今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

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不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

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95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

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不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

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友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

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相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

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住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

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でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

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日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

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■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない

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購入経験のない方とお話しても無意味かと思いますが・・・
私が現在住んでいる土地は、旧住居購入と同じ１９９４年の実勢価格だと一坪３３０万にもなり
土地だけで一億は軽く超えました。当時はとても買えなかったわけです。それを７千万で買えたことはラッキーでしたよ。デフレのおかげで私のような庶民にも購入できたわけです。それは私だけでなく、ここに参加しているほとんどの方に当てはまることだと思いますよ。

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439さん
そのとおりです。
買えない、買う意思の無い輩ほど、表面上の損得だの、今後の不動産価格予想だのに脳内で走ります。好きなところを自分が納得する値で買って適宜売ればいい。

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阪急が創業以来提示してきた小林一三型の経営モデルが最近の関西の情勢に合わなくなってしまった
というのが大きいんとちゃうか。
阪急のビジネスモデルは、都市間輸送における国鉄や他私鉄との競争で優位に立つとかではなく
沿線に大阪都心のオフィスに通勤する高学歴ホワイトカラーを住まわせ、子弟は沿線に誘致した
中等教育機関や大学に通い、休日は沿線の百貨店や行楽地や娯楽施設で家族共々過ごすといった
沿線で完結したライフスタイルを提供することにより半永久的な顧客を確保することにあったと
思う。
そのようなライフスタイルは、電車運賃が平均物価と比較して現在よりはるかに高価で
ホワイトカラーとブルーカラーの収入格差が大きく、大阪が日本経済の中心だった時代は
関西における理想的なライフスタイルとして羨望の眼で見られた。
しかし、今や日本におけるビジネスの中心は圧倒的に東京である。灘や神戸女学院、東大寺、
甲陽等の関西の高レベル校から一流大学に進学し大企業に就職した人たちも東京勤務や海外勤務や
転勤族になるのが大半で、地元関西で残る人は圧倒的に少数派である。
阪急沿線に今も住んでいる金持ち、資産家は自営業者や商人や特殊利権産業のボンや一族が大半で、
インテリではない。震災前通勤に阪急電車を使うことによりエセレブってた人達も、震災後ＪＲの便利さや広範囲な
ネットワーク性に気付いてしまい阪急の顧客から離れていった。

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日本人の土地に対する執着は神話にすぎない。京町家衆のいる山鉾町でさえ、２，３代前に流入してきたヨソモノが多い。先祖から受け継いだといわれる田畑でも、幕末以来ひんぱんに売買されている。明治期以降の大地主でも、幕末から明治にかけてせいぜい数代で田畑を買い集めた振興勢力にすぎない。多くの小作人にとっては、占領軍の農地改革で自分の土地を手にしたのは、ほんの半世紀前のこと。開拓農家は３代程度にさかのぼるのがせいぜい。「先祖代々の・・・」なんていう枕ことばは、おとからつけたこじつけである。

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2002が底だったのは違いない
今回下がってもその水準に戻るか、そこまでいかないだろ
現場見てりゃそんなもんだよ
現場見ずに語るやつが多すぎ
何がマクロだ、家でネットやってて

つぶれるデベはつぶれればいいし
買えないエンドは買わなきゃいい
そんだけだろ

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今は一時的に金がついてないから
ファイナンスが落ち着けばそこで底値になるよ
エクイティは集まってんだから

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日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
神奈川鎌倉
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、商業地価や住宅地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、商業地価や住宅地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー）
兵庫南部の神戸ナンバー）
名古屋市や愛知南部の名古屋ナンバー各都市約１万〜約３万
世界都市ＧＤＰ
１位東京
２位〜６位外国
７位大阪
８位〜２０位外国
１ｋｍあたりの渋滞損失額
１位東京４３５
２位大阪３３８
３位神奈川２３７
１００ｍ以上建物
東京港区約１１５棟
大阪市北区約８５棟
横浜市全土約５０棟
神戸市全土約４５棟
名古屋市全土約２５棟
８０ｍ以上建物同順
首都高速約２８０㎞
阪神高速約２５０㎞
名古屋高速約６５㎞
http://www.google.com/gwt/n?u=http%3A%2F%2Fwww.geocities.jp%2Ftoolbiru...

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外出なよ。

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ガソリン高騰で、山の斜面の車必須崖っぷち地域はますます暴落するでしょうね。
山の斜面でもバスの本数が豊富でバス停が近い地域は下落しつつもそこそこで踏みとどまるでしょうが。

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日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

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ガソリンが高騰しても土地は暴落しないと思いますが…。周辺・地域環境などの影響が大きいかと思います。
ちょっと視野が狭すぎで短絡的ではないですか？

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住吉川近辺は暴落してる？

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この辺りも以前に比べかなり安くなったね

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六麓荘も激落ちやん。

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西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

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・・・　大阪　？
ど〜でもいいよ
ここは西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレです
大阪のスレでやってね
ごめんね

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大阪じゃねえ。

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歩いて銀行、スーパー、郵便局、病院にすらたどり着けないような山の中腹の不動産は、資産ではなく負債ですね。車を使わないと外出もままならないエリアは、高齢者から支持されないし老後のリスクが大きいから高齢化に伴って相対的に下落する。

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481
ハハハ…なんか駅前の小さいマンションに住んでる方の意見ですね。

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確かに山の中腹の斜面に大量にへばりついている山小屋は負債です。

山の手住宅地（標高30〜80mまで。丘陵地、高台、山の裾野など）と
山小屋住宅地（標高80m以上。宅地開発できる場所が減ってきた為に、山の斜面
を無理やり造成して強引にひな壇にしているエリア）を混同しない事です。

山の手は大抵の場合希少価値がありますが、山小屋はまるで価値がありません。

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