御影タワーレジデンス

インターネットがなかった時代と違って、こういった記録は永久に残るからなあ・・・
将来転売しようとしたときに、自殺マンションであることで転売価格が下がってしまう可能性は否めないですね・・・。

こんな大型な集合住宅は表にでるか出ないかでこれからも色々なことがあると思いますよ。
気にしていたら切がないかと思います。
気にされる方は戸建を考えた方がよいかもしれませんね。

価格は下がりますか？

修繕積立金がこんなに高くなっていくとは。
あの上がり方は一般的なんでしょうか？　タワーは高いとは聞いていましたが。
もっと事前に説明してほしかったです。
みなさんご存知でしたか？？？

完売するまでは、価格は下がらない（下げない！）と思います。

下がるかどうか？は、竣工して鍵が引き渡されて後、中古（たった１日でも、未入居でも）になってから、いわゆる「マーケットに聞く」ことになります。

価格を気にされる方は、このマンションに限らず、今は様子見・買い控えが得策かと思います。

>610
タワーの修繕積立金が将来飛躍的に高くなっていくのは、
常識的なことです。
普通に考えても、修繕が大変な建物なことはわかるでしょ。
もし、これからタワーを購入するなら、それぐらいの研究は
なさったほうがいいかと。

建ってからでも事件は起きる可能性はあるので、なんともいえないですが、説明を聞いて納得して皆さんやめることなく契約されているようです。

>614

やはり、もみ消すのではなく、きちんと説明するのが一番ですよね。
すべてのデベロッパーが、都合のいいところだけでなく、
悪いところも含めて全部説明する姿勢になって欲しいです。

やっぱり修繕積立金は高めですか・・？

建て替えってできないですもんね〜

先週から話題になった件は
通りすがりの自殺なら何も問題は無いでしょう。
どうも昨今この物件の値段が下がらない事に業を煮やした
購入様子見組の過剰反応な気もします。

私も様子見組ですが
価格が変わるとしたら、完成直前のころだと思うので
その時まで今はじっと待つのが吉かと思いますよ。

修繕積立の話は
マンションは最終的な段階は建て替えですが、
それ以前にも壁の塗り替えとかいろんな修繕工事があります。
その全てにおいてタワーでの作業は普通に考えて、高コストになるでしょう。
(５階や１０階なら足場を組んで、外壁修繕とかできますが、
４７階の外壁修繕なんて、足場組んでとか当然できないですからね^^；)

＞通りすがりの自殺なら何も問題は無いでしょう。
どうして、そんなふうに言えるのですか？通りすがりであろうと、事故であろうと、人一人が亡くなっているんですよ！では、どのような「死」なら通常は大丈夫と言えるのですか？
むしろ、自殺ならばどうしても怨念がそこに付着すると考えがちですが考えすぎなのでしょうか？
また、お祓いをしたところで、ほんとうに不安が一掃されるほど単純なことなのですか？

私は徒に不安を煽るつもりはありません。
私も含めてこうした問題に敏感な人もおり、よって、あまり（一部の方のように）簡単には片付けられない場合もあるということなのです。

もう少し、様子をみたいと思います。

＞怨念がそこに付着すると考えがちですが
あまり不安がると完成後に来る怪しい業者やエセ宗教にカモられますよ。
「この建物には怨念が渦巻いている、でもこの御札を部屋の四隅に貼ればあなたとあなたの大切な家族は守られます。」
この文章を読んで陳腐だと苦笑するか、死者に対しての冒涜だと怒りを覚えるようなら方なら購入しても大丈夫だと思います。（あるいはもうスルーの内容だからいいかげんにしてくれと思った方。）
でもこれを読んで気味の悪いこと書かないでくれとか、気分を害したなどと思われる方は少し考えてみる必要があるかもしれません。
なぜならそういう方は何かにつけて、人の意見や周囲の環境に影響されやすい方だと思うからです。
亡くなった方には申し訳ありませんが、生きてる我々にとってはお金は非常に大切なものです。
そのお金の大半をつぎ込んで今まさに大きな買い物をしようとするにあたっては、それなりの知識と冷静な判断が必要だと思います。
なのでこの手の問題は前例も含めて現実的に議題にしてみる価値はあると思います。

最近、この物件を購入したくても高くて買えない方たちのひがみ投稿が多いですね。

618さんは何の様子を見るのですか？

難しい問題ですね。　亡くなった方には申し訳ないですが、怨念とかどうしても
気になる人は気になるし、人それぞれ様子見や逆に気にしない即断やらは仕方ないことだと思います。
６２０さん、ひがみの人もいるでしょうけど真剣に悩んでる人もいると思いますよ。
購入して楽しみにしている人にとっては、気分悪い投稿もありますが、うちも含めて
入居を楽しみにしている人もいっぱいいます。
だんだんと前向きな話になると期待してます♪

>高くて買えない方たちのひがみ投稿が多いですね。
気持ちはわかりますが物件に関して明らかな嫌がらせの場合を除いては、ひがみとか言うのはどうかと。
物件をキャッシュで購入する人もいれば、大半の人のようにローンで買う人もいる。
人それぞれ経済状況も違うだろうからそこらへんは大目に見ては。
むしろ私は購入される方には十分納得のいくまで検討されて、前向きな気持ち購入されることを期待したいです。

どんな物件でも最低限すべきこと！
・購入予定地の周辺を歩く。できれば、平日の朝・昼・晩と週末の朝・昼・晩。
・重説を熟読する。
・管理組合の規約を熟読する。
・長期修繕計画を熟読する（計画なので、インフレなども加味して）。
・マンションは使い捨てと認識して購入する。

マンションって・・・いつかは建て替える必要があると思うけど・・・タワーマンションが建て替えられる時って・・・100年後？200年後？その時はみなさん（子孫）はどうするんでしょうね・・・。すでに昭和３０、４０年代に建設されたマンションの建て替え問題が発生しておりますが、、、将来に遺恨を残さないためにも、建て替える事も視野にいれた計画（細かい計画は不要）が必要では？？？

ま・・・そのころは、宇宙に住んでいるか・・・地中に住んでいるかもしれないので、関係なくなるかもしれませんね。。。

そうそう、管理組合の規約を読むときのポイントは、「管理組合」ってところを「あなた（購入者）」って読み替えて読みましょう！　管理組合とは「あなた」のことです。誰かがやってくれると思っていたら、大間違いですよ！

>>620
このスレに限ったことではありませんが
契約したorしようとする人っていうのは
上から目線の見下した投稿をするようになりますね。
タワー物件だと特にね。不思議だわ。

みなさん表現の方法の違いはあれど、本当に買われる方の立場に立っていろいろ親切に意見を述べられていると思います。
買わない方までもがわかる範囲でいろいろ参考意見を出されているのだから、それはここを検討している人にとってはある意味ありがたいことだとも思います。
買えない人を見下すより買えない人からも貴重な意見が出るような、私はそんないい検討スレになればいいなあと素直に思います。

建て替えは無理じゃないんですか？？
壊すのに何年もかかるしその間別に住まいを持つのもたいへんそう！

立つ前からなんなんだけど・・・

バイク置き場の容量が少なすぎるような気がするんですが。明らかに周辺に不法駐輪が増えるんじゃなでしょうかね？

建て替えは、補修で済む間はしないでしょうけど、最終的にはやらなければならないことだと思います。何十年後のことになるのかはわかりませんが。
建て替えの間別のところに住んでまた戻ってくるということをしたくなければ、建て替え決議時に区分所有権を売り渡すとかなんとか・・・になるんじゃないのでしょうか。

ちなみに、免震ゴムの耐用年数が何事も無ければ６０年ぐらいだそうなので、筐体はそれ以上持つという想定なのではないかと思っています。甘いですかね？

どこか年数が来て建て替えしたマンションってあるのでしょうか？
震災では建て替えありましたが、もめましたよ〜

他のタワーマンションでは、長期修繕計画の一時徴収金で、約100万円！というようなマンションもありましたが、こちらはどうなんでしょうか？
長期修繕計画表をご覧になられた方いらっしゃいますか？

タワーマンションの不安

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替の時、容積割増による追加分譲が難しい。
2.風が強い。バルコニーに洗濯物・布団が干せない。
3.修繕積立金が将来通常マンションより高くなる可能性が大。
4.高層階と低層階の貧富の差が大きく、費用負担に関する決議事項が決まりにくい。
5.地震の際、揺れが激しい。高層は災害時に避難に時間がかかる。
6.分譲単価に占める建築費の割合が高いため、建物老朽化による値下がり率が高い。
7.エレベーターの待ち時間が長い。（エレベーター一基当りの戸数が多い。）
8.タワーパーキングの待ち時間が長い。
9.周辺公共施設・病院などが混雑する。
10.投資目的で買う人が多いので、需給が崩れると、途端に投売りが多くなる。

ネガティブな部分はこんなところでしょうか？

1について詳しく説明します。

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替（建替でした。）の時、容積割増による追加分譲が難しい。

マンションを建替える際、とても難しい問題がたくさんあります。その中でも一番は特に費用負担の件です。修繕積立金だけではとうてい間に合いません。そのため最近よくある手法は容積率200％のところを特例で300％にして建替えるわけです。100％は分譲し、その利益を立替資金として使うのです。それでも入居者負担は莫大ですが・・・タワーの場合、すでに容積率を総合設計制度で割増してもらっているので、この手法がほぼ絶望的なのです。さらに解体の費用、工期、建替え費用を考えると、とうてい建替はできるとは思えないのですが・・・

なるほど〜　問題はいろいろあるのですね。
建て替え問題は今のマンションもいづれあることだけど
まとまりはつくでしょう。でも400軒もあるとまとまるのはむずかしいんでしょうねえ・

先の話といえば先の話なので、今は2年後の入居を楽しみにがんばって働かなくては！

修繕費・・・他のマンション同様・・・　
最初は低く見積もられています。

10年後、20年後に倍々になります。
25年後から・・・当初の7倍程度。数年後の追加修繕積立金も含め、
30年間の平均月額で22,000　から　25,000円前後でしょうか・・・。

ただしあくまで計画なので、
安くあがることもあれば、予定より上がる場合もあるでしょう・・・。
変更する際には、管理組合＝みなさんで話し合って決める必要があると思いますが・・・。

そもそも、来年のこともわからないのに、20年、30年後のことなんてわからないっすよ！

＞＞６３６
１０年おきに倍々にはならない。２５年で１年目の３倍程度。しかも、供給戸数が多いから修繕積立金は割安になっており、月額は区分所有面積に比例する。
＞＞６３４
今までタワーの建て替えは生じていない。現在のタワーは１００年耐用で作られている。２００年耐用の物件も出てきている。免震装置の取り換えが６０年後。コンクリート壁の疲労度を調べ、解体を決めるかどうかは、１００年過ぎてから。

結局、二人ともしろうと。

玄人さん？　詳しくおしえて！

ほんまに100年コンクリートって100年もつんかな？
100年あれば、十分大きな地震を一回は経験するし、風雨に曝され続ければより老朽化が激しくなりそう。ま、マンションは建て替えなんて話になる前に売って、別のところに移り住んだ方が正解。
そう考えていくと、家族構成の変化なんかもあるから、もっというなら、実はマンションなんて買う奴は＊＊という結論になる。

管理規約の細則にバルコニーでの禁止事項として「火を使う行為」があるんですが、これは実質的にベランダでの喫煙は禁止ってことでしょうか？？

実際にされて迷惑を被った例としては、花火・バーベキューがありましたよ。
喫煙もやっぱ火ですから、投げ捨てなんかはまずいでしょうね〜

吸っているたばこには当然火がついているわけですから・・・ということだと思うのですが・・・？

そういえバーとかゲストルームも禁煙でしたね。

オーナーズラウンジも禁煙ですか？？

そういう場所こそ禁煙にしてほしい。
なんで、喫煙厨のために、ゲストルームを黄色い壁にしなくてはいけないのか。
わざわざ資産価値を落としたくない。

同感です。　火事も危ないし共有部分は全面禁煙になるといいなあ。

あ、題名がかわってる（＾＾）

オーナーズラウンジも禁煙だったと思いますが。管理組合かなんかの規約にのってました。詳しくはそちらを確認ください。ラウンジのスタッフにサービス行為を強要してはならない的な規約もあった気がします。

お花どれくらいついてますか？売れ行き順調ですか？

お花の数は半分冗談だと思っていいでしょう。どのマンションも信用してはいけません。今の情勢から考えると慌てる必要はありません。じっくり検討しましょう。

冗談？？またまたご冗談を！

北東の売れ行きはすごいですね。南よりも。

やはり景色とモデルルーム効果でしょうか？

うちは景色をとりました。もう少し広かったらよかったのですが・・

この物件も、売れているように見せるのに、かなり苦労してますな

住宅性能評価が見当たらないのですが・・・
どなたか知っていますか？

そういえば、マークついてませんね。

あら？あれは当然つけると思いますが、もしかしてケチった？

けちったんじゃなくって、工事中の検査が入るのがいやだったとか。

マークって何？

結局、突貫工事で検査うけてる時間が無いってことでいいんじゃない。
いろいろ問題ありそうだね。

今時、性能評価も付かないマンションも無いでしょうから、土台から始めてて、何層かずつの検査して、完成して初めて評価されるものだと思ってました。
違うんですかね？

だいたい完成してから所得できるものだけど
パンフレットなんかには、「住宅性能評価」取得予定。みたいなことは載せてるとこ多いよ。
別に、ここのパンフレット見たことないから知らないけど
普通は買う人に知らせておいたほうが親切な事だから
取得予定だったとして、少し不親切な感じは否めないね。

設計住宅性能評価は設計図を元に評価を受けて取得するものだってことなので、申請したのならもう取れているんじゃないでしょうか。建設住宅性能評価のほうは工事中に何回か検査を受けて評価されるものらしいので、よくマークの下に取得予定って書いてあるのを見ますね。

どちらもないってことは、取るつもりないってことでは。

なんかあって当然だと思ってたので、少なからずショックですね。
いや、確認してなかったのが悪いんですけどｗ
どうしようかな・・・

性能評価は普通に付いているものだと思っていましたが、
確認すると付けていないとの事でした。

ん〜修繕積立費も１０年後以降から急に跳ね上がっており
２５年後には当初の約７倍！、タワーマンションって一般の
マンションに比べて高いとは聞いていましたが、他のタワー
マンションも同じぐらいの推移であがっていくのでしょうか？

ここは特に高いような気がしますが、常識だそうですよ。
・・・って以前にここのスレで聞いたら言われちゃいました。

払っていけるのだろうか。うちもちょい不安です。

いいかげん、不動産業界も見えにくい所にコストを寄せる癖をやめればいいと思うんですが、結局今時のネットで情報仕入れる多数の優良顧客から悪印象を持たれるだけですよ。
まぁ不動産なんて一回こっきり騙せばOKと思ってる業界人が多いんでしょうけどね。

どこもそうなんでしょうか？

そんなに25年後とかの修積金が今から心配ならそれまでに時期を見て売却すればよいのでは？
その頃ならローンも完済してるだろうし。
タワーに限らず総戸数の少ないマンションなら同じ位はねあがります。

性能評価については、営業さんに確認しましたが、住商の物件ではつけないことも多いらしいです。まぁ、竹中工務店による設計・施工なので安心はしてますが。

付けるか付けないかの差ってなんだろう？

↑火災保険やローンのときに差が出ると聞いたことがありますが、どうでしょう？
詳しい方、教えてください。

つけなかった理由はなんだろう？

今時つけるのが常識なのに付けないとなると理由はただひとつです。
あとは自分で責任を持って判断しましょう。

ただ単に予算をケチっただけでしょ。

ただ単に予算をケチっただけのことでしょ。

今どき性能評価つけるのは常識‥？
たとえ性能評価を取得してても、その内容をみると3段階中で1ばかりでただ単にとりました的なものばかりだと思います。

性能評価員の仕事をしてる知人に聞いた話ですが‥。

売却 or 賃貸に出すって言う選択肢も有りかもしれませんね

高層マンションの場合、もともとの建築基準が厳しい訳で、敢えて金のかかる第三者に評価させる手段をとる事は、買手の特にならいからじゃないのと考えるのは、売り手側に立ちすぎていますか？

ちなみに私も今時のマンションで『性能評価』も付きは当然と考えて、付いていないことに全く気づいていませんでした。

０と１では大きく違いがあると思います。
実際形だけだったとしても、その形こそが重要だと考える方もいます。

評価内容に、0という判定はありましたか？

明日、聞いてみたら答えがかえってくるのでしょうか？
契約会で。

０は評価をしてないという意味でしょ。

確かに今の世の中、大手だから絶対安心とは言えませんし
第三者の目から見てもらうと言うのは、安心も買えますよね

もともと大〇とかがはじめただけで、最初は大手デベも見向きもしなかったんでしょ。
ついてるからと言って、絶対に安心とは言えません。

ついてるから絶対安心とはいえないが、高額だからこそ取ろうという姿勢ぐらいは示してほしいかと。

なぜつけなかったのが問題。

つけなくても売れるという驕りか、実際につけれない内容か。どっちにしても良くない。

性能評価がついてないなんてありえるの?
法律でつけることが決まっているのかと思っていました。
いまどきつけないなんて・・・。
買うことを検討していましたが、自殺の件といい、なんだかちょっと気持ちよく買う気分ではなくなってきました。
考えすぎでしょうか?

ついていない理由はたぶんコストダウンです。あれもお金かかるから。
ダイヤモンドの鑑別書と同じ。ないからって輝きそのものには違いは無い。
でもその分流通時に大きな差が出てくる。お墨付きが無いものにいい値段は付きにくい。
このグレードの物件でついていないのはやはりちょっと不親切だと思う。

鉄骨128本入れ忘れてた清水建設の例もあるしね。あれも性能評価がなかったら発覚しなかった。

設計性能評価に関して言えば、建築基準法を満たしていれば最低ランクは取得できるそうですよ。
あとは天下の竹○の施工を信用するかしないか。

ところで、避難経路を確認された方はいらっしゃいますか？
設計図見てて思ったのですが、どの住戸にもバルコニーの非難ハッチが描かれてないですよね。
玄関から出られない場合はどうなるのでしょうか。

非難ハッチ→避難ハッチ

失礼しました。

バルコニーから隣の住戸に移って逃げる。

あと設計性能評価はないとやっぱこわい。仮に地震で損壊した時に、
住民「免震っていいながら、建物損壊してもたやんか。どうなってんの？保障してよ。」
デベ「いあ、設計性能評価つけてないし、そこは納得して購入されたんですよね？」
住民「・・・・・。」

もし設計性能評価と住宅性能評価が両方ついてた場合、
住民「性能評価書と違うぞ、建物損壊してもたやんか。どうなってんの？保障してよ。」
デベ「確かにおかしいですね。施工会社に相談してみます。」→違約になるので結果無償で補修。
住民「やぱ性能評価書ついてて正解だったな。無償で直してもらえたよ。」

あくまで想像上でのお話ですが、地震も規模が大きくなってくると笑い事ではありません。
みなさんはどう思いますか？

>バルコニーから隣の住戸に移って逃げる。

そうなんですけど、建物内部に煙が充満してたりしたら、ハッチがなければバルコニーどまりになりませんか？

その時はハシゴ車の届かない高層階の方は乙ということで。

↑この方は、購入予定の方または入居が決まった方でないことを祈ります。
火災はマンション全体の問題ですよ。

まぁ、真剣に応じてる自分も自分なのですが。

しかし、高層階の避難先のヘリポートですが、入居後避難経路を確認させてもらえないと、いざという時に逃げ道失うかもしれませんね。

逃げようとしたら、鍵かかってたじゃしゃれになりませんからね。内覧会あたりでついでに確認させてもらえれば良いのだけど。

性能評価、最近のマンションはほとんどついていたので、ついているものだと・・
ないもとなるといくら大手でも心配

確かにそうですね。私も付いているものと考えていましたので、ここでご意見を聞いて初めて確認した次第です。高い買い物なのに調べておくべきでしたが、申込金を払ってしまった後なので諦めました。

建築基準を満たしていれば取れるようなものかもしれませんが、基準通りに建てられているかどうかはわかりませんからね。竹中を信じるかどうかは別として、買い手との訴訟問題にならないためにも、かえって検査だしとくべきとは思いました。

>ついていない理由はたぶんコストダウンです

って、よく言われますが、本当なんでしょうか。費用なんて全体で数百万だそうですし、戸割りにしたら誤差の範囲のような気がしかす。
安いに越したことは無いですけど、もう十分高いですしね〜

工期が遅れるってのも理由かもしれませんね。二年から三年借金するわけですから、その利子分も売り手側買い手側に負担になるのかもしれません。

だけど、買い手側は安心がほしいですよね。
今から言っても間に合わないんでしょうけど。

なるほど、単純に取得にかかる費用だけではないんですね。

でも、本当に高い買い物だけに、買い手に安心を与えるっていうのは重要なポイントですよね。

最近は設計性能評価（設計段階だけでの評価）だけでは安心できないので、住宅性能評価（実際建ってから実物で評価する）がいるのでないかというレベルなのに、何もないなんて・・・
仮にも多くの命を預かる建物なのにコストとか工期とかそんなの言い訳でしかないと思う。
天下の○○の施工だって言っても求められる施工レベル自体が耐震等級１にも満たないものならば、
「天下の○○は求められた施工をきっちり行いました。ただ求められた施工そのものが、設計性能評価で言う耐震等級１にも満たないものであっただけです。」
ということになるのでは？
前向きに検討してたのですが、例の件と合わさってかなり心配になってます。残念です。

そうですね。タワーだけにちょっと心配になってきました。

きちんと中立の第３者機関が調査・発行する「性能評価書」がないとは信じられない・・・。

＞701工期が遅れるってのも理由かもしれませんね
そんなの理由にならない！今後のことを、しかも、入居者全員のことを考えると
普通はきちんと取得するでしょう！

何かの間違いではないですか？・…ほんと、信じられない。

ちゃんと作ってくれるなら別に要らない。