サンクタス六甲VIEWS

378さんはサンクタスのことを言っているのですね

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>>380 無理のない建て方
活断層が真下を通っており、その真上に建てるのはマズイから、
それを避ける為に南棟・西棟と分割して建てたと聞きましたが。
要するに、南棟・西棟の間に断層が走ってると言う事だと話されてました。
それって、無理な建て方だと思うんですが。
と言うか、無理な土地に建てたと言う事だと考えました。

活断層なんて住民は気にしないから

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岡本夙川と六甲じゃやはり岡本夙川ですか？
しかし、
東灘区
持ち家 36,590件
借家 32,700件
1住宅当たり平均延べ面積 70m2
戸建て23.2% 共同住宅74.9% 長屋0.2%
現在の状況は、昔（明治末期～昭和初期）の阪神間モダニズム時代のお屋敷街のイメージを利用して勘違い庶民をおびきよせて集合住宅（賃貸、分譲）に住まわせている庶民窟地域という事がよくわかる。
45%が賃貸住まい、住宅の75%以上が集合住宅、世帯あたりの居住面積は70平米と兎小屋サイズ

という事実を考えると、なんだ岡本は賃貸ばかりだとわかります。

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別に兎小屋でもいいんじゃないんですか？本当に本人が住み良いと思って住む分には。
阪神地区に住んでますけど、この地域に住んで思うのは、やたらと地位だの校区だのを気にする人が多いこと。
そんなの、本質的に自分自身の中身がが貧しいからまといたいだけの物に過ぎないのに。
岡本に住んでいようが芦屋に住んでいようが、本質的に自分自身の中身が豊かでないと何の意味もないんですけどね。
自分の中に豊かなものを持っていればどこに住んでいようと関係ないはずです。
大阪と神戸の下町にも住んだいたことがありますが、どこが精神的に豊かだったかといえばそれは微妙なところですね。

活断層が無くても、ここに何か建てる人は２棟に分けるでしょう。周囲が道路と川なので、日影制限が緩いんです。南北に長い土地なので、昔ならば「二の字型」の団地。東西向きに一棟では、南向き住戸が少なくなる。Ｌ字形にベッタリ建てると床面積の取り過ぎで高さを活かせない。うまく中庭を配置した設計、なかなか良いですよ。また、建物だけに注目しがちですが、建物の周囲に、あれだけ空間が空いているのは地の利そのものです。

あれだけの空間？地の利？
空間を設けたと言うより、そこにしか駐車場を作れなかったから。
小さな中庭は、地権者の方の要望で木々を残して欲しかったから。
日影が緩いなら、南北でも言いわけだし、
もっとリッチに行くなら、北詰に南向きだけを建てればいい。
南・西の間を貫くような断層は避けれる方法はあったはず。

南北に２棟にすると、視線の処理が面倒なので最近はＴの字に建てることが多いです。リッチに行くと、価格にはね返って来ます。駐車場は、地下という手もあり得ましたね、石垣さえ気にしなければ。但し、一階分ブッ飛びますから、やっぱり価格に影響します。空間については、中庭ではなくて周囲に着目してほしいところです。

阪神間の岡本という所で幼少期を過ごしました。

母は教育ママでした。
やたらと周囲の目を気にしており、僕に完璧を求めてきました。
なんか競争の嵐でした。
まあそれは受験をする人間だけかも。

しかも阪神大震災にあい、同級生と死別。
本山にあまりいい思い出はありません。

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追記。当時（94年）から同じマンションの住民の7割方が中学受験をしており男子では六甲、甲陽、灘など女子では神戸女学院や岡白や親和など
ほんと凄い受験率でした

むしろ公立に行く人間の数が少なかったです。

ちなみに僕は高校から灘行きました。

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やっぱり非分譲住戸の分の建築費もまるまる負担させられているんですかねぇ。

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非分譲って？

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なんでや？
なんでちょっと駅から離れただけで高級住宅街と認められへんのや？

同じ○○地区やのに、

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下手に高級住宅街なんて言ったら、どこかみたいに変なのがいっぱい集まって来るじゃない！

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まずは現地を歩いて一周してみましょう。これが、意外と長い散歩になります。神社の裏の裏道を通らない限りは。

どこかって苦楽園のこと？？
http://www.ester.co.jp/kurakuen/outline/

以外に安いよな。

これなら伯母野山町や北町のほうが、値段張るな

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http://www.space-factory.co.jp/riti/index.htmlhttp://www.ester.co.jp/k...


参考までにどうぞ。

値段は圧倒的に下のほうが安いですね。

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http://www.space-factory.co.jp/riti/index.html

でした。

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灘区全体は下町なの。
そのなかでも篠原北町や伯母野山町がでかい家が多いんですが、
最近マンションが建ってきて景観が。。。

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一般的にベンツとまってたら高級住宅街。

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google マップに畜産加工工場なんて記載がありますが、あれを信じてはいけません。ほのぼのとしたタンポポの丘で、コロニアルな邸宅が並ぶ住宅地です。

そうですね。
伯母野山町三丁目は洋風の建物が多くありますね
Neckなのはあの坂だけだね

敷地も非常に広いね

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あの辺車、高級車ばかり走ってません？
バイクも多いけど。

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ひろい所だと二億三億しますからね。

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ほのぼのとしたタンポポの丘で、コロニアルな邸宅が並ぶ住宅地です。

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タイルの白っぽさに最初はエッと思いましたが、毎日眺めている内に段々と慣れて来ました。

結局購入しましたか？

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>>409

ブスは３日で慣れる。美人は３日で飽きるというやつでしょうか？

このマンションは、外壁は３日で慣れて、眺望は３日で飽きそうですね。

同感です。
要は静かでそこそこ便利で校区が荒れてなければいいんです。

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ここは灘区の立派な住宅地ですね。
それも、阪神間の人間の神話である『阪急北側』にありますよ（笑）。
新興増設地？という聞いた事のない言葉が出てるのでわからないのですが、
新興というのを何時で区切るかがポイントでしょう。
もともと灘の山手は大学があるくらいなので、昭和初期までは人が少ないところでしょう。
神戸大学が本格的に学部を集約させてるのも昭和３０年代ですから、その時点ではこのあたりはすかすかな状態だった訳です。
ということで、歴史が深いわけでもないところですし、最近の造成地でもありません。

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ここは、窓は複層ガラス、床は二重床でしょうか？
防音の状態が気になります。
また、駐車場はやはり立体なのでしょうか？

ご契約された方、すみませんが教えて頂けますでしょうか？

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ここと、グランドヒルズ六甲の中古を真剣に検討中です。

グランドヒルズは昭和50年代のマンションの割には値段高いですね。
値崩れしない理由を教えてください。
しかし外観はここ以上ですもんね。

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歴史でいうと、阪神大水害を拡大した遠因でもある六甲川の暗渠は、昭和１０年にはあったんです。なぜあの場所に暗渠など？と思うでしょ、既に人々が住んでたわけです。

http://shinoharakaikan.blog.ocn.ne.jp/photos/koshashin/_09.html

グランドヒルズは、あれでも一頃に比べるとお値ごろになって来たんです。行けばわかります、北側は閑静な車道で公園みたいな雰囲気、南は一階から眺望あり。そのすぐ下は、建てようと思っても建てられない急坂です。

グランドヒルズ六甲の北側の閑静な住宅街も気になります。

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阪急六甲周辺と阪急岡本周辺なら賃貸はさほど変わらないんです。
だから六甲山手のマンションも岡本と同じような値段がつくのです。

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一丁目二丁目あたりだと有名な巨大なマンションのイメージが強烈でね。
だから伯母野山＝マンション街というイメージが。
三丁目のみは、篠原北町のええとこと雰囲気かわらないよ、ほんとに。

しかし地価は不便な分だけ安いね。そして広い土地しか分譲してないね。
甲陽六甲両方行ったことあるけど、
イメージ的には苦楽園4番町＋α みないな感じ。

坂はきついね。
夏とか嫌になるねえ。
いつも六甲の生徒が校門で車に挨拶してるよ。
あれは気持ちが良いね。

有名人では直木賞とった陳さんが住んでました。

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六甲学院の生徒は六甲駅からあの距離をよく歩くね。

時々自転車の人見かけるけどね。

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なんだか最近、どうでもいいような書き込みばかりですね。
購入を検討してる者にとって、もっと有益な情報は得られないのかな？

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最初から読むといいでしょう。
すべてを物語ってる。

で、売れてませんね。

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一見すると無益に見えますが、周辺の環境は知っておいて損でないですよ。特に、おばの山は迷路のような面白さがあって、長く住んでいる人でも散歩すると色々と面白いものに出会います。

三丁目の邸宅街のどの辺りが迷路なの？

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私は灘区在住（阪急六甲より少し西）ですし、親戚が篠原台に住んでますので、雰囲気や地理的事はよく知ってます。
伯母野山と書いて「おぼの山」という事も知ってます。
私が知りたいのは、マンションについてです。例えば、玄関の広さはどんなものかとか・・レジデンスのように広ければいいのですが・・
モデルルームを見ただけではよくわかりません。
現地モデルルームが出来るまでの待つしかないですね。

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そういう場合には、頼めばいいのです。日曜日には工事しませんから、販売会社に頼めば現場を見せてくれる可能性大です。平面図を見ると、ずいぶんと凝ったことしてますね、共用部に。おばの山の迷路は、山にわけ入ったけもの道にあります。色々な場所に抜けることができます。

サンクタスの前の歩道ですが、ガスだの水道だの工事があるのは分かりますが、歩行者としては大変歩きにくく
迷惑をしています。仮歩道を作るなり、ガードマンの誘導があるなら許せますが　表示もなく、ガードマンの対応も
とても悪くいつも不快な気分になります。　車が片側通行になり、渋滞するだけでも迷惑なのに歩行者までもが歩きにくいなんて最悪です。

本当に買う気のある人間はこんな所見ないから。

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もう少し外観何とかしてほしかった。

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結局、価格に見合ってないと言うこと。

まだ甲陽学院が高校募集していた頃、
公立本山中学から行く場合、学内では何位くらいでいけましたか？よく阪急より上が高級住宅街と言われるが阪急より上全ての住宅街が高級住宅街ですか？
では東灘区住吉台、甲南台、渦が森台、灘区篠原台、など台系の住所もそうなんですか？

バス便でも言えますか？

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返答すると地雷を踏むことは確実ですが、あえて言うなら高級住宅地という概念が無いです、六甲近辺では。混ざってるんです、大屋敷と細い路地のミニ開発的なものや賃貸長屋などが。ひなびた住宅地が好きな人には、なかなか居心地が良いわけです。

そういえば、篠原台には物凄いでかい家があったりトマソンがあったりイロイロだもんね。

でもそれは篠原地区とかでも言える事だよね？

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そういえば、篠原台には物凄いでかい家があったりトマソンがあったりイロイロだもんね。

でもそれは篠原地区とかでも言える事だよね？

私は篠原地区に住んでますが、篠原と地名がつく中で篠原台だけ篠原地区から外れています。

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大屋敷と細い路地のミニ開発的なものや賃貸長屋などは岡本にも交じっていますけどね

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西北向きでルーフ付きとはいえ、90平米ちょいで\6,300万超え！
ルーフ無しでも西向き\5,000万台後半！
西向きでもこの価格。凄い強気な価格だと思うんですが。
南向きは言わずもがなで、高価格帯がズラリ。

a～

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篠原台が離れている理由なんですが、昔は山のてっぺんから平野の方まで篠原だったんです。今でも、山の中は町が付かない「篠原」です。その篠原を開発して造られた場所が篠原台。ちゃんと六甲川の西にあります。サンクタスの場所は、六甲川の東なので昔まで遡っても篠原ではないと思います。なお、価格については、どんな値付けをしても、かならず市場原理が働きます。安過ぎて一瞬で完売するのは、事業としてはまずいのです。高過ぎて、処分に追い込まれるのもマズいです。難しいですね。

篠原北町や篠原伯母野山町は別荘地だったと聞きましたが、

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登山口より上ですからね。ホテルもあったんですよ。
http://shinoharakaikan.blog.ocn.ne.jp/photos/koshashin/_0209.html

篠原伯母野山町とか篠原北町はでかい家が多くて私も住みたいです。
洋館に。

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苦楽園とかのようにブランドないのか？

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ジークレフ六甲の丘の中古とどちらがいいと思いますか？

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ブランドが無いからいいんです、お値ごろ感あり。住宅地に徹してるから、お洒落な苦楽園みたいにはならないでしょう、将来にわたって。上の書き込みで気付いたんですが、ジークレフにはジークレフ六甲とジークレフ六甲の丘がありますね。ジオ六甲とジオグランデ六甲の次は、ジオ六甲の丘？さてサンクタス近辺に戻って来ると、すぐ南の空き地は、何かの工事事務所のプレハブになりましたね。

灘区は庶民の街です。
ヤッちゃんの総本山があったりするのもその左証でしょう。
苦楽園や芦屋みたいに中途半端なブランド感覚なんかが着いたら、それに群がる高所得なだけのウザいのが集まって来るじゃない。
せっかく静かに暮らせてるんだから、そういうのは六アイでも芦屋浜でもいいだろうから、その辺に行って欲しいよね。

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庶民と言っても教育熱心な方多いよね。
私立に通わせている方も目立つ。ある程度のコガネモチが住むエリアでしょう。
この辺りに住んでるけど、山手にいけば行くほど厳つい車が多いよ。

灘区も東灘区も私立中の進学率高すぎる。
特に山手が。
このマンションの校区も灘区じゃ鷹羽より熱心らしいね。
半分の生徒が受験するらしい。
高級住宅街が校区だからかな？
でも甲陽などの住所録見ても、実際は色んな所からきているよね。

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篠原北町４丁目の、山へわけ入る所はけっこう安いです。アクセスに問題があって。おばの山の上の端は買う人居なくて空き地のままですね、篠原台の上の端も。既に値下げ圧力が生じていそうです。

あと全然関係ないけど西岡本のカトレアって当時どれくらいしたの？

その二つの土地って今でも高いですか？

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そうそう、阪急神戸線からの距離も比較しておきましょう。芦屋から東は土地が北に開けてて、なだらかな丘陵地がどこまでも広がっています。奥へ行けばゆくほど、我慢大会のように地下が落ちて行きます。それは灘区でも同じなんですが、地下が落ち切らない内に市街化調整区域に突っ込んでしまいます。

成る程だから灘区の山手もある程度高いわけですね。

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篠原伯母野山のフィリピン領事館にはマンション建たないんですか？
空き地のまんまですか。

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あそこは誰の所有になってるんでしょうね。税がかからない法人や団体だったら、営利に使わない限り何年でも空き地にしておけますから。

今日岡本に行ってきましたが、篠原北町のほうが豪邸多くないですか？

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田舎の豪邸というものは、その周辺で収穫できる米の量で決まるものです。それ自体は灘でも岡本でも変わらないのですが、西国街道や徳川道との関係も考えなければなりません。岡本は、少し下った場所にご注目下さい。芦屋も含めて、阪神間が田舎ではなくなったのは、ごく最近のことです。

篠原地区って広いけどどのエリアが一番人気なの？
あと、マンションなどが多いのはどの地域ですか

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良いのはは北町かな。
巨大マンションがあるのは伯母野山だけど一戸建ての地域も暮らしやすいのですか？
環境面や周囲の家並についてもご説明下さい。

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篠原伯母野山町三丁目って西岡本のヘルマンハイツみたいな雰囲気でしょう？

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アクセスだけで考えると篠原南町も捨て難いんですけどね、庶民的な雰囲気が好きならお勧めです。

坂が多いのは篠原でもどのあたりでしょう？
（台は除く）

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グランドヒルズは集合団地みたい。

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篠原北町４丁目の、長峰台と篠原に挟まれた細い所は凄いです。そのまま上がって行くと、桃源郷のような風景に出会います。けっこう人が住んでいるんです、篠原の山の中に。ところが、これだけ苦労して山を上がったはずなのに、篠原の山中から少し東に抜けると、おばの山や篠原台にヒョイと出てしまうのです。大月台なんか、はるかに上の方です。

篠原伯母野山町の名作マンションは篠原北町のブランド地区に肖って建てた、ところですよね。

名前に篠原がつくと聞こえがいいですものね。

伯母野山自体も篠原のブランドがあってこその住宅街でしょう。

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ブランド地区に建てた？？？　あの辺りは、急峻な林になってて、最初は寄り付き悪かったんですよ。最初に建てた棟が完売してから、段々と人気が出て来た場所なんです。どちらかというと、眺望の良さが口コミで広がったのです、崖のマンションは良いものだと。ドジョウの下を狙って、山を登って行った物件はバブルとともにはじけましたが。

グランドヒルズはどんな物件だったん？
住んでいる層は庶民ですか？

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庶民です、庶民、ごく普通の人々という意味で。あそこ、中古の換金率が高くて、少々頑張って買っても売る時には売れるんです。あの物件は北側に特徴があります。決して、裏側扱いしない設計なのです。

安藤建築のマンションの購入層はどんな感じでしたか？

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ラテラス六甲とかいうマンションはどこにあるのですか？
ここ買うよりもいいと思いますか？

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あそこは新築で入居した人がほとんどだから、少しハイソ。というか、六甲の丘プロジェクトの二期がバブルに重なって高額物件になった、その余韻が残っているんです。安藤忠雄の建築には、見学者がやって来ますから、そのつもりで清く正しくお使い下さい。もちろん、内部への立ち入り禁止の札は立ってます。

新築で購入したらハイソになるんですか？
グランドヒルズには知り合いの勤務医が住んでますが、

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掲示板は盛り上がっていますが、
残り販売個数は１４戸のまま張り付いていますね。値段さえ下げれば売れると思うんですけどね。

ここ買うよりも上のデザイナーズ物件買ったほうがよいかもね。

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六甲の丘は、ビデオや写真集に収録されてます。中を見ると、内装にも細かい設計が入っていることがわかります。もちろん建築物、特に筐体に設計が入らない部分はないのですが、既存の設計を使い回したという感じはしないのです。デザイナーズマンションと現在呼ばれているものと比較して、目を肥やしましょう。サンクタスは、あの川をもっと活かせれば良かったですね。でも、河川は公のものなので手を加えることは無理か。

このあたりで新築一戸建てはでてますか？

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ちょっと前に、もう少し上で出てました。売れてしまいましたけど。土地はいつでも売りに出ているので、自分で建てるつもりなら買い求めることは難しくありません。

コンクリートのデザイナーもんは今でも売りにでてますが。。

確か価格は7000万円くらいかな。

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しかしこの辺りは建ぺい率が低く広い土地じゃないと、見栄えがあんまりな。

そこまで広い土地も余ってますか？
値段はいくら？

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あのデザイナーもん、唐突に現れるんですよね、歩いて登って行くと。建ぺい率は低いんですが、うまく斜面になっていれば面白い建て方ができます。そういう斜面には、たいてい何か立ってますが。そして向きの悪い斜面は売れ残り。

住みたいですか？
篠原地区でもあの辺かなり豪邸多くないですか？

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