今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

>>
上がれば下がる、この程度までの予測なら少しだけの不動産知識で予測は出来る。
ただ今回の下落はサブプライムローン崩壊の影響が大きく、もう少し続くはずだった上昇期間が早く終ってしまった。
では今後の予測だが、500様の予測は甘い気がする。土地は今後も上昇下落を繰り返すだろうが、発展途上国の追い上げや人口減少、関西経済の冷え込み等明るい素材は少ない。
今後の予測は、下落率が上昇率を上回り2003年以下の価格が出るのもそう遠く無いのではなかろうか？少なくても現在の政治経済力では明るい展望は望めない。
但し便利性の高い地区やブランド力のある地区は、今後も発展上昇の可能性があり、地域格差は今以上に広がるだろう。

バブル期のことをお忘れですか？
不況不況といっても、金のあるところには金は自然と舞い込んでくる仕組み。
今回も同様です。
特に不動産購入に当たっては、購入するという決断を下すことがすばらしい事。
決断できない方もいるのです。
こういう場で情報を集めるのもひとつの手ですが、まずは自分の足を。

502様の意見同様、今回の状態は異常は状態といえます。
価値のあるところはそうは値下がりません。
買いたい人は買うのです。
売れないところは、そういうところなのです。

購入を決断する。これが最安値です。

ということは、東灘区の御影山手住吉山手西岡本と灘区の篠原北町の上のほうや伯母の山町などの高級住宅街は山小屋エリア。渦が森や住吉台や甲南台、篠原台や鶴甲が山奥となるわけですね。。

>>504
その辺なら便利性もブランド力も残ってるだろ？
厳しいのは神戸近郊の、明石周辺や西神や三田や北区の住宅街。

明石って不便か？？

明石は海岸側という問題さえ目をつぶれば立地的にはかなり便利のいい土地だと思うよ。
少なくとも山奥の造成団地に住むよりは…

>>507
明石は微妙なんだよね、例えば単純に便利性だけを求めるのなら阪神間や六甲の南側の神戸市内の方が便利だし、神戸のの衛星都市と考えるのなら同程度の都市である札幌も仙台も広島も福岡でももっとに近くに価格も安く環境の良い地区が存在する。なにかと明石は中途半端。

ここは西宮・芦屋・東灘山手のスレですよ！
明石はお呼びでない！

人気とか不人気とかイメージより、本来人が住んでいなかったかなり急斜面の山の中腹まで、
高度成長期の人口急増で無理やり住宅街にしたような、本質的に人が暮らしにくい不便な場所は
人口減少の将来は確実に寂れるし価値が下がる。安泰なのは駅近で閑静な場所だけでしょうね。
灘区や東灘区の山奥よりも、西神とか垂水とか須磨の駅近閑静な場所のほうが
もちろん日々の生活も便利で、鉄道利便性も苦労せず享受できるので価値は落ちにくいでしょう。
もちろん尼崎・武庫之荘から徒歩5分の閑静な住宅街は、西宮・苦楽園の標高200メートル超える
ような山奥よりは遥かに落ちにくい。
それと、わかりやすい人気エリアなら下がらないというのもまた嘘。
業者や各種メディアがブランド価値を露骨に喧伝しているようなエリアは、相場上昇時や
プチバブル時など好景気時に極端に強気の値段までお祭り騒ぎで法外に上昇するので、下落時の
下げ率は平均よりも大きくなる事が多い。

建石線のオ・タンプル・デュ・グゥのバウムクーヘン美味しいですな。
そんなパティスリーがあるのも西宮の魅力の一つですかな。（笑）

>>510
灘区や東灘区や西宮の山手の多くは海抜200未満ですよ、また多くの地区は最寄駅まで車で５分以内。

でも山のほうって空気がおいしいですよね。独特の香りがして。。。

でも閑静を求めると、どうしても駅から遠くなるし、便利さを求めるとやはり車の音とかガ結構きになる。みなさんは、どっちとります？私は車のエンジンふかす音とか、かなり気になります。木造住宅だとかなり響くと思うので、あまり頻繁に車やスクーターが通るところだと嫌ですね。

車の音に関してはエリア(地域)はあまり関係ありませんね。
建物がどういう生活道路に面しているかが重要です。
便利な場所でも、一本道を変えると静かな場所もありますよ。

>>510
ブランド地区は景気による高下率は高いものの、
長期で見れば通常地区よりも上昇率が高い事も多い。
住宅は短期投機ではないので将来の資産価値を期待するのなら、
ブランド地区の方が有利かもね。

山へ登っても幅員の広い坂道の大通りや抜け道に使われている道路に面している場所は、
登坂時の騒音が強烈で、平地の幹線道路以外の場所にある住宅街より全然うるさい。
平均で1分あたり数台以上の車が通る道路に近い場合、騒音公害はその道路が平地にある
場合よりも山（坂道）にある場合の方が、遥かに強烈。

しかも夜は、夜景を見に来る若者、珍走、改造車、改造バイク、走り屋などがわざわざ
やってきて通りまくるので夜すら静かにならない。

海抜150m以上は正真正銘の僻地。
資産価値の点から許容範囲は海抜100m程度までがぎりぎりの限度だな。
車の時間で言えば、芦屋ハイランド（奥池）や苦楽園4番町の最奥部、柏堂、鷲林寺でも
乗車15分以内でJR芦屋まで出られるし、目神山とかでも乗車5分程度で甲陽園まで出られるけど、
日々の生活がストレスフルで糞不便な僻地なのは間違いない。
急坂で歩いて外出もままならない山の中腹エリアの場合は、車の時間は意味ないよ。
山の中腹でもなんとか価値があるのは、バス停から5分以内で、尚且つバス便の
本数が10〜20分間隔である場所だけ。
それ以外の場合は、将来的にも資産価値はとてつもなく低い。

外出イコール車の僻地は、お抱え運転手がいる例外中の例外を除いて、ストレス無しには
とても住めたものじゃないから（外出時はどこへ行くにも駐車場の事情を考える必要がある、
外出時はどこへ行くにも渋滞や道路の混雑事情を気にする必要がある、事故や違反で免停に
なったら生活不可能になる、駅へ出るにも家族の送り迎えか駐車場利用が必須、飲酒しにくい、
深夜タクシーがつかまらなかったら悲惨、高齢で運転できなくなると事実上住めなくなる）
住むには制約が多すぎる。住宅環境として致命的な欠点を持つから不動産として価値は低い。

車が無ければ生活が出来ないエリアは、車が有ろうがどうしようもなく生活が不便なエリア。
いつでも待たせておけるお抱え運転手を生涯雇える場合以外、車を使っても多くの欠点を
全然解決できない。

老人になった時、二世帯住宅で子供世帯が外出や生活の世話や運転手をしてくれるならいいが、
そうでなけりゃ永住には絶望的に向かないロケーションが、山の中腹を造成した住宅団地。
実際、年をとってギブアップして出て行く高齢者世帯が多い。
永住の地ではない、住む所ではないと皆さん平地へ下りてきますね。

土地感が無い人に貶されても・・・
奥池はともかく苦楽園4番町ならJR芦屋までなら１０分はかからないし、
柏堂、鷲林寺ならわざわざ遠くのJR芦屋まで行かなくても、
阪急夙川やJRさくらまでなら１０分未満、１５分も走れば阪急逆瀬川まで行けてしまうｗ

阪急夙川周辺は北西側一帯の道路が狭く見通しも悪く、通勤時間帯は南北方向の幹線道路が
混むし、北東側は大沢西宮線、建石線信号の信号踏み切りの混雑事情その他も含め送り迎えには
ストレスが多い構造。だから西宮の山奥は、住宅街を抜け道に使ってのJR芦屋利用は結構多い。
平地なら車で暴走せずに5分程度の距離なら、自転車でも10〜15分程度で駅から誰の手も
煩わす事なく帰れるが、家族の中から人が1人出かけるにも送り迎えが必要な場所は、
ちょっとした外出にもそれ相応の人手を煩わすわけで、それがストレスに感じない状態に
なっているとすれば、不便さに慣れて諦めてしまったか、僻地に家を建ててしまった失敗を
認めたくないから。

車が無ければ出かけるのにも苦労するような場所か否かが重要なわけで、車を使えば近いとか
的外れの意見もいいとこ。
駅から遠い急斜面地に一生住もうと思ったら、一生解決できない一定の制限とストレスがある。
徒歩5〜10分あきらめて車で5〜10分の僻地にすれば、買える土地の面積が3倍に増えるが
結局安物買いの銭失いで、10〜30年後にストレスだらけで山を下りるはめになる。

駅から帰るのにも家族よべなきゃタクシー待ちが必要な場所なんて、大都市近郊の住宅街としては欠陥。

>>520
夙川が混むのならもっと近い甲陽園駅や苦楽園駅に行けば良いじゃんｗ
タクシーも雨以外は並ぶ事も無いし、雨でもたいして並ばない、自転車だって冬や雨は辛いぞ。
西宮も芦屋も東灘も山手でも多くの地区は最寄り駅まで車で５分未満だし、
多くの住民はマイナス要素よりもプラス要素を大きく感じ満足して住んでいる。
もしマイナス要素が多く感じそれがストレスと思うのなら始めから住まなければよいだけ。

山の手（＝山手＝麓）と山（＝山の中腹＝山間部）は違う。
嘘偽りのない正真正銘の「山の手」の住宅街なら、最寄駅までゆっくり歩いても徒歩数分。

ヘルマンや住吉山手はやまですか？

ヘルマンは山というより崖地

>>522
マイカー無いと生活できない標高１００メートル以上の山の斜面エリアは、駅まで通勤時に５分（玄関開けてから、駅の改札通るまで３００秒）などまず不可能な地域が殆ど。真夜中に法律違反するならともかく。

自宅内でのガレージへの移動や開け閉めや車の乗り降り時間、住宅街内における生活道路内でのマナー遵守や歩行者との事故を起さない為の低速徐行運転、幹線道路での法定速度遵守、混雑、信号、踏切その他、駅周辺やロータリーに入るまでの混雑、駐車位置確保、車の乗り降り時間などを考慮するとまず無理。

本当に車使えば自宅玄関から改札通るまで３００秒以内のロケーションなら、じゅうぶん車無しで駅まで歩けるエリアだよ（笑）

まぁそんな事はどうでもいい。

５分だろうが１５分だろうが５０分だろうが関係ない。
車必須圏の山間部は、病人でも高齢者でも身体障害者でもない健常者が一匹出かけるにも、家族（運転手役）の手をいちいち煩わすというのが最重要なポイントで最大のネック。

>>526
単に因縁を付けたいだけか？
そもそも西宮・芦屋・東灘の山手で100ｍ以上に住んでる人なんて、山手地区の中でも一割未満だ。
ところで何故駅まで車に拘るのか？原付でも良い訳だし、バスでも多くの地区で駅まで10分もかからないだろう。

都会に住んでるつもりなのにバスがないと移動もままならないというのは残念至極なんでない？
まぁ本人が高い金出しても満足なんだから、他人が気にするいわれは何もないけどさ。

>>530
そんな一部の僻地を非難しても意味なし。
多くの山手地区は駅まで徒歩圏内だし、都会に近くても自然も残り環境も良い。
老後こそこの様な恵まれた環境に住むべきではないか。

老後でも無理のない徒歩圏てのは、坂道の場合はせいぜい駅から半径500メートル以内ですよ。
グーグルやヤフーなどで航空写真を見て御覧なさい。阪急の駅から北側の住宅地で、駅から
半径500メートル以内におさまっている地域が、阪急以北全体の何パーセントある？
毎日歩いても生活できる恵まれた地域は山側人口の20%以下ってのが現実だろ。

まだ若いオッサンが老後を甘く見て語っても意味が無い。
現実問題、山の斜面の一軒家を売って駅から近くて坂もくつくない場所の
駅近マンションに引っ越している高齢者夫婦が多いでしょ。

>>532
阪急北で２０％？？？駅単位ならそのような地区も有るだろうけど、
平均的に見るのならもっと多いし、山手幹線近くはほとんどの地区で自転車使用が可能。
どうやら地元民でない地理感の無い人が張り付いてるようだが、
東灘、芦屋、西宮（夙川以西）の地元民の一般認識では、
山手とはＪＲ以北、浜手とは43号線以南。

>>535
地図で見る海抜は、東灘、芦屋、西宮（夙川以西）で、
阪急本線５０ｍ前後、JRは３０mなのでやはり貴方の基準でも、
JR以北は山手となりますね？

>>535その基準なら大阪市はほとんどが浜手になる件について・・・プッ

>地図で見る海抜は、東灘、芦屋、西宮（夙川以西）で、阪急本線５０ｍ前後
ちょっと微妙な表現

甲陽園　約４５ｍ　　苦楽園口　約２５ｍ　　夙川　約２０ｍ　　芦屋川　　約３０ｍ　
岡本　　約３５ｍ　　御影　　　約４８ｍ　　六甲　約５５ｍ　　王子公園　約４０ｍ

まぁ本来の山の手ってのは海抜３０〜７０メートルぐらいの限られた地域を
意味する言葉だと思いますよ。
低地ではないので浸水のリスクもなく、かつ急斜面でもないので徒歩や自転車での
移動や散策も容易で、歩いて10分以内で鉄道も利用できて生活も便利で
尚且つ緑もあってと言う。。。

バス便や車が無いと生活できない山の斜面は、決して山の手ではないでしょう。

>>535>>540同じ人だと思うがｗ

山手幹線は山手には無い幹線道路？
JR甲南山手駅は山手には無い駅？
古くから有る地名の御影山手も住吉山手も芦屋山手も全て山手には無い住宅地？

上記に書いた事は、多くの地元住民は山手として認識していますが、
着方の基準では全て山手地区から除外ですね？

>>542
東京にも阪神間にも土地勘の無い人が書いてもね・・・
御影山手も住吉山手も芦屋山手駅までは徒歩５〜１５分圏内だし、
東京で山手と呼ばれてる地区で自転車が厳しい地区や徒歩１５分以上かかる住宅地なんてごろごろ存在する。
東灘なら○○台とか書かれてる多くの地区、西宮なら苦楽園上部や女神山上部そして柏堂以北の住宅街等は山手と言っても微妙、芦屋の奥池ならもう山麓にある通勤が出来る別荘地と言っても過言ではない。
この辺りなら環境は良くても不便なので地価も安い。

芦屋山手駅ってどこですか？

御影山手や住吉山手の上のほうはどう見ても歩けませんｗ

行きだけ歩ける事を徒歩圏とはいいませんよｗ

老人でも駅から身体に負担をかける事なく余裕で歩いて帰宅できる程度の
ロケーションだけが本当の「山の手」です

山の手というのは山の「裾野」「ふもと」のこと。
だから電車が走っているし、駅もある。
山の中腹にあたる斜面部は、もはや山の手ではなく山間部、中腹。

地名に山手がついていたら、山手と思ったら大間違い。

台や丘も同じ。台は本来は台地の意味だが、多くは高度成長期に山の斜面を
造成したとんでもない斜面地の山の中腹の新興住宅街に用いられている。

つまり誤った用法の地名などいくらでもある。

＊＊＊みコンプレックスが張り付いてます・・・

確かに「〜丘」「〜台」という地名は、山林を切り開いた山の斜面地の住宅街に
よく使われていますね。丘陵地とは程遠いのにね。
古地図に載っている昔の地名や字、町名はともかく、戦後以降に住居表示制度で
つけられた地名なんて適当で軽々しくいい加減なもんでしょう。

>>548
芦屋の山手町朝日ヶ丘町翠ヶ丘町も御影山手も住吉山手も戦前から有る住宅地ですよｗ

みんな間違ってないようｗ

大辞泉　やまのて【山の手】

１ 「やまて」に同じ。
山よりの土地。山のほう。やまのて。（反対語）海手(うみて)。

２ 都会で、高台にある町。多く住宅地になっている。東京では区部の西側の台地の区域をいう。江戸時代は本郷・小石川・牛込・四谷・赤坂・青山・麻布などの台地の地域を称し、武家屋敷や寺院が多かった。（反対語）下町。