ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

ちなみに、

電鉄がどうやって
価格の算出をしているかの
憶測です。
（というか、タマタマンの会社なら
　こうするなー、というやり方ね。）

東向と西向きの違いはあれど
五丁目のクレッセント美しが丘の
西向きの棟と東向きの棟との
価格の違いがどれ位あるのか
の中古成約価格の分析

勿論、クレッセント美しが丘は
東向きの方が評価が高い


例えば、東向きの中古成約価格が
坪２３０万円で
西向きの中古成約価格が
坪２００万円だったら

線路向きは、線路がないのと
比べると、評価がマイナス１５％で
あれば、客が付く、的なね


クレッセントは数も多いし
割合中古が売りに出てるから
Reバブルが、そういうデータを
蓄積してると思います。

で、このマンションの
最大の特徴は
眺望だから、
例えばドレッセ二丁目とかの
最上階相当（前立てがなく、眺望が抜けてる）
の販売単価に、線路向きの
マイナス評価を掛け合わせるとかね

あとは、住所による違いも
掛け合わせるね

同じ美しが丘でも
二丁目と五丁目は違うから
新築のマンション販売単価
中古のマンションの成約単価で
どれくらい差が出るのかの評価も
見てると思うよ

あと、高圧線が敷地内に通過してるか
否かも、
評価にしてるね

たまプラは
やっぱり電鉄のお膝下だから

線路と線路じゃない
評価の差

五丁目と二丁目の評価の差

高圧線が敷地内にかかる評価の差

眺望をどれだけ加点すれば
いいのかの評価については

根拠となるマンションデータを
沢山持ってると思います。

窓開けて、目の前に電車はありえない。

目の前ではないよね。

一階だったとしても、目の前じゃないよ。

トンネルの上に作られた臨時の工事車両用道路の事ですが、

（ネットで得られた情報では）
当初トンネルの上に普通の工事用道路を作る予定だったようですが
鉄道部門がトンネルに掛かる重機の荷重を心配して許可しなかったようですね。

結局トンネルの両端に2か所支点（橋ゲタ）を作りその上に橋を掛け
道路を完成させたとの事です。

そのコストはマンションの購入者が負う事になるとはいえ、
東急は鉄道の安全の為には妥協していないようです。

旧基準の擁壁についても、気にはなりますが、
マンション建設の利益の為に
鉄道の安全をないがしろにしていないと信じます。

自社建設のマンションで不手際があれば、
天に唾し、東急にとっても命とりですからね。

２丁目がより安全であることは確かですね。

私の場合、
懸念は問題視外。

ロケーション最優先でした。

具体的には　
たまプラ駅駅近で、テラス内通路も使える事　（マンションから駅までバリアフリー、安全）
あざみ野駅徒歩圏、
東～西を振り分ける高台で　
将来にわたって東西側の抜け感（眺望）が保障される事
閑静な戸建街
でした。

ここのマンション、仮に７５平米の部屋を買ったとして
３０年間の維持費用ってどれくらいかな？

①管理費
②修繕積立
③駐車場
④固定資産税

だいたい３０年間で３千万円くらいかな。
物件価格が５５００万円として、しめて８５００万円を見積もっておけばOKでしょうか？

タマタマン
参考になります。

SNSでおもろい言葉吐くのって大抵実社会で友達いないタイプ
だからいいんじゃね？　面白いと思う人もいるってことで

タマタマン頑張れ。
君の専門知識と知見は皆待ってるよ。
下らないネガティブメッセージは無視｡

>778
タマタマンのなりすまし？

＞764さん、

私も計算してみました。修繕積立金が説明通り１０年ごとに８０万円の一時積立金+値上げ、他は値上げなしで消費税が上がることだけ考えると、３０年間でやはり概算３千万円になりました。
ただ、私の場合は１０年もたてば駐車場は使わなくなると思うので、これで数百万円は減って２５百万位になります。

タマタマンって、このサイトの関係者なんですかね？何で削除されないのか、いつも不思議に思ってます。

>782のプロファイル
30台後半、独身、一応誰でも知っている会社に勤務。たまプラ近辺に住んでいるが賃貸。マンションを買いたいが、年収700万円、貯蓄1千万円、出世の見込みなしで、サイトで検討はするものの、いまいち踏ん切れず。
掲示板で金持ちぶって、憂さ晴らし。

マンション購入の為、
昨年からあちらこちらマンション（主に田都線沿線）の掲示板も見て来ましたが、
タマタマンの書き込みがあり、いろいろ参考になる雑知識を貰いました。

推測出来る事は彼は不動産業界の人ですが。東急関係者ではありません。
ヒルズは彼の家が近く（美しが丘5丁目？）にあるので土地勘があり、
少しの思い入れもあったためかも知れません。

業者や、時にはマンション購入当事者にネガティブに思える書き込みもあり
該当者には煙たい存在になるかもしれません。

主観も入っているので、内容をどこまで信じるか、
取捨選択は読む人のセンス次第です。

誹謗中傷、明らかな嘘、業者の宣伝とかであれば削除は当たり前ですが、
この程度の内容で削除云々はありえないです。
ネットの存在価値そのものが問われる事になります。

>782
マンションの諸経費の計画、計算って誰でもやります。
お金持ちほど緻密な計画を立てますよ。

782は何かが不満で憂さ晴らしの書き込みだとは思うけれど、
内容的に少し哀れに思うよ。

日医大あたりは医療、教育、居住エリアだろ？
再開発マップだと。

私もタマタマンの書き込みは参考になることあると思うけど。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

掲示板に悪意のある書き込みをすると、ほとんどのケースが名誉毀損罪か侮辱罪のどちらかにあたるそうです。
匿名でもIPアドレスなどから個人が特定されますのでご注意ください。

中高生がLINEなんかでやってるのと同じレベルの書き込みはこのサイトではやってほしくありません。
このマンションの購入を検討している人や有用な情報をお持ちの方だけの書き込みを待っています。

完成するまでは、そんなもんです。今2丁目のマンションに住んでいますが、引っ越してからようやく覚えてもらいました。
でも場所的には、「ケーズの線路の反対側ね」で一発でわかってもらえそうですね。メリットです。
ドレッセ美しが丘もいまだもって、線路沿いのマンションで通ってます。

でも今のマンションは古いのでヒルズに引っ越そうと思っています。
古いマンションとは設備が圧倒的に違います。私はキッチンとリビングの床暖房がお気に入りです。回覧板がなくて、タブレットに配信もいいですね。

小さいお子様がいると、電車の音が大変かもしれませんが、そうでなければ慣れますよ。
このスレの雑音の方が煩いくらいです。

ママともとかいう付き合いも大変ですね。
シニア世代の私はそのような付き合いも少ないので
見え度外視、純粋に便利さとすっきりした立地で検討中です。

確かに知人に場所を説明する時
自分から”モンスーン近くの．．．線路沿いのマンション　ケーズの反対側の”．．．
って言ってしまいそうです（笑）　わかりやすいですね。

でも完成して景色に溶け込めば線路沿いのマンションとは違った
イメージも定着すると思いますけれど．．．
美しが丘のランドマーク的な存在になるかもね（笑）

>804
確かに。

ところで、ヒルズのキッチン設備・仕様の件なのですが、
標準では浄水器の蛇口と普通の蛇口（ハンドシャワー付き）と二つついていますよね。オプションで浄水機能付き一体型蛇口に変更可能とのことだそうですが、
実際はどちらの方が使い勝手が良いのでしょうか？
オプションで変更した方が良いのか、みなさんはどうされますか？

807さん、二重サッシでしたか？それでも、テレビの音が聞こえないほど？

808さん、
標準にしました。二つの方が何かの時に便利かと。他も全て標準にしました。オーソドックスなのが使いやすいのだろうと思います。

学生時代から独身の時に、井の頭線の線路沿い、2ー3mのアパートに住んでいたけど、支障は感じませんでした。本も読めたし卒論もそのアパートで書きました。鈍感な男だっただけですかね。

寝室は線路とは反対のほうになる間取りなので夜はぐっすり眠れそうですね。
私は電車見るの好きなのと、たそがれ時の車窓から
家の電気がついているのを見るのが好きなので、
安全性（地すべり・高圧線）さえ確率されていれば実はとてもうれしい立地かも。

線路の隣だからね。

うん、お金のない人には高過ぎ。線路沿いを嫌う人にも高過ぎかな。
でもそれだけで選ぶわけじゃないからね。選択基準や価値観は人それぞれでいいんじゃない。

８１０さん、ありがとうございました。他の新築マンションの設備・仕様などを見ても、一体型のところもあったり、別々のところもあったりで迷ってしまいます。
オプションをたくさんつけるとそれなりにお値段もかかってしまいますし、悩みどころです。

>817
たまプラで５０００万は高いよね。

>821

そうですか？
”たまプラで５０００万”は高いですか？
そうですか？

たまプラで70平米、5000万円で買える物件あれば
売りに出ている具体的な物件教えてください。
その上でメリット、デメリット比較しようじゃありませんか。

新築は多分見つからないだろうから、譲って築浅の中古でも良いですよ。
でも超中古や事故物件、駅から徒歩６～７分以上は駄目ですよ。

見つかりますか？

>たまプラで5千万円ならバスで15分ではないでしょうか。美しが丘ではないですね。
犬蔵の友人のマンションが70平米強でその値段ですが、隣の人のくしゃみが聞こえると言ってました。設備とか構造を無視すればいい価格ですが。

中古で徒歩10分以内なら、75平米は35-45百万、リフォームをして5千万円でしょう。

たまプラの中古は、もっと安いよ。

なんか、やけに擁護している人がいますね。
アンチし過ぎるのもどうかと思いますが、擁護しすぎるのもとても不自然ですよ。
多分、営業の方だと思いますが。

くしゃみマンションはどこですか？

＞８２４、８２５

でしょう．．．
ではなく具体的な例（地域、マンション名）を
挙げないとネット上の空論になってしまう。

それと徒歩10分ならぐっと安くなるのは当たり前だが
10分でも良いからそんな物件教えてちょ。

擁護でなく、相場離れした書き込みに
ちょっとチャチ入れたくなったまで。

当方、たまプラ駅近マンション物色中。

＞＞たまプラ駅近マンション物色中。

本当にそんなのを買える余裕のある人は掲示板で他人に突っ込むような書き込みしない

中古のマンションを知りたければならこのサイトじゃなくて、たまプラの不動産屋に行きなさい。価格はすぐわかるでしょ。
中古にどの程度の手を入れるかはお金次第。そのままで良ければゼロ円、リノベーションしたければ最大15百万。

2丁目の坂上に、築25年、全面リニューアル、65平米38百万円という中古が1か月位前に出ていました（すみません、数字はうろ覚えです）。
たまプラの不動産屋なら詳細がわかると思いますが。

↑　たまプラから徒歩７-８分だったと思います。

たまプラーザ団地　65M2 　2980万円　リフォーム済　徒歩7分が
売りに出ていますね。　築40数年？

↑たまプラ団地の話は、このスレの中程に散々出ています。

>>831の物件は多分ドレッセ美しが丘の並びのマンションだと思うんだけど、まだ売れてないみたい。
この物件も線路沿いと高圧線のコンボ　かつ築年数が古いため管理費と修繕積立金が高い。

>>831の物件って、線路沿いだけど、東名高速道路沿いの物件ですよね。築28年の。たまプラーザでも高速道路沿いの物件なら比較的安いかもしれません。

5000万円以下で買える中古物件（70m2前後として）はあるにはあるが
結局それなりに．．．．って言う事かな。
たまプラ駅から徒歩10分以上、老朽化、高速道路脇、旧基準の耐震設計、
天井床や壁が薄く上下左右の生活音が聞こえる、前面の家から丸見え　　とかね。

安いから買いやすいが売る時は大変。
大金を掛けてリフォームしても（少しは快適になっても）
上の様な基本的な問題までは改善できないから、売る時リフォームに使った金が
そのまま戻る事はないようだね。

、

＞837さん、
「安いから買いやすいが売る時は大変。
大金を掛けてリフォームしても（少しは快適になっても）
上の様な基本的な問題までは改善できないから、売る時リフォームに使った金が
そのまま戻る事はないようだね。 」

売るときに大変なのは当たり前でしょう。新築だろうが中古だろうが、手を入れた費用を含めて買ったお金がそのまま戻らないのも当たり前だと思うけど。住まずに、底値で買っていい値になったらすぐ売るような投資物件ならともかく。

たまプラ駅近マンションは、5年前に買った値段以上で売りに出されても、あっと言う間に売れてますよ。

ただ、今のたまプラ新築マンション価格は、当時から比べても相場で1000万以上高値で取引されてるようですから、
異常なのかもしれませんね。

いつの間にか駅近物件が高くなりましたね。
5000万円の予算があれば魅力的な物件を余裕で選択出来たのは
つい数年前の様な気がします。

今は中古でも売り物が少ない。
売り広告が出ても良い物件は数日で消えている。　

異常のようにも思えますが、
たまプラ駅近はそれだけ需要があるのでしょうか？

物件と価格のバランスがとれていれば高額物件でもすぐに売れている印象ですよね。
バランスが取れていない（明らかに高すぎる）物件はずっと残っていますよ。
あと団地のリフォーム済み物件の動きがとっても鈍いですね。
アベノミクスで儲かったからもっといい家を買いたいってとこなんでしょうか？

新しいマンション生活を体験すると
団地には戻りたくなくなりますね。
幾らリフォームしても快適生活には限界がある。

緑が多く環境抜群なんだけれど。

二丁目は囲われ感の強い敷地（窪地）なので２００m離れた高速道路の騒音も
マンション群に遮られ昼間はそれ程感じられないだろうし。
確かに閑静だ（笑）

こちらに比べればかなり閑静だと思うけど 笑

二ヶ月前で残り4戸は優秀でしょう。
ブランズなんていたるところで竣工後も売れ残ってますけど。

ここは二年後完成なのにすでに販売開始。理由はデベが消費税増税前に売りたいから。
どうせ消費税上がったところで価格にのせられないからね。

事業者の都合で二年も前から売られてるということですね。

目くそ鼻くその優劣論議、あほくさ。
同じたまプラ住民になる事を祝福しあえば良いものを。

東急の販売価格はヒルズの方が高く設定されているようだが
そんなもん、高い安いは、数年後中古で売りに出せば
買い手が厳しく判断してくれるわ。

たまプラーザ駅からは
たまプラーザテラスリンクプラザ→ドレッセたまプラーザテラス内を
突っ切って連絡通路に繋がるということでしょうか?
雨の日も楽そうですね。