プラウド船橋ってどうですか？Part24

>581

長期修繕計画で更新費用を計上していれば、撤去費用はそれでまかなえるでしょ。更新費用
を計上していないとしたら、長期修繕計画自体がざるってこと。

最近の報道において、トヨタやホンダの燃料電池自動車の開発状況は急速に進んでおり、2015年に市販開始、2020年には本格的普及期に入り出すとなっている。一方コストダウンもハイスピードで進んでおり、普及補助金を含めれば2020年には350万円の販売価格も捉えたようである。

こうなると電気自動車用の充電設備などは無用の長物であり、廃棄計画を早期にまとめないとダラダラと保守費のみが掛かっていくことになる。プラグインハイブリッド車が普及する前に燃料電池自動車に切り替わっていくのであろう。

かかる背景下、マンショントータルでの長期修繕計画の見直しは必須であり、遅れをきたすと建物の修繕計画にも狂いが生じかねない。

また、各家庭へのガスを用いた燃料電池、並びに夜間電力による充電設備の設置等、するべき課題は多くなった。管理組合の実行力が優れているか否かでマンションの維持管理や将来の快適な暮らしが大きく左右される時代に突入したと言える。安穏としていると管理会社の餌食になったままになってしまう。

管理の主体は管理組合。管理会社には業務を委託するだけ。ここはバス運行費の運用とか、野村が住民に押し付けちゃってるから、普通のマンションより仕事が多い。

新築分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけで、入居するまでわからない。ロシアンルーレット。

大規模マンションは、管理会社に対し一戸につき年間1万円を多めにかすめ取られただけでもその額はデカイ。

1500戸なら年間1500万円。
10年間で1億5千万円。
30年間で4億5千万円。

管理組合と組合員がしっかりしていないと30年間に10億円の払い過ぎなんてことも簡単に起きる。
初代の理事長と理事会の責任は極めて大きい。

理事会は確かに重要でしょうね。私は分譲マンションの理事長を経験したことがあるのですが、理事会では、ポストがあるにはあるのですが、みんな立場としては同じ住民で対等ですので、時に意見が違って言いにくいこともままあります。

誰か特定の人が暴走しない限りは問題ないと思いますが、これだけの大規模MSならしっかりした人が3人4人はいるでしょうから、ロシアンルーレットかも知れませんが、まだ安心できるかなと思います。問題なのは、輪番制ですよね。普通は毎年理事員をやりたい人もいないでしょうから毎年変わるんです。これがあまりよろしくないです。昨年までに引き継ぎとか全くできないんです。せいぜい、管理会社の担当が過去のこともよく分かる存在なわけですが、担当変更になっちゃったら、組合開始から今までずっと経験する人がいなくなります。これが非常ーーに困ります。

あと管理会社は、会社も重要なのですが、もっと重要なのは担当の社員さんです。
担当さんさえしっかりしてくれていれば、会社はどこでもいいっちゃ、いいです。これも大規模だったらエース級を回してくれると思いますから（管理会社にとっても他の会社に変えられたらたまったもんじゃない）大丈夫じゃないかとは思ってます。

管理の主体は間違いなく管理組合にある。しかしながら、その《主体としての権利を投げ出してしまい》、大損をしているマンションは山ほどある。

ナゼ大損をするのかというと、マンションの管理に無関心な住民が多くを占めるからである。これを回避するには、総会の成立要件を厳しくする方法がある。議決権行使や委任状で簡単に総会が成立しないよう管理規約を変えるとよい。

例えば、［総会は全組合員の30%以上の出席がない限り成立しない］とでも書き換えるとよい。余りにも出席率要件を高くすると、永遠に総会が成立しなくなるので最初は10%ぐらいで始めてもよい。

総会は勿論、毎月の理事会にも管理委託会社の社員が出席するはずである。ナゼ毎月出席するのかというと管理組合の動きを監視するのが第一目的である。何しろ、マンション管理会社ほどボロい商売もそんなにはない。ペンキの塗り替えをしても、植栽の手入れをしても、エレベーターの点検をしても、非合法にならない範囲で最終的には中間搾取ができるような仕組みが作られている。

もしマンション管理会社のOBでもいて、一肌脱いでくれるとかなりの節減が出来るのだが。要は住民一人ひとりがマンション管理についてキチンと関心を持ち義務を果たせばよいのである。

住民が管理組合の義務に無関心であればあるほど、管理会社はボロい儲けが出来るのである。プラウド船橋を【損する管理組合】にするのも、【得をする管理組合】にするのも住民一人ひとりと理事会の取り組みにある。

>587

輪番制で毎年人が変わる弊害を避ける一つの方法として、参議院みたいに時期をずらして
半数交代ってやり方もある。要は工夫次第。引継ぎもされず、何も分からないまま理事を
やるはめになると、管理会社に丸投げして、ぼったくられる元凶になる。

確かに、最初からマンションの理事会のメンバーは輪番制になっている。これは管理会社の仕掛けでもある。住民は管理組合の理事を避けようとする［なりたくない］。この気持ちを逆手に取り輪番制を最初に導入してしまう。こうなれば管理会社の思う壺である。

理事会は輪番制でもよいが毎年全入れ替えではなく、2年間制として半分が入れ替わる、あるいは3年制として33%が入れ替わる制度でもよい。この制度は管理会社の担当がやりにくくなる場合があり嫌がることもある。なぜなら理事会にノウハウが根継き利口になるからである。極めて優秀な担当に当たり、理事会にも切れ者がいると、双方上手い妥協点に落としこめるのであるが。

今日からモデルルームグランドオープンと書いてますが、

モデルルームが変わったりするのでしょうか？

やっとまともな書き込みになったと思うけど。こういうこと書かれたら困るのって、系列の管理会社
経由で搾取することをもくろんでる人達くらい。

>592

いままでは予約制で一般公開してなかったのを公開しますって意味でしょ。。

モデルルームお色直しするとなると、１ヶ月くらいはクローズする。

>593
>584-590はこのスレで語る問題じゃないよね。一般知識板にでも行って熱く語り合って下さい。

>577
しつこい。>579が正解。法律勉強してから書き込みなって言ってるのに。助言を消した上にご意見番板にまで出張しないでくれるかな。

596のようなのが多数を占めると管理会社のやりたい放題になる。マンション管理とは甘い蜜だからね。絞り取れないようシッカリしよう。

我々住民のために‼

私、理事やりますよ。せっかくですからいい住まいにしたいですしね。

いや>598は住民じゃないだろ。住民である客観的な証拠を提示してから叫ぼうね。

何か証明できるもの有る？

599さんと600さんが正論です。
601さんは何が言いたいのかさっぱり分からない。
叫ぶ理由も不明。もう一度整理してから再度書き込んで下さい。

お待ちしております。

嫌がらせは去ってくれないかな。時間の無駄なんで。
ネガは有るさ。問題点は多数有る訳だし。俺も単なる問題点を否定した事は未だかつて一度も無いし。

自分のレスが削除される意味を一度でも考えた事があるかな？

>602さん
理事はもう決まってます。そういう点では>600さんは身バレですね。
内容から察するにご入居者の方でしょうが危機管理意識が低すぎではないでしょうか。
こんな匿名掲示板で。

603さんへ
何が言いたいのか、もう少し具体的に書いて下さい。
よくわかりません。

604
今からでも立候補すれば、少なくとも理事会のメンバーにはなれますよ。

え？そういうニュアンスで進んでたんですか？じゃあ論調を変えないと。ははは

プラウドクラスだと理事は何名いるのでしょうか。
理事の中から、理事長、副理事長、書記、会計、会計監査等が選出され、
行事担当理事、もしかすると通学バス担当理事なんていたりするのでしょうか。

私はモデルルームを駆け足で案内された後、何故プラウドが安いかの説明を聞き、
現地をバスで廻っただけなので、他のことはは全く分かりません。
野村不動産からは、原案みたいなものが、どこかのタイミングで提出されるのでしょうか。

具体的には、住民スレで語られる内容かもしれませんが、
概要については、購入検討段階で知っていたいことでもあります。

管理規約（案）が提示されるのは契約の段階。管理規約（案）、重要事項説明、契約書っ
て内容が多岐にわたっているし、専門的な用語もいっぱいあるから、なるべく早く入手し
て、事前にじっくりと読んでおくのがポイント。野村って他物件では重要事項説明を登録
前にやるから評価してたんだけど、ここは契約の前にやる。そういった面でもここはダメ
ダメ。

ちなみにこちらから請求しないと出てこない資料っていっぱいある。住宅性能評価、日影
図、設計図書、構造計算書、地盤調査結果、土壌調査結果とか。

重要事項説明に含まれるけど、長期修繕計画は真っ先に確認しないと。あと、管理計画もか。

今から理事が決まってるなんて嘘書くのはどういう立場の人がどういった目的なんだろう。管理
について関心を持たせないためかな。関心もたれて厳しくチェックされたら搾取できなくなっち
ゃうってか。

>609
だから具体的にお願いします。貴兄のおっしゃる書式一式どれでもいいから客観的な事例を挙げてお願いします。「ダメダメ」とおっしゃるんですからそれ相応の根拠がおありの事と思います。

もし契約者で「ダメダメ」と思うなら一刻も早く手付放棄して解約して下さい。３００万～４００万のお金なんか貴兄にとってはたいした損害にもならないんでしょうから。

>612
おいおい。立候補者いないブロックは２月中に抽選で決まってるけど。まさか契約者になりすましてる？

入居が始まる一・二街区のこと言ってるからかみ合わないのか。ここは検討板だよ。

>613

説明するタイミングのことを言ってるんだけど。抽選が終わって、契約までの短い間にやられると十分理解できないまますすめられてしまう。しかも重要事項説明や内覧は平日だっけ。野村って、平日にいろいろやってくれるんだよね。休みを調整するのも大変。

611さん
ありがとうございます。
私は残念ながら1・2街区外れましたので他街区の契約者です。
みらさとを盛り上げていきたいですから理事に立候補しまして複数年は全うしたいです。
よろしくお願いします。

契約者がなんて検討板に書き込み続けるんだろう。契約者は住民板にってなってるんだけど。

検討者と契約者って、立場や関心事が違うから棲み分けするようになってる。

管理組合には下部組織が必要！

理事会だけではとても全てはやりきれない。

1.長期修繕計画委員会。
2.共用部使用順守管理委員会。
3.スクールバス管理及び16年目計画推進委員会。
4.マンション見回り委員会。
5.管理費適正使用推進委員会。
6.植栽管理委員会。
7.防災及び被災時対策委員会。
8.駐車場適正使用管理委員会。
9.管理会社監査委員会。
10.省エネ推進委員会。
11.高齢者見守り委員会。
12.コミュニケーション改善推進委員会。
13.管理規約順守推進委員会。
14.作業全般に付いての各々の手順書作成委員会(何月は何時に点灯し、何時に消灯する等 簡単な作業の決めごとを含む)
15.自転車使用順守管理委員会。
その他いろいろとすることがあります。
9.が大事なんです。
税理士とか経理監査やISOの経験者が加わると良いですね。

とても全ては出来ませんが、最初の方向付けと引継ぎシステムの構築でだいたい機能するか形だけになるかが決まります。

優れた管理組合には管理会社も良い担当者を付けます。
反対の場合は舐められて適当な人が付く場合があります。
繰り返しになりますが、全ては最初とその引継ぎと継続のシステムが肝心です。

管理組合は入居後のことだからそれこそ住民板ですべき話題。契約者が検討者の邪魔してどうするんだろう。

620さんへ

頑張りましょう。
良いマンションに育てていきましょう。

良いマンションにしたいならまずルール守らないとね。ここも含めて。

三街区契約済みです。
みなさん、よろしくお願いします。

人によっていろいろあると思いますが、自分的な安普請マンションの特徴

・直床
・直天井
・高層じゃないのに戸境が乾式壁
・高層じゃないのに外壁が吹き付けタイル
・安っぽいサイディングタイル
・非常階段が鉄骨むき出し
・ALC
・二重壁
・ベランダ戸境がペラボー
・開口部が薄い単層ガラス
・面格子がルーバーじゃない
・シートフローリング

あなたのマンションはいくつ当てはまる？

ルーバーの有無にかかわらず共用廊下に居室が面していて、面格子にしてる時点でコストかけてない物件。

仕様がいいと思ってるのはモデルルームで確認できる内装や設備を見てでしょ。コストダウンしてる物件に限って、そういうとこだけしっかり作ってる。一・二街区は完成してるから、実際の建物確認すれば分かるのに。

はいはい。

それはその通りだけど、それを言っちゃうと世の中の9割以上の物件が安普請になっちゃうので。

>635

ではあなたは仕様がショボくて貧相だけどベランダだけが良いマンションに住んでいて、仕様の良さを妬んでる訳ですな。
はいあなたは誰か答は解りました。

ここの仕様がいいと思ってる人ってちゃんとした物件見たことが無いんでしょ。天然石のキッチントップや浴槽。全熱交換式の２４時間換気、無垢板のフローリング、ビルトインエアコンに隠蔽配管。何も無い。

>640
こことどう価格だと、どこになりますか？

↑
失礼、同価格。

640は、そういうマンションに住みたい願望があるのだと想像しています。そしてプラウド船橋であっても、買う能力が全くないものと思えてしまいました。私の感想にすぎませんが。他に何かご感想のある方は書き込んで下さいね！

>>640を満たす物件は、山手線の内側行かないとなかなか無いよね。
千葉県内じゃ見たこと無いな。

安普請じゃない（普通のマンション）として、せめて>>630の全ては回避したいところ。

最近のコストダウンパターンとしては630以外に

スロップシンク無し
洗面台の扉が引き戸でなく開き戸なんてのがある。

気がつきにくいところだから要確認。

640のような頭のおかしい人が紛れ込んでますね。
千葉県の同価格で大規模だとどこにそんなマンションあるんだ？
プラウド船橋が下なら、上と中が他に7割位あるということになる。
7割は何になる？それともこれから建てるのかな？いつたつの？

親が一街区を購入したので、内覧会に一緒に行かせてもらいました。4街区を検討しようかと思ってます。話に聞いてたら興味が出てきました。仕様よくないですか?ケチってるっていう人は中を本当に見たんですか?廊下とか、いろいろ言われてますが。

>648
掲示板はかなり偏った意見もありますので、
世間一般よりも声が大きい人？の書き込みが多いです。
当たり前ながらサイレントマジョリティーの意見
は見えないですよ。

洗面の白い天板が一見綺麗に見えるけど、叩いた時の音がかなり安っぽく音で、ちょっとショックでしたよ。
どこもかしこも高品質の設備が備わってるわけではないです。
それが許容範囲かどうかは各個人の判断でしかないと思います。

650さんへ

天板の音はモデルルームと現物では違いますよ‼
といっても、現物の音は完成棟の入居者を訪ねて聴かせてもらうしかない。

>650この価格で商業施設近接、船橋駅から徒歩も可能なんだから、どこかは妥協しないと。

建物の構造等の基本部分については分かりませんが、表面的な部分については、大量発注によってコストダウンされ、悪くない仕様だと思います。

立地やネガさんが書かれている所をカバーしているのではと思っています。

うちは仕様がよかったので3街区契約しました。
４街区は液状化の問題があるので人気なさそうですよね…
しかも葬儀場が公園はさんで見えちゃいますし。

656
人気は、1→2→5→4→3だと思いますよ。
1は、イオンモール、タウン、船橋駅、東海神駅、新船橋駅へのアクセ
スが良い。
2は1より船橋駅と東海神駅へのアクセスが少し落ちる
5は開放感が良いが病院近い、
4は船橋駅と東海神駅へのアクセスが良い

657さん、5はエントランスから出たところが広いですよね。
4は液状化の関係で安くなるのでしょうか？

４、５街区は液状化対策が必要らしいので、
３街区の方が人気があるのでは？
価値観は人それぞれですが・・・。

45は買わないよ。液状化が嫌な人は3を購入しただけ。

658さん、657です。
液状化！とのコメントが多いですが、すぐ近くの敷地ですから地盤は大して変わらないと思いますよ。
液状化対策すれば地盤は変わりますので、3と4どちらが地盤が良いかは分かりません。ですので、地盤はどっちもどっちで議論にしても意味が無いと思います。
4街区は3.5街区と比べて下がる要素が殆ど無くて、ほぼ上がるのは間違いないはずです。

662続き
理由は、駅から近い、大人気プラウド船橋の最後の街区で後がない、竣工迄の期間が長く野村は強気にでれる、アベノミクスで不動産価格が上昇してきてる、資材の上昇、職人費用の急上昇。

ただし、発注後の資材費用や職人費用の変動がどう影響あるかは不明です。

浦安の例を見れば分かるけど、至近距離でも液状化の明暗が分かれるんだよね。
事前の予測の精度はともかく、結果として。

ぎりぎりでセーフになっても、風評で資産価値はアウト。プラウド船橋のどこかが液状化したら、全滅。

>666

あるよ。野村も説明してる。

液状化対策してるって言っても全面的にしてるわけじゃないからね。
対策箇所と方法は要チェック。

>665
元々永住指向で資産価値を期待するようなマンションじゃないから、
自分の住む棟か否かは天と地ほどの差がある。

液状化対策して建物が大丈夫でも、周辺が液状化してライフラインが寸断したらアウト。リスクのあるエリア全体でやらないと。

>669

終の棲家のつもりでも人生何があるか分からない。いざというときに売れないと身動き取れなくなる。

ここは安いからキャッシュで買って、もう一軒買えるくらいのお金残してるなら液状化しても大丈夫。まさかローンでいっぱいなんて怖いことしてないよね。担保価値を失って銀行に貸しはがしなんてされたら、破綻して管理費・修繕積立金を滞納されちゃう。

数年前に不良債権問題があったのをお忘れ。査定が甘いからああいうことになるんでしょ。

まちびらき、期待してたのよりずっと規模が小さくてがっかりでした。。。
人も少ないし、めちゃめちゃ寒いし。
あの程度ならやらない方が良かったのでは。。。

そもそも「まち」と呼ぶほどのものでも無いけど。

>651さん
モデルルームは洗面の天板安っぽい音しないんですか？
入居済みの1街区の洗面の天板がコンコン安っぽい音がしてちょっとがっかりしたんですが。