ＭＩＫＡＧＥ ＴＯＷＥＲ ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ　｜　御影タワーレジデンス　（PartⅢ）

少し言葉が足りませんでしたので、補足して書き直しました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32242/res/115
ＧＥＯ　ＴＯＷＥＲ　｜　ジオタワー宝塚（その２）
No.115 by 契約済みさん　2009/01/17(土) 18:00 によると、
>千里タワーの件などで、とてもご心配な方も沢山いらっしゃると思います。私も、事故を知ってからすぐに阪急不動産のご担当者の方にお伺いしました。
>このジオタワーは、従来の建築方法に基づいて工事をしていましたが、千里タワーは、新しい技法で工事を行っていた為、誤ってしまったそうです。
>千里タワーでは、事業主に阪急不動産が入っておりますが、住商が全て工事監理を行っていたそうです。

この物件とほとんど同じ工法で、この物件と同じ住友商事などが事業主となっているザ・千里タワーについて、阪急不動産の営業さんは、「新しい技法」や「住商が全て工事監理」していることが事故の原因のように顧客に説明しているようですね。こちらの営業さんはどう説明されておられるのでしょうか？でも責任のなすりあいよりも、もっと重要なことは、この物件自体の安全の確認です。今一度、この物件の安全性について確かめられることをお勧めいたします。個別では、他の契約者の方の色々な質疑応答が聞けませんから、できれば合同説明会にしてもらった方が良いでしょうね。

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はじめてコメントします。
よろしくお願いします。

３０階台北西角の最後の１戸を契約しました。
花の件と、サイトの件がお話しに出ておりましたので書込みさせていただきます。
現在契約関連を進めながら、ローンの与信等を行っています。
この状況ですと花は付くけれでも、ローンの結果がはっきりしていないので、
部屋の情報は削除できないって状況ではないかと思います。
あまり考えたくはないですが、ローンが組めない状況の場合は再度花を外して
お客様を探すってことになると思いますので・・・

また、購入者間で情報交換できればと思っております。
皆様よろしくお願いします。

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新手のカキコミやな

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＞＞１２７さん
新手です。
よろしくです！

＞＞１２８さん
本チャンの契約は来年ですからね〜
何があるか分かりませんもんね〜

いろいろ情報交換できればと思います。
よろしくお願いします。

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今年中にどれだけ売れるか？ですね

それにしてもここは相変わらず強気ですね

其の値で買える方が住むようになると阪神御影の雰囲気もかわるのでしょうか？

全体的に活性化されたらよいのですが・・

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売るための材料として、
阪神電鉄は御影駅の改修工事の発表でもしないといかんだろう。
と思います。

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>>131 by 匿名はん　2009/01/20(火) 17:42
>売るための材料として、
>阪神電鉄は御影駅の改修工事の発表でもしないといかんだろう。

それよりもなによりも、物件の安全性の発表でしょう。

阪急不動産に「住商の監理が悪い」と指差されているわけですから。

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「御影駅直結」っていう謳い文句が欲しいな。期待はしてませんが。

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ほんっとに御影駅きれいにしてほしいな〜
直結はいいけど、人が増えることを考えて階段の幅を広くして欲しい・・・

３３階あたりまでできあがりましたね。「３０」の表示がおっきくなっているのがちょっと
嬉しい。

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１３２さん
>阪急不動産に「住商の監理が悪い」と指差されているわけですから。
との事ですが、千里の板でそう書いた方が居るという以外で、実際に阪急不動産がそう発言したという事実があるのでしょうか？

それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？
管理、施工の責任は竹中にあると思うのですが。

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>>136 by 匿名さん
>実際に阪急不動産がそう発言したという事実があるのでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32242/res/115
に
>No.115 by 契約済みさん　2009/01/17(土) 18:00
>千里タワーの件などで、とてもご心配な方も沢山いらっしゃると思います。私も、事故を知ってからすぐに阪急不動産のご担当者の方にお伺いしました。このジオタワーは、従来の建築方法に基づいて工事をしていましたが、千里タワーは、新しい技法で工事を行っていた為、誤ってしまったそうです。千里タワーでは、事業主に阪急不動産が入っておりますが、住商が全て工事監理を行っていたそうです。

との、宝塚の契約者の方の投稿がありますよ。まさか契約者の方が虚偽投稿をしないでしょう。

>それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？

これは、どうなんでしょうか。

もちろん設計・監理の竹中工務店大阪一級建築士事務所に施工監理の義務がありますし、当然のことながら施工の竹中工務店にも施工時の検査義務があります。専業の不動産会社の場合、「設計・監理」と「施工」を別にされることが多いですが、こうするとお金も工期もかかりますから、安く早く上げようとすると同じところに頼むことが多いようですね。

ですから、本物件の場合、施工者の竹中工務店が施工と施工直後の検査を行い、次に竹中工務店大阪一級建築士事務所が施工監理を行います。

でも、読んでおられて不思議に思われませんか？施工しているのと同じ会社の人間が監理する。これであれば、工期と経済性が優先されるのが当たり前でしょう。それに竹中工務店大阪一級建築士事務所の監理建築士と、これだけの大規模建設現場の所長との立場を考えれば、意見が言えるのかどうか疑問に思われることと思います。

それで本題の
>それと、本当に管理責任が住商にあるのでしょうか？
ですが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47380/res/24
に、
>日経BP社 ケンプラッツのサイト
>http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080625/523800/...
>に、「マンション住民にとって、耐震偽装事件の教訓とは何だったのか／細野透氏と語る（第5回）」という記事があるが、大変参考になる。

>細野　デベロッパーは品質管理のためにやるべきことが基本的に三つくらいあるんですが、それを一つもできていなかったんです。

>一つは自分が使う設計者と施工者を吟味すること。残念ながら○○はこれをやっていないわけです。設計者も施工者も、どっちも安くて速いという、要するに経済性でしか選んでいなかった。

>二番目は、構造と積算のチェックです。マンションデベロッパーは専門家を自社で雇うか外注するかは別にして、建物の構造と積算、見積もりだけはちゃんと自分でチェックすべきであって、これも品質管理の基礎なんですが、それをやっていなかったんです。

>三番目は、自らが施主として現場を監理することです。○○はゼネコンの現場所長経験者を何人か雇っていたけれど、残念ながら彼らには現場を監理させていなくて、やらせていたのは近隣対策だったんです。

とありますように、さらに「施主として現場を監理すること」がデベロッパーには求められているみたいですね。でも、専業でなければ、そういうノウハウや管理能力がなくても仕方がないというところでしょうか。

こちらの契約者の方でも皆さんご心配なようですが、
>>56 by 匿名さん　2009/01/12(月) 13:05
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

>12月に回答がありまして、契約者向け説明会については、契約者からの要望が非常に少ない為、開催はしない。要望をされた個人への回答とさせて頂く、とのことでした。

事業主の回答はこのようなものだったそうです。スーパーのぎょうざでも製造工程にミスがあれば、全国のスーパーから一斉に製品の回収や検査が行われるのに、たいした費用もかからない説明会さえ開かないドケチぶりには、正直驚かされましたね。

まあ、物件色々、業者色々ですから、きらびやかさに惑わされず、くれぐれも不幸な目にあわないようにご注意ください。

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>>136 by 匿名さん

「スーパーゼネコン施工ミス　監理者が見逃すワケ」
江口征男一級建築士,住宅紛争処理委員(東京三弁護士会) という署名記事が
http://www.news.janjan.jp/business/0712/0712207588/1.php
にあります。できれば本文をお読みいただきご自分でご確認いただきたいのですが、この記事の中のゼネコンのミスについては、性能表示制度の中間検査で発見されたそうですが、

>建築確認・検査での中間検査も、性能表示制度による中間検査も、ともに限定された回数と、限定された密度で行われる。

>性能表示制度の中間検査の場合を、当該建築にあてはめてみよう。杭工事は施工報告書の書類検査のみ、現場の配筋検査は地下１階、地上８階、１５階、２２階、２９階、３６階、４３階と飛びとびに行うだけだ。

だ、そうです。

また、
>【設計事務所の行う正当な配筋検査とは 】　
>特定行政庁や検査機関がする中間検査とは違って、設計事務所が行う配筋検査は普通、各階毎に目視と計測で行う。
>それが常識だと思っていたのだが（念のため周辺にも確認した）、日建設計の今回の？やり方は契約上そうではないというのだ。
>日建設計は、施工者から提出された「自主品質管理記録」を書面検査（目視は抜き取り検査のみ）することでよしとする「工事監理委託契約」を建築主（特定建築者）と結んでいるという。

ということで、この物件の場合、施工業者による施工ミスと施工検査ミスが重なり、さらに施工監理のミスも重なり、「たまたま」「性能表示制度の中間検査」で配筋ミスが発見されたようですが、施工監理というのが、形式だけの場合があるようですね。

千里のミスは事故が起こって初めて発見されましたが、もし施工ミスや手抜きがあれば、工事業者自体のチェックで見つからない限り、まず発見されないということがよくわかります。

このようなことですから、千里の事故を他山の石とされて、
>>56 by 匿名さん　2009/01/12(月) 13:05
>昨年11月に、御影タワーの安全確認および今後の安全管理について、契約者向け説明会の開催を販売会社に要望いたしました。

の方のように、今一度販社や事業主に、施工監理や安全体制を確認されては如何でしょうか？今実施している施工監理や安全体制を確認するだけですので、問題がなければ、それだけの話です。できれば、記録に残る書面の形で入手されておかれると、万が一の際に何かの役に立つかもしれません。

それでは、よい物件がみつかりますように。

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ご教授ありがとうございます。
でもこのマンション良いですね。

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137さん、138さん、長文お疲れ様でした。専門的な話でよくわかりませんでした。ただ今言えることは、千里の一件で、御影の契約者が説明を求めたのであれば、これは周知の事実と認識し、自ら説明会を開く姿勢を示すべきと考えます。聞いてきたら答えるという姿勢では、契約者との信頼関係を損なうばかりか、外野からの風評被害にいつまでも遭うだけではないでしょうか？我々は一生の財産を求めて、当物件を購入したわけで、そのことを十分認識してもらいたいと思います。

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>>140さん
風評被害をなくすためには、事業主が自らの経営姿勢を改め、適切なタイミングでの情報開示を行うことが必要ではないでしょうか。契約者の皆さんは、風評被害をもたらさないためにも、事業主に安全性や検査施工監理についての説明会を要求し、ご自分の物件の安全性を説明を求めましょう。

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>>140
>>141

同じことですよね。事業主さん、いつまでも、インターネットのない時代のやり方をやっていては、まずいですよ。テレビに広告をだすよりも、インターネットの方が広告効果が高い時代ですからね。皆さん、物件を買われる前に、その物件だけではなく、事業主や、過去の物件の評判を検索してから買う時代ですからね。

情報公開をする費用などと言うのは、マンション一戸の価格と比べると本当に微々たるものだと思いますよ。お客様を幸せにしてナンボの商売のはずですが。

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142↑さんのおっしゃる通りですね。この板は、風評を煽る業者やそれを面白がって話を大きくする外野が見ていると同時に、純粋な契約者や購入検討者も見ています。この板に踊らされる必要はありませんが、流れを読んで、必要な手はうつべきですね。余りにも無防備だし、消費者を見下している気がします。大企業のおごりと思われてしまうと、イメージダウンなだけです。今の世の中は、大企業こそフットワークの軽さが最も大事だと思います。

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値引きが始まっているって本当ですか？

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１４４さん、情報源は？？

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まだ全戸販売に出てないし、値引きはないと思います。あるなら次期は新価格として価格改定されるのでは。
今の経済情勢、あの価格帯のままでは南側は売れにくいと思いますね。

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現在販売中の物件は、残り10戸程ですので今からの値引きはないと思います。次回販売予定物件の価格がどうなるか？ですよね。南向きが全体的に残ってますが、下層階は景色もイマイチですから、格安にするんじゃないですかね？

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値引きはありません。
阪神電鉄の社員さんも購入されたらしいですが、社員ですら一切値引きはなかったそうです。
販売会社の偉いさんにコネがあっても無理。
南側も今売れ残っていますが値引きはないそうです。
もっともこのままずーーっと売れ残って明け渡し後も決まらないなんてことになったらまた違うのかもしれませんが、少なくとも完成までのあと1年間値引きはないと思っていいでしょう。
阪神沿線とはいえ阪神の中ではいい方に入る御影駅のまん前でショッピングモールもあり、駅の利便性に関していえば阪急よりいい(特急停車駅)、そういう物件なので強気でいくようです。

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阪神電鉄は、３月２０日の阪神なんば線開通に合わせて導入する通勤定期券の新サービスの名称を『ＯＳＡＫＡどっちも定期』に決定しました。
これは、阪神本線各駅と阪神なんば線各駅（九条、ドーム前、桜川、大阪難波）間の通勤定期（＝大物〜九条を有効区間に含む通勤定期）をお持ちの方は、阪神梅田駅での乗降も可能となるサービスです。
例えば、御影のご自宅から九条までお勤めの方＜通勤定期券　御影〜九条＞が休日に梅田で買い物、という時に運賃精算が不要です。
http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20090122-4.pdf

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あの〜

ほんとに値引なしですか？？？

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ここで聞くよりマンションスクエアに出かけてはどうですか。
もし値引き交渉が成功したなら、おそらく『誰にも言いません』との話になってくるかと思います。

ただ、あせって在庫を圧縮する時期でもないでしょうし、まして大々的なリニューアル価格を出して、既契約者とのトラブルをわざわざ引き起こすことは考えられませんね。

失礼ながら、いたずらな書き込みは止めましょう。

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どうしていたずらなの？既契約者さんか知らないが、あなたの願望に基づく見解でしょ、それ

大量に売れ残ってて、いずれ処分売りが始まったとして、誰も驚かないんじゃないの？

それ以前にクリアランスでまとめて業者売りするかだが。そんなの今時誰でも知ってる「常識」。

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ま、現時点での値引きはないでしょうね。

完成まで間がある。
近隣に競合物件がない。
デベがそれほど金に困ってない。
中途半端な値引きしたところで売れる状況にない。

あるとすれば、
三宮のタワーが分譲始まる頃でしょう。
これが比較的安いとなると、さあ大変でしょうね。

あんまり売れ残るようだと既契約者も含め、値下げになるかもね。
ここは残戸まとめ売りなんてしないと思うけど

でも。もっと景気悪くなると何起こるかわかりませんね。
東京ではやってるアウトレットレジデンス的なのを
大手でも始めるかもしれないし。

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No.155さま、「三宮のタワー」とは、あの国際マーケット跡地のですか？

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>>156
その通りですね。
立地が微妙とはいえ、ターミナル駅近くで550ほどの供給があるんですから
このご時世で売り切ろうと思えば。。。
他にも領事館跡等も芳しくないようですし、

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154さん。
値引きの根拠を言わないからいたずらだと思われるのでは？
願望は誰にでもあるよ。
常識も人によって見解が違うからねえ。

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本日オプションの打合せに行って来ました。
１月初旬から比べるとかなり花の数増えおり、来客者も多かったです。
第１期分譲の他、時期分譲予定も希望があれば商談しているようです。
建物も３０階を越えて目立って来ており、飛び込みでこられる方も多い様です。
ただ、６千万超える物件はほとんど花がついてないようでした。

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>>159 さん
お疲れ様です。

で、安全の話とかも聞かれました？何といってました？

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しかしまぁー今にしてあの空気の読めない社長の付けた値段が仇になってきてますね・・・。

あの頃でも「もうマンション不況の入り口ですよ？！」ってときにドーンとプチバブル真っ只中の根付けをしてきましたから・・・ここから値引きなしとなると・・・

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>161 さん
値付けもそうだが、安く上げるために、施工と設計監理を同じ竹中に任せて、千里で事故を起こしたのも大失敗だね。普通なら、少々費用がかかっても、リスク分散でどちらかを住友商事と同根の日建設計とかに設計・監理をやらせるのだろうけれど、ここも千里と同じにしたのはまずかったね。おまけに、事故を隠すほうに動いたのが、輪をかけて悪い。せめてお詫びと説明くらいはしておくべきだった。それでいて「建設住宅性能評価書」の取得予定もないのだから、ちょっと勉強した人なら、ここを敬遠するのは、しかたないかも。

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勉強不足なのでここを買っちゃいました〜 でも後悔なんて全くないし、とても楽しみです。 あれこれ言ってたら何も進まないので気にしないのですが、ただ千里の件は気になるのでちゃんと説明してほしいですね。 千里の説明ではなくて、御影タワーの安全性についての説明ね。

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＞＞１６０さん
　千里の件含めて重要事項説明時に聞いてみました。
　回答はなんとも歯切れの悪いものでした・・・
　この物件は瑕疵保険加入物件になるので、責任問題は大丈夫ですの回答はありました。
　それ以上は同じ質問回答が続くのでやめました。

　他、自殺の件、裁判の件はちゃんと説明がありました。

　安全面に関しては私自身は？？？なのですが、嫁さんが駅前立地、ショッピングセンター隣接、
　高齢者向け施設優先等諸条件が気に入り押し切られてます。

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１６４さんがいただいた回答も何か釈然としませんね。

『この物件は瑕疵保険加入物件になるので、責任問題は大丈夫です。』との事ですが、
『これこれの検査体制をして万全を期しています。』と言う様な事故を起こさない方向
に向けての回答は無いものかと思います。
回答したところで、以前出された竹中の安全性を謳ったレジメと同じことの繰り返しに
なるだけでしょうが、千里と同じ事を起こさないための検査手順の変更とか改善とかの
話は無いものでしょうかね。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

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ちなみに、裁判の件は神戸市が訴えられているのであって、ここの住民に何の影響があるのでしょうか？話が住商その他に飛び火しても、ほとんど影響がないと思います。
説明責任は、もっと別のところにありますね。

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瑕疵保険加入物件は、法改正後引渡しの物件ならぜーんぶそうだよ。でないと建確がお
りない。

瑕疵があってもアフターは何とかしますみたいなハナシで瑕疵の有無とは何ら関連性の
ない詭弁。

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買うの　買わないの？って事じゃないですか。

千里はイヤなら、カネ返すって言ってるでしょう。

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風評のリスクなら、安全性に関するものの方が大きいでしょう。
理解していないのではなく、新規購入者に取って、よりポイントになるのは、他人が訴えられている裁判より、我が身に降りかかってくる安全性の問題と言う事では。

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ここの内廊下ってどんな感じに仕上がるんでしょうね？
他のタワーの内覧会の感想(掲示板)見てると、思ってたよりも「狭い」「暗い」などのギャップがあるようですが。

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