ジオグランデ芦屋翠ヶ丘

7000万円で買って賃料35万では収益が上がらないですね、もっと安価に入手したか、節税目的ですわ。阪神間の物件では、居住環境の良い高価な部屋が最後まで売れ残って、土壇場で大幅値下げという大逆転もあるんですよ。周囲から恨み買いそうですが、閉店前のデパ地下と同じこと。

>379「いつか買いたいさん」へ。　キャンセル待ちをされていらっしゃるそうですが、この時期からですとあまり出ないかもしれませんね。すでに、皆様手付け＆中間金でかなりの金額をお支払い済みですので、それを流してキャンセルされるよりも、引渡しを待って、新築未入居で売りに出される方が得策とお考えになるかもしれません。もしかしたら、引渡し後の方が可能性があるかもしれませんね。

その場合値段が気になるところです。

キャンセル待ちねぇ・・・キャンセル待ちは出ないでしょうねぇ、たぶん。
でも、新築未入居の中古（新古）はでるんじゃないですか、たぶん。

そういえば、そろそろローンの金消会が開催されるのでは、ないでしょうか？

フラット35を利用する予定の方はいらっしゃいますか？

Ａタイプの東側手摺とその横の階段室北面壁はパンフレットのパースではタイル貼りになっていましたが、現地を見ると金属手摺になっていますね。

昨日DMと新聞折込チラシが入ってたけどまだ残りがあるの？　ホームページでは完売御礼になってるけど。

ＤＭやチラシには，タイプとか広さはどのように書いてありましたか？

あ、今見たら近所の別の奴でした。勘違いでしたごめんなさい。

外観が、かなりできていました。楽しみです。

実物をみましたが、かなりいい感じで仕上がったようです。
高級感もかなりあります。みなさん新居を機会に新車に買い替え
されることも考えておられますか？　やはり芦屋なんでBMWくらいは
必要でしょうか。

本当によいよですね。
早く引き渡しになることを楽しみにしております。
ところで、この物件を賃貸に出されていたいくつかの物件は成約されたのでしょうか？

今日、近くまでいきました。ホンといい感じに仕上がってますね。ご近所の反対運動の垂れ幕がまだかかっているのが心配です。入居のころにははずしてくれるのかな。

内覧会の案内がきましたね。どういったところを注意してみたらよいのだろう？しっかり勉強していかなきゃいけないわ。

内覧会時業者の方を頼まれますか？

ウチは迷ってます．

玄関の大理石ですが、保護する方法ってないんでしょうか？大理石はすぐにひび割れやしたりシミがついたりとデリケートらしいのですが。人造大理石の方がその点　楽ですよね。

大理石は雨に弱いらしいですね。さあどうするか。

大理石は雨にも洗剤にも弱いので保護剤を塗りましょう。ホームセンターでも手軽に手に入ります。床用ワックスでも代用は可能。

４０１さま
ありがとうございます！保護剤　床用ワックスですね！塗る事にします。

購入者ではないのですが、こないだ見に行きました。外観がかなり高級感あっていい感じですね。玄関もグレード感ありました。多少周りのマンションに囲まれているのが難点ですが、物件の建物自体はいい感じの印象を受けました。

いよいよ入居までのカウントダウンですね
家が近所なので、週末の度に様子を眺めておりますが、日を追うごとに購入者の方がたとおぼしき人の見学が多くなってきているような気がします（まさに私のことなのですが・・・）。
本当に入居するのが楽しみですね。
皆様、入居後もよろしくお願いいたします。

近所にできた打出小槌のセントラル開発のマンション、価格がはる割には外見がずいぶん廉価な感じで仕上がっていました。こちらのほうが仕上がりがいいですね。

１２日、入居説明会ですね。いよいよですね。

目の荒い、亀の甲模様の入った大理石なら、傷がついてデコボコして来た頃が風合いが増して奇麗ですよ。そこまで我慢できるかどうかが勝負ですが。

大理石のデコボコ見た事はありませんが　味が出てくるのですね！^^;

数100年前の歴史建造物でも、室内ならツヤは無くなっても風化には至らないです・・・

マンションに使うタイル大理石のでこぼこなんて、凡そ見たことがありません。
滑り止め加工で最初からバーナーで焼いてる商品は別にして（浴室用とか）。
そんな状態になるまで放っておいたら管理劣悪過ぎではないでしょうか。笑

内覧会どうでしたか？
うちは東向きで床をダークにしたら思ったより部屋が暗く狭く感じました。高級感はありましたが・・・
エントランスは広くていいですね！

確かに！内側にもタイルを貼らないと同じく市営マンション？？？って思いました。ショックでした。後　共用廊下の柵もステンレスだったので安ぽいなぁーと感じました（これはパンフレット通りだったので文句を言えない？）コンクリートタイルだったらもう少し高級感が出るのに。
エントランスの柱も　どうせなら吹き付けでなく大理石調の方が良かったのに。

壁紙が気に入らなければ、珪藻土を塗るのが楽しいです。外国の新聞を買って来て張る方もいらっしゃいます。どのみち消耗品です。共用部の改変は容易ではないのですが、管理組合の許可が取れれば玄関前だけでも総無垢のカエデやオークに張り替えると高級感が出ます。安くはない改造ですが。

モデルルームを見たとき、吹付・塗装部分が多いし、標準仕様はかなりコストダウンしているなあと思いました。その上で立地とグレードからみて妥当な価格だと思い購入しました。大きな買い物ですから、いざ出来上がったときにいろいろ感じ方はあると思いますが、私達家族は新生活に夢を抱いてジオグランデ芦屋翠ヶ丘に入居します。１０年、２０年と経った時にそのマンションのグレードを決めるのは、仕様や分譲価格ではなく、住み方や住民の品格だと思います。他の人が住みたいと思うようなグレードも高いマンションにしていきたいですね。

山手幹線ができたら、夜は不気味な古墳の前を通らなくっていいやと思ってましたら、山手幹線の北側の歩道は、現在　翠ケ丘集会所の南に置いてある防音壁が続くトンネルのような道になるようです。階段の前の道は信号もできないみたいなので夜の帰宅が不安です。

山手幹線の夜は閑散としています、勧めるわけではありませんが、信号のない場所での横断も夜は容易です。一番危険なのが日没前で、手前の信号が赤になって車が途切れた時に充分注意して渡るのが良いでしょう。

マンションのグレードを決めるのは住み方や住民の品格とおっしゃるのはわかりますが、
結局竣工時から大規模修繕を行う10年15年ぐらいまでは明らかに新築時のグレード、施工レベル、
要は構造・躯体・内装仕様等々にいかにお金が掛かってるかが大きいのは中古再販時の価格からも
明らかだと思いますし、結局立地や仕様、究極的には分譲価格によって住民の方の意識も
変わってくるケースも多いです。
管理の問題含めて住民の意識がマンションにとって大切なのはおっしゃるとおりなのですが、
修繕積立金が溜まってもないのにいきなり共用部エントランスをグレードアップするなどは
不可能に近いのは自明の話です。壁紙等、専有部は後からでもお好きにすればよいと思いますが。

玄関前とは、自室の表札のある部分のことです。共用部ではあるのですが、ここを自費で作り替えているマンションは時々みかけます。管理組合の許可が降りるかどうかは、それこそ住んでいる方々が将来を見据えて決めることです。エントランスも、だれの目にも貧素に見えるように感じるならば、管理組合理事会に議事提案し、検討することです。こうやって、マンション村の交流を段々と増やして行けるようなら、将来も安泰です。

山手幹線は、近隣住民の要求で翠ヶ丘地区のみ中央分離帯ができる予定なので、階段の前の道は信号がないだけではなく、山手幹線を横断できませんよ。今は閑散としていますが、開通すれば、夜もそれなりの交通量となる筈です。

突然すいません。今頃になって「この物件にしておけばよかった！！」と悔やんでいる者です。外観も拝見しましたが、とても素敵ですね。ひとつ疑問なのは、ここは、ＪＲ芦屋駅徒歩10分の表示でしたよね？私はすぐ近くの徒歩15分表示の物件を検討し、実際に普通に歩いてみたら駅まで15分くらいかかりました。本当に10分でＪＲ芦屋駅に歩けるのか、少し疑問なのですが？当初、営業マンさんはどのようにおっしゃってられたのでしょうか？購入者さんに不快な投稿でしたら、無視してください。ただ、翠ケ丘で引続き物件探しているので、参考意見を頂ければ非常にありがたいです。

10分なんてとても無理です。
楽に15分はかかります。
誰が歩いて計ったのかわかりませんが、大柄の男性が早歩きで10分だと思います。
売りたいがための表示だったとしたら
阪急不動産の対応はおそまつとしか言いようがありません。

１０分で大丈夫だと思いますよ。山手幹線が直線で駅まで伸びているので
普通に歩いてもいけるはず。ただラポルテの北側くらいまでですが・・。
駅の改札までだと大柄男性で１０分いけるかどうかくらいですね。

もし気になるのであれば実際に歩いてみるとわかります。

乳母車のおばあさんであれば、駅行きは下り坂で加速するので
３分くらいでいけると思いますが。

貴重な情報ありがとうございます。でも、駅からの距離は、80ｍを1分と表示するルールがありますよね。コンプライアンスが第一とされている現在ではあまりやってはいけないことですよね。去年ぐらいまでは、あまりうるさくなかったから、こういうことはよく行われていたんでしょうか。ただ、このマンションは、そんなことを上回る価値がありそうなのでねいいですね。もう、翠ケ丘には大型の高級新築マンションは、場所が無いし建たないのかな？建っても、無茶苦茶高くなってるんだろうなぁ？

ようこそ芦屋市へ

本マンションは値段的にも、上流及びやや上流の階級の方が多いと思います。
そういう人は別にしてもサラリーマンでムリをして着飾らないよう・・・。

外車率は５割くらいでしょうか（そんなに皆外車ということはない）。
バッグは革エルメスが圧倒的ですね。ヴィトンは少数派で少し貧乏くさいかも。

校区の岩園小の私学受験率は99%です。学費も大事ですが、お受験のためには
塾へのお弁当持参が必要とか、共働き家庭は少ししんどい面も・・・。

まあ、芦屋といってもいろんな人がいるので。六麓荘に住むわけではないので。
（六麓荘豪邸は本マンションくらいの敷地をもつ家多数！！！次元の違いを感じます）

岩園小の受験率は９９％ですか・・学年が１００人いれば、９９人が中学受験なのですね。ちなみにどのあたりの進学塾に通ってるのでしょうか？

芦屋には大きな進学塾はなく
皆、住吉や西宮に通っているようです。

＞４２７さん及び購入者さんへ

旧来の芦屋住民にも色々な方がいらっしゃいます。芦屋のスレではよくこのような書込みがされますが、大抵は、芦屋の嫌味の人か荒らしさんです。芦屋の外車率といってもグレードはピンキリですし（日本の高級車より安い）、岩園小の私学受験率は高いのは確かですが、99％というのは、ものすごい断定の仕方ですね（笑）。本当の芦屋住民は「芦屋の人」と言われるのがいやで、自分のことはあまり語らないものです。４２７さんは、このマンションに反対している方で、嫌味で投稿されたのですか。「ようこそ芦屋市へ」とは、まるでかけ離れた内容ですね。芦屋の品格が損なわれるのでやめられた方が良いのでは。みなさん、無視・無視。

上流階級は芦屋の富裕層の中でも数％いるかいないかです。
殆どの富裕層はミドルからアッパーミドル辺りではないでしょうか？

因みにサラリーマン家庭はアッパーワーキングクラスに属します。

アッパーワーキングクラス？？

ぞの小の受験率が９９％？

こういうときに、こういう表現を使ってしまう感覚って、、、知性というかお里が知れますよ。

あっぱーわーきんぐとか、ろーわーみどるとか、こんなとこで急に言い出すのもどうかと思うが。

こういうことを自分でいう人は決まってミドルレンジ以下。上下が気になるからね。

こんな議論あまり意味ないでしょう。
芦屋だから云々というのはあまり意味がない。
芦屋の利便性をマンションで享受しよう。そのマンションは、何億円もする豪邸型ではないけれど、ちょっと高級風に作ってあって、給与所得者でも、ちょっと親の援助でも受けると買える…ということでは？
芦屋人だから金持ちというわけではなく、そもそも色々な人がいるわけで、このような観点からの議論は実に空虚でありましょう。
好きなら住まれれば良いし、皆が好きになる必要もないし、買えるなら金持ちでもそうでなくても構わないでしょう。

翠ヶ丘（だけ）で芦屋を語るのも無理がある

完成してみると　お隣のマンションとタイルの色が似てるなぁーと感じました。姉妹マンションみたい！？
芦屋ハイツも近々立替されるのでしょうか？あの緑を残して欲しいなー。窓から見えるので癒されます。

すぐ近くの新築マンションを契約した者です。入居は１２月になりますが、みなさん仲良くして下さいね。

芦屋というとなんだかスノッブな感じがして嫌だなあーと思っていましたが、関西のいろいろな街をいくつか見て回って、街がきれいなのとお店がいろいろ沢山ある割には混雑していないのとニュータウンのような人工的な匂いがあまりしないのとフラットアクセス徒歩圏とが気に入って購入しました。芦屋住民が金持ちかどうか、について話題があるようですが、年間所得が1000万円以上の割合が１９％、宝塚市は１６％です（国勢調査だか市の統計だかによる。芦屋市と宝塚市とで住居選択を迷っていたのでこの２市しか調べていませんが）。だから何？って突っ込まれると、いえ別に。。。ってことなんですけど。
気に入った街に楽しく住みたいと思っています。
共用部分の仕上げ、私はあまり気になら無かったです。それより新聞の各戸配達対応してほしいなーと思っています。これは管理組合で話し合えって阪急不には言われてしまいました。朝、郵便受けまで取りに行くのは面倒ですよね。
マンションでもタワータイプは各戸配達サービス実施しているところ、ありますよね。
あーでもセキュリティ上受け入れがたいのかな？24時間有人管理じゃないし。。。入居予定の方々どう思われますか？

入居予定者ではありませんが、新聞に関しては
当方のマンションでは、新聞配達の時間帯のみ
オートロックを自動ドアにしている運営をしています。

少しあぶないですが、利便性は増します。

同じく入居予定者ではありませんが、当方のマンション（芦屋）では、複数の新聞販売店のうち１社を幹事店（確か読売新聞）と決め、幹事店にだけオートロックのキーを貸与し、幹事店が他の新聞を含め代表して各戸配達をしています。

No439さん　No440さん　アドバイスありがとうございます。
No440さんのやり方、良さそうですね。管理組合に提案したいと思います。
追加の質問ですが、それは朝刊だけですか？夕刊も、ですよね？

新聞の配達は１階の郵便受けに入れてもらう方が良いと思います。このご時世ですから。うちは今までのマンションでそうしていましたが、すぐ慣れますよ。ちなみに入居予定者です。宜しくお願いします。

参考までにお伺いしたいのですが、№440さんのマンションでは、どういう経緯で各戸配達をするに至ったのですか？管理組合の話し合いの上か、デベロッパー側でそのような設定にしていたのか、お教えください。

私も442番さんに同感です。

翠ケ丘の知人が泥棒に入られ、時計・宝石等一切合財盗まれました。翠ケ丘は狙われているようですよ。どんなにセイフティーシステムを装備していても、鍵を渡してしまったら、合鍵を作ることもできますし、リスクは大きいですよね。

>441
返信遅くなりました。夕刊は１階の郵便受けです。夕刊とっている人が少ないからじゃないですかね。当方も朝刊は２紙とってますが、夕刊は１紙だけです。

>443
最初からデベで設定してました。最初に新聞頼むときも幹事店を通します。ですから、例の洗剤とかくれません。それと話変わりますが、ゴミも朝８時までに玄関前に出しておくと、管理人？が集めて出してくれるので助かります。

>444
うちのマンションの鍵はICカードなので複製されない点と、どのカードでいつどのドアが解錠されたか（各階にオートロックドアがあるので）記録に残るので安心です。

私も４４２番さん、４４４番さんの意見に賛成です。
安全管理には万全を期したほうが、賢明です。

モデルルームの家具を譲っていただいたり、値引きなどはなかったのでしょうか？人気物件なのでやっぱり　そういう事ってありえないのかなぁーと思いまして（すぐに完売しましたしね）

どんな業者でも、エントランスから内側へ足を踏み入れる場合には、理事会で審議するのが良いでしょう。大抵は否決されます。

エントランスから内側へ足を踏み入れる場合は、
右足から踏み込まないとヒンプク。

445さんレスポンスありがとうございます。
新聞各戸配達、やはりデベロッパーによる初期設定ですか。多分管理組合に提案しても、セキュリティだなんだと反対意見が出るだろうから、そういうサービスを事前に織り込んでくれと阪急不動産にごねたのですが、それは管理組合で、とあっさりフラれたのです。うーん残念。あきらめるか。。。
しかし、翠ヶ丘。泥棒に狙われている地域とは知りませんでした。危ないなあ。。。。やはり直接当該マンションと関係の無い人の出入りは極力避けたほうがいいですね。
そういえば、以前、ジオグランデ芦屋翠ヶ丘で検索しまくっていたら、「契約しました、自宅でお教室開くつもりです」なんてブログを読んでびっくりしたことがありました。居住専用なのにね。困ったもんです。がやがや生徒が出入りするなんて（まあ教室の内容からして大人なんでしょうけど）とんでもない〜、と思ったものです。

449さんの質問について。
阪急不動産はとっても固い会社なので販売不振物件はどうかしりませんが、この物件に関しては、私の知る限り、一切割引等は無かったと思います。
実は、会社の取引関係などあらゆる伝手を駆使していろいろ頼み込もうとしたのですがガンとして応じてもらえませんでした。オプション対応期間終了後のオプション申し込みすらお断りだったんですよ〜（泣）。
なんでも阪急不動産の自社社員が自社物件を購入する際にも一切の割引および優遇は無いそうです。やっぱり鉄道会社ってお固いんですね。と妙に納得した次第です。

習い事の教室は微妙ですね。管理規約で禁止してあっても、実際に教室を開く居住者があれば、なかなか止められません。生徒さんが階段で転んで骨折したような場合、管理組合に責任が生じる可能性や住宅総合保険からソッポを向かれることもあります。なお、阪急に限らず大手は新築の１年間は滅多に値引きしないものです。新古になったら、代理販売に回したりはするのですが。

鍵の引渡しも無事終わりました！いいマンションにして行きたいですね。宜しくお願いいたします。

もうすぐ入居です。よろしくお願いします。

すぐ近くの新築マンションに入居するものです。うちも仲良くしてくださいね。

ヒルズの方でしょうか？宜しくお願いします。

はい。入居は12月でまだ少し先ですが、今後ともよろしくお願いします。

なんだか変な業者がいきなり戸口訪問してきて本当に不愉快。24時間換気の説明だとかフィルターの販売だとか、室内コーティングがどうだとか。。。。みなさん気をつけましょうね。しかし、いったいどうやって侵入してきたんだか。。。。

共用部での営業は管理規約違反ですから、玄関にやって来たら管理人につまみ出してもらいましょう。ちょっと紛らわしいのが電気の保安協会と、警察の戸別訪問です。

天井まで伸びた物干しツッパリ棒での洗濯物干しは
やめてほしいです。高級マンションなのに市営住宅
みたいです。ひょっとしてマンションのルールを知らない
のでは。

ほっとくと布団もベランダに干すかもしれないですね。

すでに結構な戸数が賃貸にでていますね。

本当ですね．６〜７戸も賃貸に出されているようです．
引渡し後２ヵ月で，７％ぐらいの「賃貸率」って高いのでしょうか，
低いのでしょうか？

お屋敷マンションでは異例な数字だと思います。少なくとも阪神間では。もちろん、段々と賃貸率は高くなって行くのですが、最初からですからね。

調べればわかることなんですけど、

家賃はどれぐらいで出てるんてすか。月２０万位は取れるのかな？

３５万という数字もありますね。この家賃のまま推移すると仮定したら３０年で何とかトントンですが、緩やかなインフレを見込んでないと苦しいですね。

私は転勤族ですが、その家賃で借りてもらえるなら、ローン返済分は十分カバーしておつりがきますね。
せこい話ですいません。

頭金によりけりですね。ゼロだと３５万円でも赤字になるかもしれません。

転勤族が自分のマンション賃貸するならともかく
３０年回収で新築マンション投資するやついますか？
自分で１億もっていたとして３０年元金回収の金融商品に
投資しますか？

得をする取引しか皆しないので（あほボンが投資すれば別だが）

税対策として、帳簿上借入金計上できるローンをあえて組む事よくあるんじゃないの？　所得計上の相殺にね。そしたら確実に借り手が付いてある程度日銭のとれる物件を選ぶだろうね。　ただ、ここにこの立地、この賃料で客が付くかは？？？だろうね。2，3割は新築プレミア価格だろうね。

うーん。所得計上の相殺＝賃貸で損出すということなので。
また金利損の勤労所得との損失合算は認められておらず、
減価償却分のみであるから、経過償却年数を超えた古い
建物を購入して一気に２年償却で所得圧縮ならありうるが・・。

新築を定価で投資購入する層はいないとみるべきでは。
じゃあ、どうしてこんな賃貸が大量にでているのかと
いう疑問になってきますが・・・。

その予算ならオーキッドが余裕で借りれる。
現実問題、関西で30超えて出せるヒトは少ないのだよ。期待しないこと。

yahooでみると東建コーポレーションという会社が多く
貸し出しているようです。賃貸事業を中心に展開している
ようですが・・。

新築で買って貸出事業をしているのでしょうかね。
３０万でも採算とれるのかな？
３０年かけて元とるつもりかな？

無知で申訳ありませんが、オーキッドを賃貸で借りてる人いるんですか。
あの、バカ高い管理費や修繕積立を貸主含め、どうしたら採算取れるんでしょうか。

採算なんて取れません。そもそも築後未入居（三井が貸主）も多いし。
所有者なら、借り手がつけばランニング負担減で助かる程度でしょう。
余裕でって言うのは、同じ専有面積ならって話ね。120㎡超とか多いし。
湖南館か渓西館か、とかにもよるけど。賃貸だと村八分あうし。笑
共用部はともかく内装設備は今時って感じだしね。
法人で借りられるなら、買うよりは遥かにメリットあるとは思うけど。

なるほど。でも、それだけの家賃払っても、物件が自分のものにならないだけでなく、村八分にも合うなら、少なくともサラリーマンは誰もオーキッドを賃貸で借りようとは思いませんね。

比較の対象としては、ふさわしくないと思います。法人で借りても、付合いがつらいだけで、会社が私生活を守ってくれるわけでは無いですしね。

別にオーキッドはどうだっていいんだけど、一般的には20万超えると
極端に借り手が少なくなるよ。25万超えたら阪神ORIX野球選手ばっか。
わざわざこの物件（お屋敷マンション？？）を、27万や35万で本当に
借りようとする人間が阪神間にどんだけいてるかってことです。いない。
駐車場入れたら30万でしょ。分譲賃貸なら競合なんて山ほどあるしね。
これからどんどん未入居売れ残りも出るだろうし。ここは知らんが。
ましてやリーマンで。家賃補助あるのか知らないけど。東京とは違うよ。
賃貸屋数件回れば誰でもわかる話。

そうでしょうね。家賃設定がおかしいと思いました。私は転勤族なので、もし賃貸に出さねばならない状況になった時、こんなに家賃取れるなら助かるなと思ったもので。。。笑

近隣不動産業者の方、ご意見聞かせてください。