ＭＩＫＡＧＥ ＴＯＷＥＲ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ　｜　御影タワーレジデンス　（PartⅢ）

No.155さま、「三宮のタワー」とは、あの国際マーケット跡地のですか？

>>156
その通りですね。
立地が微妙とはいえ、ターミナル駅近くで550ほどの供給があるんですから
このご時世で売り切ろうと思えば。。。
他にも領事館跡等も芳しくないようですし、

154さん。
値引きの根拠を言わないからいたずらだと思われるのでは？
願望は誰にでもあるよ。
常識も人によって見解が違うからねえ。

本日オプションの打合せに行って来ました。
１月初旬から比べるとかなり花の数増えおり、来客者も多かったです。
第１期分譲の他、時期分譲予定も希望があれば商談しているようです。
建物も３０階を越えて目立って来ており、飛び込みでこられる方も多い様です。
ただ、６千万超える物件はほとんど花がついてないようでした。

>>159 さん
お疲れ様です。

で、安全の話とかも聞かれました？何といってました？

しかしまぁー今にしてあの空気の読めない社長の付けた値段が仇になってきてますね・・・。

あの頃でも「もうマンション不況の入り口ですよ？！」ってときにドーンとプチバブル真っ只中の根付けをしてきましたから・・・ここから値引きなしとなると・・・

>161 さん
値付けもそうだが、安く上げるために、施工と設計監理を同じ竹中に任せて、千里で事故を起こしたのも大失敗だね。普通なら、少々費用がかかっても、リスク分散でどちらかを住友商事と同根の日建設計とかに設計・監理をやらせるのだろうけれど、ここも千里と同じにしたのはまずかったね。おまけに、事故を隠すほうに動いたのが、輪をかけて悪い。せめてお詫びと説明くらいはしておくべきだった。それでいて「建設住宅性能評価書」の取得予定もないのだから、ちょっと勉強した人なら、ここを敬遠するのは、しかたないかも。

勉強不足なのでここを買っちゃいました〜 でも後悔なんて全くないし、とても楽しみです。 あれこれ言ってたら何も進まないので気にしないのですが、ただ千里の件は気になるのでちゃんと説明してほしいですね。 千里の説明ではなくて、御影タワーの安全性についての説明ね。

＞＞１６０さん
　千里の件含めて重要事項説明時に聞いてみました。
　回答はなんとも歯切れの悪いものでした・・・
　この物件は瑕疵保険加入物件になるので、責任問題は大丈夫ですの回答はありました。
　それ以上は同じ質問回答が続くのでやめました。

　他、自殺の件、裁判の件はちゃんと説明がありました。

　安全面に関しては私自身は？？？なのですが、嫁さんが駅前立地、ショッピングセンター隣接、
　高齢者向け施設優先等諸条件が気に入り押し切られてます。

１６４さんがいただいた回答も何か釈然としませんね。

『この物件は瑕疵保険加入物件になるので、責任問題は大丈夫です。』との事ですが、
『これこれの検査体制をして万全を期しています。』と言う様な事故を起こさない方向
に向けての回答は無いものかと思います。
回答したところで、以前出された竹中の安全性を謳ったレジメと同じことの繰り返しに
なるだけでしょうが、千里と同じ事を起こさないための検査手順の変更とか改善とかの
話は無いものでしょうかね。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

ちなみに、裁判の件は神戸市が訴えられているのであって、ここの住民に何の影響があるのでしょうか？話が住商その他に飛び火しても、ほとんど影響がないと思います。
説明責任は、もっと別のところにありますね。

瑕疵保険加入物件は、法改正後引渡しの物件ならぜーんぶそうだよ。でないと建確がお
りない。

瑕疵があってもアフターは何とかしますみたいなハナシで瑕疵の有無とは何ら関連性の
ない詭弁。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

買うの　買わないの？って事じゃないですか。

千里はイヤなら、カネ返すって言ってるでしょう。

風評のリスクなら、安全性に関するものの方が大きいでしょう。
理解していないのではなく、新規購入者に取って、よりポイントになるのは、他人が訴えられている裁判より、我が身に降りかかってくる安全性の問題と言う事では。

ここの内廊下ってどんな感じに仕上がるんでしょうね？
他のタワーの内覧会の感想(掲示板)見てると、思ってたよりも「狭い」「暗い」などのギャップがあるようですが。

素人考えでは、難しい説明よりここは安全ですっていう説明の方が重要。 横文字並べりゃ納得するわけないしね〜

タワー横のトヨタのショールームって本当にできるん？
販売不振の最中、止めってのもあり得るのかな。

１６４です。
＞＞１６５さん
　　そうですね〜
　　釈然としません・・・
　　と言うか、千里の件もあり、かなり言葉を選んで説明にあたられてると言った感じでした。

＞＞１６６さん
　　裁判の説明では神戸市が訴えられと説明がありました。

建物の構造、建築中のチェック体制とかの具体的な説明がほしいところですね・・・

とか言いながら高層からの眺望は楽しみですね。

確かに。
瑕疵責任と安全とはまた別物のような気がするし。

例えが上手い！　↑

煽る方も煽る方だけど必死で削除依頼出すのも何だかなあ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/sakujo/
削除依頼板の存在知らない人もいるから示しておく

削除依頼出しまくるから煽る方もヒートアップするし
しばらくスルーしたら？明らかに間違ってるなら煽る方が恥じかくし
誰も相手しなきゃもう来ないよ。

管理人さんへ
前にもいったけど
削除するのもいいけど削除理由示さないと
都合の悪い書き込みを一方的指摘で消してるように思われるよ。

煽ってる発言には思えないけど。 単に心配して言ってるんじゃないですか？

１６４さん、１７７さん。レスありがとうございます。
千里は瑕疵保険加入の対象じゃないのですかねぇ？　ならば千里も安全といって通しているのでしょうね。

また、法律の施行時期の関係で対象ではないにしても、他の方が議論しているように、千里と違って御影は法律が適用されているから安全ですよと言うのはおかしい気がしますね。
あくまで瑕疵があって、なおかつ責任を負うべき業者が破綻した場合に役に立つ制度ですよね。

瑕疵や工事ミス（先ほどはこの辺の表現がまずくて削除されていました。皆さま、すみません）などが無くて当たり前というのが私たちの望みですし、それに対しての説明は無いものかと思います。文面から察するに、安全対策についてはなんら無かったのでしょうね。

私も高層階ですので、確かに眺望が楽しみです。いずれは、よろしくお付き合いくださいね。

＞＞１７３さん

トヨタショールーム心配ですね。高い建築物が建ったら、少なからず影響があります。
神戸市のコンペでは、トヨタのショールームも一体となったプランで、通ったはずですから、それを変更するのって問題なのではないでしょうか？

>184さん

問題有るか無いかは分かりませんが、
パンフレットには「予定」と明記されているので・・・
昨年からのトヨタの状況を見聞きしてると気にはなりますね。

「予定」で思い出しましたが、結局各階フロアに設置される
ゴミステーションは365日24時間ゴミ出しできるのでしょうか？
これもパンフには「予定」と書いてある。

トヨタの建物の高さに関しては、周りの建物への日影の制限があるから変更は無理でしょうね。
トヨタが出店をやめる方が新たなトラブルの元のように思います。
神戸市に対しても近隣住民の方たちに対してもです。
また、新たな周辺住民となる私たちへも重説のやり直しが必要です。

ただ、トヨタだと車の出入りが多いことを予想できますから、歩道の安全上と排ガスの関係で、本当はトヨタでない方がありがたいのですね。
排ガスに関しては、屋上に駐車スペースをつくれば、タワーの住民よりもシニアハウスの方が影響があるかもしれませんね。

どうせなら、レクサスにしたら？
御影のプレミアブランドで売り出すのに単なるトヨタディーラーよりレクサスの方がいいっしょ。

ＪＲ住吉駅北の山手幹線沿いにレクサスがあるから無いでしょう

だから、あそこのレクサスも殆ど客いないって既にカキコんでたのに、それまで削除し
てるし。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

>186さん
日陰の制限というのがあるんですね。
トヨタのショールームの建物の高さはこのマンションの何階に相当するんですか？
3階位？

車線制限や日影（にちえい）がありますから、シニアハウスの屋上程度でしょう。
住宅棟への影響は排ガスや騒音といったところですかね。

ここの営業担当が契約者に対して、千里と同じプレイヤーかつ同じ工法で大丈夫かと尋ねたところ販売員曰く、御影は瑕疵保険加入物件ですから大丈夫ですとのたまったとの発言があった。

瑕疵保険は、今年の秋以降の引渡し物件は法改正により、御影に限らず全物件が強制適用であり、
瑕疵があっても大丈夫という販売側の見解は詭弁に他ならない。

仮に、もし、飲食店のケースを想定したとして、食中毒等の問題で保健所の調査があった際に
（千里の件ではガラス飛散も含めて豊中市議会でも問題視された）一店舗で問題が発覚したのに
他店舗で同メニューを同じ食材で作っているとしたら客側が心配するのは至極妥当なことだ。

客側の質問に対して真摯に答えて情報開示に応ずることも無く、たまたま本年度から適用の
瑕疵保険を持ち出してそれを持って安心ですからとセールスに持ち出すのは本末転倒であり、
それでは、食中毒の時でも下痢止めが付いてますから心配するなというロジックと同じだ。

食中毒（＝瑕疵）自体がそもそもあってはならないことであり、そうならないように万全を期す
プロセスが本来大切であって、もし仮に問題が生じた際にも如何に対応するかで真価が問われる。

そもそも冒頭のお客さんの本当に聞きたいことに対して、これでは全く答えになっていない。
これでは、まるで都合よく瑕疵保険を解釈していると思われても仕方が無い。

ちなみに瑕疵保険については、全物件強制加入と書いたが、正確には瑕疵保険に加入するか、
保証金を別途積むかだが、保証金が極めて高額のため、殆どの物件が瑕疵保険対応と見られる。

瑕疵保険は現在五社ほどが扱っているが、これからの運用であるため、まだよくわからない。
瑕疵保険を扱う専門会社の、それこそクレジットリスクはどうなるかなど不明瞭なことも多い。

そして、183の方が書いているとおり、本来業者の倒産リスクを回避し客を守るための制度で、
言い方は悪いが中途半端に業者が生きててロクな対応がされない場合にどうなるのか。。。
ここのクラスの業者がどうとかのコメントは避けるが。

販売員が瑕疵保険を持ってセールスに使うのは（当然伝えるべき重要事項の一つではあるが）
あまり上等なセールスとはいえない。なんとなれば、それは法改正後は最低限の当たり前であり、

ましてや、あくまで問題が起こったときのハナシなのだから、自分たちで偉そうに口にするのは
本来憚られるべき制度である事を自覚認識すべきである（問題が多いからこの制度が出来たのだ）

>191さん
回答ありがとうございます。
シニアハウス屋上位と言うことは6階位に相当するのかな。
以外と大きそうですね。

あくまでも、推測するにと言うことですよ。自ずと高さには制限（公開空地の制度を利用するとも思えません）がかかるので、せいぜいシニアの屋上程度になるのではないのでしょうか。
ただ、低くなる方向にはトヨタの判断で決まりますね。

あと、〜階建てという表現には注意が必要です。例えばクラッセは４Ｆ建てと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、同じ４Ｆでも一階あたりのスパンが大きいので周りのマンションの６Ｆ近くあります。また、駐車場の分も入れると８Ｆ〜９Ｆ位あると思います。

おそらくトヨタも在庫用や社員用、あるいは客用の駐車スペースが上に積まれるでしょうね。

１９２さん、お粗末ながら、少しお手伝いさせてください。

そもそもは、１６４さんがマンションスクエアに行かれた際の販売の方の発言に対して１９２さんがコメント；
もう一回書くが、瑕疵保険適用をさも、それを持って安心ですからなんて声高にセールスするのはそもそもおかしいんだよ。瑕疵は本来あってはならない話。
をされました。

それに対し『削除依頼』が出され、
削除依頼の理由；
明らかに誤解に基づく誹謗中傷である。
デベには、住宅瑕疵担保履行法により説明する義務があり、「声高にセールス」しているのではない。
平成２１年１０月１日以降に新築住宅を引き渡すデベは、必ず契約者に説明しなければならない。
法律を守ったことを誹謗中傷している理不尽な書き込みである。

との理由が通ったのか、
（これ以外に規約に反することがあったのかどうかは分かりませんが）
削除されてしまいました。
たしかに表現が少々きつく感じるところがありましたが、私の言いたかった事を例えを使っていただいた事で分かりやすく伝えていただいた、と言う意味で上手いと思いました。

とにかく、１６４さんの書き込まれた内容をもう一度ご覧下さい。話の流れからして、決して理不尽ではありません。

食中毒の例えはとてもわかりやすくて的を得てると思ってました。何回も削除されてるのをみて、これでいいのか!？と思いますよね。
安全性を証明できる事項を示してほしいもんです。

販売員は安全性をそれで示したわけではなく、何かあった場合のことをただ重説として伝えただけかもしれませんね。
そういう意味で誤解。
しかし、契約者には「この度はご心配おかけしました」位の文面を送ることぐらいしたら良いのに。
臭いものに蓋をすると、後でろくなことありませんよ。

１９６です。
私は遵法精神を持ち合わせています。１６４さんの書き込まれた内容で、
『千里の件含めて重要事項説明時に聞いてみました。
　回答はなんとも歯切れの悪いものでした・・・
　この物件は瑕疵保険加入物件になるので、責任問題は大丈夫ですの回答はありまし
た。
』
とあります。

それに対して、１９２さん１９３さんが意見を言われているのであって、これは説明責
任を果たしているデベ側、販売側に問題があると言っているのではありません。法律を
守って当然です。

ただ、千里の件に対して聞いている方に対し、『瑕疵保険加入物件になるので、責任問
題は大丈夫です。』と答えるのは明らかにおかしいですね。ただ、そのときの場の雰囲
気は当事者にしか分からないことなので、言ったの言わないのという問題は残るでしょ
う。
しかし、これが誤解だとして、誤解を生む説明をした可能性はありますね。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

＞＞１７３さん
もし、トヨタのショールームが来ないのなら、オシャレなレストランが来てくれたらいいですね。
神戸屋レストランみたいな。神戸屋は、ＪＲ住吉駅北の山手幹線沿いにあるからムリでしょうが。
カプリチョーザやベーカリーレストランサンマルクもいいですね。

１６４です。
なんかお話が大きくなりドキドキしてます。

話の流れとしては、千里の件に関連して御影ではそのような事がないか聞いたのですが、
その件については言葉をかなり選んで説明しようとするあまり歯切れの悪いものでした。
この件に関してはそれ以上聞いても納得のいく回答がなさそうなので、何かあった場合は？
に質問を変えました。
これだけ企業が集まっての販売は責任のたらい回しになるんでは？
とかの質問をしました。
その中で出て来た回答のひとつが瑕疵保険の話でした。
説明の方は、ちゃんと住商が窓口で責任割合に応じて取りまとめますので大丈夫です！
の後に瑕疵保険の話でした。

前回は書き方が悪くすいませんでした。
と、いいながら今回もうまく説明できているか心配・・・

私も営業職なので、販売側がネガティブな発言は絶対しないだろうなと思いながら説明聞いて
いました・・・

その話題に対して何人かが意見を述べてましたが、新種の荒らしかどうかわかりませんが削除依頼をしまくってるのも解せませんね。 実際消えてないのもありましたが。
同一人物と思われますが、この話題はその人物にとって痛いとこなのでしょうかね？だから削除依頼文で意見を述べるような卑怯なことをしてるのでしょうか？
本当の購入者なら一番気になるのは建物の安全性ですよね？ 気になるのはあたりまえだし、説明をもとめるのは当然の権利だと思います。
本当の購入者ならね。

ちゃんと説明してくれていたらこんなことで盛り上がらなくて済んだのに。 対応悪すぎ