ジオグランデ宝塚山手台（阪急宝塚山手台マンション）

積水のグランドメゾン中山山手とここ阪急不動産のマンションとどっちが便利かなあなんて思って迷っています。積水の方はもう建ってしまっているから時期的なものもあるので比較しにくいですが。

積水のほうはあまり良いようにはききませんが売れているのでしょうか？

グランドメゾン、はっきり言って「病院？」
と思いました。
部屋には入って見たのですがどう考えても病室のように思えて仕方ないのですが。。。
きっとリビングの窓のせいですね。

グランメゾンの　積水Ｘ竹中工務店　というところはチョット惹かれたけど。
それだけってことなのかな。。。
と、ここはジオのスレですね。失礼しました。

久しぶりにスレが入ってたのでなにか新しい情報か！と思いきや残念！

その後進展は？エフスタイルと比較してからと、思っているうちにエフの方が売れてしまいそうな・・・値段がでないとどうにもならない。そして結局どちらもお流れ・・・ということになりそうです。大きな買い物なので難しい。学校の事を考えると絶対こっち！なんだけど通勤を考えると絶対にあっち！戸が引き戸というのも魅力でした。こっちもそうだったらいいのに！

この間、プロジェクト発表会に行ってきたんですが。
まだどうなるかわからないみたいですが、暫定の値段は知ることが出来ましたよ。
今のところ、80m2ちょうどくらいで、3000万前半でした。
暫定で、一番下の階、3000万丁度になってるとこも見受けられました。
3000万円台は、ほとんど全邸、西向き。

ま、このままの値段で行けばいいですね。
高くなっても、100〜200程度かな。とは言ってましたけど。

山手台は小学校、中学校は近くて設備も最高で良いのですが
公立の高校（宝塚東）は山手台から肉眼で校庭にいる生徒が見えるほど
近いのに（笑）行くには遠いです。
上まで登りきってから降りるか、下まで降ってから登らないと
たどりつけません。

安い。

>29
安くないと誰もかわないでしょ。不便やし。

つか、ある程度不便じゃないと環境や眺望は良くなりませんよ。
便利で坂が無いってことは、つまり家の近くに商業施設がいっぱいあって眺めも良くないって事ですからね。

山手台は確かに徒歩で生活をすませるのは困難ですが、環境の良さと都会へのアクセスは両立している
ひじょうに良好な住宅街だと思います。

確かに、ある程度不便じゃないと環境は良くならないかも
何に重点を置くかですね

１００㎡だとかなり広いですね。今のマンションが６４㎡しかないので、優雅な生活〜。ああ、すばらしい〜〜。あとはお値段。あと、便利さです。土曜にはあちこちマンションのチラシが入ってるから、見学してみよう。

売布神社の山手で、マンションと一戸建てあわせて
100戸程度の開発があるという噂があります。
たぶんこのあたり
http://map.livedoor.com/map/scroll?MAP=E135.21.57.7N34.49.11.5&ZM=...

あのあたりを歩いてみました。駅はなんで上がったり降りたりしないといけないの？と思う不便さ。一本道は車通りが多く音やら排気ガスなどで散歩にはもう一つ！そしておしゃれなお店もなく、かといって自然もたいして楽しめない。とあまり良いと思うところはなかった。とても期待していたのですが値段相応のよさがなく残念でした。車で移動の人にはあのあたりの上のほうは良いかもしれませんが・・・・・・

眺望は1週間、休日の渋滞はずっと。これ以上来ないで。

評判悪いね〜

休日の渋滞もたまりませんが、朝夕の通勤時間帯の交通量もかなりのものです。通勤する家族や、学生を乗せたマイカー等でなかなか道路を横断できないほどです。中山五月台、桜台、西谷地区の通勤者もかなりです。結構なスピードで走るので騒音は気になります。坂道なので登りの車の排気ガスも気になります。あまり『山の手』の閑静なイメージは持たないほうがいいと思いますよ。

やっぱり

中山台ニュータウンの桜台の上のほうは閑静すぎるほど閑静ですよ。異様なぐらい。

山手台は山手台や中山五月台、桜台住民の下界へのアクセス経路になっているので
どうしてもメインストリート沿いは交通量が多いでしょうね。

ただ、通りから少し奥まった所はごく近所の住民以外のクルマはとおりませんから
ひじょうに閑静です。ジオグランデが出来るところは、眺望と駅までの徒歩アクセスを
両立した便利な場所ではありますが、通勤時間帯の閑静さは若干落ちるでしょうね。
学校がまん前にありますから休み時間などは音が聞こえてくる可能性もあります。
ただし夜は静かだと思います。

http://www05.city.takarazuka.hyogo.jp/mwiisaptk/explanation/tosikeikak...
ここで宝塚市の都市計画図を見ることが出来ます。
山手台は、今回ジオグランデ山手台が出来る場所以外も一種中高層になっている箇所がありますので
今後もマンションが続々と建つ可能性があります。幹線道路沿いじゃない場所にも
出来ると思われますので今回の物件の立地が・・・という方は待ったほうが良いかもしれません。

>43さん
ほんまですね。マンションこれからもいっぱい建つかもと思うと、希少価値がないような気もしてきました。でも、環境いいところだしあんまり安すぎても・・・。難しいところですね。

山本は基本的に戸建のエリアです。旧長尾村エリアは宝塚というよりも伊丹・川西の経済圏で植木屋さんの町です。特別なブランド力はありません。山に挟まれた谷間の立地。道路騒音。駅から坂道で利便性が低い。宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない現状を考えると占有面積１００平米３千万円前後（坪あたり１００万円前後）ぐらいの価格でないと、竣工完売は難しいのではないでしょうか。（競合物件はいよいよ売れなくなってしまいますが・・・）

それと山手台は宅地の小出し分譲が好調のようですから、安売りはしないと思います。
ジオグランデがすぐに完売するかどうかは私にはなんともいえませんが・・・

＞No.45
宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない？なんてホントに本当？

http://www.yamatedai.net/ms/landplan.html

CG画像がアップデートされたようです。

>>48
嘘っぽいですよね。ただどれも一長一短だと思います。

レフィナス：眺望は最高だが駅遠、治安良好、街並みが綺麗
宝塚エリー：リバーサイドで開放感有り、平地で自転車が便利、駅遠、クリーンセンター＆高圧線近すぎ
グランドメゾン宝塚中山：駅からまぁまぁ近い、高圧線近すぎ
エフスタイル：駅から近い、眺望良好
ジオグランデ山手台：駅から近い、眺望良好、街並みが綺麗

グランデと名を付けているので内装など少し頑張っているのでしょうか？
価格気になります。まだでしょうか？

私も本物件検討しております。以下の点でちょっと残念です。
検討されている方、色々教えてください。
・水周り以外直床（高級というなら二重床＋防音材が良かった）
・南側がペア、複層ガラスではない（ハイサッシなのでかなり熱効率が落ちそう？）
・ダブル配筋ではなさそう（営業さんに確認はしていません、資料からの推測です）
・床スラブに小梁が少なく、重量衝撃音が大きそう
・換気設備が自然吸気（機械式ではない、広い住戸で換気性能が十分取れる？）
価格は南向き100m2-4LDKの中層階で4500万くらいだったと思うのですが、
この値段であれば、もう少しマンションの基本性能を頑張って欲しかったなぁと
思ってしまいます。
後、下記の点でも物件として気になっています。
・11〜12月にかけて、建築変更を申請している（何が原因なんでしょうか？）
・設計会社と施工会社が一緒、監査会社もなさそう（設計監査できるのだろうか？）

ただ、教育環境と眺望を両立した物件で、キッチン、バスなど、設備質感は
気に入っています。共用設備も絶対的に不要なものはないですし、ハードセキュリティ
にも好感は持っています。
申し込みまで少し間があるのですが、悩ましい限りです。

ホームページで見て設備や建具などのデザインがいいなと思っておりました。
52さんのご指摘箇所は確かに気になりますね。
ただ、あの場所だと土地造成にも費用はかかるでしょうし、目に見える箇所を重視
ならば、そういうところをカットしていくのでしょね。

次に山手台で建てる物件は、外断熱、100年コンクリート、ダブル配筋、二重床二重天井、総真空ガラス（or総Low-E複層ガラス）にしてほしいものです。外観デザインよりも基本性能のほうが住むにあたっては大事ですよね。頑張ってください。

この値段だからこそ、それを求めるのは不可能でしょ。
高額な物件でもハイサッシか二重床までで、外断熱なんてありえません。
一流を求めるのは理想ですが、本当に住まいを探す上では妥協は必要だと思います。
いっぱい悩んで下さい。
（52さんはおそらく私が購入した本と同じものを持っているんでしょうね。書かれている内容は、私の本の内容とそっくりでした。）

皆さん勉強されていますね。
すごいです。

>>55

業者さんですか？

公団（UR都市機構）の賃貸物件でも、最近の新築物件は総LOW-eガラスやダブル配筋
なんて珍しくありませんよ。個人経営の賃貸アパートですらRC外断熱がではじめています。
外断熱だと価格は1割アップ程度はするでしょうが、耐久性や住み心地は大幅アップ
しますからね。

広告をうちまくってその部分にコストをかけて儲けるのも大事でしょうが、良心的な
業者なら宣伝よりもあとからリフォームで解決できない基本的な構造にお金をかけるのが
顧客に対して最も優先してやるべきことでしょう。

利益を追求するのが企業です

<<３５
売布神社の山手に計画がある噂。。。
もし噂が本当なら、ジオは見送ろうかなあと思います。

ジオグランデ山手台の坪単価はだいたい決定しているのでしょうか？
値段知っている方は是非教えてください

真中の棟で、4800万、105mm2、5Fくらいだったかと。
記憶違いならスマソ。

→４８（宝塚エリー・ラビスタ・グランドメゾン宝塚中山手が１〜３割しか売れてない？なんてホントに本当？）
どうやら本当です。ちなみにグランドメゾンは入居済ですが、営業のいないときは車がまばらにしか止まってません。

62さんの追加で
東側の棟で、4600万、104mm2、5Fくらいでした。

真中と東側の棟は広めの部屋が多いですが
西側は80m2台が多いので3500万台だったかと。

情報ありがとうございます。坪単価140〜150といったところでしょうか。
中々強気の値段ですね。
中山のエフスタイル宝塚と比べると割高のような気がします。
エフスタイル宝塚もジオグランデ山手台も最寄駅からの距離は
似たようなものですが、実際に生活に便利なのはエフスタイル宝塚
のほうではないでしょうか。

エフスタイル宝塚
→駅からの道は狭いがメイン通りより入り込んだ立地なので閑静
→JRも利用可能
→徒歩圏に沢山スーパーがある
→眺望の方向が甲山、六甲方面で大阪平野のほうは見渡せない
→公立小中学校が遠い

ジオグランデ山手台
→道は立派で綺麗だけどメイン通りで交通量が多く閑静さは今一
→JRは利用不可
→外観がゴージャス
→ニュータウンで街並みが統一化されており綺麗
→南斜面で眺望の方向が良く眺めのスケールが大きい
→公立小中学校が近い

こんな感じでしょうか。

こんなん考えている時が一番楽しいね。

64&65です。
エフスタイルはJRが使えるのが魅力なのですが、
私はジオグランデに惹かれております。

やたらエフスタイルと比べていますが、駅徒歩圏内ならグランディア山本とか中山のハイネスクラウズとか川西市だけど雲雀丘花屋敷アインスもあるのでは？！
やはり山手台ニュータウン雰囲気は最高ですよね。。。。

エフスタイルとジオ、将来貸すとしたらどちらの方がかりてがあるとおもいますか？

学校が綺麗で近いジオグランデ山手台かな。
でもエフスタイルも生活が便利な場所なので借り手はつくと思います。
まぁでも新築物件は利回り悪すぎですので、貸す事をメインに考えて買うのは
馬鹿げていると思います。

貸したいなら、駅近か都市部。あとは71さんの言うとおり。

長尾小学校横にマンション用地があるので南側の眺望がなくなるのが気に入りません。この場所で目の前が建物なんて・・・・・

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm
山手台の造成が長らく停滞していた理由は、幸福銀行の問題が関係しています。

スレが2個に？

今日から販売かな。
初日の客足や売れ行きはどんなもんでしょう。

そうなんですよね。
駅から歩ける長所があるかわりに、山手台とはいっても入口であるがゆえに
ニュータウンの整然とした閑静な雰囲気はありませんよね。

→７７
売れてないのであせっているのかもしれません。

山手台の戸建、秋以降にまた始まるようですね。どのあたりなのか気になります。

>80

積水からは3月にあるみたいですね。
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjou/kansai/yamatedai/index.html

おんなじメーカーの建築条件付きの区画はならべてほしくないですよね。
とびとびにすればいいのに。

>80さん
どこでそういう情報を仕入れるのですか？？

あと残されたのは駅から徒歩では厳しい上のほうしかないですよね。
販売センターの向かい側は先日造成しているのを見ましたが。

>81さん
情報ありがとうございます。場所は駅からぎりぎり歩けそうなので魅力がありますね。ただ、上が積水だと高くなりそうだなー。

>83さん
阪急の山手台のＨＰ、担当者通信というところに書いてました。

山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？最後まで販売するのは無理でしょう。ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！

山本の普段のお買物事情はどんな感じでしょうか？
駅前にはあまり、スーパー等はないのですかね。

駅周辺の利便性は

中山寺、売布、中山＞山本、清荒神、雲雀丘

山本は駅から近いスーパーはコープだけかと。

入居後しばらく長尾小学校の工事騒音→それから２年間ほど南側マンション新築工事騒音→それから２年ほど西側市営住宅（老人ホーム？）新築工事騒音→戸建の開発が終わるのは１０年後？２０年後？工事車両・ダンプカーの往来・・・
・・・・このマンションに静けさがおとずれるのはいつ・・・・

マンション南の空き地（現在駐車場）には別のマンションが建つのは
ほんとうなのでしょうか？
モデルルームで質問した際には立てれないわけではないので、建つ可能性はありますと
営業の方は言ってましたけど・・・？

阪急が所有しているのに無責任な説明ですね。

という事は、
南向き（真ん中の棟）と東向き（駅に近い棟）の低層階の眺望は将来絶望的な状況になる・・・
真ん中の棟の正面には、ちょい先にあるお寺内のお墓がいっぱい目に付くし・・・
西向きの棟か南・東向きの棟だと上層階しかダメってわけや。

らすかる
おすかる
けつ借る？

いや〜ん

またモデルルームに行ってきたので報告
1次分譲は抽選になった部屋が７、８個あったみたい
流石ジオブランドと言ったところか

>>91
マンションは、将来建つ可能性は高いらしいが
真ん中の棟（センターコート）からは視界にすら入らんよ
場所的見ても、気になるのは東向きの棟の端の辺の住人くらいだろう

テレビコマーシャルで集客したまではいいが、その後さっぱり・・・・
完売は難しい？

テレビCMやってたんですか？知りませんでした。
毎日横を通るのですが、結構多い車がさらに工事車両で多くなって怖いです。。。
いい町になればいいけど、乱開発が不安。。

http://www.kawaguchi-con.co.jp/sp2/takarazuka/index.html
山手台のお隣の中山台に凄い豪邸が立ち並ぶエリアがありますが、残り1区画が分譲されています。
このエリアはどんな人が住んでいるのでしょう。
山手台も今造成されている北のほうには、散歩時に目の保養になるような1区画平均200坪以上の
豪邸が立ち並ぶエリアを設定してほしいですね。私は買えませんが。

今日から、第2次分譲開始にむけてのモデルルームがオープンしましたね。
公式サイトもリニューアルしていい感じです。

ちなみに、自分は1次分譲で契約した者ですが、
今は、メニュープランやらフローリングの色やらで家族会議の真っ最中です^o^

後、ここを検討し始めた頃からずっとこのスレッドを見させて頂いてますが、
契約者の方の書き込みがなくて少し寂しいです。
優先と1次分譲で既に全戸数の6割以上売れたようですが、
販売好調の割にはここを見られている方は少ないのでしょうかね？

優先と1次分譲で既に６割以上売れたとは、さすがジオブランド！
入居まで１年先で６割も売れているありえないほどの売れ行き。

HPでは値段が未定なんですが１００㎡ぐらいだとおいくらなんでしょうか？

棟、階層にもよりますが、人気の間取りは、４５００万以上してたと思いますよ。

ここの書き込みが多くはないので、６割売れているとはビックリです。
しかし！ついに契約してしまいました！あと１年で社宅住まいからお別れです。
セミオーダーの相談もしてきましたが、見積もりがどのくらいになるのか…
フローリングの色も迷っていますが、今のところ、濃さが中間のコンフォートナチュラルにしようかと思っています。

広さ、眺望、設備。気に入っているのですが、転勤族の我が家はいつそうなるか？そうなったときにあのあたりは借り手がいるのだろうかって・・・落ち着いてから買えばよいのかも知れませんが、家を買える年齢がぎりぎりなので、迷ってます。その辺のところ詳しい方の朗報お待ちしております。

＞１０４さん
おお、やっと契約者の方に会えました！！
勇気を出して書き込みしてみて良かったです。

そうなんですよね。いい物件の割りに、最近は書き込みが少なくて寂しいなと思ってました。

セミオーダーですか。うちは低層階なので、セミオーダーはありません；
・・が、メニュープランならあります！！＜全部屋ありますって（笑

フローリングは、家ではエクセレントシック（白っぽい色）にする予定ですね。
私自身はこげ茶希望だったのですが、家族に却下されてしまいました。
まぁ、こげ茶に合う格調高そうな家具は家では買えませんし＾＾；、
白も明るい感じがして魅力的かなとも最近思い始めてます。

オプションも色々あって迷いますよね。！？ホモジニアスタイルとは何ぞや？
カップボードもかなり値が張りますが、付けた方がいいのか・・。
毎日色々考えて、ほんと楽しい悩みが尽きませんねぇ＾＾

＞１０５さん
うちでも、将来的には賃貸に出す可能性はないとは言えないので、そのことは多少なりとも考慮しました。
素人考えですが、駅から近くで校区もいいし、マンションが乱立しそうな地域でもないので供給過多になる
可能性もなさそうですし、勝手に需要はあるだろう！と思ってます＾＾；
もし詳しい方おられましたら、私もご意見を頂きたいです。

優先分譲で契約しました。色んなエリアの物件を見ましたが一番良かったです。
８軒もＭＲ見学に行き諦めかけていた時に、資料請求のみで没にしていた山手台を見学し一目惚れ
してしまい、あっという間に契約しました。
やはり山手台のきれいな街並みとジオグランデという最上級グレードっていう点が決定打でした。

うちもカラーはエクセレントシックにする予定です。グレードアップオプションは洗面所とトイレは
ホモジニアスタイルにして、和室は琉球畳に変更しようかと思っています。

もう6割近くも売れているんですね〜。販売センターに通っている時も土日はすごい人がいて
他では見たことない盛況ぶりでした。早く完売して欲しいものですね。

そんなに人気があるのならもう一度モデルルームに行ってみます。ずいぶん前に行った時はただただ駅からのなだらかな坂道がしんどく駅周辺がさみしい、でも車の通りが多い一本道であまりよい印象がなかったもので・・・

106さん、いいところはカキコは少ないものです。阪急なら、ジオ宝塚ブリアンセーヌ、ジオタワー北口。買うほうも自身があるから全て水面下で事が終えます。ここらはブリは1件だけ残り、北口は初日完売でした。

契約済みの方の書き込みを見てうれしくなったので、私も書き込んでみました。

うちも購入ぎりぎりまで戸建との競合でしたが、駅近・立地・内装など総合的に判断して決めました。うちも転勤族なのですが、貸せるかどうかは結局目をつぶって決心しちゃいました。そういえば、転勤特約なるものがあって（９月末までに会社で辞令が出て、転勤になった場合は契約を無条件で解除できる）、思わずお願いしてしまいました。でも、これを使うことが無い事を祈ってます。

そういえば山手台のホームページに工事の様子が載っていますね。なかなか現場を見る機会がないのですが、写真をみてわくわくしました。

＞109さん
なるほど！！書き込みが少ないということは、このマンションの良さは
あえてこういう所で調べなくても皆さん十二分に承知ということですな♪

＞107さん
ホモジニアスタイル、分からなかったので調べてみました。
耐水性が耐久性が高く汚れにくい・・。水周りにピッタリの素材じゃないですか！
お手入れもモップをかけるだけで済みそうですし、ノーマルより高級感も出ますねぇ。

＞110さん
情報ありがとです＾＾ページが更新されて新しい写真が増えてました！
もう２階まで出来てるんですね。早く完成した姿を見てみたいです。

転勤特約？重要事項説明でもそんな話しは聞いてませんが、それってどこに書いてあります？
転職等によりローンが取り消された場合のことではないのでしょうか？

<112さんへ

転勤特約についてです。
私も契約者ですが、重説では話は出てきませんでした。資料もありません。
でも、こちらから制度の有無を聞いたら、「特約はあります」との回答がありましたよ。

正式発表では２月末の契約戸数は３０戸ですね。申し込みは６割だとすると詳しい説明聞いてみんな購入やめちゃったってこと？あとローン特約・買換え特約等での解約考えると１割売れてる？

>114
まあ購入しちゃったって人にとっては売れているって思いたい気持ちもわからないでもないですよね。
ジオの名前をつければ売れるのであれば阪急も苦労しません。

先日MR行ってきましたが、半分は売れているようですよ。それにしても山本周辺さみしいです。仕事帰りにちょっと買い物をできるお店がないのが残念！南側の方にはあるのでしょうか？

http://blog.livedoor.jp/fstyle53/
違うマンションのブログですがジオグランデのまん前の
長尾小学校の建て替え後者の写真が出ていますよ。
高級低層マンションみたいな見た目です。
見違えるように見栄えがよくなりましたね。
今まで山手台小と長尾小は不公平なほど見た目に差がありましたが
これで解消されたといえるかもしれません。

このマンションの広告によくでてくる大石さんてどんなひとですか？住宅情報誌の企画・編集者を経てファイナンシャルプランナーとして独立と書いてありますが要するに、マンションの事業主に都合のいい広告制作が得意な人ってこと？タミフルの安全性についてレポートした大学関係者が輸入もとの中外製薬からお金をもらっていたことが問題だと報道されていましたが、同様に専門家としてマンションを評価するなら『阪急からお金をもらってレポート作成』と書かないと消費者が善意の第三者のように誤認してしまいます。また、ＦＰであれば広いマンションは固定資産税・修繕積立金・ローンの金利等ランニングコストが大きな負担になることも紹介すできではないでしょうか？

このマンシヨンいいなあと思っているのですが、
平均売価は幾らくらいなのでしょうか。
できれば眺望のいい、角部屋がほしいのですが・・・
モデルルームとか行かれた方、情報をお願いします。