プラウド六甲赤松町について

修繕計画と積立金の集め方がポイントだと思う。
最初にいつどこを修繕して、そのお金はどこから出るというのをはっきりしておかないとね

普通のマンションでも25年30年経って
大規模修繕で一時金徴収となると反対する人が出るのに
定借なら尚更。なぜ潰すのに直さなきゃしけないかと。

相続とか発生して相続人がそこに住まないとなると
敢えて管理費や地代を払わない人も出てくるだろう。
40年超えたら地代も払ってもらえるかな？
建物競売にかけようとしても値段がつくかさえ危うい。
結局、地主負担で建物取り壊しか

商業施設とかならともかく
デベだけ儲かるシステムだと思うがな＞定借

野村は営業上、当然自分達の不利はしゃべらない。
仕方ないと思うが、この物件の説明会でも、
「マンションは50年経つと、建て替えの煩わしさが出るが
　この物件はそれから解放されるメリットがある。」
という説明の仕方をする。50年経つと追い出されること、
地代を集められること、その金額が上がる可能性がある事
将来転売は難しくなる事、解体準備金や管理費が滞る可能性が高いこと
といった現時点で明白なマイナスを全く言わない。
そのあたりに、確信犯を感じた。
自分達はボロ儲けだろうけど、何千万の高い買い物で、
購入者に不利の起こる可能性を、ほとんど説明しないのは、
いかにも野村の営業という気がする。

購入者は、その不利を頭に入れた上で、
この場所や価格を考えないとね。

>63
私は検討中ですが、この物件の営業とも話をしています。
解体準備金は、建て替えに比べるとシステムが単純なので
問題が起こりにくい。
また建て替えにかなり労力を取られるが、このマンションは
そういう心配なしで住めるという説明でしたよ。
マイナスばかりではない気がしますが。

「定期借地権方式による分譲マンションのスラム化の恐怖」
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR021028.html

あくまで参考情報です。

営業の方は決して口にしない情報なので、いろんな方面からの意見を参考にしてみてはいかがでしょうか。

賃貸なら解体の準備も建て替えの心配もいらない。
つまり、この物件は賃貸並みということ

>65さん

ありがとうございます。確かに、デベは話さない内容ですね。
この物件でも、有利不利をわからないで購入検討している人は
結構多い気がします。というか、情報があまりないんですよね。

定期借地物件って、まだ前例が少ないんですか？
あまりトラブルの話は聞きませんが。

野村の営業に話を聞いたとき、この物件の場所を
「こんな場所は2度と出ません。東灘や芦屋は高騰しすぎて
　しばらく撤退するので、これがラストチャンスです」
みたいな風に言われましたが・・・。
六甲には、野村の別物件や阪急の物件が駅前にありますね。
この辺りの物件の売れ行きはどうなんでしょうか？

あれっ、２度と出ないというのは、広告チラシには打ってはならない不動産業界の禁句だったはず。だから普通は「もう得られないかもしれない」とか「ほかには得難い環境」と、少しごまかすものなのですが。ちなみに阪急の方は残り１１戸だそうです、少し早目に売り出したのが良かったようです。それはともかく、場所はホントに良いですよ、道を渡った教会側は邸宅の地ですから。

昔ながらのいい邸宅地ですね。
文教地区ですし。地主は土地を手放したがら
ないのも理解できます。
どうしてもここに住みたい方で、財産としての
マンションという見方をしない方、転売を全く考えない方なら
オススメできます。

住むだけでありがたい、よかったと思えるような人なら・・・ね。でも、その前に大金を払わないといけない上に、同じマンションにずっと払い続けないいけない地代の受取人がいるというのは、住んでから複雑な気持ちにならないのだろうか？

管理組合が、どのように運営されて行くかは興味のあるところです。地主も建物については区分所有者になるので、自分に地代を払い込むことになるのかな。大地主なら区分所有は個人で、地代の受け取りは法人とするか。そうやって法人を１枚噛ませて、表立っては地主顔しないと思うのですけどね、賢明な方ならば。

地代は当然、法人に納める形を取るでしょう。
入居前から購入者には、一戸だけ非販売住戸があるとやそれがどの住戸かも分かっている。
元の地権者が等価交換で入るケースは、建て替えの場合、最近増えているけど、その人達とは入居後は、区分所有者として同じ立場になる。
この物件は、一戸以外はいくら大金を支払って住んでも、所詮、その地主の賃借人と何ら変わらない立場。ずっと複雑な気持ちで、地主を見る事になりそう。

この物件は、野村にしては、かなりなりふり構わずの営業を
始めてますね。
「説明会の予約が殺到してます。人気が高いので、
　早めにご予約していただかないと、早めに埋まってしまいそうです」
と、何度か連絡がかかって来ました。

この物件、思うような感触ではないのでしょうか？

年配の独身貴族など、特に将来を考えなくても良い人も多く居るはずです、価値観もさまざま。若いファミリーは用心する。それはそれで良いのでは？

六本木ヒルズやミッドタウンに住む人もいるからね。
お金に糸目をつけない人は、どこにでもいる。

関西には至極少ないが。

お金ある人なら、わざわざ定借なんて選択肢取らないよ。

マンションというのは一種の運命共同体。
自分は提示された条件は飲めて、将来にわたって義務を履行できても
他の人はそうとは限らない。
地代はともかく、管理費や修繕積立金の滞納はスラム化に直結する。
普通のマンションでも起こりえる事態だが、終わりが決まっていて
資産としてのインセンティブのない定借物件ではそのリスクはとても高い。

そこまでのリスク考えれば、少々安くても、
いくらリスクを考えなくていい人でも買えないと思うが

六甲周辺は大変な販売難になっているそうですね。
買える方は強気で行かれればと。
しかし、市況が崩れるタイミングで大量供給というのも芸のない話ですなぁ。

今はマンション価格が過剰なインフレ。消費者が見放して（ついていけなくなって）、ついに不況が始まったね。そのタイミングで、定期借地物件なんて、購入者を＊＊にし過ぎ。野村も自らジョーカーを引いたな。