ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

ホームページ見ると

ワイドスパンが、売りになってて


タマタマン感覚なんだけど

７０㎡台の間取りだと

６メーターの前半間口しかないよう気がするけど

それより２メーター以上位広いっていうのは

敷地形状の恩恵かな

と思います


南北に細長いから

ワイドスパンの間取りが

取りやすかったのかな

さぁー？

電車のこと

全然知らないんで。

というより

２０m位の高低差を乗り越えて

鉄粉飛び散るんでしょうか？

梶ヶ谷駅とか

ほどよくカーブしてるから

急行電車が通過する時とか

かなりやばいんじゃないんですか？

鉄粉が飛び散りまくって



そんな話は、聞いたことないけど

もし、鉄粉飛び散ってたら

梶ヶ谷駅に行くことって、ほぼないけど

もう怖くて、いけないっす

急行通過駅で安心出来るの


桜新町しかないっす

要は長年済むにあたって、線路際っていかがなものかって話。
毎回２０メートルも飛ぶかどうかは知らないけど、たまった
鉄粉が何かの拍子に舞い上がることはあるんじゃないの？
私の知り合いは、仕事場に行く途中に踏切があって、そこで
運悪く目に鉄粉が入って壊死しかかり手術してましたよ。

そんな話聞くと、線路際はやっぱ嫌だねえ。

それはお気の毒なお友達ですね



まー、マンションに入居した次の日に

交通事故で死亡なんていうこともありえるから

ほんと、生きてるのって、こわいっすよねー

鉄粉が飛び散るのが気になる、もしくは問題になることはないでしょう。もしそうなら、線路の取り替えをしょっちゅうやることになります。

鉄粉よりも隕石が落ちて来ないか心配です。

あと、５丁目って、

意外や意外？、

第一種低層住居専用地域としての

土地の評価が一番高い住所なんです

詳しくは、路線価図を見て下さい


過去にさかのぼって閲覧可能です


個人的な好き嫌いがどうあれ

おおやけの数値だと

評価が

一番高いんです

第一種低層住居に限って

そ〜いえば、ちょっと前に

日本生命の社宅が

話題に？なってましたが


青葉区と宮前区の堺

二丁目の坂を登ったところに

マンションが出来るみたいです


新興のデべで２０戸前後みたいです

ベッキーが好きだと、

ウチくるだっけ？で言ってた

カフェのすぐ近くです

あー、あと

毎回疑問に思うんですけど

言わせてもらっていいですか？

たまプラ団地が

再開発されないのは、おかしいとか


すすき野まで地下鉄が延伸されないのは

おかしいとか、


開発を期待する気持ちはわかりますが


それを、東急や横浜市のせいにするのは

いかがなものかと

人のお財布を当て込むのは

嫌ですわぁー


お下品ですわぁー


オホホホホ

鉄粉に関するスレを見つけました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15549/all/

この物件に関してははっきりしている
・坪単価にして１０万円高い
・条件面を割り切れる人には夢のような買い物（普通の条件ならたまプラ６分でこの値段はありえない）
・鉄粉などという今までほとんど議論されてない対立軸に無理やりフォーカスをあててポジるのがこの邪魔なコテの常套手段

何が何でもたまプラなのよん。
たまプラってつけばどんな場所でもＯＫよん。うふ。

私（696）のこと？
なら全然怒ってない　密かに喜んでるくらい

４LDKがあと坪１５万安ければ即決だけど竣工もだいぶ先だしねえ

検討していた４-６階の坪単価が２５０-２７５万円というところでしょうか。１-３階が２２０万円-２５０万円だったと思います。
年収が毎年順調に上がる時代ではないので、年収７００万では厳しいかもしれませんね。

申し込みをした人は、子連れの恐らく親が近隣に住んでる感じの人、とにかく便利のいいところがいい共働き夫婦、少し離れた場所から買い替えの初老夫婦も結構いました。新築にしては平均年齢は高くなりそうですね。

登録説明会の間中、人の話を聞かないでぶつぶつ話をしてた老夫婦もいて、こんな人の近くには住みたくないなと想いながらメモ取っていました。

因みに、この地域の町内会は「牛込自治会」らしくて、ぶつぶつ言い続けの老夫婦の奥さんの方が「えーっ、何よ牛込って。美しが丘じゃないの！」と文句言ってました。そんなところで文句言っても仕方がないのに。

私も美しが丘に３０年住んでますが牛込なんて聞いたことがありませんでした。昔からの地名でしょうね。

恐るべしご近所パワー。
ゴミだし集積場が道路のヒルズ側って
なんだかな。　

電柱を見てみてください

そこに牛込とか、書いてあるので

ちなみに美しが丘５丁目は

二つかな？

自治会に分かれてます

坪単価安いところで２２０位

高いところで２７０万っていうのは


特段安いという感じがしないのですが

たまプラにしては、安いという人は

今まで新石川の駅近のマンションのみ

検討対象にしなかったのかなー

なんて思います

新石川に最近５年位で

出来た電鉄のマンション３つ位？は

駅から近いかつ、割合閑静な感じで

いいかなー？と思います

東傾斜地の谷部分に近い感じかなー

と思いますが、

なかなかいいマンションです

ごみ集積場は、

マンションを建てるとき

行政との各課協議の中で

デベと行政が調整しなければならない

ポイントとなります。

昔から、西側の戸建住宅街の方達は

今のマンション予定地のところに

ごみ集積場を設けていたので

マンションの敷地の一部に

集積場を作ること、が開発の要件の条件になったかもしれません

かなり憶測で、根拠なしですが

タマタマンはちなみに

小学校は、山内小学校でしたが

今はこのへんは、新石川小学校に

変更されてるみたいですね

そうですね。子供は美東小に通いましたが周りの評判は良かったようです。
しかし、長男の時に変な先生がいて、授業参観の時にもっとまじめにやれと文句を言ったことがあります。

ゴミ集積所は、やはり地元との協議で決まった言ってました。ところが、ヒルズには専用のごみ集積所があるので、外の方は敷地内にもかかわらずマンションの人は使えず、近隣の住民専用だそうです。

５丁目は今住んでいる所から駅の反対側だったので、このヒルズの件が出るまでは実はよく知らなかったのです。地元の反対運動も結構あったのでしょうか？
そうだとすると、地元に人と自治会なんかでうまくやらないといけませんね。最も１００戸規模なら、自分たちの自治会を立ち上げようという意見も出そうですが・・・。

自治会費毎月200円、
管理費と一緒に取られますね。

自治会費２００円は、今住んでいる２丁目の３００円より安い。自治会によって違うみたいです。

＞696
坪単価１０万円高い？
２５坪８０平米強で２５０万円なんて長い目で見れば誤差みたいなもんだよ。買い手は自分の好みで買うんだから、高い安いも好みの範囲。プロが査定すれば別かもしれないけど。

中古の見積もりだとマニュアルがあって、どこに見積もらせても差はせいぜい１００万以内。だけど、新築の場合は、売り手の付け値で買うしかないもんね。

>710
タマタマンの言う隣地が旧基準の擁壁

隣地とは東側の東急電鉄の敷地の事でしょうか？
すぐ真下を田都線が走っているんですよね。

728さん
そりゃないよ、あたかも250万得するかのような風潮は野放しにして（消費税駆け込みのことね。得するのか怪しいけど）
250万円割高との私の判断だけばっさりですか。
とにかくここは坪10万円安くしないと支持は得られないと思います。250万円はでかいよ。誤差だなんてとんでもない。

しつこくマンションのネガレスする人の方がよっぽどイタイよ。

742,743は本当のタマタマン？
別人のような．．．

ん？本人だと思うが？
タマタマン、じゃあ私は消えるわ
お盆休みかしらんが、忙しくなる前にいい情報どんどん頼むよ

ざっくりとした根拠は２丁目に投稿した下の内容の通り
もちろんこの時よりも今はもっと具体的な確信あるけどもう消えるよ
↓この時もすぐにタマタマンが雰囲気もりあげてるけど引き続き明るいカキコ頼むわ、じゃ


831：匿名さん
[2013-04-30 07:59:46]
窪地・盛土－300万円
高圧線－500万
線路－500万
崖－1000万
西向き－500万
徒歩１分あたり±300万円

もしもドレッセ2丁目に高圧線も低地もなかったら　75平米6800万

ドレッセ2丁目　6000　（6800－低地（300）－高圧線（500））
ドレッセ5丁目　5400　（6800－高圧線（500）－崖（1000）－線路（-500）＋徒歩（連絡橋で6分）（＋600）

まあ、いずれにしても他に仕様とかいろいろ差はあるので一概には言えませんが、基礎的にはこのくらいの
市場評価かと。。

833：タマタマン
[2013-04-30 08:35:02]


おはよー、ございまーす


おーし、たまぷら、あざみ野のみんな


タマタマンが気のきいた書き込みしてやるから


待ってろよー


今日は会社ですので、、

私の考えに入ってないもので、タマはじめ他の人にとって大きな加点になってるのが１つあった。
東向きに抜ける眺望だね。
これの価値が大きければ十分妥当な値段ってことで。
ではこんどこそバイナラ。

ちなみに、

電鉄がどうやって
価格の算出をしているかの
憶測です。
（というか、タマタマンの会社なら
　こうするなー、というやり方ね。）

東向と西向きの違いはあれど
五丁目のクレッセント美しが丘の
西向きの棟と東向きの棟との
価格の違いがどれ位あるのか
の中古成約価格の分析

勿論、クレッセント美しが丘は
東向きの方が評価が高い


例えば、東向きの中古成約価格が
坪２３０万円で
西向きの中古成約価格が
坪２００万円だったら

線路向きは、線路がないのと
比べると、評価がマイナス１５％で
あれば、客が付く、的なね


クレッセントは数も多いし
割合中古が売りに出てるから
Reバブルが、そういうデータを
蓄積してると思います。

で、このマンションの
最大の特徴は
眺望だから、
例えばドレッセ二丁目とかの
最上階相当（前立てがなく、眺望が抜けてる）
の販売単価に、線路向きの
マイナス評価を掛け合わせるとかね

あとは、住所による違いも
掛け合わせるね

同じ美しが丘でも
二丁目と五丁目は違うから
新築のマンション販売単価
中古のマンションの成約単価で
どれくらい差が出るのかの評価も
見てると思うよ

あと、高圧線が敷地内に通過してるか
否かも、
評価にしてるね

たまプラは
やっぱり電鉄のお膝下だから

線路と線路じゃない
評価の差

五丁目と二丁目の評価の差

高圧線が敷地内にかかる評価の差

眺望をどれだけ加点すれば
いいのかの評価については

根拠となるマンションデータを
沢山持ってると思います。

窓開けて、目の前に電車はありえない。

目の前ではないよね。

一階だったとしても、目の前じゃないよ。

トンネルの上に作られた臨時の工事車両用道路の事ですが、

（ネットで得られた情報では）
当初トンネルの上に普通の工事用道路を作る予定だったようですが
鉄道部門がトンネルに掛かる重機の荷重を心配して許可しなかったようですね。

結局トンネルの両端に2か所支点（橋ゲタ）を作りその上に橋を掛け
道路を完成させたとの事です。

そのコストはマンションの購入者が負う事になるとはいえ、
東急は鉄道の安全の為には妥協していないようです。

旧基準の擁壁についても、気にはなりますが、
マンション建設の利益の為に
鉄道の安全をないがしろにしていないと信じます。

自社建設のマンションで不手際があれば、
天に唾し、東急にとっても命とりですからね。

２丁目がより安全であることは確かですね。

私の場合、
懸念は問題視外。

ロケーション最優先でした。

具体的には　
たまプラ駅駅近で、テラス内通路も使える事　（マンションから駅までバリアフリー、安全）
あざみ野駅徒歩圏、
東～西を振り分ける高台で　
将来にわたって東西側の抜け感（眺望）が保障される事
閑静な戸建街
でした。

ここのマンション、仮に７５平米の部屋を買ったとして
３０年間の維持費用ってどれくらいかな？

①管理費
②修繕積立
③駐車場
④固定資産税

だいたい３０年間で３千万円くらいかな。
物件価格が５５００万円として、しめて８５００万円を見積もっておけばOKでしょうか？

タマタマン
参考になります。