ザ・パークハウス東戸塚

住まいサーフィンの相場の基準について、なにも書いていないから、
平均的な数値として一般論を適用しただけ。そんなに気になるなら自分でネット管理者に聞いてください。


以下のデータでは、
東戸塚 神奈川県 戸塚区 4,200万（７０平米） →６０（万／平米）→６０＊４００／１２１＝ １９８（万／坪）
いずれにしても、現状の坪単価約２４０～２５０万はあまりに高すぎ。

https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php

（週刊ダイヤモンド別冊2011/8/14号掲載データ）

それなりの値段ですが、倍率は高いんでしょうか。

現在の戸塚の評価のやっかいなのは駅近とバス便の平均になってるとこでしょうか。
駅から10分以内と20分以上で4500万と2300万で平均3400万とか言われてもまともに評価できないですよね。
東戸塚、大船あたりの物件と合わせて比較するしかないですよね。

何年も前の、しかも駅遠物件が主体の平均価格と比べても無意味。比較するなら昨年販売したプラウド(東口徒歩7分)が適当では？たしか坪240くらい だったはず。

プラウド東戸塚
沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2012/11/09 )
算出根拠→ http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格 (m2単価) [B]→75 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 12 万円

プラウド東戸塚も、平米単価で１２万も割高と評価されている。
この価格で売れようが本当の価値を表した値段とは言えない。

ただ、どうしても坪単価２４０～２５０万という高値を納得して、
本物件を買いたいならば、プラウド東戸塚より安いからと前向きにとらえて買えばよい。

沖信者？

この物件は、三菱地所レジデンスのパークハウスであって、
野村不動産のプラウドよりは、ブランド力は小さいから、
プラウドよりも安くなるだろうな～
っていうかそうじゃないと買えない。

このマンション分譲価格の下限坪単価の推定

条件：
土地の仕入れ値を近場の川上町９０番６外の公示価格で代用
原価率を７０％
容積率はカタログ値の２００％

[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）　

＝｛1,590,083円（近場の川上町９０番６外の公示価格で代用）／２００（％）＋７０万 ｝×（１／７０）

＝（１５９．００８３万／２＋７０万）×（１／０．７）

＝２１３．５８万円／坪


代用した川上町９０番６外は、駅前なので、パークハウス建設地の地価よりも高いことを考えると、
マンション分譲価格の下限値は、２１３万／坪よりもっと安いはず。

したがって、現状の坪単価２４０万～２５０万はあまりに高い。


川上町９０番６外の公示価格
→ http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140110/chika13381.html

上記算出式の参照
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html

魅力のある場所は公示価格より高く取引されるのが一般的。建設コストも長谷工なんがが得意の安上がりのものもあるのでピンキリ。
高い高いと言っている人は買わなければいいんじゃないの？それとも買いたいけど買えないから予算内まで下げたいの？

この物件に興味あるなら、誰しもが、市場相場価格よりも著しく高値で買いたいとは思わないし、適正な価格での取引を望むでしょう。
この土地は東京電力が所有し販売した土地なので、公示価格とかけ離れていないと考える。
デベロッパにとってまだまだ余裕のあるマンション価格であることは間違えないだろうから、このマンションを適正価格で入手したいならならデベロッパに「高い」と強く主張すべきだろう。
デベロッパにしてみれば、できるだけ高く売りたいだろうが、逆に購入検討者はできるだけ安く、少なくとも市場相場に見合った価格で購入したいはず。

東京電力は原発問題で火の車。公示価格で売るわけないじゃん。

現在の本物件の坪単価240～250万を妥当とする意見は、デベロッパかその関係者によるものだろう。本物件を検討されている方は、不動産情報は圧倒的にデベロッパや関係者側にあるなか、適正価格を御自身で見極めて購入されたい。

買える人が買えばいいのでは？
価格低めでいっぱい集まって抽選になったらｲﾔだし。

＞208、＞213
市場価格の意味知ってます？需要供給が釣り合い実際に売買される価格のことですよ。つまり昨年のプラウドの価格はまさにその時点における市場価格そのもの。パークハウスも似たようなレンジで売れそうです。

217はデベロッパか？
適正価格と市場価格は違う。
鉄塔つきのあの土地がいくらなのかはさておき、まだまだ値下げの余地は十分にあるはず。
このまま高い値段でいくのも結構だが、プラウド東戸塚のように引渡し時にお客様に迷惑をお掛けしないように。

不動産価格全体が上がってる中、今買う人は、他物件との比較で買うわけで。
ここだけが割高なら売れ残るだろうし、今の市場で妥当なら売れるだけのこと。
原価率から割高だ、適正でないと言っても始まらない。
で、今から販売される物件を横並びでみて、ここだけ割高なのかな？

それでは数カ月後の販売結果を待ちましょう。

この物件のすぐそばに高圧送電線がありますが、人体への影響が心配です。
ちなみに、以下のＨＰによれば、発がん性や白血病の可能性も示唆されています。
送電線の影響をみなさんがどのようにお考えなのか気になります。

http://www21.ocn.ne.jp/~furumoto/data.html

東北に職人が集中して人材不足となり人件費は高騰、ついでに材料費も軒並み上がっており、建築コストは震災前よりかなり値上がりしているようです。でも
待っていても下がる保証は無いし、悩みどころ。

鉄塔、送電線、高圧線の影響

http://allabout.co.jp/gm/gc/390004/

価格にあまり反映されていないような・・・

三菱地所は好きだし、信頼できるデベだと思う。でも、戸塚アドレスにこの金額を払うのは覚悟がいる。

私も三菱地所の物件を探しているが
ここと戸塚２物件は割高ですね
まだ吉野町や中山の物件のほうが安い
坪単価の違いはあるものの
全部駅近だからね

値

価格相応の高級感のある仕上がりにしてほしい。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

219のコメント「不動産価格全体が上がってる中」はうそ！

以下のリンク先の６ページを見れば明らか。
昨年の１１月に平均価格が上がるものの、その後は下落し、昨年の価格と同等レベル。

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

価格表のアップありがとうございます
あまりの値段の高さに驚きました
4LDK希望でモデルルームの予約をしていましたがキャンセルしようと思います
本当に残念です...

東戸塚近辺の開発の過程が航空写真でわかります。興味があればご覧ください。

以下のＨＰで、「ライブラリ」→「写真」を選び、見たい年代を選択する。
縮尺を２万５千分の１以上にすると見れます。
１９７８年あたりはこの界隈は駅すらない畑ばかりの田舎だったみたいですね。
それが１９８８年あたりになると駅前の開発が始まっているのかわかります。

http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/index.html

東戸塚駅付近の緯度経度は、35.430372,139.556535

>230
数字の上っ面しか読めない人のようだ。
立地の良い土地は公示価格も上昇に転じているし、原料費・人件費の高騰により建築コストも上昇傾。つまり同条件のマンション価格は確実に上がっている。良い立地の物件ほど顕著。
但し、国民の所得は増えておらず買える金額の上限もあるので、一戸辺りの面積を狭くする等して販売価格が極端に上がらないようにしてはいるけどね。又、二極化が進んでおり、良い物件は高く売る一方で、駅遠の安価なマンションの販売も増えている。
よって、平均販売価格はそれほど上がっていないように見える。

これから販売予定のマンションの予定価格を見た方がいいですよ。明らかに上昇しているし、先高感がある。
ここだけ、これから販売のマンションの中で、割高なんてことはない。

そりゃここは高いよ。場所がいいもの。皆が望む価格だったら一瞬で無くなりますわ。

これだけ近隣に高圧送電線が通っていても良い土地なの？

結局、デベとしては高圧線があろうが崖地だろうが南側に自社開発物件があろうが、売れればそれで十分なんですよね。興味がある人の中で70世帯近くが選んでくれればそれでいい訳で。
割安割高は結果論で、売れればそれが今後の目安になるだけで。それこそ、この前のプラウドが今回の目線になってるのと同じだと思います。大勢の意見じゃなくたって、買える人が買える価格であればそれが適正かつ妥当な価格なんでしょうね。供給側からすれば…。

「南側に自社開発物件」って何ですか？これは聞いていません。

２２６さん
吉野町は、地下鉄の駅から２分だし、あの下町っぽいところを受け入れられれば、いい物件でしたね（既に完売）。
中山も、大規模ですが、買いやすい値段設定だと思います。半分以上が地権者物件であるため、管理組合も地権者の思うままに運営されそうな危惧があります。勿論、地権者がいい方（会社）でしたら問題ないでしょうけど。

一方の戸塚および東戸塚の３物件は、駅前が大規模に再開発されており、吉野町や中山とはまた土地柄が全く違うかと思います。

神奈川の横浜地区で他をみますと、三菱の「ミソラシア横浜桜ヶ丘（YOKOHAMA ミソラの森プロジェクト）」がありますが駅から遠いみたいです。あとは、横浜近郊で鎌倉市になっちゃいますが、プラウド鎌倉岩瀬がありますが、こちらも戸塚と同じようにそれなりの価格設定になってそうです。

とっても利便性の優れた場所だなーって思ったのですが、
高圧電線の影響ってそんなにあるのでしょうか？
もちろん、そういったもに弱い人もいたりするので、
良いとはいいにくいのかもしれないですが、どうでしょうか。

高圧送電線の人体への影響は、このスレッドのどこかに書かれていますし、大学等の研究報告がネット上に開示されています。人体への影響をどう考えるかについては、まだ、研究結果から確立した結論に至っていないようですので、あとは個々の判断に委ねられるかと思います。

日本人の科学リテラシーって、異常に低いよね。
日常のリスクに埋もれる程度のものを取り立てて気にする意味なし。

デベロッパーによる力強いコメント、心強いです(笑)。→242

価格表を見てビックリ！
プラウドも強気だと思ったけど、ここは更に高い!!

品濃中央公園前にも分譲マンション建てているけど、
そちらも強気に出るのかなあ？

便利にはなったものの田舎っぽいイメージが拭い切れない東戸塚。駅15分の〇レーナの価格は3000万円程度。駅4分とはいえ、倍の価格を出す価値があるのか。

東京に住んでいるものです。戸塚に対してはイメージよくありませんでしたが、
東戸塚の街をみて、とても気に入りました。田舎っぽいイメージがある方は
昔を知っている人なんでしょうね。
個人的には住みたい街です。世田谷も昔は田舎でしたから。
色々比較してますが、ここは色々な条件から見ていい方だと思っています。

＞246さん
都内から東戸塚への住み替えを検討される理由は何ですか？地元でもないようですし、職場が横浜なんでしょうかね。

２４６です
まだここに決めているわけではありませんが、杉並あたりでも、７０平方メートル台で８０００万位
しますので、都心に通う住環境としては、色々コスト面も含めて悪くないのかな、と思います。
神奈川県の私鉄沿線も駅周辺は、結構すっきりした街並み少ないですし。
いいと思う所は１５００万円位高いです。

建設地に隣接する鉄塔と高圧送電線

>>２４９

見に行かないと実際の位置関係が把握できないのですがそんなにマンションから見て気になる位置にありますか？？
図では正確に書かれていれば西と北にあるようですね。
２４９さんの写真はたぶん西の鉄塔？？
景観的には大丈夫そうに見えますが・・。

例えばバルコニーから見て正面にあったりですとさすがに厳しいですよね・・。

徒歩5分のリストレジデンス東戸塚が発表されましたね！

ここもかなり高くなりそうですね！

リストは安っぽいから嫌だな～。でも、パークハウスは高いな～。

要望書受付を前にして盛り上がらないですね。
最近、レスが減ったということは、この掲示板でやりとりされていた方々は、概ね各人の疑問点が解消されて、腹が決まったということか？

現場

254さん
写真ありがとうございます。
それにしても綺麗に崩してますね(笑)
割とご近所からの買い替えが多いと現地のかたは仰ってましたが、どうなんですかね？小さい子供がいるので、同じ年くらいの家族が多いと嬉しいのですが…。

湘南新宿ラインができるまではやっぱり今より不便だったのかな。今回こうして検討範囲の地域にできるのは交通環境の成長のおかげでもあります。もともといい町だなあと思ってたものですからこれに交通環境の強さが備わっているなら考えずにはいられないですね。東戸塚はいいですね、戸塚も好きですが。横浜とは違った空気を持っています。うちの予算的には頑張って横浜に住むよりこの辺りが、心穏やかに生きていけそうです。より鎌倉に近いことも嬉しいんですよね。

戸塚と東戸塚では天と地ほど違う。東戸塚は神奈川の代官山(ちょっと臭いけど)。戸塚はブルーカラーの街。

比べる理由がわかりません。
他所からみればどっちも同じ戸塚区(-_-;)
価格にも天と地の差は無いし、環境もそんなに変わらない。
東戸塚も戸塚も結局は、横浜へ買い物行くでしょうし。

東戸塚に住んでるってそんなにポイント高いんですか？

東戸塚は257のような勘違いしている奴が多く住む町。

259さん。
納得しました(*_*)

東戸塚が神奈川の代官山って(笑)

東戸塚は3.11のような災害時に陸の孤島になる。
電車が一路線しかないしすぐに停電になるし。
湘南新宿の快速も東海道も止まらないしそんなにいい街ではないかと。

開業時の東戸塚駅

http://kei.cside2.jp/higashitotsuka/henka/ekimae80.html

住み心地は、最高だよ。東京駅直結で、ここまですっきりした街は、唯一無二。
日常生活に必要なものは、買い物、医療、教育、公園、全て駅周辺で揃う。

そりゃ、駅前が牛臭い町は唯一無二だな。

２６５は住まなくてよし。

唯一無二なんて、あんまり背伸びしない方がいいのでは。ネガの標的になりますよ。ほどほどに住みやすいでいいです。

＞257とか＞264とか、過大評価しすぎでしょ。＞266に至っては事実に対して逆ギレですか。東戸塚は長所もありますが短所もあります。

この物件のすぐ近くで、事故があったらしい。

http://www.oshimaland.co.jp/?p=sa8cbaiw

業者多いね！

そんなに業者に強く注目されるような物件とは思えないけど。

業者さんがどうかはわからないですが検討者としては東戸塚4分圏のここは当然注目だと思ってます。自分なんて東京都心まで毎日長旅になりますからね～、家と駅の距離はできるだけ近いほうが助かりますよ。帰ってきてこの高台の住まいのバルコニーから風を浴びる、なんて想像してますが如何でしょう、笑。

標準設備になっているミストサウナを積極的に使って、毎日仕事の疲れを癒すとします。

牛臭い風がたんまり浴びれますよ

嘘言わないでください。冬場は特に鼻がまがりそうなほど臭うときがありますよ。

273 275 お前どこの業者だ？
登録前に変な情報を流して、我々の邪魔をするな。

373と275の方は、鼻の中がおかしいのかと思われます。
こんな高い物件をはじめてマイホームとしようと考えてる最中「におい」があるとしたら、当然購入範疇になんかになりません。極々近所に住んでますが、数年前のあの「におい」はびっくりするくらいないです。そもそも「におい」があったことを忘れてました。
あの「におい」のピーク時期（数年前）からたくさん物件が建ち、発展していく中で、それなりに解決して今があるのでは～？

地元に住んでますが、今も牧場があるので臭いはします。だからといってこの街が嫌いになるわけではないので、必死に隠す必要はないのでは？臭いもひっくるめてすみやすい街なので検討してます。

毎日ではないですが風向きによってはかなり匂います。駅のホームでも匂います。事実を隠蔽するのは良くないと思います。それも含めて検討すればよいかと思います。

臭い＆高い＆鉄塔。

特に値段高すぎだよ。。。

277

たくさん物件が建ち、発展していくなかで臭いが解消？意味不明にもほどがある。そもそもここ数年で街は発展してねーし。

281
いやいや、わたし小学校から十数年住んでますが、すごい発展ですよ。西武にモレラに…。281はご存知ないんですね。
医者も店舗も学校も駅も徒歩圏内にすべて揃っていて、こんな住みやすい駅近はないです。街並みも放置自転車があったり浮浪者がいたりしなくて、きれいですし。西口も一昔前と比べてきれいに整理されてますしね☆
たくさん物件が建ち、発展していく中で、「におい」問題は本当解決していただいたんだなぁとあの牧場？に対して思ったりします。
鉄塔はそちら側に近い部屋は、正直嫌ですけど、そこを選ばなければとても良いマンションだと感じます。使わない様なムダな共用施設がなくいいですしね。
南向き新築も素敵♪
わたしは購入しま～す(^-^)わくわく。

あ、追記です。

もしかして、「におい」問題は解決でなく軽減された程度なのかもしれません。
たまたまにおってない時間帯にしか出歩いてないから、最近知らないだけかもしれません。
だとしたら、わたしは知らないだけ＆嗅いでないだけちょっとラッキーなのかもです☆

283は駅遠に住んでいて且つマイカー通勤としか考えられない。毎日駅を使っていて、たまたま匂わないなんてあり得ない。
それから＞282
『ここ数年』と『ここ十数年』じゃ全然違うだろ。

284
あ、ここ十数年、ですね！
ちなみに徒歩5分程度に住んでいて、かつマイカー通勤は相方がしており、わたしは毎日毎日電車通勤ですよ～。
まあ、わたしはぜーんぜん匂いなんかしないし、早くここに住みたい！284みたいなよくないと思う方は、匂いとか鉄塔がない山の中森の奥がオススメですね(^-^)倍率が上がってしまったら困るので、軽井沢とか何倍も空気がキレイな街はいかがですか？朝一番に乗れば、都内通勤も出来なくはないですよ☆

＞285
牛の匂いがネックになる人は東戸塚以外にすればよいだけ。何故軽井沢が出てくるのか理解不能。
貴方のような面倒臭い人が隣になったら大変だ！

いや～匂い匂い匂い匂い匂い言うから、そんな人は空気のキレイな軽井沢にでもすればいかが？と提案したわけです。冗談も通じない286が隣人も、わたしも御免ですね。

冗談のセンスも無いし虚言癖もあるようだ。面倒くさい。

282さん
今は自転車も車も運転できるから、別に近くになくてもいいやなんて思ってしまいますが、
年をとると頼りになるのは自分の足だけですからね。自宅近くに店舗や病院などがあるのは
すごいありがたく感じるのではないかなと思います。南向きというのもいいですね。
風通しもよさそうです。西武の１階にはガーデンが入っているのですね。結構いいものが揃って
いるので大好きなスーパーです。

288
きょげんへき？こんな場で、知らない人に、なにも得にならないうそをついて何になるのでしょう？冗談にセンスが必要なんですかね、そんなに（笑）
価格は別に高いとは思えませんが。わたしは288より所得があるから言えるのかと思われます。なんて～（笑）
289
そうですね、南向きで部屋によってですけど、開けた眺望は開放感あって良いですしね。

>290
匂いを感じたことが無いと主張し、匂いを隠蔽しようとしていることが虚言癖だと言っているんだけど。
高い？値段のことなど書いた記憶は無いけどな。因みに俺は現金で買えるよ。

290

なんで、そんなに必死なの？

290
確かに292コメント通り必死！なのは何故？
そして匂いが気になるらしいのに、ここを現金で購入するつもり？！さらに言わせて貰うと現金で払えるくらいの所得なのに、東戸塚に住むの？23区はいかが？

本日、抽選日。
人気がある部屋とそうでない部屋とで二分されてましたね。
この物件は人気があったので、１期完売かと思いきや概ね１０〰１５戸くらい売れ残りそう。
もちろん、抽選で外れた方がほかの部屋に移ってくる場合もあるかと思うけど、完売には至らなそうだ。

入居決定～☆

今東戸塚周辺で物件を探しています。
第一期の申込に間に合わなかったですが、まだ残ってそうなので検討しています。
そこで、購入が決まった方や検討している人にお聞きしたいのですが、
一階が人気が低いみたいですが、この物件の一階はどんなデメリットが考えられますか？
個人的には、虫や日当たりが問題なのかなと思ってます。
他に何か考えられることがあれば、ご意見をいただければと思います。
何かありましたらよろしくお願いします。

物件のホームページによれば、第二期販売とは別にあと20戸残っている。今日明日中で登録しないといけないスケジュールであるため、抽選から漏れた方々位しか申し込みできない。売り切れるのだろうか？ここの販売員は、子安の大型物件に移動予定らしく、販売を急いでいるらしい。

＞297
明日抽選の1期2次は2戸。たぶん日曜の落選者ですぐに買う人がいるのでしょう。20戸の方は先着順販売のようですね。

20戸も売れ残ったってことですか？三菱地所らしくありませんね。やっぱり東戸塚にしては強気すぎる価格設定だったということ？

高過ぎしんさく

販売員の話では、坪単価251万円っていっていたな～主要駅じゃなければ、東京23区で買える。たとえば、同じ様に鉄塔隣接のパークハウス上北沢なんかを買えた。

でもまぁ、横浜2駅だし、駅近物件だからこのくらいの価格なのは致し方ないような。
早く出来てほしいな☆

251万？

高すぎるわ