THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE 　（旧（仮称）千石二丁目計画）

まぁたしかにここの裏側(茗荷谷側)には汚ならしい一軒家が多いですもんね。火災が起こったらもらい火事になりそう。

容積率あたりの坪単価を考えると安くはないんですけどね。

Suumo や at home で検索すると坪250万円位でした。

掲示板に何を書いてもムダです。すみふさんの物件に住まうためには相応の金銭が必要なのです。

小石川５丁目のディアナコート小石川播磨坂もかなり高額でしたが、あっさり完売しました。
この物件も同じ路線でいければ、順調に売れるかもですね。
ちょっとエリアが違うから、難しい気もしますけど。

90㎡で120じゃあ欲しいけど買えない。西側も高い。どんな人が買うんだろうか。

同じ千石２丁目にある、小さなスーパー「かみもと」はとても安くて、お魚の切り身や、お刺身が新鮮で美味しいですよ。夜も１０時まで開いていて、我が家の冷蔵庫です。（豚ひき肉はあまりお薦めしませんが）

近くの簸川神社は小さいですが、由緒ある神社で、お宮参りや七五三、厄払いなどにとても良いと思います。

小学校は歩いて行ける場所に、国立があり、また、区立も林町小学校と明化小学校（こちらは創立１３０年）があります。

小石川植物園には後援会があり、３万円で終身会員になれ、会員と同伴者２名まで、入園料が無料になります。植物園は六義園のように整備されてはいませんが、都心にいながら自然を感じられ、過ごしやすい時期は毎週末の散歩コースです。（中でお昼時に売っている、お弁当はすぐ売り切れますが美味しい。）

植物園側は、植物園の木が結構高いので、日当たりについては、もし建物が近接していたら、１Fや２Fはのぞめないかもしれませんね。

ここはあまり人気が出ないかもしれませんが、住んでみると良い場所ですよ。

先週、かなり期待感を持って事前説明会に行きました。
全く残念な物件でした。
購入する気になることはまずありえないというのが実感です。
土地は元々東京海上の創業者の所有だったようで良い土地だと思います。
反対運動（マンション建設による植物園の植生への影響）のため、
地下駐車場ができなかったことが全体の計画に大きな影を落としたようです。
1番注目の植物園側住戸90m2は間口6ｍのナロースパン、奥行き17ｍのうなぎの寝床であり、1億円オーバーです！
2番目の南向き住戸90m2も1億円オーバー。
3番目の中央棟住戸は75m2は駐車場ビューで8500万です。
ここは地下駐車場なら中庭になってガーデンビューと出来た所。
植物園側住戸のナロースパンももう少しなんとかなったはず。
1億オーバーならせめて7.5～8ｍスパン奥行き11～12ｍにはして欲しかったですね。
ただし、低層階では植物園の古びた塀ばかりが目に入ると思いますが。
おまけに事実上の外廊下。エレベーターの数だけは奢って、部分的内廊下としています。
周辺道路の狭く車と歩行者のすれ違いは、かなり危険です。
タクシーでのデベの現地案内中に周辺住民から嫌な顔をされました。
イメージ先行の大失敗物件だと思います。

購入層は、教育熱心な医者や企業の重役などのプチ富裕層でしょうか。
第一種低層住専で学校、植物園など近隣の環境は良いとはいうものの、周りの戸建を見れば地域の発展は期待できない。
また、静かな環境ではあるが反面、西東京のような華やかさもない。本当の富裕層はここではなく、やはり渋谷、目黒、港、千代田などの物件に目をむけるのではないだろうか。また、将来の売却を考えた場合、富裕層・プチ富裕層は文京区の高額中古物件に目をむけてくれるのだろうか。あまり期待できないような気がする。
外観は立派ではあるものの地下駐車場や中庭がなく、詰め込み感のある70-80㎡の西側の部屋を欲しがる強い動機がある方は少ないように感じる。

237さんの言う通りだと思います。
完全にコンセプトを誤りましたね。
購入層が想定できません。
西側住戸は北西向きすから、厳しいですが、そこはスミフ商法、西側は最後まで販売しないでおいておくとのことです。
最後に遅れてきた層に残りモノで納得させる訳です。
最上階、角住戸等もしばらく販売対象とせず、価格上乗せを狙うようです。

やっぱり都心マンションは駅近じゃないと・・。
ここはあっという間に値崩れだね。
それとともに１０ー２０年後は住民民度が下がるでしょう。

駅近希望の人はタワマン向きですね。

茗荷谷駅からの夜道はだいぶ暗いし、人少ないよ。
特に、千川通りよりマンション側の夜道はちょっと怖いくらい。

都心では貴重な環境です。

２３７さん
我が家もまずは第一種低層住専という点が気に入っております。
第一種低層住専は実際結構あるのですがその他の点で希望がかなう条件が
なかなかなくて。住むのなら栄えている所より落ち着いた所がいいなと
思っています。小学校も近くていいですね。最近登下校時の子供の事故の
ニュースなどをみるとやはり学校は近い所がいいなと思います。

間取りってどこで見られますか？

＞＞245
公式で見れます
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/

総じて縦長な印象ですね、横幅に難を感じる人もいるかもしれません。

ですがかなり収納が多い模様で、
部屋にわざわざ収納を用意する必要は基本的には不要と思います。
横も広く使えるのではと。

ここは大きな一軒家のようなマンションなので、一軒家に憧れる人にはいいかもです。
駅から遠くても、一軒家と考えれば問題なし。

ここで一軒家感覚は到底得られないでしょう。
高額なだけで、仕様もさほどではなく、ウナギの寝床の間取りでは。セットバックせず敷地ギリギリに建てて、中庭も無く、外廊下で、外の機械式駐車場！

まわりは電柱電線だらけだから２階３階からの眺望は電線ごしだよ。
４階くらいならば、邪魔ものは無くてスッキリするのに。

この間取り、広さであの価格ということは、長期販売物件覚悟ということでしょうか？
８掛けで妥当と思います。

前にも書いてありますが、
住友は5年で完売できれば御の字という販売計画です。

長期販売に必要な諸経費が価格に入っているから割高になります。

利益の出し方はデベによってそれぞれです。

少なくとも言えるのは、短期的に売るはめになったときは値下げしないと行けないてこと。

新築が沢山残ってるからね。

林町小学区内に戸建を購入した者です。ここの計画も当然知っておりましたが、入居がまだ先と言う事もあり痺れを切らして戸建にしてしまいました。
文京区は教育環境を重視する子育てファミリー世帯の検討者が数多くいるかと思いますが、ここの物件はなかなか庶民には手が出しづらい価格帯ですし、完売まで時間はかかるでしょうね。
ちなみに、住み替え前はすみふさんの他区の内廊下タワマンに住んでおりましたが、内廊下物件に比べるとここの物件は間口が狭いですね。。
それと、スレを遡ると度々議論に上がっていますが、大雨の際の浸水が無いか気になる所です。文京区の水害ハザードマップによると、ここの敷地は一番低いレベルですが浸水リスクがある表示になっています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0065/8918/suigai-omote.pdf
価格、間口、想定外の水害に対する対策、この三つの条件がクリアになれば私も検討者にはなっていたかと思います。

長文で失礼しました。一度はすみふ物件に住んだ者、決してアンチでは無いのでご参考にまで。

ここが浸水するなら東京中が水没してしまうよ。
現地を知っている人の意見とはおもえないけどね。

253さん、確かに微妙に黄色かもしれませんが、ここは高台なので、浸水被害は問題ないかと。
あえて言うなら、千川通りへ流れる雨水の通り道になるくらいですね。
地元の方なら、みんな知ってますよ。

水害ハザードマップを見ると大和郷も黄色くなっていたりと基準が良く分かりませんよね。
千川通りは暗渠なので当然水害リスクもあるかと思いますが、ここの土地までそれを考えるのは杞憂ですかね。

このあたりは標高23m程度で、茗荷谷に向かって坂があります。浸水はありえないですね。

大和郷だけでなく、西方も黄色ですね。
小日向の最高級の場所、つまりブリリア小日向やドチェスターがある所も黄色です。
よくわかりませんな。

黄色は0.2～0.5mなのだから大きな被害を受けるようなレベルでは無いですよ
水色や青の所は水没の危険があるでしょうけど。

集中豪雨による浸水は標高の問題では無いのです。
雨水の量が下水へ流れ込む量より多くなると、一時的に水が貯まってしまう可能性があるということで
例えば高台の住宅地でも細い道路に細い下水管しか通っていなければ、
雨水が集中すればあふれてしまうこともあるということです

HPに間取りがアップされましたね。
ついでに価格も載せてくれないかな。笑

価格は大体で
90m2
1F 販売無し 2F 3F 12500 4F 13000
75m2
1F 販売無し 2F 3F 8500 4F 9000
です。
100m2は住戸で、15000以上でした。

億ションでお風呂がフルオートじゃないなんて。変なところケチってるな。

ここは浸水は大丈夫だとしても、坂の下の半地下マンションで受電設備に浸水して付近一帯が停電なんてことがあった。

それって、どこのマンションですか？

普通にフルオートバスですよ…。
キッチンと風呂場間をリモコンで会話できるのもできるみたいです。
必要か！？と思いつつ、子供に「遊んでないで早く洗いなさい！！」とかそういうのは言えたりするかも。

居室が細長いなぁと思いました。
広さはそこそこ確保できておりますけれど。

１階なら手が出せるかもと思っているのですが、販売なしなんですか？

＞＞262

逆に「億ションにしてもこの部分は凄い」というポイントは無かったでしょうか

あ、ちなみに265さんが仰るように浴槽もきっちりフルオートのようですよ

私としてはどちらでも良いのですが億の価格がするだけのお金の使い方を全体的にバランスよく入れてくれていれば良いかな。という気持ちです。

隣の広大な植物園からの新鮮な酸素だけでも価値はあるでしょう。

都心で大枚叩いてもなかなか手にできないものです。

植物園の隣だから虫とかすごいんじゃない。

この広さの割に、総戸数が少ないことでしょうか。
余裕のある建て方をしていると思います。

しかし、10年以上寝かせていたから、これだけ高額な物件になった気がしますね。

総戸数が少ないのは容積率が低いから。割高になっている要因。

地下室マンションってことに注意。条例で規制が厳しくなる方向にあるから、既存不適格ってことも。

ここは反対運動で地下室を取りやめていますので、地下室マンションではないです。

建築基準法第５５条２項の緩和規定により、高さ制限１０ｍの所を１２ｍとして４階建て（一部３階）としているのです。
ただ階高を稼ぐためにＧＬより１ｍほど掘り下げてはいます。

いずれにせよ世田谷区とは違い、文京区は一種低層が限られた地域だけなので、建物を縛る条例は皆無に等しいです。
これからも独立した地下室を制限する、などという条例ができるとは思えませんね。

富久のタワマンのような間取りばかりですね。

行燈部屋があるわけじゃないので富久の鰻ほどじゃないですが
洋室でボウリングでやるつもりでしょうか