プレティナージュ苦楽園

>>41
総戸数62戸で第1期20戸なんだっけ？

今第1期先着が3戸だから、仮に残り売れてたとしても
まだ最低45戸はあるよ。（残り売れてるかどうかも判らんが。）

あーゆー、3戸しか残ってませんよ、しかも高額帯ですみたいな
売り方はウソと言われても仕方ないよな。

高級感を演出しようとしてるんだろうか。あの立地、地盤で。
引戸つけりゃそれで楽スタイルってか。原価何十万の話だな。

これでどう？

プレティナージュ苦楽園のＭＲってどこにあるか
ご存知の方いらっしゃいますか？

ネット繋がってるなら自分で調べたら？営業？

>>42

あの地盤？

>>38に書いてる。

8mも鉄杭打っても、地盤が砂礫だらけだから耐震性能3段階で1。

京都のプレティナージュを検討した者ですが、HPに詳細が載った頃には高い中でもお買い得と思える部屋はすべてうまっていました。
そして9月末で完売と表示され、いよいよ苦楽園が募集開始。

「京都は完売」と高らかにうたっています。

こんなものでしょうか？マンション業界って。

京都を検討した人が苦楽園を検討するってか

ここもネガ以外は営業の書き込みばっかだな

http://www.gsj.jp/Pub/News/pdf/1995/02/95_02_05.pdf
http://www.nishi.or.jp/~boutai/04jisin/06tisitu/tisitu.pdf

これ見たら普通は買いたくなくなりますよね・・・
ひじょうに脆い沖積層です。

この物件に関係無く一般的に苦楽園口の一帯から西側にかけては、地盤がひじょうによろしくないですからね。永住には向かないですよね。

http://ohta-geo.com/morido/tyuusyutu/tyuusyutu.html
http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

同じ町内でも、切土の高台で地盤の良い場所と、谷を埋めて盛土（見た目は平地）になっている地域が多くありますので要注意です。沼や溜池埋め立てた場所や谷埋め盛土の場所は宅地としては最も避けたい最低ランクですから、マンションにせよ戸建て用の土地にせよ買う前に昔どういう場所だったかきちんと調べたほうがいいです。

不動産屋やマンションデベロッパーの口車にのせられない為にも、土地やマンション購入時の旧版地図、旧版地形図、現在の10mメッシュの高密地形図、昔の航空写真、宅地造成の地盤図（盛土、切土のデータ）、地質図、土地条件図、防災マップの閲覧は必須ですな。

しかしここ１−２年の夙川、芦屋の価格は異常。苦楽園駅前で平米約１００万？？、ちょっと前までは半分の価格の物件が売れ残ってディスカウントしまくっていたのに。。この物件が完売したらすごい。というか買う人がすごい。

平均坪単価が３３０ってことはないでしょ、さすがに。
販売側が売ろうと画策してる部屋が単価が高くてそれぐらいとは思うが。
単価が半分だと、香枦園あたりまでいかないとさすがになかったっしょ。
まあ、夙川でも芦屋でも住吉でも高額物件（高級物件）は大体250ライン。
最近はそっから上げようとしてるけど、さあ上がるかどうか。

まあ、土地値自体が倍は行かなくても1.5倍ぐらいは平気でいってるから
底値との比較で。しょうがない面もありますわ。関西なんてまだまし。
中古もマトモなのはドンドンはけてなくなってるし。

物件ホームページには１０４平米で９９８０万なので坪３３０ですね。
５０００万出せば香枦園まで行かなくても苦楽園で１００平米は確かに３年前は買えましたね。雲井、殿山以外で坪３００万以上の物件は破格と思いますが。最近の価格を見ると住む人が変わってきたのでしょうね。いずれ岡本・摂津本山のように大阪からの移住組みと転勤族の町になるのでしょうか。

ですから、それは第一期の売れ残りで、販売側が売りたい部屋の
坪単価ですよね。平均だと200後半でそこまではいかないと思います。
全く擁護するつもりもありませんが。

雲井も地所以降分譲ないですが、兼北が計画地看板出してますね。
兼北だってのがかなり微妙ですが。
場所も雲井・殿山自体道路付けは今一歩のところは多いですが、
（逆にだから静かなんでしょうが）計画地はさすがに酷すぎます。

岡本や住吉のように土地はないですけどね。地主も渋ちんで占い師。

いずれにしても高い

今の阪神間はプチバブルで経済合理性に乏しい状況になっていますね。
言うまでも無く弾けますから、今は業者の鴨になってはいけない買わざるべき時期です。

57さんの仰るとおりです。
地盤も脆弱で安普請のこのマンションが、こんな＊＊高い価格で販売されているなんて＊＊＊＊しい。すぐに弾けて、価格改定せざるを得ない時期が到来するでしょう。
「プレティナージュ」なんて、舌を噛みそうなネーミングもヘンテコですし。
そのうち、「売れてぃ無ーじゅ」に成ってたりして（笑）

経済合理性に合わないのは、地場の小金持ち以下の話。
阪神間なんて東京にくれべれば十分過ぎるほど安い。

ただ、この物件は高いと思う。

あと、安普請かどうかは私は知らない。
一応遮音材入り二重床二重天井で、スラブもまずまずだった印象。
ただ、モデルルームいった人が天井低いと言ってたので、戸数稼ごうと
効率重視した結果なのは事実なんだろう。せこい。

でも多分総額的に安い部屋はそこそこ売れるように思う。何となく勘で。

東京に比べれば安い？経済が違うから当たり前と思いますが。青森に比べると高いと言っているようなものなのに、このような感覚の方が最近の破格物件を買っている間は価格も下がらないので、地元購入希望者には困ったもんです。