ジオグランデ芦屋翠ヶ丘

No439さん　No440さん　アドバイスありがとうございます。
No440さんのやり方、良さそうですね。管理組合に提案したいと思います。
追加の質問ですが、それは朝刊だけですか？夕刊も、ですよね？

新聞の配達は１階の郵便受けに入れてもらう方が良いと思います。このご時世ですから。うちは今までのマンションでそうしていましたが、すぐ慣れますよ。ちなみに入居予定者です。宜しくお願いします。

参考までにお伺いしたいのですが、№440さんのマンションでは、どういう経緯で各戸配達をするに至ったのですか？管理組合の話し合いの上か、デベロッパー側でそのような設定にしていたのか、お教えください。

私も442番さんに同感です。

翠ケ丘の知人が泥棒に入られ、時計・宝石等一切合財盗まれました。翠ケ丘は狙われているようですよ。どんなにセイフティーシステムを装備していても、鍵を渡してしまったら、合鍵を作ることもできますし、リスクは大きいですよね。

>441
返信遅くなりました。夕刊は１階の郵便受けです。夕刊とっている人が少ないからじゃないですかね。当方も朝刊は２紙とってますが、夕刊は１紙だけです。

>443
最初からデベで設定してました。最初に新聞頼むときも幹事店を通します。ですから、例の洗剤とかくれません。それと話変わりますが、ゴミも朝８時までに玄関前に出しておくと、管理人？が集めて出してくれるので助かります。

>444
うちのマンションの鍵はICカードなので複製されない点と、どのカードでいつどのドアが解錠されたか（各階にオートロックドアがあるので）記録に残るので安心です。

私も４４２番さん、４４４番さんの意見に賛成です。
安全管理には万全を期したほうが、賢明です。

モデルルームの家具を譲っていただいたり、値引きなどはなかったのでしょうか？人気物件なのでやっぱり　そういう事ってありえないのかなぁーと思いまして（すぐに完売しましたしね）

どんな業者でも、エントランスから内側へ足を踏み入れる場合には、理事会で審議するのが良いでしょう。大抵は否決されます。

エントランスから内側へ足を踏み入れる場合は、
右足から踏み込まないとヒンプク。

445さんレスポンスありがとうございます。
新聞各戸配達、やはりデベロッパーによる初期設定ですか。多分管理組合に提案しても、セキュリティだなんだと反対意見が出るだろうから、そういうサービスを事前に織り込んでくれと阪急不動産にごねたのですが、それは管理組合で、とあっさりフラれたのです。うーん残念。あきらめるか。。。
しかし、翠ヶ丘。泥棒に狙われている地域とは知りませんでした。危ないなあ。。。。やはり直接当該マンションと関係の無い人の出入りは極力避けたほうがいいですね。
そういえば、以前、ジオグランデ芦屋翠ヶ丘で検索しまくっていたら、「契約しました、自宅でお教室開くつもりです」なんてブログを読んでびっくりしたことがありました。居住専用なのにね。困ったもんです。がやがや生徒が出入りするなんて（まあ教室の内容からして大人なんでしょうけど）とんでもない〜、と思ったものです。

449さんの質問について。
阪急不動産はとっても固い会社なので販売不振物件はどうかしりませんが、この物件に関しては、私の知る限り、一切割引等は無かったと思います。
実は、会社の取引関係などあらゆる伝手を駆使していろいろ頼み込もうとしたのですがガンとして応じてもらえませんでした。オプション対応期間終了後のオプション申し込みすらお断りだったんですよ〜（泣）。
なんでも阪急不動産の自社社員が自社物件を購入する際にも一切の割引および優遇は無いそうです。やっぱり鉄道会社ってお固いんですね。と妙に納得した次第です。

習い事の教室は微妙ですね。管理規約で禁止してあっても、実際に教室を開く居住者があれば、なかなか止められません。生徒さんが階段で転んで骨折したような場合、管理組合に責任が生じる可能性や住宅総合保険からソッポを向かれることもあります。なお、阪急に限らず大手は新築の１年間は滅多に値引きしないものです。新古になったら、代理販売に回したりはするのですが。

鍵の引渡しも無事終わりました！いいマンションにして行きたいですね。宜しくお願いいたします。

もうすぐ入居です。よろしくお願いします。

すぐ近くの新築マンションに入居するものです。うちも仲良くしてくださいね。

ヒルズの方でしょうか？宜しくお願いします。

はい。入居は12月でまだ少し先ですが、今後ともよろしくお願いします。

なんだか変な業者がいきなり戸口訪問してきて本当に不愉快。24時間換気の説明だとかフィルターの販売だとか、室内コーティングがどうだとか。。。。みなさん気をつけましょうね。しかし、いったいどうやって侵入してきたんだか。。。。

共用部での営業は管理規約違反ですから、玄関にやって来たら管理人につまみ出してもらいましょう。ちょっと紛らわしいのが電気の保安協会と、警察の戸別訪問です。

天井まで伸びた物干しツッパリ棒での洗濯物干しは
やめてほしいです。高級マンションなのに市営住宅
みたいです。ひょっとしてマンションのルールを知らない
のでは。

ほっとくと布団もベランダに干すかもしれないですね。

すでに結構な戸数が賃貸にでていますね。

本当ですね．６〜７戸も賃貸に出されているようです．
引渡し後２ヵ月で，７％ぐらいの「賃貸率」って高いのでしょうか，
低いのでしょうか？

お屋敷マンションでは異例な数字だと思います。少なくとも阪神間では。もちろん、段々と賃貸率は高くなって行くのですが、最初からですからね。

調べればわかることなんですけど、

家賃はどれぐらいで出てるんてすか。月２０万位は取れるのかな？

３５万という数字もありますね。この家賃のまま推移すると仮定したら３０年で何とかトントンですが、緩やかなインフレを見込んでないと苦しいですね。

私は転勤族ですが、その家賃で借りてもらえるなら、ローン返済分は十分カバーしておつりがきますね。
せこい話ですいません。

頭金によりけりですね。ゼロだと３５万円でも赤字になるかもしれません。

転勤族が自分のマンション賃貸するならともかく
３０年回収で新築マンション投資するやついますか？
自分で１億もっていたとして３０年元金回収の金融商品に
投資しますか？

得をする取引しか皆しないので（あほボンが投資すれば別だが）

税対策として、帳簿上借入金計上できるローンをあえて組む事よくあるんじゃないの？　所得計上の相殺にね。そしたら確実に借り手が付いてある程度日銭のとれる物件を選ぶだろうね。　ただ、ここにこの立地、この賃料で客が付くかは？？？だろうね。2，3割は新築プレミア価格だろうね。

うーん。所得計上の相殺＝賃貸で損出すということなので。
また金利損の勤労所得との損失合算は認められておらず、
減価償却分のみであるから、経過償却年数を超えた古い
建物を購入して一気に２年償却で所得圧縮ならありうるが・・。

新築を定価で投資購入する層はいないとみるべきでは。
じゃあ、どうしてこんな賃貸が大量にでているのかと
いう疑問になってきますが・・・。

その予算ならオーキッドが余裕で借りれる。
現実問題、関西で30超えて出せるヒトは少ないのだよ。期待しないこと。

yahooでみると東建コーポレーションという会社が多く
貸し出しているようです。賃貸事業を中心に展開している
ようですが・・。

新築で買って貸出事業をしているのでしょうかね。
３０万でも採算とれるのかな？
３０年かけて元とるつもりかな？

無知で申訳ありませんが、オーキッドを賃貸で借りてる人いるんですか。
あの、バカ高い管理費や修繕積立を貸主含め、どうしたら採算取れるんでしょうか。

採算なんて取れません。そもそも築後未入居（三井が貸主）も多いし。
所有者なら、借り手がつけばランニング負担減で助かる程度でしょう。
余裕でって言うのは、同じ専有面積ならって話ね。120㎡超とか多いし。
湖南館か渓西館か、とかにもよるけど。賃貸だと村八分あうし。笑
共用部はともかく内装設備は今時って感じだしね。
法人で借りられるなら、買うよりは遥かにメリットあるとは思うけど。

なるほど。でも、それだけの家賃払っても、物件が自分のものにならないだけでなく、村八分にも合うなら、少なくともサラリーマンは誰もオーキッドを賃貸で借りようとは思いませんね。

比較の対象としては、ふさわしくないと思います。法人で借りても、付合いがつらいだけで、会社が私生活を守ってくれるわけでは無いですしね。

別にオーキッドはどうだっていいんだけど、一般的には20万超えると
極端に借り手が少なくなるよ。25万超えたら阪神ORIX野球選手ばっか。
わざわざこの物件（お屋敷マンション？？）を、27万や35万で本当に
借りようとする人間が阪神間にどんだけいてるかってことです。いない。
駐車場入れたら30万でしょ。分譲賃貸なら競合なんて山ほどあるしね。
これからどんどん未入居売れ残りも出るだろうし。ここは知らんが。
ましてやリーマンで。家賃補助あるのか知らないけど。東京とは違うよ。
賃貸屋数件回れば誰でもわかる話。

そうでしょうね。家賃設定がおかしいと思いました。私は転勤族なので、もし賃貸に出さねばならない状況になった時、こんなに家賃取れるなら助かるなと思ったもので。。。笑

近隣不動産業者の方、ご意見聞かせてください。

実際　駐車場とその他込みで３０万くらいの物件　数件ありましたが全て契約済みになったみたいですよ。新築価格でしょうけど。
３５万は残っているみたいですね。

成約賃料がそうとは限らない。

出せるか出せないかというのもありますが、東京みたいな家賃7桁で空き無し
なんてのありえないとか20万以上だと借り手が少なくなるというのは、関西人の
持つ損得勘定に関する経済感覚も関係しているよ。

「なんで賃貸ごときにそんなに払って他人を儲けさせなあかんねん」

というやつです。

>>463
この程度の価格で「高級マンション」なんて恥ずかしいからやめてください。
ここの平均分譲価格は、東京23区内の昨年の庶民向け分譲マンションの
平均価格以下ですよ。

ここは良くも悪くも普通のマンションです。

高額マンション、必ずしも高級マンションならず。その又逆も真なり。ここがどうかは置いといて。今売ってる都心マンションの安普請ぶりにも目を配る必要あり。

関西は賃貸のほうが経済合理性だけで言えば相対的有利とも言えます。オーキッドをハナシの種に法人で借りようかと私自身も考えました。中古も出てますが買うなんて到底考えられません。

>>485
今の都心部のマンション価格の内訳として何％程度が建築資材費、労務費、デザイン等に使用できて何％が地代に食われてるか、あとデベが都心でどの程度利ザヤ載せてるか知ってるかい？

知ってたら都心でマンションなんて買うのはアフォだと君でも（多分ね　笑）分かるよ。

洗濯物ぐらい干さしたれや。
生活してたら洗濯物でるのは当たり前。

入口周辺での迷惑駐輪や迷惑駐車や深夜アイドリングや爆音バイク等は
実害があるが、洗濯物干すな！布団干すな！っちゅうのは単なるエゴだよ。
ま、手すりに干すと危険だというのはわかるが、落ちない干し方なら
問題ないっしょ。

ここのマンションも外観が妙に団地っぽいっとか、ジグライマニアからは
翠ヶ丘は山幹含めて微妙とか揶揄もあるだろうけど、仮に東京都内に
そっくりそのままこのぐらいの立地でこのぐらいのマンションがあれば
十分高級マンションとは言えると思いますよ。
ただ、関西には狭い地元で崇められてきた戸建密教がありますので、
その一神教信者からは馬鹿にされます。まあ、それだけのことです。

ここの賃貸出している人もそのくらいは調査済みのはず。
ではどうしてわざわざリスクを犯して賃貸に出して
いるのかなという疑問にたどり着きます。

こんなに新築即転勤者いるとは思えない
ので、それ以外の種類の人なのでしょうね。

こういうよくわからないときは、誰か得をする人がいる
がいるはずなんですがね・・・。

普通に考えて実質売れ残り。どっかに飛ばしてるのかはしらんが。
まあ誰もそうとは言わないだろうが。
投資用でこの駅距離のファミリーを新築で買う人もいないだろうし。

もし売れ残りを業者に投げたなら、一般売りをあきらめるタイミングが早すぎるような気がしたがこんなもんかな？　南面がふさがれたデザイン、東西主体の住戸設定等考えると、とても販売努力してもとても売り切れないと諦めたのかなあ。　でも投げたのが事実なのなら、それにして、もえらく早い時期に投げたな。もう半年は棟内でモデルルーム組んで粘れたろうに。あと受ける側も良く受けたなあ。

それとも東○コ○ポ○ー○ョ○さんが指しで購入したならスゴーク賢いかそのま逆かすぐにわかるな。芦屋地元の中小だと近○不○産とかマニアックな、そして妙に強気で阿漕な業者さんいるけど東○まあまあ大手さんなのに。
業者さん教えて！！

【経済】東京２３区の平均マンション価格、１５年ぶり７０００万円台に　首都圏全体でも前年比１２．６％の上昇率 [08/13]

　東京２３区内のマンション１戸あたりの平均価格が７月は７１０９万円となり、９２年１１月以来１５年ぶりに
７０００万円を突破した。民間調査会社の不動産経済研究所（東京都新宿区）が１３日、発表した。渋谷区で
１戸あたりの平均価格が３億円を超えるマンションが売り出されるなど、２３区内で計１９２戸の「億ション」が
発売され、全体を押し上げた。

　平均価格は、首都圏全体でも５３０５万円と前年同月比で１２．６％上昇した。一方、新規発売戸数は、
６４０９戸と同１０％減で、７カ月連続で前年実績を下回った。売れ行きを示す契約率は７４．１％と前月比で
５．０ポイント上昇し、人気の目安とされる７割を回復した。地域別では、２３区内８１．０％▽２３区外６８．９％
▽神奈川６４．１％▽埼玉６４．４％▽千葉８２．４％となった。

　同研究所は「２３区内でも価格差はあり、高価格物件が買えない層は、郊外の低価格物件を購入している。
購買意欲は落ちていない」とみている。

　近畿圏の７月の発売戸数は、前年同期比２２．６％減の２５３３戸。平均価格は、３５５８万円と同０．９％上昇し、
平均契約率は、同７．２ポイント低い６８．３％だった。【辻本貴洋】

毎日新聞　2007年8月13日　19時29分

http://www.mainichi-msn.co.jp/keizai/wadai/news/20070814k0000m02004200...

住宅事情が違う東京と関西を単純に比較するのも明らかにおかしいし、この物件で売残りが発生したというのも？

物件や芦屋の状況知らずにデータだけ、もしくは思い込みの的外れな投稿多いな。誰も納得しないと思いますよ。

>>494
じゃ東○コ○ポ○ー○ョ○さんが結構賃貸出してるのはどーしてなの？　分譲後の転勤分賃貸受けて東○コ○ポ○ー○ョ○がまとめて貸してるの？
売れ残りを東○コ○ポ○ー○ョ○さんに投げたたの？
それとも東○コ○ポ○ー○ョ○さんが指しで購入して賃貸に出してるの？

わしここの近所に住んでて、追加購入を検討もしたけど、どー見ても35万とれる造りと立地のマンションには見えないのだが。


お前、偉そうな口を聞いてんだからこたえろよ　こら

495の元は何番さんかな？

そんな芦屋住民が、最もやっかいなんですね。

投稿の文章見ても明らか。やっぱり、芦屋の金持ちは怖いですね。下品。

それ以上回答はありません。

決算を前にすると、新築といえども投げてしまうものです。資金回収をして次を目指さないと、ズルズルと行ってしまいますから。なお、ヤミ相続という場合も無きにしもあらずです、新築賃貸が出る時には。

この物件は抽選、1月頃にホームページ見た時には、完売となっており、価格のページは開けなかった。やっぱり、当初から計画されていたこととしか考えられませんね。

教えて下さい。この物件は、何故他の物件に比べて少し価格が低く設定できたんでしょうか？資材価格が上がる前に企画された物件だからでしょうか。立地・建物のグレード他全て魅力的で、今あるなら是非とも買いたい物件。無念です。。。

さあ。概観それなりでコストダウンできたからじゃない？そうとしか突っ込みようがない。うそ臭いこと書いてないで他探せば。

外観ね。失礼。中は見てないから知らない。

突っ込んでもらいたくて投稿したわけでなく、芦屋〜住吉あたりで手頃な価格の物件が全く無くなったので、悔やんでいる次第です。お勧め物件あったら教えて下さい。ここは外観もそれほど悪くないと思いますけどね。

東京のマンション販売動向等々を見る限り、手頃な物件は
中長期はともかく短期的には関西でもなかなか出ないのではないですか？
極端に値上がりしていると言うこともないですが、値下がりも考えにくい
状況だと思います。過去数年が実際戸建用地にしろ安すぎたので。

なんかデベの回し者みたいな台詞になってしまいました。
手頃な良質の中古もマーケットから殆ど消えてますし。
買い時は逃したとも言えるし、もう一段上がる可能性もあるし。
ただ新築で売れ残ってる物件もありますね。関西は難しいです。
客の目も肥えてるし。

お勧めは中古。芦屋の辺りにはリノベーション屋さんがゴロゴロしているので、中古を買ってワンルームに改装しちゃう方も良くみかけます。

それを言うと、究極のお勧めは賃貸かもしんない。関西では。

中古リノベは関西では出口で売れないからしんどいね。地震もあるし。

同じデベだからついでに書き込むけど、風雅苦楽園ってもう売れたの？

>>500　この物件は、何故他の物件に比べて少し価格が低く設定・・

他物件に比べ低い？
抽象的な表現でなく、具体的な根拠を示してください。
当方割高と思って購入見送ったのですが・・・。

ある知人のお宅は、100㎡で5000万だったそうです。そこそこにグレードも良かったです。

ジオ六甲や野村物件に比べ、はるかに安くないですか。ロクアイとかと比べても意味無いですよ。

翠が丘の別の販売中のマンションは、もっと安いようです。

ジオ翠ヶ丘は南面に大型マンション、東は大型遮蔽壁が塞がっており
その点をデメリットとして考えると安くはなかったと思いますが。

そもそも販売済みのマンションの価格論を論じても
意味なしでは。

なにか安かったことをアピールしたい意図があるのでしょうかね。

近くのマンションというと、ヒ○ズしか思い浮かびませんが、確か80㎡台で5000万だったと思います。業者は和○○産さんです。あそこも、建替マンションで少し無理な造りのように感じられます。

価格論を論じているわけでなく、現在、希望地区の芦屋〜六甲あたりを買うのは、得策なのかどうか考えてるだけです。

それは、夕方五時頃から九時頃にかけて、阪急の普通電車で梅田・三宮間を何度も往復してみるとわかるでしょう。人々の表情、服装、持ち物に注目しましょう。やっぱり夙川や芦屋川は余裕があります。岡本御影も悪くないです。六甲は学生の比率が増えますが、ひなびた雰囲気があります。そこから先は中央区です。

キャンセル待ちの方がいらっしゃいましたが、実際　キャンセル住居はあったんでしょうか？

朝、エントランスで井戸端会議をするのは
やめてください！！
朝からテンション下がります。
３〜５人くらいでいつも同じ顔ぶれのように
思いますが・・・

朝から井戸端会議って　幼稚園のママさんですか？

それよりも、洗濯ほしのつっぱり棒をやめてほしいです。
市営団地のようです。マンションの価値が下がります。
管理人注意してくれないのかな。

管理人か管理組合に直接言うべきだと思います！

たしかに、物干しにしても井戸端会議にしても、住人同士で話し合うべきことですよね。不快な思いをされているのは同感しますし、直接本人に言いにくいのもよく分かりますが、何でもかんでも掲示板に書き込むというのはいかがなものでしょうか・・・。住人同士が疑心暗鬼になるのも心配です。ただ困ったことに、まだ管理組合が機能していないので、まずは管理人さんか管理会社に相談されてはいかがでしょうか。

100㎡で5000万は安いですね。

そんなに安価で広い部屋あったかな！？なかったと思うが・・・

それは、賃貸に衣替えした中古または新古販売の価格ではないですか？そういう場合は、表沙汰にはならないものです。

山手幹線が開通すれば近くにバス停ができるんでしょうか？できれば便利ですね！！

>522

どこに通われるのですか。ここなら
ＪＲ芦屋なら徒歩のほうが便利かと・・。

阪急の駅の近辺にいけると便利だし、徒歩１０分とはいえ　雨の日バス停が近ければ便利！！　あと資産価値も↑？

雨の日なら、阪急タクシーで良いのでは？山麓庶民の強い味方です、阪急タクシーは。

↑このあたりは阪神タクシーの牙城ですが？？
あと阪急駅近辺というと夙川になると思いますが
古びたグリーンタウンくらいしかないですね。
バスに乗っていくほどでもなさそうな・・。

資産価値もバス停近いではなく、徒歩圏の記載の
ほうがいいと思います。ここの魅力(資産価値)は
新快速停車駅のＪＲ芦屋徒歩圏ですよ。

管理組合の案内きましたね。物干しの件、話題になるかな？
でも私がざっとみたところそういうことやっているの1軒しかないみたいだから、ちょっと個人攻撃っぽくなっちゃって雰囲気悪くならないか心配。。。。

共用部に少しでも不具合があれば、設立総会で文書に残しておきましょう。アフターサービスの時効成立を防げます。

519さんwrote；100㎡で5000万は安いですね。
520さんwrote；そんなに安価で広い部屋あったかな！？なかったと思うが・・・

100㎡で5000万円台、ってことじゃないですかね。
ありましたよ〜。でもまあほとんど6000万円に近い5000万円台ですけど。

また賃貸で２９万ってのが出ましたね。
賃貸でもうける人が多いような・・・

現在真夜中の12時を回ったところです．何時間も前から，大きな話し声やけたたましいバカ笑いが聞こえてきます．
騒音元が目の前のマンションである可能性もあるけど，もしも，このマンションの住民が元凶ならば残念なことです．そんな非常識極まりない人と同じ所に暮らしてるなんて！！

ええと、日曜日の未明にバカ騒ぎする場面は珍しくないです、都市であろうと農村であろうと。不快に思う場合には、克明な記録を日記に残して、弁護士に相談しましょう。市の無料法律相談も利用できます。地域のことですから、改善を志すならば自治会にも顔を出しましょう。

うるさいのであれば、窓を閉めたらいいのでは。
最近の窓は遮音性高いので。
暑いならクーラーつけてもいいかも。

開けっ放しでストレス溜めるよりはいいかも。

一度管理組合に提訴してもいいかもしれませんね。

このマンションだけの問題ならいいですが、元々別の意味でうるさそうな地区。建築当初から反対運動とかあったのでは？　　　　　　　　　　　最初が肝心だと思いますけどね。他の物件に対する責任もあるのではないですか。

管理組合は共用部の管理が仕事ですから、あまりアテにならないと考えておかないと、後々の怒りの素になります。マンション自治会を立ち上げて、地域の自治会の１班として活動を始められるようなら地域との将来も明るいです。実際は、そうなるまでに２０年はかかるのが普通らしいですが。

中古売りに出ているみたいですが、住み心地はどうですか？マンション内みなさま仲良くされているのでしょうか？

<a href= ＊＊3.res9.ru >