プラウド六甲赤松町について

そのぐらいだと15万円程度であります。公示にはもう1,2万上乗せした金額で出してるのが多いですが、実情の契約価格はそれより低めですね。ここも精々それに新築分の色をのせた位でないと借り手は無いでしょう。吹き抜け作って行灯部屋に採光してるのを売りにしてるぐらいですから。

高級賃貸マンションですか。

家賃１５万円だとすると年間賃料が１８０万、これに修繕積立金が含まれているので３０年あたりの一月平均１万として実質１６８万。
８０平米の部屋を３０年の減価償却で上記賃料を空室リスクゼロ（つまり常に満室；）で
考えて、利回り３パーセントを維持しようとすると希望取得価格は約２６５３万円。
国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

計算あってますかね？
ちなみにこの家賃国債は３０年国債になりますが（＾＾；

実際の売値はどんなもんですか？この間くらいでしょうか。

＞国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

間違いました！１．５パーセントでの希望取得価格は３４７６万円でした。ごめんなさい。
減価償却ってむづかしいなぁ。

その国債を国がどれだけ償還できるか、ということにもよりますね。

＞546様

家賃収入には20%の所得税がかかるので、この例だと、実際の手取り分は月12万円になってしまうのではありませんか？

つまりマンション経営なんて、言葉に踊らされてると痛い目見るという事で結論はOKですか？

>>550
つまり想定利回りを得ようとすると取得希望価格は決まってくるということですね。

549様の言うように税金も考えてもう一度計算しなおすと・・・利回り３㌫で８０平米が２０８４万円・利回り１．５㌫で８０平米が２７３１万円が希望取得価格になります。

↑あーでも家賃収入にも減価償却が適用できるのかな。ならもう少し希望取得価格はあがります。
どなたか詳しい方お願いします。

家賃収入云々というより、建物部分には当然減価償却が適用されるのは常識ですが。

月15万（12万なら尚更）ではもはや高級賃貸マンションとも言えないですし、購入して賃貸マンションにしても利益が出る時代ではないと言うことですか…

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ひと昔前（１０年前）にくらべて賃貸相場が下がってるように思う、物件が増えたからかな？

いや、少子化も無視できないでしょう。
日本は人口減少社会に入ったのですから。

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南東角住戸おもしろいですよ。こういう賃貸だったら客も良く付くだろう、という造りしてます。

あ、まちがえた、南西角住戸だった。

賃貸でもペイしないなら、今、定借を買う意味はあるんでしょうか？

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子供のいない老夫婦とか…

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大金持ちのセカンドハウスとか…

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大学の先生の書斎向けですよ、ここは。

なんだかマイナスな書き込みばかりで、読んでて嫌な気分になります。
他社の営業さんなのかしら？同じ人が書き込んでるのかしら？
確かに定借ですが、立地もいいし、MRを見た限りでは、なかなか素敵な物件だと思いました。
でもきっと私の書き込みを見て、又たたかれるんだろうな…

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いえいえ、実にまともなご意見。住むなら、こんないい所ないですよ、朝に夕に鐘の音は聞こえて来るし、西隣のマンションは転売価格も良いものだったし、六甲駅も近いし、散歩道もあるし。余命５０年なければ買い。

余命50年なければ…そうなんだよね。
私は31歳で80歳を超えて「家なき子」になるのが心配で、検討から外しました。
そこまで生きるかなんて、もちろんわからないけど、高いローンを払い終わってるのに、年取ってから「後、何年でこの家住めなくなるのか…どうしよう」とか考えるようになるかもと思うと、やっぱり不安。

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お金があって将来のことを考えていない人（考えなくてもいい人）が検討する物件じゃないんですか？
私は今お金が無いので買いません（買えません）が宝くじでも当たったらぜひ検討したい。

563さん。
私もずっとこの掲示板を見ていたのですが、嫌な事しか書かれないし、反論しても「野村の営業か」とか書かれるのが嫌なので、ずっと静観していました。
私と同じような方がいて、すごく嬉しいです♪
自分は、どうせ普通のマンションを買っても、一生住まないだろうし（老人になった時、古くて住みにくくなったマンションには住みたくない！ましてや80歳を過ぎた自分がマンション建替えとかにかかわれる自信もない！）し、確かに中古で売ったら安くなると思うけど、色々見てきた中で、この立地なら大損はしないだろうと思って決断しました。
決して自分はお金持ちではありません。普通のサラリーマンです。
でも、これだけ駅近で、静かな場所で、建物もまあ納得できるものだったので、「嫌になるまで住めたら、それでいいなー」と自分としては納得しています。
あー。ちょっとすっきりしました。でも、これでまた叩く方がいらっしゃるんでしょうね。
周りの物件の営業さんなのでしょうか？他のモデルルームの営業さんに言われたようなことが書いてあるし。。。あくまでイチ購入者の私見なので、叩かないでくださいね〜。

誰も貴方を叩きませんよ。

拝みたい気分です。

ここから、近くのうどん屋さんまでの散歩は楽しいです。旧街道ではないのですが、それなりに歴史のある路ですから。

契約者が納得して購入された経緯や考え方も情報だし、このマンションを検討しながら止めた人の理由や、この物件に対して不満、不安に思っている事も情報。
野村や他社営業らしき、偏った書き込みがなかったとは言えないけどね。その書き込みに対して、ＮだのＳだの書いているのが、まさに営業でしょう。そんな書き込みはまったく要らないけれど、後は肯定的なのも否定的なのも、あって良いと思う。
物件の検討板なんだから。

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私は検討したけれど止めました。
まだ永住を決めてる訳ではないので、定借でも構わなかったのだけど、
それと引き換えになるメリットが感じられなかったからです。
価格も決して割安ではないし（売り出した時に比べて不況になった今では、むしろ割高な価格かも）、建物の質や仕様、間取りに、特にこれと言った魅力がなかったのもあるかな。なんだか平凡なマンションだなあと思ったので。
これはあくまで個人的な検討したけれど止めた理由ですので。

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私の書き込みが、また火種になったようですが…
私はもう一方の野村さんの物件の契約者です。５６７さん、言葉足らずですみません。
元々はこちらの物件を検討してましたが、４LDKの間取りがなかったんです。それで断念してもう一方に決めました。
今現在、閑静な所に住んでおりますので、立地や雰囲気は、やはりこちらの方が良いと思います。そして、なんと言っても扉で仕切られた玄関ポーチが魅力でした。花を置いたりしたら、素敵な空間になるな〜と思ってました。
人それぞれですが、私にとっては魅力的な物件でした。
先日、契約した物件の内覧会でした。閑静さでは負けますが、高級感はありますし、結果的には大満足でした。
同じ地域の野村さんの物件ですし、それぞれに利点はあると思います。
営業さんの対応は誠実ですし、品があります。そんな野村さんの物件を購入して、本当に良かったと思います。

追伸:私は野村さんとは一切関係ございません。

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私は物件が、というより野村の営業マンさんの印象がよくなかったな。
この物件のＭＲを見に行った時、「これからも、この辺りのマンション価格は下がる見込みはないですよ。下がる要素がありませんから」と自信満々に言われました。
ＭＲから帰ってから、その営業マンさんから電話があり
「定借はどうも抵抗があるので」と言って断ったのですが、
「これからは、定借が一つの流れになり、どんどん増えますよ。」と、買わないのがおかしいような口振りでした。
その後も何度も電話がかかってきましたが、根拠のよくわからない自信の口調と、何かと断言する話し方が、私には合いませんでした。

あくまで私たちに応対した営業マンさんに思ったことなんですけどね

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上のセールストークが立派だとも思わんが、あなたがＭＲ行った時期って
かなり前なんじゃないの？
そんときの市況感ならそう思ってた業者も客もまあ、多いかもしれない訳で。

別に野村だけに限らず、ドコだっておんなじようなこと言ってたし言うだろ。
まあ、今頃になってもそんなこと言ってたら（特に前段部）相当寒いがな。

Ｎ営業マンの断定的な物言いは頂けませんね。賃貸カウンター営業じゃないんですからね〜

ここ、ホント毎週毎週ＤＭ入りますが、ずっと売れてないみたいですね。どこでも似たようなものとは思いますが・・・

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早く売り切りたいだけでしょ？
またケナす書き込みが始まったようですね。他社営業さんでしょうか？
六甲近辺はマンションの建設ラッシュだから、お客の取り合いなのでしょうね。

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六甲は昨年春までのミニバブルに少し出遅れた感があるので、かつての住吉みたいには、どの物件も売り切れてませんね。特にここは、野村さんにしても難しいみたいですが。

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隠れた人気はあると思いますよ、低所得者向けマンションとは違いますから。

隠れた人気って、どんな人気？

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リッチなシニア世代にはいいかも。まあまあ駅近いし。ＪＲ六甲道からもタクシーですぐ。

タイルの質は、なかなか良いです。近隣には総御影石というマンションも建ってますが、あれと比べてはいけません。

高級とは言い切れず、でも安くはない、微妙な定借マンションですね…

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考え方を変えてくださいよ、高級マンションには低所得層が入居してきませんから安心して生活できますよ。

このマンションには富裕層が望むような高級感、広さ、間取り、仕様など、いずれも特筆できるものがないのでは？
賃貸として出すにしても、書き込みにあった相場通りぐらいの家賃15万では高級賃貸とも言えないし。

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モデルルームしか見たことが無いですが・・・・
私はいいマンションだと思いましたが・・・・

定借でこの価格なら購入者の属性は高いに違いないが、築後未入居部屋を安く買取った業者や収益目的の購入者が１０年間賃借後転売を狙うケースが増えないといいです。

585
15万を高級賃貸と感じる向きも今の世の中にはいるという事なのだよ。貴君の1行目には完璧に同意する。　系列屋台骨が揺らぐ野村、どうしたのかな。あすの四半期決算、どうなるのかなあ。

計上（引渡）戸数が前年同期比25％減！！

わたし、あの落っこちそうな水路の上にフタができただけでも嬉しい。

野村さんも、コンセプトミスが続いてるなあ。この物件が苦戦しているのも、あながち不況のせいだけではないとは思う。高級さも半端だし、定借にしたのも結果的に失敗。結局、この物件を積極的に魅力に感じる購買層がいなかったのでは？

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定借は東京でも広尾のガーフォレとか、えらいことになってそうだからね。あそこは地所三井か。

どっこも一緒じゃないデベは今。程度の差だけ。まあ、野村は飯田橋とか素っ高値で売り切ったり

うまく立ち回ったほうだとは思うけどな。直近四半期も売上も利益もまだ確保「できてる」し。

大赤字や株価何十円の会社ばっかだからな。建設不動産セグメントは。

確かに単発では六甲や武庫之荘とかはしくってるのは間違いなさそうだが。

ジオアカマツに東芝不動産にゼファーコミュニティにとM&Aも積極的にやれてるし。てめえが

身売りしないといけない会社のほうが多いからなぁこの業界の人たちは。

まあ、場所はいいがコンセプトミスというか、良い思いしたのは地主だけって考え方もあるわな。

神戸に、都心の広尾のようなシステムを持ち込んでもなあ…。
一応地元では高級住宅地でも、そんなに求心力のある場所ではない。
地主には「ここも高級住宅地ですから、都心で成功している定借をやりましょう。土地も失わないで済みます」みたいな、セールストークが営業からあったのかもしれんが…。

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