御影タワーレジデンス

建て替えは無理じゃないんですか？？
壊すのに何年もかかるしその間別に住まいを持つのもたいへんそう！

立つ前からなんなんだけど・・・

バイク置き場の容量が少なすぎるような気がするんですが。明らかに周辺に不法駐輪が増えるんじゃなでしょうかね？

建て替えは、補修で済む間はしないでしょうけど、最終的にはやらなければならないことだと思います。何十年後のことになるのかはわかりませんが。
建て替えの間別のところに住んでまた戻ってくるということをしたくなければ、建て替え決議時に区分所有権を売り渡すとかなんとか・・・になるんじゃないのでしょうか。

ちなみに、免震ゴムの耐用年数が何事も無ければ６０年ぐらいだそうなので、筐体はそれ以上持つという想定なのではないかと思っています。甘いですかね？

どこか年数が来て建て替えしたマンションってあるのでしょうか？
震災では建て替えありましたが、もめましたよ〜

他のタワーマンションでは、長期修繕計画の一時徴収金で、約100万円！というようなマンションもありましたが、こちらはどうなんでしょうか？
長期修繕計画表をご覧になられた方いらっしゃいますか？

タワーマンションの不安

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替の時、容積割増による追加分譲が難しい。
2.風が強い。バルコニーに洗濯物・布団が干せない。
3.修繕積立金が将来通常マンションより高くなる可能性が大。
4.高層階と低層階の貧富の差が大きく、費用負担に関する決議事項が決まりにくい。
5.地震の際、揺れが激しい。高層は災害時に避難に時間がかかる。
6.分譲単価に占める建築費の割合が高いため、建物老朽化による値下がり率が高い。
7.エレベーターの待ち時間が長い。（エレベーター一基当りの戸数が多い。）
8.タワーパーキングの待ち時間が長い。
9.周辺公共施設・病院などが混雑する。
10.投資目的で買う人が多いので、需給が崩れると、途端に投売りが多くなる。

ネガティブな部分はこんなところでしょうか？

1について詳しく説明します。

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替（建替でした。）の時、容積割増による追加分譲が難しい。

マンションを建替える際、とても難しい問題がたくさんあります。その中でも一番は特に費用負担の件です。修繕積立金だけではとうてい間に合いません。そのため最近よくある手法は容積率200％のところを特例で300％にして建替えるわけです。100％は分譲し、その利益を立替資金として使うのです。それでも入居者負担は莫大ですが・・・タワーの場合、すでに容積率を総合設計制度で割増してもらっているので、この手法がほぼ絶望的なのです。さらに解体の費用、工期、建替え費用を考えると、とうてい建替はできるとは思えないのですが・・・

なるほど〜　問題はいろいろあるのですね。
建て替え問題は今のマンションもいづれあることだけど
まとまりはつくでしょう。でも400軒もあるとまとまるのはむずかしいんでしょうねえ・

先の話といえば先の話なので、今は2年後の入居を楽しみにがんばって働かなくては！

修繕費・・・他のマンション同様・・・　
最初は低く見積もられています。

10年後、20年後に倍々になります。
25年後から・・・当初の7倍程度。数年後の追加修繕積立金も含め、
30年間の平均月額で22,000　から　25,000円前後でしょうか・・・。

ただしあくまで計画なので、
安くあがることもあれば、予定より上がる場合もあるでしょう・・・。
変更する際には、管理組合＝みなさんで話し合って決める必要があると思いますが・・・。

そもそも、来年のこともわからないのに、20年、30年後のことなんてわからないっすよ！

＞＞６３６
１０年おきに倍々にはならない。２５年で１年目の３倍程度。しかも、供給戸数が多いから修繕積立金は割安になっており、月額は区分所有面積に比例する。
＞＞６３４
今までタワーの建て替えは生じていない。現在のタワーは１００年耐用で作られている。２００年耐用の物件も出てきている。免震装置の取り換えが６０年後。コンクリート壁の疲労度を調べ、解体を決めるかどうかは、１００年過ぎてから。

結局、二人ともしろうと。

玄人さん？　詳しくおしえて！

ほんまに100年コンクリートって100年もつんかな？
100年あれば、十分大きな地震を一回は経験するし、風雨に曝され続ければより老朽化が激しくなりそう。ま、マンションは建て替えなんて話になる前に売って、別のところに移り住んだ方が正解。
そう考えていくと、家族構成の変化なんかもあるから、もっというなら、実はマンションなんて買う奴は＊＊という結論になる。

管理規約の細則にバルコニーでの禁止事項として「火を使う行為」があるんですが、これは実質的にベランダでの喫煙は禁止ってことでしょうか？？

実際にされて迷惑を被った例としては、花火・バーベキューがありましたよ。
喫煙もやっぱ火ですから、投げ捨てなんかはまずいでしょうね〜

吸っているたばこには当然火がついているわけですから・・・ということだと思うのですが・・・？

そういえバーとかゲストルームも禁煙でしたね。

オーナーズラウンジも禁煙ですか？？

そういう場所こそ禁煙にしてほしい。
なんで、喫煙厨のために、ゲストルームを黄色い壁にしなくてはいけないのか。
わざわざ資産価値を落としたくない。

同感です。　火事も危ないし共有部分は全面禁煙になるといいなあ。

あ、題名がかわってる（＾＾）

オーナーズラウンジも禁煙だったと思いますが。管理組合かなんかの規約にのってました。詳しくはそちらを確認ください。ラウンジのスタッフにサービス行為を強要してはならない的な規約もあった気がします。

お花どれくらいついてますか？売れ行き順調ですか？

お花の数は半分冗談だと思っていいでしょう。どのマンションも信用してはいけません。今の情勢から考えると慌てる必要はありません。じっくり検討しましょう。

冗談？？またまたご冗談を！

北東の売れ行きはすごいですね。南よりも。

やはり景色とモデルルーム効果でしょうか？

うちは景色をとりました。もう少し広かったらよかったのですが・・

この物件も、売れているように見せるのに、かなり苦労してますな

住宅性能評価が見当たらないのですが・・・
どなたか知っていますか？

そういえば、マークついてませんね。

あら？あれは当然つけると思いますが、もしかしてケチった？

けちったんじゃなくって、工事中の検査が入るのがいやだったとか。

マークって何？

結局、突貫工事で検査うけてる時間が無いってことでいいんじゃない。
いろいろ問題ありそうだね。

今時、性能評価も付かないマンションも無いでしょうから、土台から始めてて、何層かずつの検査して、完成して初めて評価されるものだと思ってました。
違うんですかね？

だいたい完成してから所得できるものだけど
パンフレットなんかには、「住宅性能評価」取得予定。みたいなことは載せてるとこ多いよ。
別に、ここのパンフレット見たことないから知らないけど
普通は買う人に知らせておいたほうが親切な事だから
取得予定だったとして、少し不親切な感じは否めないね。

設計住宅性能評価は設計図を元に評価を受けて取得するものだってことなので、申請したのならもう取れているんじゃないでしょうか。建設住宅性能評価のほうは工事中に何回か検査を受けて評価されるものらしいので、よくマークの下に取得予定って書いてあるのを見ますね。

どちらもないってことは、取るつもりないってことでは。

なんかあって当然だと思ってたので、少なからずショックですね。
いや、確認してなかったのが悪いんですけどｗ
どうしようかな・・・

性能評価は普通に付いているものだと思っていましたが、
確認すると付けていないとの事でした。

ん〜修繕積立費も１０年後以降から急に跳ね上がっており
２５年後には当初の約７倍！、タワーマンションって一般の
マンションに比べて高いとは聞いていましたが、他のタワー
マンションも同じぐらいの推移であがっていくのでしょうか？

ここは特に高いような気がしますが、常識だそうですよ。
・・・って以前にここのスレで聞いたら言われちゃいました。

払っていけるのだろうか。うちもちょい不安です。

いいかげん、不動産業界も見えにくい所にコストを寄せる癖をやめればいいと思うんですが、結局今時のネットで情報仕入れる多数の優良顧客から悪印象を持たれるだけですよ。
まぁ不動産なんて一回こっきり騙せばOKと思ってる業界人が多いんでしょうけどね。

どこもそうなんでしょうか？

そんなに25年後とかの修積金が今から心配ならそれまでに時期を見て売却すればよいのでは？
その頃ならローンも完済してるだろうし。
タワーに限らず総戸数の少ないマンションなら同じ位はねあがります。

性能評価については、営業さんに確認しましたが、住商の物件ではつけないことも多いらしいです。まぁ、竹中工務店による設計・施工なので安心はしてますが。

付けるか付けないかの差ってなんだろう？

↑火災保険やローンのときに差が出ると聞いたことがありますが、どうでしょう？
詳しい方、教えてください。

つけなかった理由はなんだろう？

今時つけるのが常識なのに付けないとなると理由はただひとつです。
あとは自分で責任を持って判断しましょう。

ただ単に予算をケチっただけでしょ。

ただ単に予算をケチっただけのことでしょ。

今どき性能評価つけるのは常識‥？
たとえ性能評価を取得してても、その内容をみると3段階中で1ばかりでただ単にとりました的なものばかりだと思います。

性能評価員の仕事をしてる知人に聞いた話ですが‥。

売却 or 賃貸に出すって言う選択肢も有りかもしれませんね