プラウド六甲赤松町について

始まってます。建築確認もおりたということで、プランの説明などが始まっています。ただ、定期借地権というのがやはり響いていて、購入希望者は、業者の見込みを大幅に下回っているらしい。誰でも思うけれど、やっぱり、リースみたいなマンションはどうも・・・って感じだよね。ウチも、一回観に行った後、何度も連絡が来ましたが、購入は止めておきます。

全戸数と販売戸数の違い一戸を、どう考えるかも重要でしょう。

一戸は、地主さんでしょう。最後は全ての家が、その方に属することになる。まあ50年をどう考えるかだけど。

価格はいくらぐらいが中心なんでしょう？ちなみに、80㎡３ＬＤＫが希望です。

３L　８０㎡　４０００万中頃くらいからでした。
結構安い　ものはずば抜けていいですね。

ずば抜けて？何が基準で？私も説明会に行きましたが、間取りプランも少ないし、プラウドにしては、あまり良い物件とは思えないな。

あの場所で、プラウドで80平米の３ＬＤＫが4千万円の中ごろからって、破格の
値段じゃないですか？
5千万は超えると思ってましたが・・・

定期借地権物件であることを割り引いても安い。
借地権も50年あれば十分って感じがするし。実施、日本の場合、50年建てば
借地権じゃなくても建て替えると思うしね。

破格かどうかは難しい所ですね。地代も結構かかるし、今後その金額が上がっていけば、今の安いことがいつまでメリットになるか、かなり難しいでしょう。50年後解体するとしても地上権は持てる物件と、何もなくなる物件では、買う方も覚悟が変わると考える人の方が、まだ多いのではないでしょうか？まだまだ定期借地権物件って少ないですし、資産というより、50年住む権利を買うって感じなんでしょうが、何千万円も払って資産価値が下がる可能性の高い物件に手を出す勇気は、私にはないですが・・・。

私も、場所的にかなり期待していた物件だったし、間取りにも魅力を感じなくはないですが、定期借地権がひっかかっていて、購入を止めようと思ってます。地代を積算すると、今割安でも、トントンか合わなくなる可能性が結構あるし、将来所有権がなくなって住めなくなる不安って、結局賃貸に住むのと同じ気持ちを抱えることかなと。それでいて、4000万円、5000万円という高い値段を払うのがどうも・・・。ディべが得するだけなのではないかという気持ちがぬぐえません。

地価ミニバブルで、野村は土地を買うと価格が苦しくなるから、土地取得に大金を使わずに、しかも割安という名目で客を集められる。一方土地を売りたくない地元の大地主は、手放さず50年間リースという形で、かつ地代を確保できる。得するのはこの２者だけという図式だな。

私も、この物件に期待していただけに、定期借地権ということでガッカリしました。
購入者は、マンションを買うというより、50年分の家賃を先払いするという感覚ですね。
最終的に財産がなくなると分かっていて、大金を支払うのは
たとえ50年後と言われても、気持ちとして納得しかねるので、
今回はあきらめようと思ってます。

「超」長期レンタル土地の物件に5,000万円以上の大枚をはたく人は、間違いなく「超」少数派では？
「大地主と販売会社だけが儲かり、そのツケを大借金を組んだ小市民が貧乏くじを引く」という図式で成立したマンションは、入居した後もお大地主（このマンションに住む予定らしいですが…）に対して、神と崇めつつ、そのシモベのような感情を50年間も持ち続けることになるのでしょうね〜。

野村は、「これからの時代は、定期借地権物件が増えます。
これだけ、マンションの価格が高騰すると、
そうでないと、普通の人は手が届きにくく
なってますから」
なんて言う。

マンションの価格を吊り上げたのは
自分達もその一翼を担っているくせに、
プラウドというブランド名だけ付けて客寄せして
他より少しだけ安い価格設定にして、
レンタルマンションを売り逃げようとしている。

ひどい話です。

先日、説明を聞きに行くと
担当の営業マンは
「これを買わない手はないです。
これからの時代は、マンション購入も
こうい借地権の物件が当たり前
という考え方が広まります。
土地の権利が付いてないととかいうのは、
これからは古い考え方になりますよ」
と、高飛車に言ってきた。

販売側の都合で、
そんな風に言われれば言われるほど、
「土地をタダ（同然）で借りて、
どれだけ儲けるつもりだよ」
と腹立たしく思う。

この物件の地主は、
付近一帯のホント大地主。
野村は、そこに小作を送り込む
ブローカー。

まるで大資本家と小作の関係を
５０年間構築するのに
協力させられるような
物件だな。

賃貸物件だらけになる運命の都会のマンションでは、借地が合理的という説明にも一理あります。ここは落ち着いた住宅地ですから、借地ゆえに最後の何年間かは短期の賃貸が増えて行くのでしょうか。

>36
借地権と定期借地権はぜんぜん違います。

定期借地権の場合、５０年たてば借家人は無一文であろうが借金をかかえていようが問答無用で放り出され、のみならず持ち家を更地にして返還する義務を一方的に負います。

地代が上がった場合も、異議があれば解約することもできますが、途中解約する場合はやはり地上建築物をすべて取り壊し更地にして返還する必要があります。

よく検討してから購入してください。

マンションの場合は、地代の値上がりに異議を申し立てて交渉しようにも、
住人の間で意思統一するのが大変です。
しかも、ここの場合、地主が住人のうちの一軒と来ている。
定期借地権の物件は、買った瞬間に、いろいろな負債と不安を背負うことと引き換えに、
少しだけ安くみえる価格で購入するということです。

お気をつけて！

質問なんですがここは50年の定期借地権ですけど、もし仮に20年住んで他の人に売ろうとしたら
その買った人は30年しか住めないのでしょうか？もしそうなら次買った人が20年後に別の人に
売ったらその人は10年間しか住めない？なんか一番最後に勝った人がババ引くみたいな感じ・・・。

>36は業者さん？
定期借地権に一理があるなんて、
業者の理屈にしか聞こえません。

何人かの方が書かれてますが、
追い出されることが“確定”している
物件を5000万円で買うことに、
一理があるというのは、なかなか理解しにくい気がしますね。

>39さん
その通りです。20年間、他の人が住んだ後に購入した人は
住んで30年経てば、有無を言わさず追い出されます。
（取り壊しのため）

例えば残り10年になると、10年限定のマンションを買う人が
そんなにいるとは思えませんし、
そういう意味では、
最後はババ抜き合戦になりますね。

36ですが、業者ではありません。やがて賃貸になる運命の都会のマンションとは、とても購入が望めないような地代の高い商業地のことについて書いたつもりです。ここは落ち着いた住宅地なので、それには当てはまらないと書いたつもりです。また、借地についても定期借地権ということはスレッドから明らかですので、用語を省略したつもりでした。定期借地権がついているが故に転売が難しく、定期借地権ゆえに住宅地でありながら賃貸だらけになるのではないか、と書いたつもりでした。不明確な書き方はしなかった方が良かったようですね。ここまで書いても、どうせ業者呼ばわりされるんだろうな。

>42さん

では、都会ではない本物件が借地であることは「合理的ではない」ということでＯＫでしょうか。

「ここは落ち着いた住宅地なので、借地であることに一理も見出せません」
であれば、特に反論もなかったのでは・・・。
おっしゃりたい意味は一緒ですし、誤解もなかったかと思います。

30歳でもしローン組んで購入して50年後の80歳には出ていかなければいけないというのはつらいですね。年取ってローンを又組むっていうのはできないし、それにまた年取ってから住む場所を探さないといけないというのはなんか悲しいしつらい・・・。

こういう立地で定期借地権の物件というのは、

①地主が土地を手放したくない
②売主が地を購入する費用を節約して、利幅を増やせる

という両者にとっての分かりやすいメリット以外に
存在理由が見当たりません。

購入する側には、長期的にはデメリットしか存在しないのです。

高騰させるだけさせておいて、
安く買わせる代わりに、必ず追い出せる物件を買えとは、
どれだけ、搾取するつもりなのか　と言いたくなりますね。

野村の物件はいいと思っていたのに・・・どうちゃったのよ、野村さん！！

通常の定借であれば、期間満了時は、解約か、再度同条件で契約巻きなおしってのが多い。

定借マンションの問題点は、建替云々の問題ではなく、定借物件の市場流通性なり相場感なりが
まだエンドユーザーは勿論、業者間でも凡そ定まっていないこと。
野村がアピールするのは営業展開上も至極当然だが、今後の行く末を見なければならない。

初期負担が通常分譲時と比較して「相対的に」安いのはメリットだが
「絶対的に」安いのかどうか、再販時にどうなるか、結局得するか損するかわからず
模様眺めで相場もなかなか形成されない、時間的猶予も足りないと言ったところ。

ここの物件は
１、どうしてもこの場所に住みたい。
２、セカンドハウス感覚で住みたい。

という人の物件ですか？

マンションの資産価値や、転売という観点を期待しない人向け
なのは確か。
長い目で見たら、不安やデメリットのほうが目につく物件です。

野村が、「定期借地権物件がトレンド」と言っているのは、
土地価格が高騰しすぎて、マンション価格に転嫁すると
誰も買い手がつかなくなったことと、自社の資金繰りに
おいても土地収得コストがかかりすぎて、利益率が悪くなったこと
など、営業的理由があるから。
また、地主も土地を手放すずに済むというメリットがあり、
野村のマンション計画にのりやすい。

決して購入者の利益を考えているわけではなく、
自社の利益率を上げる方策として、
定着させたいだけである。

しかし、購入者からすると、若干初期費用が安い以外に
メリットはなく、野村のリースシステムに組み込まれるだけ。

定期借地権物件自体は、トレンドでもなんでもない。

この物件も、よほど六甲に思い入れがあるか、
お金に余裕があって、賭けに出られる人
（どういう得のある賭けかは不明）
以外は、手を出さないほうが賢明だと思う。

野村のマンションには期待していたのに…。
ガッカリというか、ショックです。

この赤松町のマンションは、是非買いたいと
思っていたのですが、
夫と相談して、様子見になりました。

やっぱり借地っていうのは心配ですね。

六甲の物件は、阪急や同じ野村の別物件も
売れ行きはよくない。

価格があまりに割高なのと、
六甲という場所そのものが
東灘や芦屋、夙川あたりと比較すると
値段に見合うほどの人気の場所では決してない。

今は、他の場所に物件が出ていないこともあり、
美辞麗句をつけて売り出しているけれど、
この物件の場所も、さしていいとは思えないね。

なんだか、ネガティブな事ばかり出ていますね。
あまり、いい要素のない物件なんでしょうか？

私も定期借地権は引っかかってますが、
マイナスしかないのかなと・・・。

場所が悪いという訳ではないんですよ、この土地に以前建っていた賃貸ビルは人気物件で、長く住んでいた人も多かったですから。外壁補修して、まだまだ使える状態だったのです。

30歳で購入したと考えて80歳で追い出させられ、その年で路頭に迷うのは悲惨としかいいようが
ないです・・。やっぱり安心して住める場所がいいですね。

賃貸の人気物件があったんですか？
場所としては悪くなさそうですね。
そこに住んでた方たちは、長く住んでおられたのかな？

おそらく地主さんは、同じ方でしょうから、
今度は方針を変えて、売買するマンションを
建てられたということなんでしょうね。

なんとなく、皆さんも書いておられるように、
地主さんの意思次第の土地なんだろうなとは思いますね。

私も30代なので、長生きしたときに
家がなくなるのが心配・・・と
どうしても考えてしまいます。

私は神戸生まれで、この物件の
場所のよさは、結構魅力的に感じています。

しかし、私の場合ですが、
家を買うということは、気軽に移れる賃貸と違って、
大きなお金で将来への安心を買うということなんです。

賃貸の場合、年金暮らしになってから
今と同じレベルの家に住めなくなる
不安を取り除く意味が大きい。

そう言う者にとっては、
将来に不安要素の多い、それも、
特に、老後になる頃に心配の多い
この物件は、正直手を出す価値を
見出せないんです。
残念でしょうがありません。

もちろん、私のようなネガティブ思考
の人ばかりではないのでしょうけど。

ネガティブな意見が目立ちますね。
定期借地権という不透明な成り立ちなので
仕方ない気もしますが、
このマンションを積極的に買う方向で
検討されてる方って、おられませんか？
いらっしゃったら、お話を
（どういう所に惹かれておられるのか？心配とかはないのか？）
お聞きしてみたいのですが。

今年中に、マンションの値崩れが起ころうかという
タイミングで、こんな不安だらけのマンションを
積極的に検討している人がいるとしたら、
よほど将来にお気楽な人だと思う。

皆さん否定的だけど、なんだかんだ言って50年住めるんだよ。
不透明なのは、マイナスばかりとは限らない、20年ぐらいで売るか、
賃貸専用にして、収益物件にしても場所がいいから借り手は付くと思う。

別にどちらの味方（＝見方）でもないが、
実際に築50年のマンションなんて残念ながら日本ではマトモに流通してないわな。
別に分譲だろうが定借だろうが、この点本質的には一緒。
定借は建替はしやすいわな。実際そこまで行くかはわからんが。
良くも悪くも心理的なものだと思うな。値付けに至っては高いか安いかも知らんが。
再販時、NETでどうかなんて読みようがない。

東京広尾なら定借OKで、六甲赤松や武庫之荘はNGなのかも、よーわからん。というか微妙。
もっと、定借のメリット出すなら都市部なり、芦屋夙川苦楽園東灘あたりでやってみるとか？
なんにせよ、この物件の地主に良くも悪くも一家言ありそうなことだけはわかった。

修繕計画と積立金の集め方がポイントだと思う。
最初にいつどこを修繕して、そのお金はどこから出るというのをはっきりしておかないとね

普通のマンションでも25年30年経って
大規模修繕で一時金徴収となると反対する人が出るのに
定借なら尚更。なぜ潰すのに直さなきゃしけないかと。

相続とか発生して相続人がそこに住まないとなると
敢えて管理費や地代を払わない人も出てくるだろう。
40年超えたら地代も払ってもらえるかな？
建物競売にかけようとしても値段がつくかさえ危うい。
結局、地主負担で建物取り壊しか

商業施設とかならともかく
デベだけ儲かるシステムだと思うがな＞定借

野村は営業上、当然自分達の不利はしゃべらない。
仕方ないと思うが、この物件の説明会でも、
「マンションは50年経つと、建て替えの煩わしさが出るが
　この物件はそれから解放されるメリットがある。」
という説明の仕方をする。50年経つと追い出されること、
地代を集められること、その金額が上がる可能性がある事
将来転売は難しくなる事、解体準備金や管理費が滞る可能性が高いこと
といった現時点で明白なマイナスを全く言わない。
そのあたりに、確信犯を感じた。
自分達はボロ儲けだろうけど、何千万の高い買い物で、
購入者に不利の起こる可能性を、ほとんど説明しないのは、
いかにも野村の営業という気がする。

購入者は、その不利を頭に入れた上で、
この場所や価格を考えないとね。

>63
私は検討中ですが、この物件の営業とも話をしています。
解体準備金は、建て替えに比べるとシステムが単純なので
問題が起こりにくい。
また建て替えにかなり労力を取られるが、このマンションは
そういう心配なしで住めるという説明でしたよ。
マイナスばかりではない気がしますが。

「定期借地権方式による分譲マンションのスラム化の恐怖」
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

あくまで参考情報です。

営業の方は決して口にしない情報なので、いろんな方面からの意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

賃貸なら解体の準備も建て替えの心配もいらない。
つまり、この物件は賃貸並みということ

>65さん

ありがとうございます。確かに、デベは話さない内容ですね。
この物件でも、有利不利をわからないで購入検討している人は
結構多い気がします。というか、情報があまりないんですよね。

定期借地物件って、まだ前例が少ないんですか？
あまりトラブルの話は聞きませんが。

野村の営業に話を聞いたとき、この物件の場所を
「こんな場所は2度と出ません。東灘や芦屋は高騰しすぎて
　しばらく撤退するので、これがラストチャンスです」
みたいな風に言われましたが・・・。
六甲には、野村の別物件や阪急の物件が駅前にありますね。
この辺りの物件の売れ行きはどうなんでしょうか？

あれっ、２度と出ないというのは、広告チラシには打ってはならない不動産業界の禁句だったはず。だから普通は「もう得られないかもしれない」とか「ほかには得難い環境」と、少しごまかすものなのですが。ちなみに阪急の方は残り１１戸だそうです、少し早目に売り出したのが良かったようです。それはともかく、場所はホントに良いですよ、道を渡った教会側は邸宅の地ですから。

昔ながらのいい邸宅地ですね。
文教地区ですし。地主は土地を手放したがら
ないのも理解できます。
どうしてもここに住みたい方で、財産としての
マンションという見方をしない方、転売を全く考えない方なら
オススメできます。