プラウド六甲赤松町について

修繕計画と積立金の集め方がポイントだと思う。
最初にいつどこを修繕して、そのお金はどこから出るというのをはっきりしておかないとね

普通のマンションでも25年30年経って
大規模修繕で一時金徴収となると反対する人が出るのに
定借なら尚更。なぜ潰すのに直さなきゃしけないかと。

相続とか発生して相続人がそこに住まないとなると
敢えて管理費や地代を払わない人も出てくるだろう。
40年超えたら地代も払ってもらえるかな？
建物競売にかけようとしても値段がつくかさえ危うい。
結局、地主負担で建物取り壊しか

商業施設とかならともかく
デベだけ儲かるシステムだと思うがな＞定借

野村は営業上、当然自分達の不利はしゃべらない。
仕方ないと思うが、この物件の説明会でも、
「マンションは50年経つと、建て替えの煩わしさが出るが
　この物件はそれから解放されるメリットがある。」
という説明の仕方をする。50年経つと追い出されること、
地代を集められること、その金額が上がる可能性がある事
将来転売は難しくなる事、解体準備金や管理費が滞る可能性が高いこと
といった現時点で明白なマイナスを全く言わない。
そのあたりに、確信犯を感じた。
自分達はボロ儲けだろうけど、何千万の高い買い物で、
購入者に不利の起こる可能性を、ほとんど説明しないのは、
いかにも野村の営業という気がする。

購入者は、その不利を頭に入れた上で、
この場所や価格を考えないとね。

>63
私は検討中ですが、この物件の営業とも話をしています。
解体準備金は、建て替えに比べるとシステムが単純なので
問題が起こりにくい。
また建て替えにかなり労力を取られるが、このマンションは
そういう心配なしで住めるという説明でしたよ。
マイナスばかりではない気がしますが。

「定期借地権方式による分譲マンションのスラム化の恐怖」
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

あくまで参考情報です。

営業の方は決して口にしない情報なので、いろんな方面からの意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

賃貸なら解体の準備も建て替えの心配もいらない。
つまり、この物件は賃貸並みということ

>65さん

ありがとうございます。確かに、デベは話さない内容ですね。
この物件でも、有利不利をわからないで購入検討している人は
結構多い気がします。というか、情報があまりないんですよね。

定期借地物件って、まだ前例が少ないんですか？
あまりトラブルの話は聞きませんが。

野村の営業に話を聞いたとき、この物件の場所を
「こんな場所は2度と出ません。東灘や芦屋は高騰しすぎて
　しばらく撤退するので、これがラストチャンスです」
みたいな風に言われましたが・・・。
六甲には、野村の別物件や阪急の物件が駅前にありますね。
この辺りの物件の売れ行きはどうなんでしょうか？

あれっ、２度と出ないというのは、広告チラシには打ってはならない不動産業界の禁句だったはず。だから普通は「もう得られないかもしれない」とか「ほかには得難い環境」と、少しごまかすものなのですが。ちなみに阪急の方は残り１１戸だそうです、少し早目に売り出したのが良かったようです。それはともかく、場所はホントに良いですよ、道を渡った教会側は邸宅の地ですから。

昔ながらのいい邸宅地ですね。
文教地区ですし。地主は土地を手放したがら
ないのも理解できます。
どうしてもここに住みたい方で、財産としての
マンションという見方をしない方、転売を全く考えない方なら
オススメできます。

住むだけでありがたい、よかったと思えるような人なら・・・ね。でも、その前に大金を払わないといけない上に、同じマンションにずっと払い続けないいけない地代の受取人がいるというのは、住んでから複雑な気持ちにならないのだろうか？

管理組合が、どのように運営されて行くかは興味のあるところです。地主も建物については区分所有者になるので、自分に地代を払い込むことになるのかな。大地主なら区分所有は個人で、地代の受け取りは法人とするか。そうやって法人を１枚噛ませて、表立っては地主顔しないと思うのですけどね、賢明な方ならば。

地代は当然、法人に納める形を取るでしょう。
入居前から購入者には、一戸だけ非販売住戸があるとやそれがどの住戸かも分かっている。
元の地権者が等価交換で入るケースは、建て替えの場合、最近増えているけど、その人達とは入居後は、区分所有者として同じ立場になる。
この物件は、一戸以外はいくら大金を支払って住んでも、所詮、その地主の賃借人と何ら変わらない立場。ずっと複雑な気持ちで、地主を見る事になりそう。

この物件は、野村にしては、かなりなりふり構わずの営業を
始めてますね。
「説明会の予約が殺到してます。人気が高いので、
　早めにご予約していただかないと、早めに埋まってしまいそうです」
と、何度か連絡がかかって来ました。

この物件、思うような感触ではないのでしょうか？

年配の独身貴族など、特に将来を考えなくても良い人も多く居るはずです、価値観もさまざま。若いファミリーは用心する。それはそれで良いのでは？

六本木ヒルズやミッドタウンに住む人もいるからね。
お金に糸目をつけない人は、どこにでもいる。

関西には至極少ないが。

お金ある人なら、わざわざ定借なんて選択肢取らないよ。

マンションというのは一種の運命共同体。
自分は提示された条件は飲めて、将来にわたって義務を履行できても
他の人はそうとは限らない。
地代はともかく、管理費や修繕積立金の滞納はスラム化に直結する。
普通のマンションでも起こりえる事態だが、終わりが決まっていて
資産としてのインセンティブのない定借物件ではそのリスクはとても高い。

そこまでのリスク考えれば、少々安くても、
いくらリスクを考えなくていい人でも買えないと思うが

六甲周辺は大変な販売難になっているそうですね。
買える方は強気で行かれればと。
しかし、市況が崩れるタイミングで大量供給というのも芸のない話ですなぁ。

今はマンション価格が過剰なインフレ。消費者が見放して（ついていけなくなって）、ついに不況が始まったね。そのタイミングで、定期借地物件なんて、購入者を＊＊にし過ぎ。野村も自らジョーカーを引いたな。

ジョーカーかなあ？売れ残りはまとめておいて、とある管理法人に払い下げてしまうという奥の手も考えてないかなあ？そのまま段々と賃貸に回す戸数が増えて行って、最後は完全に賃貸に化ける。スラム化も防げる。消費税が上がって行く時代の賃貸と考えると、そう損でもないぞ？

管理組合を作る購入者からすれば、ふざけるなというシナリオだけど。

マンションは、所有か賃貸かで、住んでいる人の意識は全く違う。
購入して住んでいる者にとって、どんどん賃貸になっていくのは、
建物の維持、管理への意識が、どんどん希薄になることを
示すことになる。
結局、このマンションは、売主にとっても買い手にとっても
最初から賃貸という事なんでしょう。
それを納得して大金を支払う人なら、ご自由にという事かな。

年月が経てば経つほど、賃貸が増えるなら、住んでいない所有者もその賃借人たちも修繕や管理、解体に関する大きな費用を出し渋るようになるのは明白。
そこに最後まで住む所有者だけが、バカを見るだろう。

いろいろ書いている人達がいますが、このマンションに住むメリットはないんですか？場所とか悪くないし、プラウドですよ。

プラウド、野村不動産物件にメリットが何かあるのですか？

都心ならまだしも、関西、阪神間の中級物件で定借を好んで購入するメリットはそれほど無いような気がします。　
昨今の建設コスト上昇の折、もしココの価格が8000万として、上物の質が通常物件の億越えを凌駕するものが用意されているとはあまり考えにくいのですが。。。

プラウドは中級ではなく高級ブランドだと思いますが。

プラウドは高級ではなく中級ブランドです。　ちなみに野村の高級ブランドマンションは"ザ・ハウス"というのがあります。　阪神間では、以前住吉の山手幹線上の川辺で成功しましたが、近年、住吉で2棟目をやったのが余り注目を集めなかった(それでもグッドデザイン賞をとりましたが)のが耳目でしょうか。

いずれにしろ、駅徒歩5分で山側へ、しかもプラウドで定期借地となるとコンセプトが微妙ですね。おそらく、これだけ資材高騰すると、まともに分譲物件デザインすると野村の手に余ると感じたのでしょうか？　それとも地主側の意向でしょうかね。

上級　ザ・ハウス
中級　プラウド、ヒルズ
下級　ステイツグラン

でしょう。

ちなみに、プラウドのHPにハイグレードという項目がありますが、首都圏のみですね。また、そのハイグレード物件の内容を見てもプラウドの位置は自明のように見えますね。

ザハウスはプラウドが出来る前（関西に来る前）だよ。どうでもいいけど適当な解釈だな。

プラウドの中でも上下は当然あるだろうが。

あえていうなら、ザハウス≧プラウド≧ステイツグラン、ヒルズ、ステイツ。

今や新築でヒルズは無くなってるかな。

現状だとプラウドは最上級でもあり、中級の可能性もあるってのが正解。

では、この物件も最上級とも言える。

まあ、でも定借だし。笑

赤松は六甲では篠原北町と並んでいいとこだけどね。

値段が最上級でもしょうがないなぁ。

実情
ザハウス＞プラウド＝ヒルズ≧ステイツグラン＞ステイツと言うとこでしょう。
ここは中級のリーズナブルなただの借地権物件でしょう。　借地で高級と言えるのは、たとえば恵比寿の某物件とかではないでしょうか。

と、ザハウス住民が希望的観測を述べております。

プラウド松涛もありますし。

ちなみに広尾のガーデンフォレストは定借。野村じゃないが。

まあ、野村で借地で徒歩5分というのは。。。　なぜ借地なの、野村さん？　何がセールスポイントなの？　プラウドが陳腐になってる今、どーする？

地主が売らないから。でしょ。普通。

積水の住吉といい勝負してますね。レス数が。

昔はハウスやザハウスがプレミアムとしてあったが今は基本的にプレミアムも含め全てプラウド。

そういやトヨタと組むとテラスとかもあるね。

翠ヶ丘にヒルズがありますね。

野村は、プラウドのブランドにかけてどんな形でも売り切るでしょう。
借地が災いして、場所の割に人気は高くないみたいなので、静観してたら、価格を下げてくるでしょう。

私も場所は気に入って検討していますが、値下げ待ちかなと思ってます。
今、営業さんから聞いている価格では、将来への不安と差し引きすると
割に合わない気がしますので。

あー…ホント、この物件はなんで定期借地物件なんだろう。
最初に建設プランがあることを知ったときから期待していただけに
残念で残念でたまりません。

このコミュニティ内の、同じ借地物件の武庫之荘のプラウドも
書き込みが途絶えて久しいけれど、おそらくあちらも苦戦は必至でしょう。
なぜ、野村は関西で定期借地物件を、それも同じ時期に販売するのでしょう？

あちらの板にも書かれていたけれど、定期借地物件って、
資産としてみた場合に投売りする以外に転売は絶望的。

私もそうですが、まだまだ資産としてマンションを見る人が多いと思います。
自分が売る可能性を考えたときに、この物件に二の足を踏む人は、相当数いるでしょう。

購入資金を金融機関で借入れる場合、定期借地権物件では審査基準が通常の分譲マンションと
違うのでしょうか？
所得に対しての借入れ金額にもよるでしょうけど、担保としての資産価値は？

俺らのやっかみ自作自演にも動じないとは
野村もなかなかやるじゃないか。笑

と野村の方が仰っておられます。ガラにも無い野村のドブ板営業の血のにじむような努力痛み入ります。

おお、積水、必死。笑

積水の営業が、住吉の駅前物件の板で、
ここの物件のことを悪く書きまくって顰蹙をかっている。
懲りずに、この板にまで登場したか・・・。

この物件と販売日程が重なっているし
この辺りは、ただでさえ過当競争。
売れ行きが苦しいのは明白だから必死なんだろうけど・・・。
購入を考えている者にとっては、
営業の書き込みは本当に迷惑だよ。

もう非難合戦はいいから、
自分の物件を売ることに専念してくれ。