【広島限定】200戸 vs 20戸 住むならどっち派？

修繕積立金の使い込みって小規模マンションで多発してるよね。声の大きい人が権力握って誰も不正を止められなかったんだろうね。

>>320 匿名さん
やっぱナイの？

>>320 匿名さん
多発はしてません。

>>322 匿名さん
大京アステージとか繰り返してるけどな

>>318 匿名さん
まず、事実誤認。
なんで20戸だと管理会社のサポート受けられないというのは嘘ですよね。
受けられますけど。

>>324 匿名さん
まともなサポートじゃないだろ
常駐じゃなく通いだし
担当者もコロコロ変わるだろ

規模が小さいから適当なんだよ

>>324 匿名さん
小規模に住んでますが、月水木にやってきて掲示板の張り替えと植木の水やりやってるのはサポートですか？

何言ってんだか。
＞ 20戸のマンションは管理会社のサポートすらない中で長期修繕などを考える必要があり
じゃ、誰が長期修繕計画考えると思ってるの？

>>327 匿名さん
何言ってんだ。管理組合に決まってるだろ。20世帯でそれをやらなくてはならない負担。

マンション管理士です。

最低戸数は、５０戸以上です。 それより少ないとマンションとしてのスケールメリットが生かせません。

あとは戸数だけではなくて、駐車場の数・設備にもよります。
機械式だと、メンテナンスに膨大な金額がかかります。 平置きで一定程度確保されていれば、駐車場代もマンションの収入になるのです。

都合よくこのタイミングで出てきた>>329 マンション管理士さんにお尋ねします。
20戸のマンションは誰が長期修繕計画の素案を考えるのですか？

1戸あたりの修繕積立金負担が大きくなる可能性あり
まず、小規模マンションは大規模マンションに比べて修繕積立金が増加する恐れが大きい。

小規模マンションでは一般に、ランニングコストが高い物件であっても、想定されている費用は管理費に組み込まれており、購入時に支払い額はわかっている。だが、思いがけない故障や事故による出費が生じた場合、それが現状の修繕積立金では賄えず、修繕積立金の増額や一時金の徴収となることがある。この時、小規模マンションでは、1戸あたりの費用負担が大きくなってしまう。

例えばエレベーター。一般的には50～100戸に1基くらいが適当とされている。80戸のマンションであっても20戸のマンションであってもエレベーターが1基であれば修理等に必要な総額は同じなので、20戸のマンションの場合、1戸あたりの費用は4倍となる。

これは極端な例だが、10～20戸といった戸数の少ないマンションで必要な設備を維持するには金銭的負担が大きくなることが理解いただけると思う。「エントランスのオートロック化」のような物件価値アップのための工事でも同じことが言える。

小規模マンションを検討する際は、修繕積立金の残高は必ず確かめておいたほうが良い。

管理組合活動の負担大

金銭的な負担以外にも、小規模マンションでは避けて通れない問題がある。大規模マンションと比べて管理組合の運営に関わる確率が高くなることだ。

マンション管理組合の役員は、フロア、部屋番号等の順番に役員を選出する輪番制を採用している物件が多い。その場合、大規模マンションは運が良ければ（？）5～10年回ってこないことがあるのに対し、小規模マンションの場合はすぐに自分の番が回ってくる。理事等の人数はマンションによってそれぞれだが、仮に理事長、副理事長、会計担当理事、監事の4名としても20戸のマンションであれば5年に一度回ってくる。500戸のマンションなら20名の理事が必要でも、理論的には25年に一度の計算だ。実際に「理事になる前に買い換えて転居した」という人も多いだろう。

「役員になることは苦ではない」という人は問題ないが、多くの人は役員になることを負担に感じている。小規模マンションを買う場合は、そのことも考慮に入れておきたい。

以上の顕在化していない将来的な金銭的負担や時間的（精神的？）負担は、重要事項説明書には記載されていない。買ってから「こんなはずではなかった」とならないように、事前に不動産仲介業者はもちろん、居住者や管理会社などから、重要事項説明書等に記載されない管理組合運営等の「定性的な情報」もヒアリングしておきたい。

都合よく出てきた>>329のマンション管理士さん。
コピペばっかりじゃなくてちゃんと答えなよ。
20戸のマンションは誰が長期修繕計画の素案を考えるのですか？

>>334 匿名さん
>>328

>>335 匿名さん>>329のマンション管理士さん
過去10年間で広島市で新規分譲されたマンションで長期修繕計画の素案の管理組合で策定した例は無い筈ですが。

長期修繕計画の素案の管理組合で策定した例があればどうぞ。

>>336 匿名さん
いつの間に素案になってんだよ
都合悪くなったからといって議論すり替えるなよ笑

>>337 匿名さん
最初の330からじゃん。自分が勝手に勘違いしたんじゃないの？

>>338 マンション掲示板さん
クッソワロタｗｗｗｗｗｗ
さすがhitoto粘着あんちｗ
嘘まみれｗｗｗｗ

327 匿名さん 8時間前
何言ってんだか。
＞ 20戸のマンションは管理会社のサポートすらない中で長期修繕などを考える必要があり
じゃ、誰が長期修繕計画考えると思ってるの？

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>>339 匿名さん
じゃ、誰が長期修繕計画考えると思ってるの？
若葉マーク君。

都合よくこのタイミングで出てきた>>329 マンション管理士さんにお尋ねします。
20戸のマンションは誰が長期修繕計画の素案を考えるのですか？

>>340 マンション掲示板さん
328 匿名さん
10時間前
>>327 匿名さん
何言ってんだ。管理組合に決まってるだろ。20世帯でそれをやらなくてはならない負担。

都合よくこのタイミングで出てきた>>329 マンション管理士さんにお尋ねします。
素人の管理組合が長期修繕計画作ると本当に思っているのですか？

>>347 匿名さん
長期修繕計画はだれが作りますか？

>>349
マンション管理士に教えてもらえばいいですよー

みっともなく逆質問とか・・・
子供かよ。

このように長期修繕計画は、分譲マンションの管理運営上非常に重要な事項であるので、通常は管理規約において長期修繕計画の作成を管理組合に義務付けている場合が多い。
ちなみに、国土交通省が作成した管理規約のモデルである中高層共同住宅標準管理規約では、次のような旨の規定を設けて、長期修繕計画の位置付けを明確化している。

通常は管理規約において長期修繕計画の作成を管理組合に義務付けている場合が多い。

hitoto粘着のウソがまたまたバレてしまいました！笑

通常は管理規約において長期修繕計画の作成を管理組合に義務付けている場合が多い。

その作成を管理組合は管理会社に委託しているのが実情なのだがｗ
因みにその管理規約も標準管理規約を基に管理会社に作成を委託してるよ。
マンション買ったことホントにないんだね。

200戸も20戸も長期修繕計画の作成については同じってこと。
但し、規模が大きければ合意形成が困難になるのは常識。

【マンション政策の現状と課題】国土交通省
マンションの維持管理に係る区分所有者の合意形成の困難性は、大規模になるほど増加する傾向にある
マンション修繕に係る費用は、マンションの規模が大きくなるにつれ高層化等もあって増大し、
資金不足等により適切な維持修繕が行われない場合の影響が大きくなる
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001313642.pdf

200戸と20戸。長期修繕計画の作成については同じですか？違いますか？
論点ど真ん中ですけど。
基本同じだがマンションの維持管理に係る区分所有者の合意形成の困難性は、大規模になるほど増加する傾向にあるというのが国土交通省の見解なんですが。

>>363 匿名さん
20戸以下の小規模は管理会社に丸投げで修繕費をぼったくられる
タワーマンションなんかは管理組合がやる気を出して相見積もりとったりして修繕費が割安になる
長期間でみるとものすごい差
中古物件で小規模マンションの修繕積立金が驚くほど高いのはこのせい

臭いかどうかは知らんが久しぶりに聞いたらかなりダサい。それを連呼する奴も含めて。

200戸と20戸。長期修繕計画の作成については同じですか？違いますか？
合意形成が困難なのはどちらですか？
論点がどうとか言わないように>>318添付しとくよ。

>>369 匿名さん
366 匿名さん
18分前
>>363 匿名さん
20戸以下の小規模は管理会社に丸投げで修繕費をぼったくられる
タワーマンションなんかは管理組合がやる気を出して相見積もりとったりして修繕費が割安になる
長期間でみるとものすごい差
中古物件で小規模マンションの修繕積立金が驚くほど高いのはこのせい

>>366 匿名さん
規模が大きくなればなるほど所有者意識は希薄になる傾向にあるようです。

>>371 匿名さん
やる気のある人に皆が従うから修繕費は小規模マンションより割安になる

>>371 匿名さん
>>318が言ってる通り
＞大規模マンションの運営はそんか感じで手間がかからない。
こういう感覚の区分所有者が多い。
まさに所有者意識の低さが露呈している。
こうした所有者としての自覚が低いとマンションの長期に渡る管理運営への悪影響が大きいと思われる。

>>373 匿名さん
いや、逆ですよ。小規模は理事が固定化して業者からのバックマージンの温床になったりする。大規模なら定期的に理事が変わるからそれがない。

次に、総戸数を15戸と300戸で、どんな違いが出るかについて、支出の面を見ていきましょう。

マンションを保有した時の支出と言えば、管理費と修繕積立金。

まず管理費については、小規模も大規模もあまり大差はありません。

大規模マンションは充実設備を維持する為の維持費が掛りますから、管理費も高いのではないかと思われがちですが、世帯数が多い分お金も集まり、一世帯あたりの管理費も比較的抑えられます。

そして修繕積立金ですが、ここに大きな差が出てきます。

では、10年～15年に1度行われる大規模修繕工事を例にしてみますが、

・小規模マンション　不足金：1,000万円　1,000万円／15世帯＝約67万円

・大規模マンション　不足金：5,000万円　3,000万円／300世帯＝約16万円

これくらいの差が出てしまいます。

修繕積立金しゅうぜんつみたてきん
これは、マンション全体の修繕の為に積み立てているお金です。
経年劣化で傷んだ部分の補修や、定期的な外壁塗装など、建物を良い状態で維持して行く為には費用がかかります。
その為、全世帯で積み立てているお金です。
全体の世帯数（総戸数）が多いマンションほど、修繕積立金は安くなる傾向があります。

>>371 匿名さん
大規模マンションと小規模マンションを比べると明らかに小規模マンションの方が修繕積立金が高いですよね？

そりゃそうですが、安いもんです。

>>378 匿名さん
小規模マンションの修繕積立金は年間10-20万円割高、10年で100-200万円割高、30年で300-600万円割高なだけなので安いと言えば安いですね。

>>376 匿名さん

そりゃそうですが、それ以前にタワーだと、修繕費用がとんでもなくかかります

>>380 匿名さん
こちら国土交通省のガイドラインですが、一番修繕積立金が割高なのはタワーではなく小規模マンションです。
またマンションサイズの違いより機械式駐車場の有無の方が修繕積立金への影響が大きいです。機械式駐車場がある場合は表に50円程度が加算されます。

タワーの話は無しにしませんか？
ややこしくなるばっかりやから。
本来規模が大きくなるのとトレードオフで管理費が安くなる傾向だというのが一般的。
規模が大きいと管理組合の意思決定の難易度が増す。その代わり維持費が安いと見れば、小規模で維持費が割高になろうと安いもんだと思う人がいるのも理解できる。

小規模なのに管理費の安さを謳ったり、大規模なのに管理の意志決定が容易だとかそういう無茶な理論はあまり戴けない。

>>382 匿名さん
管理費の話ではないだろ。

修繕積立金についてまとめると
小規模マンションは管理組合にそれなりの労力を払わなければならず費用も嵩む
大規模マンションは管理組合の負担は軽く費用は安い

国土交通省は、ガイドラインで12年周期前後の大規模修繕を行うことを推奨している。

大手デベロッパーが販売するマンションの場合は、長期修繕計画書を売り主か施工業者が作成することが多いが、ここに書かれた数字がデタラメだったというケースもある。

管理組合向けコンサルティング会社・ソーシャルジャジメントシステムの廣田晃崇氏は次のような例を挙げる。

「長期修繕計画書では、何年目の工事にいくらかかるか概算が記されていて、そこから積立金の月額を割り出します。

ところが中央区のあるタワマンでは、基礎的な数値に間違いが散見されました。自動ドアの枚数が実際の半分だったり、消火設備の数も少なかったりして、30年間でかかる修繕費が5億円近くも過少に見積もられていたケースがあったのです」

こうした明らかな見積もりの甘さには、デベロッパーの「売らんかな精神」があることは否定できない。住民側が問題に気づくためには、やはり結束力の強い管理組合が必要になってくるが、ことタワマンではそううまくいかない。

(つづき)
首都圏にある総戸数600超の某タワーマンションでは、30年の修繕累計コストは50億円以上におよぶと見積もられている。ところが、その間に見込まれる修繕積立金は半分にも満たない23億円。

今後どうやってその差額を埋めるのか、そもそも15年目の第一次修繕を終えられるのか。管理組合の議論は今日も続いているという。

「私は早期退職で入ったおカネで家を買い、終の棲家と思って住んでいますが、上層階には若いお金持ちや投資目的の外国人もいる。普段の生活では没交渉ですから、理事会での発議も実現しないことが多いです。

たとえば、あるとき立体駐車場の共用部に重大な不具合が見つかり、1億円近くの費用がかかることがわかった。

そこで理事会で一時金の徴収を提案したのですが、想像以上に反対意見が多く、ロクに話し合いも設けられないまま否決されてしまったことがありました。それぞれ、マンションについての見解があまりにも違うと感じましたね」

実際、「私が住んでいるうちだけ大丈夫なら、あとはどうなってもかまわない」と考えたり、一方で共用部の破損で資産価値が下がることに神経質な人がいたりと、「コミュニケーションなき利害関係」がこじれがちなのがタワマンの現状といえる。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992?page=3

管理費で適当なこと言ってるから修繕積立金に議論を替えてきたけど、修繕積立金もスケールメリットでタワーの方が安いよ。証拠だそうか？笑

>>386 匿名さん
もったいぶらずにさっさと証拠出せよ。
かなり笑える証拠を期待してるよーん！

　タワマンの話はややこしくなるからやめよう！

維持費高くても小規模がいい。

大規模はパンデミックが起きやすい。

平成バブル、リーマンショックの時は、財閥系を除きマンションデベがかなり逝った。
今回のコロナウィルスも春になって暖かくなると終息するって最初の頃は言ってたが、どうも様相が変わってきた。
待てば安くなる気がするけどね。大規模も小規模も年末あたりがお買い得かな。どう思う？

>>390 匿名さん
それはクラスターって言うんだよ。

あともうひと月程度の騒ぎだと思う。

200戸もあったら600人は住んでるだろうから、ラッシュ時はエレベーター乗りたくない。
エレベーターで息止められるのは何階までかな？

ステイホームでも感染しそう

前20世帯に住んでたけど役員の回ってくる周期が半端ない短くて苦痛だった。
仕事しながらだし土日休めない仕事だし修繕費も高かったし次は普通のマンションがいいわ。200vs20みたいな極端なのより100オーバー位を造って。

>>396 購入経験者さん
役員の仕事って大して無いでしょ。
何が苦痛？

>>397 匿名さん
ほとんど管理会社さんがやってくれるから理事会で報告聞くくらい。人とのコミュニケーションが苦痛な人なら苦痛だろうね。
あと100戸くらいのマンションでも役員が20人近くいるところもあれば5人くらいのところもある。

自分のマンションを大事に思う気持ちがあればそんなに苦痛と思わないです。

大事に思うからこそ、逃げれないし、しんどいんだと思います。

それはそうと、実状に即して修繕積立金ガイドラインが改定されましたね。
全体的に金額アップしてますが、特に小規模物件とタワーマンションは大幅アップ改定となってます。
修繕は避けられないので、見直す余地があるとしたら管理費でしょうか。タワマンだと共用施設の使い方見直し、小規模だと日勤の管理人を巡回形態に変更するなどの管理費精査に迫られるかもですね。

逃げれなくてしんどいというなら、戸建てなんかは全くになっちゃいますね。
責任感の問題かと。
小規模の方がそうした部分は楽ですね。

総戸数が多いと区分所有者ひとり一人の所有者意識が希薄になってると感じます。
修繕積立金が安い方が良いというのはその通りですが、安くない維持費を負担すればシビアに管理に興味を持つようになります。
また、十分な維持管理をするにはそれなりの費用が掛かります。安ければいいってものではありません。所有者としての責任感が薄いとそうした部分が『安ければ安い方が正義』みたいになってきます。
管理仕様のカスタマイズは大規模になればなるほど管理会社の言いなりになりがちです。

>>402 匿名さん

所有者意識云々は物件個々の話しですね。中の人の意識や物件価格によって状況は異なると思いますよ。

また、安ければいいというものではないのは同意しますが、あなたのおっしゃる「十分な維持管理をする費用」が費用対効果的に見て大規模の方が安いんです。別に大規模に住んでる方々がゴネたり値切ったりして安くしている訳じゃないんです。

大規模、小規模それぞれ何軒のマンションにお住まいになった経験から言われてるのか分かりませんが、少しの経験や印象だけでもっともらしく語るのは避けた方がいいですよ。

>>403 匿名さん
＞大規模、小規模それぞれ何軒のマンションにお住まいになった経験から言われてる
その通りです。
以前住んでたマンションは大規模と言っても150戸くらいでしたけど。
今は小規模で満足してます。管理会社のフロントの方との距離も非常に近く感じています。以前のマンションではなかったことですね。
その他、マンションの管理については職業柄一般の方、例えば>>403さんよりも詳しいと思いますよ。たぶんね（笑）


＞費用対効果的に見て大規模の方が安いんです。別に大規模に住んでる方々がゴネたり値切ったりして安くしている訳じゃないんです。
そんな当たり前のレベルの話じゃありません。世帯数が多いとマンションの管理に興味関心が無い方がどうしても多くなる傾向にあります。誰かが勝手にやってくれてるって思うんでしょうね。費用対効果が安いというのは確かにそうですが、必要であればそれが高いことがデメリットであるとは思いませんし、所有者意識が高い小規模の方が共用部についても大事に使ってるイメージがありますね。

>>404 匿名さん

そう！
イメージなんですよね。

>>404 匿名さん

402の書き込みなんて単に個人の感想やイメージ（笑）なのに、２行目から専門家ぶった風な書き方になってるから、ミスリード招きかねないと指摘されてるんじゃないのかな。

最初は日勤だった管理人さんが、年月を経て巡回になったりする傾向は、大規模より小規模の方が多いんではないでしょうか。

毎日居てくれると何が違うと具体的に言えないですが、私は居てくれた方が安心なので常駐か日勤がいいなと思います。
小規模の場合、安くない維持費を負担してシビアに管理に興味を持つようになった結果、「毎日来ていただかなくてもいいんじゃ？」ってなるのかな。

以前8戸の中古マンションを考えたがやめたな
あれから2年近く経つが未だに売れてない
他の部屋も半年ほど前に出たが売れてない
まあ訳ありマンションだったしなぁ

200戸の方が資産価値は保てそうなんでそっちかなぁ

広島なら明らかに20戸ですね。
200戸って、家出てから車乗った瞬間忘れ物を思い出して取りに帰るのも億劫。
ワンフロアに何部屋もあると、エレベーターに近いと自分ちの前を色んな人が歩くし、エレベーター遠いとそれこそ面倒。
20戸ならワンフロア2戸か3戸くらいだろうから楽で静かでいい。
そのぶん維持費がかかってもそれは静かさと快適さを手に入れるためだと思えば何てことはない。

200戸のマンションに住んで、定年後に20戸のマンションに管理人として通うのが私の理想です。

>>409 匿名さん
私も同意です。200戸のマンションって、晴れの日は駐車場で子供がボール遊びして雨の日はエントランスでゲームしてる。

>>411 匿名さん
知ってるマンションまさにそれで草

今から広島エリアは大規模マンションが増えて小規模が減っていくそうです。

減るって今あるやつが無くなるとかじゃなくて、
あくまで新規供給数の話です。
あしからず。

小規模だと管理人や清掃スタッフ雇うのキツくなるからやむを得ない

そういう意味では無いと・・・

個人的には200戸より20戸かな。

販売中の30戸未満物件は２棟
ラルステージ長束、フローレンス翠
管理人の体制はご自身でご確認を