今後ますます発展する西宮・芦屋・東灘山手についての情報スレ

苦楽園３〜４番町では土砂災害リスクの高い土地（警戒区域）を、暴落しない今のうちに無知素人に対して高値で売り抜けようとしている売物件が結構出てますね。

六甲山系では大雨に伴う土石流、土砂災害は必ず数十年〜100年サイクルで「定期的に必ず発生している自然現象」であり、そもそも土石流によって形成された地形（土石流堆、土石流段丘）を宅地にした場所がひじょうに多い地域ですから、同じ場所では1000年単位でしか発生しない大地震とは違って、これからは最も重視されるでしょうね。

http://www.sabopc.or.jp/hukudoku/mpeg/dosekiryu.mpg
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/doseki/debris.htm
http://www.bosai.go.jp/library/bousai/houkai/slide.htm

ここ暫く土砂災害が起こっていないから気にする必要が無いなんてのは、全くの間違いですよ。土砂災害リスクがひじょうに高い場所でも、実際に死者や家屋崩壊を出す甚大な被害をもたらす大雨が発生するサイクルは30〜100年単位ですからね。

ああ、ああ、成城石井っていうだけで上だと思ってる素人さん発見。知らないことは発言すんな。

梅田、夙川の成城石井って、品揃えがどこかおしゃれで、楽しい雰囲気ですよね。

スーパー談議で熱くなれる君達が羨ましい

光洋の社長は明確にイカリを意識してるって以前言ってたよ。
それだけ研究してるんですよ、魚屋のおっちゃんなりに。
街としての発展や繁華性を考える上で商業ってのは重要だよ。
リテールの専門家やコンサルが商売として成り立つわけだから。
東京や大阪のタワマンでも高級SM呼ぶのに必死。
1低専住んでてもほどほどの距離にいいSMあったほうがいいでしょうよ。

上から目線の茶化し屋クンにマジレスしてあげたよ。

425さんに、へぇ〜、へぇ〜（それも古いけど）って感じですね。
コーヨーってイカリを意識してるんだぁ。気付かなかった。ちょっと、狙ってる
客層は違う気がするけど。でも、お魚とか庶民的な種類の物が手頃価格で新鮮なもの
がそろってるなあ、と思ってました。うちからは遠いので頻繁には
行かないけど、ときどき用事があって通りかかると使います。でも、西北はイズミヤ
なんですねえ。残念。イズミヤはまだ、行った事がないのでわかんないけど、コーヨー
だったら素直にうれしかったかも。

あくまで新店の話ですよ。既存店の古めのは傾向が違います。

最近はマンション明らかに売れなくなってきている。

同じ苦楽園二番町で、コスモスイニシアとインタープラネット？ってところが建築条件付土地の販売をしていますが、皆さんどう思われますか？　コスモスの方はモデルハウスがあって、眺望抜群ぽいです。（なんか見に行くのもびびっちゃって、夜に見に行っただけなんですが・・）ご近所の方含め、皆さんのご意見を聞かせてください。

>>428
業者でもないし利害関係も特段ないけど、2002は底だからね。そこまでいくかな？
冷静に考えて無理だと俺は思う。もともと阪神間は土地が割安だったし。

一時的に上がったのは確かだし、まあ天井の可能性もあるかもしれないが、
そこまでは下がらないのでは。大卒初任給の二倍って、坪40〜50？（平米の間違い？笑）

誰も買わないor買えない時期だった坪80が今150になったとか、ぐらいでしょ。
（ぐらいってこともないかもしれんが）
いい場所は少ないし。まあ、そこそこで落ち着くんでしょう。

正直もとは二束三文の山林ですが、造成費用が重くのしかかっているので
業者は売れなければ終わりでしょうね。生活かかってます。

しかしよりによって今の時期に買うのはおすすめできません。

あと数年で２０００２年の水準まで戻りますよ。

今はプチ好景気の2〜3年遅れのタイムラグと、日本最後の不動産の大型需要世代で
地価は上がっていますが、これからは徐々にバブル期前の水準に戻っていきます。
２００２年でもバブル前より高いですから。

駅徒歩圏かつ閑静なところは、ひじょうに限られたパイなので
人口大幅減少時代でも、住宅余り時代（新築在庫、空家率）でも、
関西経済が凋落しても、日本経済の世界地位が
凋落しても、それなりの価値を将来も保つでしょうが、駅から遠いバス圏
のモロ山な地域は、マクロ的に見ると駄目でしょうね。

土地が上がる時期に影響を最も受けやすいのが、不便なバス便地域です。
そういう時期は、バス便で不便な地域まで強欲な値段に釣りあがります。
駅近のいい所よりも、景気による乱高下が大きいです。

今年になって価格変更がすでに続発してますし、マンションも売れ残りが多く、不動産会社の株価は昨年７−９月ぐらいから暴落しています（株式市場の方が先行して、あとから実勢がついてくるという感じ）２００２年まではもどらないと思いますが、２割ぐらいは下がるでしょうね。

２割さがるのは、１年かかりません。今年中でしょう。
２０００年代前半の相場に戻るのは、何年かかかるでしょうね。
それからは徐々に下がっていきます。
最終的には１９８０年前後の相場に落ち着くと思われます。

ちなみにマンション価格の底値は２００４年、この周辺（例えば西宮の山手）
地価公示の底値は２００５年です。２００２年は底ではないですね。

っていうか、428って土地値の話でしょ？
外資が不良債権バルクで買い出したのが1999か2000ぐらいだから、実質2002底だよ。間違いない。
（関西で東京より少しずれるし、仕込みから竣工まで1〜2年でマンションで2004と合致する。）
希望的憶測では物事は動かんよ。特に戸建て用地が売れてないという情報もないし。
何を根拠に今年中に２割下がるって言ってるの？
マンション用地や、マンションデベの出し値が２割高かったら戻すって話ならあり得るけど。
東京ほどばか高くもなってないし、関西人もばかじゃないしカネもないから既に沈静化してるよ。
まあ一等地より、直近便乗値上げマンション（ここで坪200越えかよ、みたいな）は２割下げかな。

あと、地価公示なんて鑑定士のおっちゃんが何年かけて上げたり下げたり後追いしてるかご存知？
上げきれず、下げきれず、特に田舎（関西含む）はのんびりしたモンですよ。住居系とか特に。

阪神間にもともと住んでる人間は、高値では殆ど手を出していないですね。
駅徒歩圏の分筆した土地等を高値掴みしているのは、たいてい相場知らない
外の人間や関西でも他の地域からの転入者です。
勿論マンションの高価格掴みもそうですが。

プチ好景気時にとんでも山手まで高くなるのは、もともと造成分譲地を
投機目的でかった塩漬けの空地（ひじょうに多い）をここぞとばかりに
素人に高値で売り抜けようとする輩が多いから。

まぁ長期的に見れば、実質価値がある程度維持されるのは、駅から
遠くても1km以内の所まででしょうね。

そう、そういう外来者がマンションの価格を底支えしています。お金が有れば買えるので、住民の新旧かかわりなく、買える者、持てる者が自分が容認できる価格で今後とも買い続けるでしょう。

長期的価格云々だの、実質価値などという神話、言葉遊びに彼らは惑わされません。　そんなものは雑音の一つに過ぎませんから。

ありあまる金で買い、適宜住み、飽きれば多少の赤字でも叩き売ります。土地価格の推移なぞ興味すらないです。　適当に摘んで、楽しければそれでいいのです。

その通りです。
私も１９９４年に購入した土地に家を建てて住み、２００４年に半額以下で手放し翌年土地を買い、今度は一回り大きな家を建てました。その価格に納得できるかどうかではなく、どんな時代になっても欲しい物が（物件）買えるかどうかが購入基準です。底値かどうかなんて関係ないのです。仲介した不動産屋が言ってましたが、買えない人はいつまで待っても買えないそうです。買えない人ほど、あれこれと買わない（買えない）理由を見つけては自分に言い訳しているのでは？

あと数年でそろそろ鴨も少なくなってくるでしょうね。
それはともかくもうマンションの大型需要等はなくなっていきます。
新価格になってからぜんぜん売れてないしね。
今は日本で最後のマンションバブル、住宅需要ですがもうじき収束します。

不動産屋のおやじのいう事を真に受ける人種が未だにいるとはおめでたい（笑）

不動産屋のおやじは、マクロ的な長期視野や将来の地価なんてどうでもいいんですよ。

高くなっても安くなっても、営業範囲の物件のパイが安定供給されて取引件数が
多い事が、安定して日々の飯を食う為の必須条件ですからね。

安いとか高いとかはどうでもよくて、「今は取引を手控えておこう」という流れが
最大の脅威です。だから買い控える客に対しては糞味噌に貶しますよ。

バブルのピーク時ですら、今買わなければもっと高くなって買えなくなりますよと
騙していましたからね。

95年に新築で買った、駅からバス便のマンションを、2002年に売却しました。

バス便が災いし、新築当時の三分の一近くで買い叩かれました。
ただ、買い替えで駅に近い築浅中古をかなり安く買えたので、痛し痒しといったところでしょうか。

９５年（高すぎ）や２００２年（安すぎ）の状況に比べると、現在はまともな相場だと思うのですが。

不動産屋のおやじのいう事なんてどうでもいいのです。所詮手数料を施すバシタですから。
買いたいめぼしい物件をどんどん持って来てくれればいいのです。めぼしいのや面白そうなのがあれば買うのですから。
持てる者は、細かい損得なんて気にもしません。

友人が香櫨園あたりのマンションで昨年、2月くらいに転勤するかも
しれないというので見積もりとったそうです。結局、転勤話が
流れたのでその話もなかったことにしたんですが、先日、見積もった
不動産会社から当時より300万上乗せして売らないか、という話が
あったそうです。びっくり。
　友人も一瞬、心が動いたそうですが、売った所で次に買う場所だっ
て当然、値上がりしてるだろうし、ということでお断りしたそうです。
　ほんと、ミニバブルなんだね、と話をしていたところです。

　持てる者はともかく、持ってない人は永住のつもりで探すのです
から、相場をしっておく、流れを知っておくというのは大切です。

相場だの、流れだの不動産にはありません。

馬　鹿　馬　鹿　し　い　に　も　限　度　が　あ　り　ま　す。

これこそ、何の価値もない不動産情報を売り込もうとする似非コンサルの良くとる手です。

気に入れば幾らでも買う。気に入らなければ安くても買わない。　それだけです。

住宅地の地価がインフレ率を超えて上昇する時の必要事項

・都市圏の人口が増加、肥大している
・1人あたりGDPが他の都市圏より上昇している
・大企業の本社機能等が増加している
・都市圏GDP、1人あたりGDPともに、成長率で他の都市圏より優位な状況にある

どう考えても、関西にはあてはまりません。
関西圏の人口は転出超過で、大阪本社の大企業は、今の阪神間の居住者世帯の
多くが住宅を取得した数十年前の1/5以下に激減しています。
灘・東大寺・甲陽等のエリートも殆ど就職は首都圏に転出。

でも人気があるところは高くても売れるし値下がりしないからかんけいなーい

なーんの意味も無い分析でしゅねえ

日本の財政破綻の天王山が２０１４〜２０１７
その後はバブル後とは比較にならないデフレ

最後のミニバブルの今、土地を高値で買う奴はリアルで低脳ですわ
団塊jr頼りの住宅需要もあと10年　その後は年間100万戸ずつ住宅が余り出す

富裕層はとっくに日本の不動産や株は見限って、海外投資にシフトしてますよ

■平成のミニバブルまとめ

・株のミニバブルは、すでに完全崩壊　買い手不在で底無しの状態
・その為、福田首相は証券優遇税制の再延長をすでに内定している
・不動産のミニバブルが起きたのは、ＲＥＩＴによる人為的なものだった
つまり今回のミニバブルは不動産バブルというよりもＲＥＩＴバブルに過ぎない
・ＲＥＩＴ運営者は、高いからと買わないでいると仕事がなくなるので
高いのを承知でバカ買いした　もちろんその損失は投資家がかぶるだけで
ファンド運営会社は無傷で済む（株式投信と同じ構造）
・先に大儲けしたファンドはすでに売り抜けている
・昭和のバブル潰しの目的に引き上げた不動産関連税はそのままになっていること
これから人口が大幅に減少すること　
マンション供給量が需要に比べ多すぎること
政府による増税の動きが加速していること
・・・などから、元々値上がりしていることの方が不自然である以上、
ＲＥＩＴバブルが弾ければ、物理的に大暴落は避けられない
・すでに都心の人気エリアにおいてすら、下落の予兆が出ている
・首都圏でも神奈川や千葉や埼玉では、すでに売れ残りがたまり始めている
・今回のＲＥＩＴバブルは仕手株の暴騰のようなもの
上げも急だが下げも激しいものになるだろう
仕手株同様、儲かるのは仕掛け人だけ、ファンド運用者だけ
ババをつかまされるのは一般の個人投資家
・以上に加えて改正建築基準法がもたらした建築確認手続きの停滞が追い討ちを
かけることになる
・不動産関連税を大幅に減税しない限り、実需による本格的な上昇はありえない

【結論】
早ければ半年後、遅くても1年後には、不動産の下落は始まると思われる
一旦下げ始めれば、急落下していく可能性が高い
今は絶対に買ってはいけない

購入経験のない方とお話しても無意味かと思いますが・・・
私が現在住んでいる土地は、旧住居購入と同じ１９９４年の実勢価格だと一坪３３０万にもなり
土地だけで一億は軽く超えました。当時はとても買えなかったわけです。それを７千万で買えたことはラッキーでしたよ。デフレのおかげで私のような庶民にも購入できたわけです。それは私だけでなく、ここに参加しているほとんどの方に当てはまることだと思いますよ。

439さん
そのとおりです。
買えない、買う意思の無い輩ほど、表面上の損得だの、今後の不動産価格予想だのに脳内で走ります。好きなところを自分が納得する値で買って適宜売ればいい。

阪急が創業以来提示してきた小林一三型の経営モデルが最近の関西の情勢に合わなくなってしまった
というのが大きいんとちゃうか。
阪急のビジネスモデルは、都市間輸送における国鉄や他私鉄との競争で優位に立つとかではなく
沿線に大阪都心のオフィスに通勤する高学歴ホワイトカラーを住まわせ、子弟は沿線に誘致した
中等教育機関や大学に通い、休日は沿線の百貨店や行楽地や娯楽施設で家族共々過ごすといった
沿線で完結したライフスタイルを提供することにより半永久的な顧客を確保することにあったと
思う。
そのようなライフスタイルは、電車運賃が平均物価と比較して現在よりはるかに高価で
ホワイトカラーとブルーカラーの収入格差が大きく、大阪が日本経済の中心だった時代は
関西における理想的なライフスタイルとして羨望の眼で見られた。
しかし、今や日本におけるビジネスの中心は圧倒的に東京である。灘や神戸女学院、東大寺、
甲陽等の関西の高レベル校から一流大学に進学し大企業に就職した人たちも東京勤務や海外勤務や
転勤族になるのが大半で、地元関西で残る人は圧倒的に少数派である。
阪急沿線に今も住んでいる金持ち、資産家は自営業者や商人や特殊利権産業のボンや一族が大半で、
インテリではない。震災前通勤に阪急電車を使うことによりエセレブってた人達も、震災後ＪＲの便利さや広範囲な
ネットワーク性に気付いてしまい阪急の顧客から離れていった。

日本人の土地に対する執着は神話にすぎない。京町家衆のいる山鉾町でさえ、２，３代前に流入してきたヨソモノが多い。先祖から受け継いだといわれる田畑でも、幕末以来ひんぱんに売買されている。明治期以降の大地主でも、幕末から明治にかけてせいぜい数代で田畑を買い集めた振興勢力にすぎない。多くの小作人にとっては、占領軍の農地改革で自分の土地を手にしたのは、ほんの半世紀前のこと。開拓農家は３代程度にさかのぼるのがせいぜい。「先祖代々の・・・」なんていう枕ことばは、おとからつけたこじつけである。

2002が底だったのは違いない
今回下がってもその水準に戻るか、そこまでいかないだろ
現場見てりゃそんなもんだよ
現場見ずに語るやつが多すぎ
何がマクロだ、家でネットやってて

つぶれるデベはつぶれればいいし
買えないエンドは買わなきゃいい
そんだけだろ

今は一時的に金がついてないから
ファイナンスが落ち着けばそこで底値になるよ
エクイティは集まってんだから

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
神奈川鎌倉
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、商業地価や住宅地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、商業地価や住宅地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー）
兵庫南部の神戸ナンバー）
名古屋市や愛知南部の名古屋ナンバー各都市約１万〜約３万
世界都市ＧＤＰ
１位東京
２位〜６位外国
７位大阪
８位〜２０位外国
１ｋｍあたりの渋滞損失額
１位東京４３５
２位大阪３３８
３位神奈川２３７
１００ｍ以上建物
東京港区約１１５棟
大阪市北区約８５棟
横浜市全土約５０棟
神戸市全土約４５棟
名古屋市全土約２５棟
８０ｍ以上建物同順
首都高速約２８０㎞
阪神高速約２５０㎞
名古屋高速約６５㎞
http://www.google.com/gwt/n?u=http%3A%2F%2Fwww.geocities.jp%2Ftoolbiru...

外出なよ。

ガソリン高騰で、山の斜面の車必須崖っぷち地域はますます暴落するでしょうね。
山の斜面でもバスの本数が豊富でバス停が近い地域は下落しつつもそこそこで踏みとどまるでしょうが。

日本の高級住宅街
東京２３区田園調布
大阪市帝塚山
兵庫芦屋
東日本で高級住宅億ションが一番多いのは東京２３区、１４億や８億タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは東京２３区
西日本で高級住宅億ションが一番多いのは大阪市、６億や４億５０００万や３億７０００万タワーマンションなど、住宅地価や商業地価が一番高いのは大阪市
車庫代
東京２３区の練馬、品川、足立ナンバー約２万〜約７万
大阪市のなにわナンバー約２万〜約６万
横浜市の横浜ナンバー
兵庫南部の神戸ナンバー
各都市約１万〜約３万

ガソリンが高騰しても土地は暴落しないと思いますが…。周辺・地域環境などの影響が大きいかと思います。
ちょっと視野が狭すぎで短絡的ではないですか？

住吉川近辺は暴落してる？

この辺りも以前に比べかなり安くなったね