ラビスタ宝塚レフィナスについて　★フ

昨冬の凍結の日、ノーマルタイヤの方は、１７６号に下りるまでの道に何台も乗り捨て状態でした。（実は私もその日はまだスタッドレスではなかったので、初めて乗り捨て経験。）警察の方も仕方ないからと、見逃してくださるくらい。しかし午後には溶けてきますので、取りにいけましたが。やはりスタッドレスがほしい日はありますね。たいていの方は無しでお過ごしですが。
ほんと、大きなスーパー欲しいです。
カラーセレクトのびたんですね。しかし今工事は１８階にさしかかってますから、締め切り間近でしょう。お急ぎになってくださいね。

今までの記述をざっと見ました。　下記参考になれば幸いです。　ウェストウィングに10年住んでいました。　①地盤は採石場の跡で岩ですから問題ありません。　②建物も設計、施工会社から問題ないと思います。③雪で降りられない日はめったになく、いざとなれば歩いて30-40分で可能です。ただし、冬は寒く、暖房費、結露で大変です。　④バスの便数は多く、TAXIでも1060円ぐらいです。　ただし、10年前とは違い、朝・夕は大変混雑しますし、JRの踏切が上がらない時は宝塚まで20分以上かかります。バス通勤は思ったより大変で、不確実です。奥さんが自動車を運転しない家は不便かも知れません。⑤校区は良く、すみれ小、御殿山中学、宝塚北高は公立にしてはレベルが高い方だと思います。⑥バブルの時マンションが高額だった時の住民と中古を購入の２代目以降では住民の層が総論的に少し違っていると思います。　⑦眺めはそのうち感動から日常になります。⑧レフィナスは広い割りに安いですが、やはり不便なラビスタですので、他の棟と同様価値が下がるのが早いと思います。　⑨他の棟の中古が更に安くお徳では？　イーストはバブル絶頂期で値段の割りに仕様が劣りますが、ウェストやノースはバブルの走りに建てられたので、今の中古の値段1200-1500万円/90m2であれば仕様も良く魅力的では？住民層も違うと思います。⑩以前の川浦内科は？？？でしたが、今の小野内科は良い噂を聞きます。　歯科は？？？です。⑪ミニコープは外見より便利です。　⑫個人的にはマンションであればやはり徒歩で駅まで通えるところを選びます。参考まで。

つーかあの標高で冬の気温なら結露しまくるのがわかりきっているのに、なんで未だに内断熱なんだ。
えーかげんに温暖地域以外のRCは全て外断熱で建てろよ。

２６３さんありがとうございました。マンションの価値が下がっていくことなどは昔からわかりきっているので気にはしません。確かにバス通勤は大変なのかもしれません。早めに出勤しないといけませんね。結露の問題は生活する上での工夫が必要です。つまり、その時点での飽和水蒸気量が下がってしまえば余剰の水分が凝結し結露するのです。冷たいコップの上に水滴がつくのと同じことです。
工夫することですね。
２６３、２６４さんありがとう。

RC外断熱の記述ありますが、ラビスタでも壁は問題ありません。　それよりもガラスが大変です。　でもレフィナスはペアガラスでは？　ラビスタの経験から自宅は現在ペアガラスですが、ずいぶんましですよ。

ラビスタの冬の気温で結露を防ぐのは不可能ですよ。工夫で防げるとかそういう次元じゃないです。
冬の朝は100%結露しますし、当然目に見えないところで内部結露やカビは発生しています。

なんで、外断熱なのか？それはその国の気候に適した構造だったのでしょう。それは日本ではなかったはずです。だから、外断熱といえども日本の気候に配慮しない外断熱工法は問題を起こしていますよ。もちろん、十分配慮された外断熱工法もあります。２６７さんが言っているラビスタの冬の状況はそれほどでもないと思います。なぜなら、それより厳しいところに生活していますからね。
関西人は本当に厳しい寒さを経験していません。夏場の外断熱内断熱にはあんまり問題はありません。結露は夏場でも冬場でも起こります。だから工夫次第なんですよ。外が雨降りでもお風呂の中を乾燥させることだってできるんですよ。快適居住空間の創出に向けて有益な情報交換がほしいですね。

ラビスタにお住まいの皆様毎日のお買い物はいかがですか?不自由なことはないんでしょうか?

結露…ラビスタに住んでいますが、我が家はほとんど見られませんよ。ごくたまにです。一戸建ての住宅でも結露はありますでしょう？各地を転勤してきましたが、ラビスタが特にひどいとは思いませんよ。２６８さんのおっしゃるとおり、宝塚をはじめ関西の気候は日本の中ではとても恵まれた方です。冬でも室内は、暖房なしでも１０度くらいはありますから（あくまでも我が家の場合です。特別な装備や暖房はなしとして）観葉植物も元気いっぱいで、植物の冬越しはらくらくでした。
レフィナスには、２４時間換気の機能がついているとの事ですが、どんなメリットがあるのでしょうか？実はよく理解できてません…。結露とは関係ないのでしょうか？床暖房ヌックも標準装備で、ペアガラスですから、関西の方の苦手な寒さも、室内では気にせず快適でしょうね。わたしもこれは期待してます。
２６８さんのご質問の買い物は、車で市内のスーパーがほとんどですね。急ぎのものは、ミニコープで十分足ります。時折ポストに配布されるチケットを利用すると特価で購入できます。
　ところで他の宝塚のマンションのコーナーを読んでいたら、犬の件がついてました。大型犬がうるさいと。レフィナスは、小型犬に限定されると聞きましたが、今大型犬を飼っている方が、レフィナスに居住されるなんて心配はないのでしょうか？エレベーターで一緒になったりしたら不安です。（実は怖いんです）

ラビスタから駅までバイクで通勤されているかたはいますか？

いくらでもいると思いますが、宝塚駅に月極で駐輪できるのは
50ccバイク（スクーター、原付）のみですね。
http://rail.hankyu.co.jp/service/bicycle.html

ちなみに2800円/月です。バスよりは安いかな。

検討中の者です。
私も50ccバイクは是非持っておきたいと思っていますが
レフィナスのバイク駐輪は抽選と聞かされています。

二番館が建ち始めましたね。一番館入居後も何ヶ月かはうるさいんだろうな…。
一番館ももうすぐ外観は完成みたいで、ようやく大体の位置関係見えてきました。わくわくします。
ラビスタにも航空障害灯（ビルの上の赤い点滅）あったら綺麗なのに、維持費がかかるみたいですね。
ラビスタへの坂はバイクなら馬力があったほうがよさそうだけど、５０ccの方が多いみたい。

子供が４歳なので小学校入学前でＯＫなので２番館の購入を検討したいと思っています。ただ、売れ行きが本当に悪そうなので、入居時に半分しか売れてないとかだったらやめようと思っています。カラーセレクトよりも、ほかの入居者が２割引とか３割引とかだったら悔しさのほうが大きいと思います。値下げの際には、すでに契約した人も一律値下げの特約つきで契約できればいいのですが。

しつこく営業マンが買わないと言ってるのに電話してくる…うんざり
葉書も何回も送られてくるし…

先日モデルルームに行ってきましたが、1番館はまだ全て販売していないそうですよ。
現在販売している1番館の物件はほとんど売れているそうですが...
2番館は、最近販売開始したそうです。2番館は完成が半年伸びた影響でまだそれほど売れてないそうです。

Ｎｏ.２７７さんへ　売れてないマンションのモデルルームでの説明は話し半分に聞いておいたほうがいいですよ。
売約済みの表示はウソも多いと『マンションの買い方』みたいなマニュアル本にはかならず書いてあります。裁判でもモデルルームの表示を信じて買った方が住居したらがらあきだったと主張して勝訴した例もあるようです。今後モデルルームに行く方は必ず売約済みとかのパネルの写真をとって裁判の資料にとっておいたほうがいいですよ。

どうでもいいような書き込みですね。モデルをみました。内装の材料はそれほど高級なものは使われていません。でも、うまくまとめていました。合理的なアイデアを盛り込んでいていいと思いますよ。悪くはないと思います。マンションは一気には売り出さないことは前から知っていましたから、こんなものかなと思っています。とにかくラビスタに住む人が減ったりしなければいいけど・・・
なぜなら、あの町の維持費が大変そうですもんね。維持されれば・・・・いい街になると思います。

Ｎｏ．２７９さんへ
どうでもいいとおっしゃいますが、売れ残りの大量発生は購入者にとって大きなリスクです。事業主が元気であれば売残り分の修繕積立金・管理費は支払ってもらえますが、賃貸にまわされたりするとコミュニティの形成等に問題が出るケースがあります。事業主が解散でもすると残りの入居者が負担しなければならないケースもあるようです。
ちなみに近鉄不動産のホームページで同社の沿革を見ていると平成１４年にいったん解散してなんかややこしいことをしています。債務を残して計画倒産？担当者によく確認しておいたほうがいいのではないでしょうか。

まぁ近鉄不動産を信用するしかないと思いますね。たしかに、なんだかバブリーな事業展開をしているようですね。ただ、売れ残りは大量発生するようには思えなかったけど?順調に売れてるように思えますよ。売主は５社のようです。
ネガティブに考えると何ぼでも考えられそうですよね。

Ｎｏ.２７７さんへ
　「入居時半分弱売れ残ってる」、　「完成１ヶ月前に最後の１戸を値引きなしで買う」
　両方をご体験されての意見であれば大変参考になります。

Ｎｏ．２７８〜２８０さんへ
　「あの町の維持費が大変そうですもんね。維持されれば・・・・いい街になると思います。」
　震災前から維持されてるので多分大丈夫でしょう。
　実際、売主（5社中のご指摘の1社）が倒産しようが、賃貸にまわされる物件が発生しようが、
　そこに住んでいる人間がちゃんとしてる分には大丈夫だと思いますけど。

282さん、気持ちはわかるが素直に他人の意見を聞きましょう。
私の友人全員が購入を後悔してますし、阪神の選手もみんな出て行ったそうでっせ。

６千万の予算があれば多少土地は狭くなりますが、注文建設も可能です。

サウスの最上階で225m2 3980万円 が出ていましたよ。　学区が良いのは確かと思います。　戸建ですが、川面などでは物件も少なく、6000万円では狭くなります。　少し山の手だと、坪40-45万円でしょう。70坪で3000万円強、建物は120-130ｍ2で基本2000万円、その他オプション、ユーティリティ、つなぎ融資、外溝....1000万円ぐらいかかるでしょう。　トータル6000万円には納まると思います。ローンは170万円/年ぐらい返せて、30年、つまり30代後半で年収800-1000万円あればOKでは？戸建がいいんじゃないですか？　ただし、永住を考えているのであれば安い超広のラビスタ中古物件は勧めと思います。メゾンはお勧め出来ませんけど。

参考になります。ところで昔ラビスタ住人さんは現在はどちらに
住んでらっしゃるのでしょうか？　

メゾンって言うのは、ラビスタ内にある、通称億ション（過去の話？）の、ラ・メゾンの事です。
後々どちらが売れるのか…誰にもわからないのでは？
サウスの最上階も、以前は億くらいしたようですね。広さ、眺め、どちらもすばらしいでしょうね。はじめは５０００万で売りに出ていたのに、すぐに３９８０万に値下がりしましたね。びっくりです。しかし、サウスの中でも破格の高値ですよね。中古ですので、それなりに劣化はあると思いますが、最上階が売りにでるなんて、そうそうないと思いますよ。１棟に３部屋しかありませんし。
私も住みたいものですが、新築のレフィナスの方を選びました。

正式にはラ・メゾンと言うと思います。中央公園南側の昔億ション？？だった、ラビスタで売り出し価格が最高値だった物件です。　当時バブルも陰り、売れ残っていました。　今では中古物件が2000円万円代では？　もとから住んでいる人との生活レベル、管理費＋駐車場代の高さ（4万円以上？）、近くに高圧線が通っていることが難点です。　サウス、ウェストは仕様も良く、最上階は面白いのでは？　マンションを資産として考えるなら（将来売ること）、やはり駅から徒歩５分以内ぐらいが必須と思います。武庫山は大変便利ですが、若水の上の方であれば北斜面なので、日当たりが心配です（暗い感じ）。　結構値段も高く、管理費＋修繕費の負担も考える必要があります。　武庫山の将来の値下がり分でラビスタの中古が買えるのでは？　ラビスタの中古120m2超はレフィナスよりも良いと思います。　最後は個人の価値観です。　私の住んでいる場所について質問ありましたが、ラビスタより5km以内の宝塚市内です。

資産価値重視で選ぶなら建蔽率50%容積率100%でなおかつ住宅街（住居専用地域）の中にある駅から500メートル以内の低層マンションが良いでしょうねぇ。30坪ぐらいの土地所有権がありますから。

積水の武庫山のマンションは、三菱東京の宝塚グランド跡地なので
日当たりは抜群ですよ。

No.293 No.296さんへ
竣工が近づけば当然みなさんやっているのではないでしょうか。ただ、２棟目の販売があるので現段階での値下げは事業主にとって非常に苦しい。２棟目をすべて販売するのに更なる値下げが必要になりますから。ですから、急がないのであれば１棟目を見送って２棟目で交渉する手もありますよ。どうせ、１年間は２棟目の工事でうるさいでしょうから・・・　

295さん
積水さんの営業さんですか？
ここでは関係ないので、他でアピールなさっては？

ラ・メゾンの例もあります。　売れ残るのであれば、値段は下がると思います。　ただし、２期工事の販売後、しかも半年以上経った後ではないでしょうか？　それでないと、正貨で買った方からクレームが出ると思います。レフィナスは仕様が良いと思います。　しかし、コストパフォーマンスではやはり広めのサウス、ウェスト、ノースではないでしょうか？　イーストやその他は仕様から問題外。　一度冷やかしでも中古を見ることをお勧めします。通勤も朝は駅まで下って25分運動になります。犬の散歩もしやすいし、山へ登れば間近に自然があります。　静かで空気も良い。　学区も良い。ラビスタは良い所です。

中古は、やはりあちこち古くなってきていて、例えリフォームしてからの売り出しにしてもそれなりの覚悟は必要かと思いますよ。その分お安くなってますから、広さで低価格をお求めなら既存のラビスタの中古と言う手もありますね。レフィナスは、中古では望めない生ごみのディスポーザーもあり、床暖房ヌックや風呂場の乾燥機能等、やはり最新の設備と言うのが私には魅力です。ルーフバルコニーでもなければ手に入れられない広いバルコニー（シンク付き）も楽しみです。
　値下げで販売されたら購入済みの者にとってはやはり納得いかないですね。もっと年月がたてば仕方ないかなとは思いますが。
確かに、他のマンションでも同様の手が水面下では行われていたとの噂も耳にしてます。
２番館の工事、確かにうるさいだろうなあと、覚悟もしています。それはほんと嫌です、はい。
　中古の物件は先住民？の方に溶け込んでいくのが大変そうではありませんか？レフィナスは、老若男女、どの家庭も１からのスタートですから、住むには良いと思います。
　しかし、隣接するノースハイツの住民の方と共有する施設にあたっては、まだ解決していない問題もあるようですので、その辺はどうなるのかなあ…。

既存ラビスタのヒエラルキーは
ラメゾン（億ション、最上階は売出時5億）＞ウエスト＞サウス＞ノース＞その他
ですか？

レフィナスは安いですけど、はっきりいってラビスタで一番眺望がいい場所ですよね。
バブルが崩壊しなければ、あそこはラメゾン級の億ションを建てる為に温存していた
土地ではないでしょうか？

言うまでもなく、ラ・メゾン＞は間違いないですが、次はノース（ノースでもレフィナスすぐ隣の方）＞サウス、イースト…って感じでは？よくわかんないですが私の感じているのはそんな感じです。実際はどうなんでしょう？
しかし、レフィナスすぐ隣の小さな方のノースは、なぜもっと階を高くしなかったんでしょう？
高級なマンションのようですが…隣のレフィナスが１９階、と高すぎて、さらに小さく感じます。
外観はおしゃれで素敵ですが。
レフィナスの駐車場も、もっと階を増やして、台数を多く出来なかったのでしょうか？
（建築の方の難しい事からでしょうか？）来客用も少ないですし。
しかし、シャッターゲートはいいですね。いくら治安がいい街とは言っても、現実には、ラビスタ内の他のマンションでは、いたずらや盗難もありますから。（つい最近も）
是非、防犯ビデオや夜間パトロールのさらなる充実もお願いしたいです。
　眺望は、レフィナスが一番でしょう。ラ・メゾンは、小学校の校庭で楽しむわが子を一望できますが、何本もの高圧線に邪魔され、景色は半減。（夜は気にならないでしょう）
やはり、高さでは、ラビスタ一番はレフィナスですね。何も邪魔するものがありませんし…

　乾燥機能は、洗濯物を乾燥させたり、除湿ももちろんしてくれますし、先に暖房しておけば、寒い冬場に温かい浴室に入れたりと便利な機能のようですよ。電気代は…。すいません、わかりません。
　病院は、車で５分くらいのところに救急も受け入れているちょっと大きな病院がありますけど、評判はどうかなあ？緊急の時には助かると思いますけどね。病院、あまり行かないので、私はくわしくありません。参考にならなくてすいません。どなたかお願いします。
　買い物は、市役所近くに１時間無料の広い駐車場のある大手スーパーがありますよ。駅にもオアシスありますけど、安くて品数多くて広いといえば、やはりこちらでしょう。
　自転車はまず必要ありませんね。ちょっとした買い物でしたら、斜行エレベーターを降りたらすぐにミニコープや、パン屋、郵便局、ATM,クリーニング、写真屋さんがあります。
老後は、車に乗らなくなったら、バスになるでしょうね。私は永住の予定ですから、やはり老後のこと考えてしまいます。

宝塚〜宝塚南口〜逆瀬川は物価がやや高めです。
普段の買い物は阪急中山〜JR中山寺周辺あたりのほうが安いかもしれません。

中山方面は、道が狭くて混み合いませんか？
そちら方面のダイエーやマンダイ等に行くにも片側１車線の古い道しかなく非常にいらいらします。私は、お勧めしませんけど…
逆瀬のマンダイは、出来て間がなくて店内も駐車場も広々しており、品揃えも豊富ですよ。中山のマンダイは、古くて狭く、前の道が渋滞で、不便。しかし、色々な店舗が点在しているのは確かですよね。
宝塚のイカリや、オアシス等は、ちょっと別格でしょう。ファンは高くても行きつけにしてらっしゃいますから。
　宝塚には、充実した大手のデパートが無いのが残念です。小林のイズミヤは、デパートって感じではありませんし、阪急は値段が高く、ダイヤモンドシティのような、家族で楽しめる感じではないですよね。

宝塚や芦屋は今ぐらいのちょっと静かなぐらいのほうがいいよ。
伊丹や西宮、尼崎の市街地みたく巨大商業ゾーンができたらそれこそ
環境が激変してしまう。

　来週のオプション販売会に参加しようと思っています。
換気扇フィルタと食器棚を申し込む予定なのですが、フロアシールドが必要かどうか検討中です。
もし、オプション販売に参加予定の方がいらっしゃれば、ご意見を聞かせてください。
（ベランダのウッドデッキも魅力だったのですが結構高いので夫に却下されました。）

>>307
激しく同意。物価が高いのは目をつぶりますから、今のままで。。

ラビスタですが、エスティオの評価はどのようなものでしょうか？

エスティオですか…。安いので人気はあるようですが、場所的には一番隅の暗いイメージです。
かなり上層階の限られた部屋からしか、眺望は取れないですし、利点はバス停が始発に近いので、出勤の際に座って乗れるって事でしょうか。帰りは、阪急宝塚駅前で、並んで乗りますので（長い列になります）、座るのはなかなか難しいでしょうけど。
ヒエラルキーで言いますと、一番お手ごろなオクシアの一つ前ってとこでしょうか。
私なら、論外ですね。でも、まだ新しいほうですから、他より綺麗かもしれません。
　オプション販売会、私も参加いたします。食器棚は、高すぎると思いますよ。同じようなものは、市販で手に入れたら半額以下で買えてしまいますよ。
フローリングは、我が家も検討中です。コストはかかりますが、すぐに傷がつくので、やっておいたほうがいいようです。
　バルコニーは、想像以上にかなり高かったので、別のところで考えてみようと思います。