ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

あー、あと

不動産業界じゃー

土地がねー、

土地がない

と、用地取得競争

激化しておりますが

たまぷら・あざみのにかんしては

ゆうせい

にっせい

こくがくいん

三菱の研修所とか

その他大規模な借地権とかが

あって、

潜在的な

開発の素地はたくさんあるような

気がします。

あと10年位以内には

どれかがマンションに

なるんじゃない？

えーと

たまだんは、

2100年くらいだと思うけど

国学院って、新石川の方の？

色々勉強になるわ。
タマタマン　有難うね。

ニコタマの物件良さそうだけれど、
一番狭い部屋でも億ションに近いでしょうね。　

112 訂正です
一番狭い部屋　⇒　74平米の部屋

いやいやいや
お疲れ様でございまーす


おやおやおや
あざみ野の相場がいちばん君
どこかに行ってしまいましたね


まー、まー、
値段があってもなくても
自分がいいと
思ったらいいわけですから


新石川の国学院は
そのうち、マンションに
なるような気がします

というのも、学校法人全体が
キャンパスの都心回帰傾向にあるので
売却してもおかしくないと思います


にこたまのブランズは
坪単価３５０くらいかと思うので
６０㎡６０００万くらいかと
思います。
タマタマン予想ね

ブランズ同じ予想でした。ここは幾らだと思いますか？私は２３５だと思います。

國學院の売却のウワサは、長年、立っては消えを繰り返していましたが
昨年のグランド大幅リニューアルにより、完全に消えました。
都心の新校舎完成時には、いよいよとおもったものですが。
こちらも2100年くらいじゃないですかね？

タマタマンさん、大ファンです‼

115さん。最低でも250万円は下らないと思います。
235万円なら即買いでしょう。

たまプラはいいけどあざみ野は田舎臭い。いっしょにするな。

117さん
最近このあたりの供給がだぶつき気味で鷺沼も二丁目も私の予想よりちょっとスローな状況と感じています。
その上でわざわざこの時期に出してくることに何かしら意図があるのでは？と思い、それは何かと考えると・・・
駅近でありながら高く設定するのには線路や高圧線など制約があるこの物件で、
あえて話題になる価格にし、第一期即完を狙うのでは？と勘ぐっています。
本当はもっと高く売りたいところを戦略的な価格で、という感じです。それが２３０だとあまりにもなので
低層階の３０坪でもぎりぎり７０００円を超える２３５と予想しました。もちろん普通に売ればもっと高い価値があります。
当たっているといいのですが。抽選日、人の波で華やぐ状況をまた作ろうとするのではないかと期待しています。

引き渡しまでまだ２年以上も余裕があるのに
売り出しを速めて来た事に私も疑問を感じていました。
推測だけれど消費税アップが関係するのでは？
と思ってます。

坪単価　　260位は　は出して来るでしょう。

高圧線、電車の騒音、
崖っぷちにへばり付く立地なんで．．．
昨夜のNHKスペシャルで仙台の団地ごとの大規模地滑りみてしまったので．．。

やっぱりあざみ野が一番だね。

>>123

NHKスペシャル見逃しました。
原因は何でしたか？
建築とか構造の問題でしたか、防ぎようのない自然災害でしたか？

個人的には無理な立地に無理に建物を建てたらそうなるのは当然かと思っていますが。
こちらの物件がそうではないことを期待したいです。

完成まであと2年というのは待ち遠しいですね。

東北大地震です。
一戸建て(複数）が建っていた分譲地が大きな揺れで
土地ごと滑り動き、　建物は破壊され住めなくなった災害です。

緩い傾斜地で一見高級住宅街地のようでした。

地下水の存在も一原因だったようですが

ここは急斜面上に建つマンションです。
設計施工上充分な配慮はなされていると
思いますが．．．．自然はもとに戻ろうとしますので．．．

そう考えると、まだ高圧線だけの二丁目がマシですね。

日に日に地形が変わる様子を見ています。
線路の真上の工事では電車が通過する間工事をストップさせるなど
電車の通行に対する影響にはものすごく神経を使っていると見受けられます。
ですから、マンションが原因で電車が止まるような基礎設計（人智の範囲で）はしないと思います。

しかし、電鉄の事業用用地の糊しろか付録みたいに思えるこんな場所に、よくマンションを作りますね。
坪単価そんなに高くないと思いますが・・。

この地形を考えると、基礎工事の工事費がかかり、坪単価が高くなりそうです。
坪単価で良いマンションをランキングするのが幼稚すぎます。

土地の簿価は限りなくゼロに近いでしょうね。東急は大儲け。

マンションのベランダで干した洗濯物が冬の木枯らしで
線路上に飛んでいきそうな近さと高低差ですね。
ひらひら飛んで行った下着が電線に引っ掛かり田園都市線を止めたするかも
もっとも最近はベランダには物は干さないか。

幾ら工事費がかかるにしてもこんなところ絶対に無理でしょう
何が悲しくてここに買うのかってレベル

おはよう？ございます

タマタマンです

高圧線と崖？と電車という
クセ？を
高台立地とたまプラ駅から
徒歩６分
周辺が第一種低層
２駅利用可
というメリットが
どこまでカバーできるのかが
タマタマン的には
気になります


やっぱり
近所なので


ただ、５丁目がすごい
というわけではないですが
（タマタマンは、目黒・恵比寿がすき）
リーマンショックが落ち着いた頃に
発売された

ザ・ライオンズ美しが丘

の坪単価が今から３年前位に
坪３００万円をつけて
売れた、というニュースが
ヤフーニュースに流れて
衝撃を受けたのを
覚えております。



え、そんなにすんのと、、


買う人がいるんだ、と



あと、ミニバブルの時に
同じく５丁目で
パン屋の徳太郎があった
近くのマンションが
坪３００万円くらいで
販売されてました。


こちらは、
全然売れてなかったみたいです

タマタマンの
独断と偏見による
原価計算です・

土地造成
１５億円÷１００

建物
戸当たり２2００万円

販売経費
ＲＥバブル
販売単価×５％
（例：５５００万円売値×０．０５＝２７５万円）
広告・モデル
戸当たり４００万円
アフター費用（点検費）５０万円


一戸当たりの原価は
今の土木工事
建築工事
販売会社に支払う経費を
なんとなく計算すると
４５００万円くらいだと
思います。


なんとなーくだけど
かなりニアな数字かなー


で、電鉄の利益が
最低、戸当たり700~800
くらいかなー、と

なので、戸当たり5300万円は
してくるかなー、と

タマタマンなら買うか？

タマタマンは買うなら二子玉でしょ。前にリコメンドしてたじゃん。

崖マニアにはたまらないマンションですね。

二子玉は買えないと言っただけだよ。

タマタマンなら買うか？

だから、本来マンションを建てるような場所じゃないでしょ。

カーテンしないと、並木道から部屋が丸見えですね。

続報でございやす

タマタマンでございやす



ゼネコンに

今回の造成について

インタビューしてきました


通常打ち込む杭は

建物を地面に固定する為の

杭で、太さが１．４m位



で今回は、

土圧を抑える為の杭の太さが

２．２m位必要そうだということです


１．５倍位の太さになるんだけど

体積換算すると

約２．５倍で

コンクリートがその分増えます


工事のコストは、杭の深さや

太さで、影響受けちゃうらしいんだけど

どうやって、杭のコストを

落とすかが、ゼネコンの腕の

見せ所らしいです

タマタマン的にはこれで十分と思っていますか？

マンションの土台工事をしても、
その下側に位置する線路側の昔の工事（旧基準）に
不安が残るっていう事なのか？な。

同じ会社内の事で、なあなあで済まさないで
説明責任が必要ですね。

心配なら買わないのが一番じゃない？
土台に不安があるなら、説明されても聞く耳持てないでしょう。

ちーっす

どうやら話が

まずい方向にいきそうですが

タマタマンのご近所なので

順調に売れることがいいです



もともとの地盤が

旧基準みたいですが

建物の自盤面と

線路の離隔角度が

どれ位とれているか

ポイントみたいです



３０～３５度だったら

いいなー


ということみたいです

土台で



斜面地で



線路で





線路と


斜面地の接する角度


及び


線路から


３０～３５度以内に建物が


あったら離隔は取れてるみたいです

タマタマンの

たまプラ・あざみ野

マンション批評ですが



ドレッセの二丁目も


これから出来るプラウドも


一部住戸を覗いて


囲まれ感があるのでー




あざみ野一丁目も


将来の前建て懸念が


拭えない感があるので



このマンションも


心理的な不安と


電車がネックかなー、と

日生社宅は


駅から近いことは


すごくメリットですが



青葉区に住む人は


そんなに駅距離に

強くこだわる必要が

ないかと思います。



そもそも

駅から近いことで

通勤の時間の短縮を目指して

交通利便を取りたいのであれば

都内という選択肢を見えてくると思います

ちょっと田舎臭い感じこそ

田園都市開発のルーツで


利便は二の次ということが

そもそもの開発思想だということを

考えると



駅距離や通勤時間にプライオリティを

置くことは

間違ってるかなー



美しが丘２，３丁目や

あざみ野２，３丁目みたいな

住環境がマンションの周りに

あることが一番良いと思います。

郵政社宅が


いつ開発されるかは


わからないですが



公園に面していたり

桜並木に面して

隣接する建物との距離が

十分取れているのが

とってもいいな、と思います。




敷地内に道路が入っているので

役所との道路の付け替えの協議が

大変そうですが、

楽しみです

あと、タマタマンですが


やっぱり


５０００万もするマンションは


買えないです。



この不安定な時代に


３５年もローン組んで


自己資金が1000万あったとしても


金利があがりそうだけど


変動金利で組んだとして


月々の返済が１１万３千円位


＋管理費・修繕金で１５万近く


それに車と駐車場が加わると


２０万位ですか・・


月額給料が額面

６０超えてないと


大変そうですね

>>151

そんな開発思想などというのは当時存在しない。
先進国ならどこも中流層の拡大ととも郊外が開発された時代。

それがいまや時代遅れになった。都心回帰は日本に限った現象ではない。
ニューヨークでもブルックリンが再開発されて、郊外から人が移り住んでる。
サンフランでも都心にタワマンがどんどん建てられてる。

１５１

そうでしょうか？
たまプラの場合、駅周辺の商業施設の充実度、急行停車駅、各空港への
リムジン発着など、利便性への追求もかなりしていると思うのですが。
また坂が多い土地柄、少しでも平坦な場所を求めれば駅周辺にこだわる
ことも、一つ自然な流れだと思います。駅直結のマンションが地元民に
よってすぐ埋まってしまったのも、駅近のニーズの高さを物語っています。

利便性にこだわらないなら、やはり戸建の方が理にかなっているのでは
ないでしょうかね。それこそ、本来の開発の趣旨だったんだと思います。
でも、今は昔の話です。

建物の自盤面とは何ですか？一番下の階の床面でしょうか？
そうであれば、深く掘ることで幾らでもその角度を小さくすることができるのではないでしょうか？

でへ、でへ、でへへ


アンチな意見が大好きな


タマタマンです



郊外の住宅開発ですが、

城南エリア・田園都市に関しては

渋沢栄一の構想を元に進み、

開発されました



自然な流れで

田園都市が作られた訳ではないです

で、その渋沢栄一の構想ですが


住環境良好なまちづくりが根本だと思います。


そのわかりやすい例が


田園調布



整然とした道路・区画


大きい敷地


住環境を守る


都市計画・協定などなど


とても利便を追求したまちづくりを


行なったとは思えません

そもそも

利便を追求したまちづくり・開発を

しようと構想していたならば



開発が始まった当時

くそ田舎だった目黒だとか

世田谷に手をつけようと

思わないでしょ



むしろ、今の都心３区中心及び

その周辺で開発を進めるのが

当時の利便を求める上でも筋

なので、


今の城南エリアやT沿線の


開発の構想というものが


そもそも


住環境を主眼に置かれたことだった


ということかな

勿論、今は時代が変わって

利便と住環境の二つが

同時に求められていますが、



何もたまプラまで下ってきて

城南並みの値段で

駅近にこだわらくても

いいんじゃないかな、

と思います。



むしろ、住環境にこだわれと


利便なら、同じ値段出せば

もう少し都心部にちかづけるぞと

思います

で、


本来なら、住環境を求めて

街作りが行われ

人口増してきた街も



時間の流れとともに

利便性の向上が

求められ

商業施設や交通網が整備され

徐々に向上してるものの



交通網・商業施設共に

総合的には

城南エリアの方が

アドバンテージはあるかなー

昔からこの界隈に住んでいて

地元を離れられないと

考えるお金持ちなセレブが

利便の高い駅周辺に住宅を求める気持ちは

わからないわけでもないよ

で、地盤ですが

建物が建つ地盤を

削れば角度がゆるくなることは

間違いないですが

その分、道路側から受ける土圧も増してきます



なので、一概には深く掘ることで

解決できるものでもないみたいですよ

163
別にアンチではないですよ。
自分の意見を言ってるだけ。
あなたの意見も尊重しています。
お互い、そこに正解はないと思いますし。

そもそもは利便を追求した街づくりではなかったろう
ことは、特に異論を挟んではいません。
でも、時代の流れとともに利便性は重要視され、この
街はそのように開発の舵を切ってきたことも事実です。
駅周辺でも十分住環境は良かったですし。今まではね。
たまプラまで下ってきたからには、せめて駅近で、と
考えるのも自然な流れ、住人目線の流れです。
住環境重視だった地元民でさえ、今や駅近に一目置い
ているのです。
開発側の目で見るから、本来のコンセプトはうんぬん
になるんじゃないですかね。

他国のように、車通勤できる環境に日本はなれなかった。
電車通勤が主流の日本において、駅近マンションは
たまプラに限らず、どの街でも（どんな郊外でも）価値は
あると思います。

ただ最近、郊外らしくない広さの物件、住環境を無視した
幹線道路沿いの物件等が増えてきてますよね。
私も、そこには首を傾げざるを得ません。
ここもそうです。こんな、線路のへりにしがみついたように
建つであろう物件。まだ二丁目の方がマシなのでは？

ケーズの場所にこれが、この場所にケーズが出来れば
誰にとっても全てがもっとうまくいっていたはず

マンション建設に対し西側の住民の反対運動が激しかったらしい。
（だから東向きにした？）
ここにケーズを建てることは絶対ありえなかったと思います。
何故なら建物だけでなく、買い物客、商品納入の車が頻繁に
住宅前の道路を行き交うので。

ケーズの場所にマンションだったら人気は
高かったでしょうね。

何が哀しいってこのマンションのデベロッパーが東急なことだよなー
他所のデベが街の景観や環境など度外視で利益を求めて開発するならいざ知らず本来美しい街並みを創造、保全すべき東急が自ら街並みを破壊するような真似をするんだから空いた口が塞がらない

たまプラーザ至近にあって、交通量は多いものの、人通りが比較的少なく、テラスのような借地権でもなく、マンションにさえすれば黙ってでも大変な高値を付けたであろうケーズの土地。
あそこの道路、駅方面に右折しようとするクルマの動きがあるので、ケーズ回りでウロウロする客の車とあいまみれて深刻な交通迷惑になりかねないと思うんだけどな。人通りが少ないことも電器屋にとっていいことないし。なんでマンションにしなかったんだろうね。なんでもマンションになる今の時代にとても不思議です。電器屋で20年掛けても出せないような額の利益を一瞬で得られたはずなのになあ。ああ、もったいない！

ケーズは歓迎です。
マンションにするよりは良いと思います。

というか、ケーズデンキの場所にマンション建てたとしても、借地権だった可能性が高いような。

また１つ賢くなってしまいました。
20年前後の短期の定借は家電量販店になる場合が多いみたいですね。
ここは15年ですか。それはマンションには無理ですね。

>177
テンション高いですね。

K'sはたまプラーザのイメージでは無いと思いますが、正式に決まり何でしょうか？

タウンニュースにも出ていたので決定だと思います。

私もしがない庶民であり、たまプラも庶民的な町なのでケーズデンキが出来て大満足です。

たまプラで高級（路線）な店は流行らない。出来てもすぐに撤退してしまう。
ケーズデンキは需要あり末長くいてくれるだろう。

>182
確かにそうですね。

mって何ですかー？

この物件には関係無いけど
あざみ野のガストの裏辺りに建築中の物件の詳細知りませんか。
あざみ野一丁目より駅近で場所はいいんじゃない

タマプラーザを検討しているが田園都市線のラッシュがきつそうだ…

タマタマンさん
いつも有益な情報あざーす。
ここや2丁目の新築も検討しているのですが、
お値段高いので、たまプラ中古も検討してます。

そこで質問ですが、
美しの森（川崎）あたりの中古も検討してますが、
資産価値として、美しの森はどうなんでしょうか。
住環境は良さそうですし、駅からも近いしで悩んでます。
※フロラージュは中古でも高いので、対象外です。

ゴタゴタ言わないでさっさと189,191の質問に答えたら

ゴタゴタ言わないでさっさと189,191の質問に答えたら

資産価値なんって駅近くの不動産屋に飛び込み
聞けばいいのに。

掲示板でタダで、容易に情報を得ようとするのは良いが、
回答がないからって口汚く要求するのは如何なものか。

タマタマンはヒントを呉れている、足りない部分は
自分の足と頭を使って回答を見つける事だね。

あざみ野ガストの裏って何ができるの?

当時の美しの森評価と言えば

１小学校が遠い
２宗教施設
３不自然なほどのアドレス格差煽り（フロラージュ関係者のステマもあったかな？）

でしたが、すっかり落ち着いたいいエリアですね。
ただ３は未だに尾を引いているとおもいますので、資産価値を求めるよりは永住前提かと思います。

美しの森小学校とかできないんですかね。できればイメージ的にも仕上がって資産価値もぐぐぐっと高まるかと。

あざみ野十字屋跡地はクリエイト。
ガスト裏じゃないけど新石川側にマンション計画があるよね？

ガスト裏は何？

おれんちだよ

美しの森の犬蔵に住んでます。静かで、環境としては良いです。
宗教施設が近くにあるが、気になることはないです。
坂がちょっときついが、東急百貨店まで徒歩10分で行けるのは、魅力です。
駅までは、早足だと電車に乗るまで10分で行ける。

資産価値って意味だと割高感があるので、微妙ですね。
美しが丘と比べると安く感じてしまいますが。