り外され、２住戸幅だけ外壁が確認できました。
想像よりは明るめのタイルでした、タイルの仕上げは一枚一枚の組み方に凹凸を出しており、
色に深味を表現しているようです。
あとは指摘通りでコンクリ縮み対策などの痕跡が見られますが、このサイズの他物件と同じくらいだと思いました。
ちなみに、建築関係はどうしても鼻の中に砂利ホコリが多く、終業後の鼻ケアは仕方が無いと思います。
そうですか。
ただのなんでもかんでも反対運動がどこまで行政に響くのか、見れますね。
本当なら何を理由に訴訟起こすのか不思議です。
さらに、近隣住民からは白い目で見られるのでしょう。
行政も道路拡幅関係者は裁判に慣れてますから、蚊が飛んでてうざいくらいの感覚でしょう。
今現在は先着順が出ています。次の販売期としては12月中旬とかなり先になってしまうのですが、ここで最終期になる可能性があるのでしょうか。
販売がどの程度進んでいるのかなかぁと思いました。
12月中旬ということと、最近の建築状況から見ると、その時には建物内モデルルームが出来ている可能性もあり！？なのかな！？
竣工前に売り切れるようでは値付け失敗ですからね。
ステマ乙
低層物件を色々見てきましたが、ここはやっぱりいいです。茗荷谷からのアクセスを数回試したけど、教育の森公園を通るのは気持ちよく坂も気になりませんでしたよ。確かに千石からのアクセスは高級住宅街を通るイメージからは程遠いけど、植物園の隣は日中でもとても静かで気に入りました。また、地下鉄２線を徒歩１０分で利用できる点も評価します。大きなスーパーは近くにないし、タワーみたいにくだらない共有施設も持たないので子育てには不便かもしれませんね。でもそのシンプルさが好きになってきました。先着順の物件を検討してみます。
「茗荷谷からのアクセス」ではなく「茗荷谷へのアクセス」が大事かと。
あと，湯立坂は夜あるいたら全然印象違うと思うよ。
あんなとこ嫁子どもを１人で歩かせられないよ。
”茗荷谷からのアクセス”を数回試してるんだから、帰りはタクシーじゃなければ”茗荷谷へのアクセス”も普通は数回試してるんじゃないですかね？
最終電車までは湯立坂を歩く通勤者は居ますから、大丈夫ですよ。
ネガるだけで精一杯、思考が途絶してる(笑)
湯立坂は別名「暗闇坂」とも呼ばれてます。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/yutatezaka.html
網干坂は歩道狭いのにガードパイプがあるため、向い側からベビーカーとか来ると車道に逃げないと駄目なトンデモ坂。しかも車はそれなりに通ります。夜は危ないよ。
氷川坂はめったに通らない。心臓破りなので。
>ネガるだけで精一杯、思考が途絶してる(笑)
一般的なネガをポジにムリやり解釈するのがおもろい。
リアルな検討者じゃなく購入者かな。
恥ずかしくて削った仙人がいるくらい。
湯立坂が暗い？それじゃ都心の狭い道ばかりの低層住宅街なんて殆ど住めないよ。ネガばかりでなくポジも考えると、網干坂だって来年春にはマンションの明かりが燈り今より安全になると思うよ。ついでに、確かこのマンションの東向きと南向きの２棟の間には住民専用の出入口があるからいちいち正門まで行く必要もない。茗荷谷通勤組はきっと快適かもね。
湯立坂暗いさんはあらしの有名人ですからスルー推奨します。
でも網干坂の拡張はないね。
マンション部分は歩道状空地として広くするみたいだけど。
あとはその人の価値観でしょう。
車を持たず静かなところで多少坂あってもメトロ駅9分を快適とするか否か。
結構迷っていますが、低層じゃ他にこんな物件ないよなー。
あー、仙人です。
削ってないし。削られたんよ。
我ながら的を得たコメントだと自負してたけど削られた。営業さんお疲れ様です。
茗荷谷通勤組様は通勤３日目で千石からの定期に変える確定。
もしくは歩け！ ３か月でライザップばりに下半身ムキムキ。これも確定。
ボタとアバの住人はハイヤーかマイカーだからカンケー無いのでしょうな。
仙人さんとか荒らしさんとか、どんな良い場所に住んで、どんな素晴らしい暮らしをしてるんだろう？
で、どれだけ幸せな人生を送ってるんだろう？
日本は先進国の中でも比較的簡単に良い物件が手に入る。
血眼になって荒らしてるけど、せいぜい日本の物件だし、他の掲示板でも書き込んでるマイナスポイントって、世界的にはそんなに大きなマイナスでも無い。
まさかの中学二年生じゃ無いよね。
他の掲示板でも見かけるから、すんごく素朴な疑問を感じちゃう。
今どきマイカーって（笑）
ハイヤーと韻を踏んでみた？（笑）
マイカー（笑）なんか、都内の物件を買う人間なら不要でも持つ余裕はいくらでもあるでしょ。
持たない人は、持たない事自体がポリシーで、似た様な金額のチャリ持ってたりするし。
800番
グローバルな価値観は重要だけど、ここは日本。
マンションは立地8割で建物・内装は2割。
夫婦円満、所得税減らして消費税２０％にして欲しいと思って暮らしてます。
801番
2000万のチャリあんの？！
千代田区の番町住所に住めば良さそう。
住所聞けば誰でも黙る。
所得税はコレでも下がった歴史がある。住民税含めた直接税は昔７割今５割。未だに高いレベルだが、日本に住むならこの位は払う人間じゃないと。
消費税上げるのは賛成だが、間接税を上げても直接税は下がらない。
直接税を誤魔化せる層が無くなれば、税収増えて直接税も下がる可能性出るんだけど。
っていうか、夫婦って単語が出てきて驚いた。ネットでは荒らしを演じてるだけなのかな？
必死なんだな。。
>788さん
間取りは70～100㎡オーバーと、完全にファミリー向けですが
周辺の買い物環境がファミリー世帯を悩ませる要因のように感じます。
単身やDINKSの方でしたらマルエツプチでも問題ないのでしょうけどね。
皆さん、ネットスーパーや生協をご利用なのでしょうか？
あの立地であれば徒歩でミニコープかマルエツプチ。
電動自転車で大塚ライフか茗荷谷サントク、千石駅ピーコック。
都内に限らず、低層住宅専用区域は買い物が不便ですよね。
買い物が便利な土地だと人通り多くガヤガヤうるさいし。
シングル、DINKS以外なら、食料在庫確保は週末に家族で協力ですね。これでも、まぁ、良いんじゃないですか？
>808
確かサミット専用の宅配ボックス（クーラーだったかな）まで用意してあったはずです。
別のところで配達をお願いできるか尋ねたところ、出来るかもしれないが宅配ボックスを
使ったり、管理人が部屋の前まで入れてくれるかは別問題と言われて購入をためらった
のですが、今はどうなってるんでしょうね。
週末にまとめ買いというのも、悪くないと思います。
うちは反対にすぐ行ける場所にスーパーがあるので、ついつい無駄に買ってしまいます。
これは性格にもよるのでしょうけど、私のような性格の人なら、多少離れていて、まとめ買いする方がよっぽど節約できそうです。
あとは、足りないものを仕事帰りとかに買い足す程度でもありかな？って思います。
サミット宅配なくなるんですか！
ミニ生協で食事とは寂しいものがありますね・・・。
ディアナの2物件はよかったなぁ。
今ならルサンクがいいですね。
そうですよね。文京区ならル・サンクに惹かれますが、あちらも高いです。駅近で買い物できるところが揃っているし、街の発展も期待できるから仕方ないのでしょうか。都心の大通りから１本だけ入った環境で大規模なマンションが少ないですから、魅力を感じます。
坪４５０万の同じ価格帯ならパークコート渋谷大山町もいいですね。ランドプランでは中庭があって、ここみたいに駐車場しか見えないようなゆとりを感じない計画ではないですし、元々高級住宅街なので環境面も良さそうです。
生鮮食品なら、歩いて4分の個人商店、カミモトが、良いです。魚が新鮮でおいしいです。夜10時まで、開いています。
あと保育園の通りにある八百屋もおいしいです。
外壁のタイルの色は、もう少し暗い色の方が、高級感があるのになあと、思います。
今更訴訟しても勝てないでしょう。建設許可出てるのに。
営業さんですか？ ネット民気にしないで少し休んだら？ キリが無いよ。
ありましたね。さてどうなるのでしょうか？
って、他の物件じゃん。
ディアナ買えば良かったのに、、、決心出来なかった？
渋谷大山町は４５０じゃ安い方の部屋ですね？
DMでは５００以上出さないと、たいした部屋は買えなかったと記憶してます。
ルサンクは、気にしなければ住めるでしょうけど。。
なんて、物件をネガるのは簡単なんですよ。
世間的なネガばかり頭に浮かんで、自分にとってのネガポジが冷静に判断出来ず。
どこにも決められなくて、ずっと前に動けない、
そのまま今の所に骨を沈めれば良いと思いまぁす（笑）
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
