プラウド六甲赤松町について

もともとは桜並木でしたね。この建物、面白い建て方してますよ。共用部を広く取ってあり、メンテナンスがやり易いようになっています。賃貸のデザイナーズマンションなどで見かける手法が、分譲にも波及して来たんでしょうか。

いいマンションだと思いますが、定期借地権というのがひっかかります。
定期借地権のメリット、デメリットを教えていただけないでしょうか？

後々でさら地で返す。　借地料が要る。　なので見かけ上、相場より安い。

それでよければ買うのも一興かと。

一階の南西角が面白いシースルーになってますね、あそこ、人通りが絶えないので向かいのマンションはガラスブロックで視線を遮っているのですが、全く逆の発想で作ってあります。

Ｎｏ468さん

・・・・と言うことは、月々のローン、管理費等の他に借地料が必要なのですか？

468さんではありませんが…

ここは管理費などの他に地代という物が、毎月、約１万円程度かかります。その代わり固定資産税はいらないんです。いわゆる、所有権と借地権の違いですね。

468さんではありませんが…

ここは管理費等の他に、地代が毎月約１万円程かかります。その代わり固定資産税はいらないんです。いわゆる、所有権と借地権の違いですね。

すみません、間違えて二度投稿してしまいました。

上ものには固定資産税がかかります。土地の部分には勿論かかりませんが。

マンションだと、土地よりも建物の税金の方が高いのでは？もともと、区分所有している土地なんてミニ開発程度の面積ですし。

モデルルームの年末年始の休業日が短いですね。年明けに福袋が並んでることを期待してモデルルームに足を運ぶのも楽し。

Nさんは値引きするとしても10%も値引きしないんじゃないですかね。

地代免除を含めて、けっこう大きいな割引率って話を聞いたけど…

適正価格は？
定借のマンション価格で格安を期待していたのですが、あまりにも思っていた金額と開きがあるのでこの値段なら分譲マンションと変わらないですね。
定借物件というのは土地を手放したくない地主が有効利用する為の方法にすぎないのかな。

地代免除ってことはデベが地代肩代わりするのかなあ。でも本当ならかなり大きな額の割引ですね。

それと学区が良く駅近で最高のロケーションの高級マンションが分譲マンションより安いわけですからね。

最高のロケーションねえ。　それも定借で。

定借でもええとこと思いますが！
もう少し安ければ、
入居終わったら安くなるかな

定借マンションが安いのは当然でしょう。今の相場を考えると高いですが。

コンクリートの意匠が美しいですね。外観は、スタジオと呼ばれるウィークリー賃貸によく似ています。

閑静な住宅地のマンションは感動を覚えます。

借地云々の話題が時々出て来ますが、六甲山の山肌に建ってる幾つかの老人施設は建物の所有権すら無いのに、このご時世でもポンポンと商談中。現金を確定してる人々は強いですね。我らはローンに泣き。

定期借地権の場合
土地価格が分譲価格に含まれず通常の分譲価格よりはるかに安く買える事で話題になった。
高くて買えない地域で1000万円以上の価格差がないと魅力がない。
Ｎ不動産の物件の場合、有難い事に同じ地域で土地所有権の物件も販売されており十分に
比較の対象にはなる。
※ここでいう比較とは相場によるものであり絶対的な比較ではない。
次に定期借地権のマンションに必要なもの
土地が借地であるため土地の固定資産税は不要である。
しかし、土地の借地代や期間終了時に解体する解体準備金などを積み立てていかなければ
ならない。
毎月必要なコストを照らし合わせてもそんなに得とはいえない。
土地所有権物件との価格差が1000万円以上あれば別ではあるが・・・

一概に1000万以上高いというのは少し評価の仕方がおかしいと思うが（占有面積は物件ごとにちがうわけで）。一般的に定借マンションは分譲に比べ2~3割安いものです。それを考えると少なくとも10%は安くなければ割に合わんでしょう。

今日チラシが入ってました。相変わらず“限定”５邸と表現されてます。他の物件がお休みの元旦からチラシ配布なんて、よほど売れてないのでしょうか・・・？

売れ行き、良くはないでしょう。
この不動産不況で定借、以前には完売偽装？すらした物件ですからね・・・。

今日初めて車で前通ってみたけど場所（学区含め）は確かに良いですね。人車の往来も少ないし。

人の往来はすごく多いです。時期によっては深夜にも。人の目があって安全だとも言えますが。

この物件は、この業者としては、かなり苦戦なのかもしれませんね。もうすぐ竣工ですし、値引きやプレゼント攻勢で、必死で売ってしまいたいのだとは思いますが・・・

>>492
素朴な疑問ですが、今日初めて車で前通ってみられただけで、
どうして『学区をふくめて』場所がいいとわかられたんでしょうか？

学区をよくご存知なくらいのご近所さんでありながら、前は一度も通ったことがなく、しかも車で初めて通っただけで一目で場所の良さが分かる方…とか？
もしくは、営業の方？

赤松町の良さは、物件南側の道路を東へと散歩してみると良くわかりますね。ちょっと東へ行った辺りが、とても美しいのです。

実際値引きって、今、どれくらいやってくれるんでしょうか？結構売れ残っているようだし、もうすぐ竣工なら、それまで待ったら、かなり期待できるのでしょうか？

決算も近いですし、この大不況。２月の竣工後は、地代や管理費など諸経費を売り主が負担しないといけなくなるはずなので、さらに値引きを引き出せる可能性が高くなるのは必然でしょう。売れ行きか良くない今なら、待つのは当然ありなのでは？

赤字転落の瀬戸際にあれば、決算時期が効いて来ます。でも、昨今の状況だと、どう転んでも赤字や無配という雰囲気が。

なんか五月蝿いですね。篠原北町在住です。学区当然知ってます。

わざわざ通る場所じゃないのをわざわざ通ってみただけです。

っていうかどこが往来多いの？おたくらが他社営業なんでしょ？

この物件、売れ行き良くないみたいですが、実際にはどれぐらいの値引きをしてるんでしょう？交渉された方いらっしゃいますか？20％以上あるようなら、考えたいと思っているのですが・・・

篠原北町在住の方ならば、毎朝どれだけの人々がこの物件前を通過するか良くご存知のはずですが。善男善女の洪水です。土日と春休みと夏休みと冬休みはひっそりしてます、確かに。

随分しつこく噛み付きますね。存じませんが、神大の学生さんが通るということでしょうか。
篠原北町に住んでて、赤松町の一角のことを知らないのがそんなに可笑しい事でしょうか？
必要性がないので普段通らないのは当方には当たり前なんですが、それが何か問題でしょうか？

上の三行の書き込みについて、私は最初の一行にしか噛み付いてないので、後の２行はそれぞれ別の方が回答してくれると思います。そうです、学生さんが通ります。登下校の時間の様子をご存知ならば、往来が少ないとは言い難いだろうということです。だから環境が悪いとは書き込んでいません。アカデミックな雰囲気がある地域だということです。

答えになってない気がしますが。大通りを上から降りてくる抜け道を知らなくて悪かったですね。
歩いてそちら側に渡る機会もないですし、駅側に行くなら交差点で右に曲がるのがこちら側からは
当たり前なので。当方2丁目です。

兎に角、上から目線で語られたことだけはとても心外でした。
普通に学生さんが通りますよ、で済む話と思いますし。
それだけです。もうレスも結構です。

大通りとは何でしょうか、また抜け道とは？確かに、篠原北町２丁目から赤松町にわざわざ散歩に行く機会はめったにないでしょう。ともかくも、道を知らないことが悪いとは書いていません。上から目線というのも誤解だと思います、学生が通る場所は登下校時には閑静ではないという事実を淡々と述べたまでのことです。ついでに他者営業でもありません。

しっつこいなぁ。

大通りって書き込み方は確かに悪かったけど、現地から見たときに西側の、神大の学生さんが
普通に上から降りてくるバス通りの意です。

アナタはそっから抜け道で現地前を通ってる学生さんが多いって言いたいんちゃうの？違うの？
もし南北のバス通りが通りが多いってだけなら当たり前も当たり前やしここの場所と関係ないで。

なんなん、鬱陶しい。もう絡まんといて。頼むわ。

ああ、話が見えて来ました。バス通りの道を歩いて上がる学生さんは六甲学院、松蔭、神大と確かに賑やかですね。バス通りから抜け道に入るとご指摘のあたりが実情に合っていなくて、多数の学生さんは物件の真横から阪急六甲を結ぶ細い道を往来するのです。この道は、自動車では通り抜け辛いので時間によっては歩行者天国と化します。バス道よりも一本東の細道が、自動車の排気ガスに悩まされない、良い歩行者向けの道であるわけです。

要はもう少し上から見れば抜け道って事でしょ。大変良くわかりました。もう結構です有り難う。

そうそう、少し上からの目線で見れば抜け道と解釈できる細道の往来も無視し得ないということです。往来があるということは、住居としての不動産価値が高いということでもあります。後の２行は、誰が回答してくれるのかなー。もう寝る。

まあこの物件は失敗だね。3割は高すぎると思います。

販売前からこの板でも言われていた事だけど、都心でもないのに定借で、しかもこの価格ですからねぇ…

借地で割高な価格、売れゆきも悪い…この掲示板を読んでいるとあまり良いところがない気がしてきますが、このマンションの長所って何でしょう？

屋敷町のお屋敷マンション、それに尽きます。

お屋敷マンションなのかしらないけど、間取りは平凡だね。
それに定借って、結局家賃前払いの賃貸みたいなものだからなあ…

間取りに出ない部分には、ちょっと珍しいものもあります。柱や梁が室内に目立たない壁構造を取りつつ、開口が大きな部分には柱も組み合わせて「単なる箱の団地」にならないようデザインしてます。定借のことは堂々巡りになりますね、毎度のことながら。

定借のことは堂々巡り・・・そうですね。所詮、地主が土地を手放したくない為の手法なのだから。

購入したはずなのに、地代を取られ（値上げもあるだろうし）、定期で住むという賃貸のようなシステム…。何軒もマンションを持っていて別邸として使用するとか、収益マンションにする人にはいいのでしょうけど。
こう言っては申し訳ないが、不況になった今、余計に格差社会を感じさせられるシステムなんだよなあ…。

定借マンション場合、資産価値は分譲マンションと比べて低いのでしょうね。

聞くまでもないことです。
資産価値なんてそもそも考えないのが一番。

マンション全般にそうなってきてますが、特に定借には資産価値など求めてはダメでしょう

お金を借りたい時に担保にならないなんてイヤだな。

そもそもマンションに資産価値とか無いものを求めて(というか売主がそういう幻想を作り上げてきた？)る事自体がもう間違いな気がする。

逆に定借なら、それが双方に明示されてるからいいと思うんだけどな？
まぁここは定借なのに高いという点が大きな問題な訳だが…

やっぱ高いよね。このマンション…

ええと、抵当権を入れながらローンに保証料を要求する金融機関は、物件に価値を見いだしてないのでしょうね。

関西の他の物件で定借で成功した例ってあるんですか？
この物件もこのままなら大失敗になりそうだし、関西にはそぐわない気がするんですが。

定借のこの物件は、正直もうキツいんちゃう？
不況でお金を財布から出さなくなってるこのご時世に、
定借は、何千万も大金を払って“大地主様に土地をお借りして何年か住ませて頂く”ようなものだからね。
土地を手放したくない、地主のためのシステムでしょう。

部屋タイプによるけど、坪220〜250ぐらいですね。

それは高いなあ…。六甲辺りの物件って、そんなにするんですか？

買った人にはお気の毒だけど、もう賃貸マンションになる運命なのかなと…

別に貴方達が購入する訳じゃないのでしたら、定借であろうが賃貸になろうが、どうでもいいじゃないですか！これから入居する人に対して失礼ですよ！

不況下に物件購入を検討している中で、この定借物件がどう言う状況なのかを話す事が悪いとは思えんが。
賃貸にならざるを得ないような状況なのは確かなようだし、この物件を検討している人が、それを読むのも情報。
ヒステリックに書き込むあなたはＮの営業さんですか？

屋敷町には桜が似合いますね。だいぶん切って建設したから、またいっぱい植えてくれると有り難いな。

＞534

533です。バカバカしい！私はＮの営業でもなんでもありません。灘区の住民なだけです。それが何か？
物件をけなした書き込みを読んで、これから入居される方々の気持ちを思っただけです。
そういう貴方は他社の営業？

ここって、他の物件と比較して決して安くないマンションですよね。価格に割安感がないとすると、定借であるメリットって、何なんでしょうか？

３ＬＤＫが賃貸で２０万で募集してるそうですが、このご時世大手法人でもなかなか借り手がつかないみたいです。

５３４さん
そのとおりです！！

その物件は駅近？

>>538
賃貸としては、このあたりの相場賃料から考えても割高かも…。物件価格からしても、それぐらいは取らないとペイしないのかもしれませんが。
収益物件としても、どうなんでしょうか…

>>534
まったく同感です。
ここだけでなくいろんな物件を検討しています、ストレートな意見が聞けるので有難く思っています。
人それぞれの価値感があり、その考え方を額面どおり受け取るのもそれはそれでいいのでは？

538さんも書き込んでおられますし、他にも書かれている方がいますが、ここは今後賃貸マンションになりそうなんでしょうが。
この辺りの賃貸の相場って大体いくらぐらいなんでしょうか？（例えば80㎡3LDKで…）

そのぐらいだと15万円程度であります。公示にはもう1,2万上乗せした金額で出してるのが多いですが、実情の契約価格はそれより低めですね。ここも精々それに新築分の色をのせた位でないと借り手は無いでしょう。吹き抜け作って行灯部屋に採光してるのを売りにしてるぐらいですから。

高級賃貸マンションですか。

家賃１５万円だとすると年間賃料が１８０万、これに修繕積立金が含まれているので３０年あたりの一月平均１万として実質１６８万。
８０平米の部屋を３０年の減価償却で上記賃料を空室リスクゼロ（つまり常に満室；）で
考えて、利回り３パーセントを維持しようとすると希望取得価格は約２６５３万円。
国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

計算あってますかね？
ちなみにこの家賃国債は３０年国債になりますが（＾＾；

実際の売値はどんなもんですか？この間くらいでしょうか。

＞国債並みの低利回り１．５パーセントで倍の５３０５万円。

間違いました！１．５パーセントでの希望取得価格は３４７６万円でした。ごめんなさい。
減価償却ってむづかしいなぁ。

その国債を国がどれだけ償還できるか、ということにもよりますね。

＞546様

家賃収入には20%の所得税がかかるので、この例だと、実際の手取り分は月12万円になってしまうのではありませんか？

つまりマンション経営なんて、言葉に踊らされてると痛い目見るという事で結論はOKですか？

>>550
つまり想定利回りを得ようとすると取得希望価格は決まってくるということですね。

549様の言うように税金も考えてもう一度計算しなおすと・・・利回り３㌫で８０平米が２０８４万円・利回り１．５㌫で８０平米が２７３１万円が希望取得価格になります。

↑あーでも家賃収入にも減価償却が適用できるのかな。ならもう少し希望取得価格はあがります。
どなたか詳しい方お願いします。

家賃収入云々というより、建物部分には当然減価償却が適用されるのは常識ですが。

月15万（12万なら尚更）ではもはや高級賃貸マンションとも言えないですし、購入して賃貸マンションにしても利益が出る時代ではないと言うことですか…

ひと昔前（１０年前）にくらべて賃貸相場が下がってるように思う、物件が増えたからかな？

いや、少子化も無視できないでしょう。
日本は人口減少社会に入ったのですから。

南東角住戸おもしろいですよ。こういう賃貸だったら客も良く付くだろう、という造りしてます。

あ、まちがえた、南西角住戸だった。

賃貸でもペイしないなら、今、定借を買う意味はあるんでしょうか？

子供のいない老夫婦とか…

大金持ちのセカンドハウスとか…

大学の先生の書斎向けですよ、ここは。

なんだかマイナスな書き込みばかりで、読んでて嫌な気分になります。
他社の営業さんなのかしら？同じ人が書き込んでるのかしら？
確かに定借ですが、立地もいいし、MRを見た限りでは、なかなか素敵な物件だと思いました。
でもきっと私の書き込みを見て、又たたかれるんだろうな…

いえいえ、実にまともなご意見。住むなら、こんないい所ないですよ、朝に夕に鐘の音は聞こえて来るし、西隣のマンションは転売価格も良いものだったし、六甲駅も近いし、散歩道もあるし。余命５０年なければ買い。

余命50年なければ…そうなんだよね。
私は31歳で80歳を超えて「家なき子」になるのが心配で、検討から外しました。
そこまで生きるかなんて、もちろんわからないけど、高いローンを払い終わってるのに、年取ってから「後、何年でこの家住めなくなるのか…どうしよう」とか考えるようになるかもと思うと、やっぱり不安。