ウェリス上甲子園

周辺環境はかなりいいと思います。地価が高い地域なので高価格設定になるかもしれませんが、マンションとして最寄駅からは便利とは言えない距離があるので、その辺の見極めが難しそうです。

先日、ららぽーととダイエーで、キャンペーンやってました。
気合入ってますね。
地元の人にアピールしても恥ずかしくない立地だということが
分かります。
１階の庭は川に面しており、プライバシーや防犯の面でも
よさそうな感じでしたね。
これから、詳細が明らかになっていくのが楽しみですね。

価格が気になります

３９８０万円（７３㎡）～６４８０万円（９８㎡）
予想・・・
こんなページを見ている人は買えない物件でＲ

先週末に夙川へお花見に行きましたが、そこでもチラシを配っていましたね。

私も価格が気になっていますが、
このスレでも評判がとても良いみたいなので、
価格設定も強気で来るんじゃないと思います。

最多販売価格帯は4,500万円あたりでしょうか？？

場所は抜群！あと仕様はどうかな？とても気になる存在です。事業主もしっかりしてるし・・・・でも、高そうです(泣)。が、前向きに考えるべき希少なところであるのは間違いないかと・・・・

阪神なんば線が開通し通勤にも便利そうなので、今まで大阪で検討しておりましたがこちらの物件も気になります。
大阪人なので周辺地域の知識について乏しいのですが、やはり値段設定はお高くなりそうでしょうか‥？？
それと甲子園で野球のある日はこの辺まで音が聞こえてくるのでしょうか？！

＞28さん

この物件の近辺に住んでる方の話ですけど、
甲子園の音は全然聞こえないそうです。

ただ、甲子園で試合がある日は駅がものすごく混雑するので
電車から降りるのも一苦労らしいです。
降りて改札を出るまで、いつもの３倍ぐらい時間がかかるとか。

検討されている方は、一度その時間に甲子園駅を使ってみた方が良いと思います。

＞２９さん

甲子園の音は聞こえないのですね。
花火みたいな感じで音が響いてくるのかな～と思っていたのですが。

何年か前に野球を観に行ったとき、駅はすごい人で混雑してました。
確か片方のホーム側にしか改札がなかったような。。

今度阪神なんば線を実際に利用して行ってみようと思います。
ありがとうございました！

私は２号線よりも北に住んでいますが、甲子園筋から近いせいか、家の外にいると甲子園の応援が少し聞こえてきますよ。野球好きの私にとっては臨場感があって嬉しいです。

現地は甲子園筋から少し西に入るようなので分かりませんが、上の階で南側の窓を開けていたら聞こえるんじゃないでしょうか。

今日簡単な資料が届いてましたね☆
でもホームページとほとんど同じ内容のような‥
早くお値段が知りたいです！！

本日、現地前を車で通って感じたのですが、阪神甲子園駅まで本当に１０分で行けるのでしょうか？

歩いて行くには結構距離があるように感じました。

> 33さん
たぶん直線距離で甲子園まで800メートルなんでしょうね。
80メートル＝1分で表現されているので、10分なんだと思います。

実際に直線距離を歩くことは出来ないので、道なりで歩いて10分以上かかると思います。

甲子園駅から小学校までが優に徒歩１５分かかりますから、実際のところ徒歩１３～１５分というところでしょう。
マンションは実質徒歩１０分は切らないと苦しいね。戸建てならベストですね。

このマンションの資料が届きました。かなり良さそうです。早くモデルルームが見たいです。でも高そうです・・・・

旧国沿いにモデルルーム立ちましたね。

建設地からちょっと遠い気がするけど、他にいい場所なかったのかな。

モデルルーム見に行ってきました！かなりハイグレードな設備・仕様で良かったです。標準で付いてるもの一つ一つがグレードが高かったので驚きました。価格は決まっていないようですが、営業さんのお話しでは、何となく高そうです・・・・。でも、前向きに考えたいマンションではあります。

私もモデルルームに見学に行く予定です！！でもまだお値段は分からないんですね。。
標準仕様でもグレードが高いのですか。。
早く自分にも購入可能なマンションか知りたいです！！

私も興味がありますが、モデルルームに行ってもまだ価格が判らないようでしたら、まだ出向いても仕方が無いかな、というのが現状です。やっぱりモデルルームまでオープンしたら、具体的な話がしたいですしね。他の物件はどうなのかは詳しく知りませんが、価格発表とかはこんな進め方なんですかね？

私も、モデルルームに行きました！先駆けて見れるのは嬉しいし、これからの情報も色々届けて貰えそうなので私は得した気分です。モデルは洒落てましたね。甲子園口のマンションと比べても、かなり設備・仕様が良いように思えました。あとは、価格が・・・・でも、この立地はいいよねー！

モデルルームでは予定価格のみで、詳細は２週間後とのことでしたが・・・
予定価格でも75㎡でも4500万前後　90㎡超えると7000万円近い様子
駅からの距離を考慮するとかなり強気な価格に感じましたが、皆さんどう思われましたか？

駅歩がありすぎると資産価値に関わります。
ここはさすがに遠いのでは。
あとマンション前の道路、結構交通量ありませんか？

90㎡超で7000万円近くですか。やっぱりお高いですね。よく前を通りますが、前の道路は交通量はそれほど多くありませんし、トラック等もあまり通らないと思います。

＞75㎡でも4500万前後

あの立地とこのご時世で、この値段はあり得ない。
強気でこの値段設定でくるなら完売までかなり時間かかるでしょうね。

３０００万円台後半が妥当だと思います。

>>43さんのお話が、野村からの情報なら、かなり強気ですね。
この立地で@200万超なら、もっと良いところが…。
大阪勤務ならもっと大阪寄り、神戸ならもっと三宮寄りで検討するでしょうね。
高級住宅地として名が知られてるならまだしも、駅からも近くなく、
これと言って売り文句が付けられないような立地なのですから。
この単価で購入出来る層なら、その辺りも考慮するでしょうから、
46さんの言われるように、苦戦するかも知れませんね。

私もモデル行ってきました。確かに、予定価格なるものを教えていただきましたが高かったですね。でも、私は本当の価格はもっと安い価格で出されるように思ってます（期待しているのです）。モデルを見て、営業さんのお話を聞くと更に良い物件と思えました。売主も信頼できるので安心ですしね！

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

近所に出来るということで、価格帯気になっていましたが、
けっこうお高いのですね。

甲子園口～甲子園界隈で、わりとリーズナブルな価格で販売された物件といえば、ジェイグランと、ジオ甲子園口（１Fのみ）でしょうか。（あえて言えば、ロイヤル甲子園口も・・・）
パークナードも少し値段が高かったし、しっかりした事業主の建築される物件はけっこういいお値段なのですね。

やっぱり４０００万円半ばからの価格設定ですか。
きっと予定価格はほぼそのままで出てくるでしょうね。

設備とか、他のマンションではオプション扱いのグレードが標準装備みたいですもんね。

しっかりとした事業主の建築される物件は価格が高いって、どういうロジック思考なんですか？？

逆に聞きますが、パナは完成してもいまだ売れ残りが続いていますが、事業主は「しっかり」してるって言えますか？？

販売会社が倒れたぐらいで、物件に影響する事はほとんどないですよ。影響があるのはまずデベ、次に施工したゼネコンぐらいでしょう。多少契約の混乱はあるでしょうが、デベがしっかりしている所はまず問題無いでしょう。

販売会社の倒産が物件に影響する事はほとんど無いですよ。影響があるのはまずデベ、次に施工ゼネコンぐらいでしょう。契約に際しての多少の混乱はあるでしょうが、しっかりとしたデベの所ならほとんど問題はありませんよ。

私もモデルルーム行ってきました。
‥が思っていた以上にお高いですね。。

他の方が言われていたように他のマンションではオプションで付けるものが標準装備って感じでしたね。
でも逆に言えばオプションを付ける必要がほとんどなさそうだな～と思います。

でもあれだけのお金を出すのならもっと他の物件も考えれるのかもと思いました。
あと裏にあるどこかの会社の社宅もマンションになる予定らしいですよ。

ここで戸建てなら買う！！

マンションは駅徒歩5分以内の物件しか価値が無い。
それ以上離れるなら部屋のグレードを上げるか共用部を充実させるなどの「オプション」がないと厳しい。
ここは立地の割に高すぎ。
値引きを最初から見込んでいるのかな。

私もモデルルームへ行ってきました。
仕様やグレードはよくステキだなぁと思いました。リビングの窓は二重ガラスじゃないのは結露は大丈夫なのかなぁ～
と現在の住まいに悩まされてるので思いましたがどうなんでしょうか？
他は良かったですよ

後はやはり値段…
そして毎日の生活を考えると自転車は必須？
一軒家なら最高なんだろうけど我が家ではますます手が届かないだろうなぁ～

同じ学区のロジュマンとの値段差が気になるのですが、そんなに土地や建物が違うのでしょうか？
そもそも、あまり比較すべき対象ではないのでしょうか？皆さんいかが思われますか？

>>60
野村さん曰く、準工業地域と宅地の違いで価格が違うと話してました。
それはそうだろうけど、あまりにも価格差があるとねぇ。

さりとて抜群の立地な訳でもなく、ズバ抜けてる何かがある訳でもなく。
検討する側としては、やはり近隣の物件価格等と比較してしまいますよねぇ。

>>58さんのおっしゃるように、予め値引き分を上乗せしてたりして。

ＮＴＴの社宅跡をＮＴＴ都市開発が分譲するから、甲子園口のジェイグランみたいになったらいいのにな、とひそかに期待していたけど、やっぱり高値がつきましたか。ジェイを見て高く売れると踏んで価格を上げたかな。

まあ、ＨＰで「奇跡的に残されたＮＴＴ社宅跡地」って言ってるぐらいだからね。やはり安い奇跡は無いよ。

奇跡ってほど良い土地でもないけどな。
甲子園口の駅近の物件並みの価格をつけるのは厚顔すぎる。

この立地の最有効使用は戸建。マンションではない。どんな営業するんだろうか。

何といっても野村不動産とＮＴＴ都市開発ですからね。もし値引きするにしても相当先でしょう。

MIDのところと比べて坪単価が50万近く違う理由が、宅地と準工業地域だから　というのがなんとなく理解しかねる
のですが、もともとNTTの社宅のあったところですから、土地の仕入れは通常より安いのではないかと思うのですが・・・　　２社での事業だから利益が上乗せされているのでしょうか・・・

そんな感じがしますね。確かに仕様は良い物を使ってますが、ＨＰを見る限り機械式駐車場だし、床厚、壁厚も
普通だし。ＮＴＴだけにセキュリティとブロードバンドには力を入れているようですが。

見込み益が少し多すぎるのかも。。。
但し資金に逼迫感が無いだけに大幅値引きは竣工後暫くたって販売状況確認後
でないと難しいでしょうね。

周辺の方にお伺いしたいのですが、建設予定地の南側に小川？が流れていますが、夏場の匂いとか虫とかはどんな感じなんでしょうか？　教えていただけると幸いです。

阪神ファンですがゲーム開催日はテレビと生音臨場感有り毎晩熱狂できそうですね。vvv

>>71さん

小川ではありません。あれはドブです。
周辺には深いドブが多数あります。
水の流れは悪いです。匂いますし、虫も発生します。
ちなみにフタも無い場所がほとんどですので、子供さんが小さいなら、落ちないよう注意が必要です。

教えていただきありがとうございます
ドブの横のマンションですか・・・　　夏場は窓を開けられる状態ではなさそうですね。
皆さんのお話では価格も非常に割高なようですし、この学校区のマンションを探していたのですが、他をあたることにします。

うちも同じエリアの次の社宅跡地に期待します。。。

ここの土地は２回ほど、昼、夕方に見に行きました。

やはり南側のドブは・・・・・マイナスです。
大きな鯉がたくさん泳いでいましたけど。
決して綺麗であるという意味ではありません。
単に生活排水が流れ込んでいます。
流れも緩いので、特に夏場は匂いが気になるかもしれません。

それと・・・虫がたくさん飛んでました。
上階だとマシなのかも。

虫けらは勘弁してほしいな。

お昼に見に行ったときにはそれほど気になりませんでしたが、
確かにきれいな川でもなかったですよね。。

夏は蚊がたくさん出そうです！！

でもとりあえず今週の価格発表会には行く予定です。

阪神甲子園から普通に歩いて１０分じゃ着かないでしょうね。
ＪＲ甲子園口は２０分はかかるでしょうね。
サラリーマン世帯には、ちょっと難しいかな。

自転車好きな人にはちょうどいい距離かもね。

自転車で駅まで行っても甲子園駅の駐輪場の台数では・・・
今週、価格発表会ですか。以前、記載されていた予定価格よりは多少下がるのでしょうかね

でもそれで下げたら来場者の反応を見て下げたという事になって、予定価格（公式では無いにしろ）は利益乗せすぎだったんだという事になりかねませんからね。

私も　価格発表会は行ってみるようにします。
安くなっているとうれしいのですが、価格の低下に伴って質(耐震性とか)の低下もあったら困りますし、なかなか難しいものですね。

こういった知識がないものでお伺いしたいのですが、マンションの耐震性とかは資料から推測できるものなのでしょうか？それとも施工業者を信用するしかないものでしょうか？

耐震等級は営業担当者に聞けばわかりますよ。たぶん耐震等級は１だと思いますが。（１～３で３が一番耐震性が高い）通常は１ですけどね。高層とか、断層の近くにあるとか、軟弱な地盤の所なら２はありますね。ここは特にそういうような土地でもないし高層でもないから、１でも心配は無いと思いますよ。ちなみに私のマンションも１ですけどね。

83です
ありがとうございます。営業の方に聞いてみます。

春風小学校と上甲子園中学の校区ということですが、学校の評判、雰囲気等ご存知の方がいらしたら教えていただけないでしょうか

同じ野村マンション、レジデンス豊中と、ココと真剣に悩んでます。両方とも、2回行ってます。
ココの気になる点、やはり、前にある、どぶの虫と、値段の高さ。
学区も営業の話によると、人気の地区だとか。
モット、詰めた話お持ちの方、情報よろしく。

本日の価格発表会。予定価格通りでした。
きっぱりと高すぎます。７０㎡ちょっとで４５００万くらい。
実質、駅から１５分程度。　どう思います皆さん。

地元に住んでる者です。春風小学校の評判は、悪くはないという感じです。地元では鳴尾北小学校が圧倒的人気ですね。うちもこちらの校区が良かったのですが、土地の値段が物凄く高いのと、規制がかかってまして、新築マンションを建てられないということで春風校区にするか～という感じです。

７０㎡ちょっとで４５００万というのは高いですね。デベが野村とＮＴＴだと当分値下げしないだろうから、この物件は検討から外さざるを得ないですね。

＞88さん

私も今日行ってきました。
はっきり言って高いというか、かなり強きなお値段ですよね。。

私はこれぐらいのお金を出すのならやっぱり一戸建てで検討しようかと思いました。

物件価格がそれぐらい高いのに、さらに管理費・修繕積立金・駐車場代がかかってきますよね～↓↓↓
住宅ローン地獄に陥っちゃいそうです。。

でも皆さん高いと感じられてるようなので、うちだけじゃなくて良かった。。

ざっくりで計算で、@200万ってのは高いですねぇ。
さすが野村さんだと言う感じですｗ

この界隈は、だいたいどのぐらいが妥当な坪単価なのでしょう？

唖然呆然、吃驚仰天！
まさに時勢に逆行する、チャレンジ価格ですね！

周辺物件との価格差がこれだけあると、
当然、検討する側は『なんで？』と思うでしょうね。
そこを『仕様・設備が違う』などと、
検討者は誤魔化されないようにしてなくてはいけません。
なぜ違うのかをじっくり追及して聞き、検討しなくては。
説明が納得できないようであれば、
そこにはかなりの利益の上乗せがあるのかもしれません。

某マンション研究所の方は、野村さんのプラウド浦安の件ので、
販売戦略に疑問を持たれています。
そう言った件もあるので、この価格が妥当なのかどうなのか、
検討側も精査していかなければなりませんね。

確かにお高いようですね。ウェリスの営業の方も小刻みにしか値下げしない方針だと明言されており強気でしたよ。甲子園口周辺の同学区内ではパークナードかロジュマンが検討対象だと思います。

西宮は、駅近や広さより学区を優先して家を決める方が多いので、高いのは仕方ないかもしれませんね。ロジュマンは準工業地帯ですし、差があるのも当然です。野村さんは元々強気ですし、値下げはないでしょうね。

とにかく高い！この時期にものすごく強気の値段設定ですよね。
駅からそこまで近い訳でもなく、何を根拠にこのような価格設定をしているのかすごく疑問です。
物件を見にきている層は30代の夫婦+子供、という感じが多い中でこの値段だとみんな買わない
（買えない？←我が家も含め）のではないでしょうか？

野村さんのマンションは六甲を始め色々と売れ残っていますよね。ココもそうなるのでは、
と思っています。でも野村さんは強気で売れる！と思っていらっしゃるようですが。

ちなみに少し前に完売したジェイグラン甲子園口天道町（甲子園口より徒歩7分。全戸南向き。
周囲の建物は戸建てが多く、日当たり良好。気になるのは学校区ぐらい？）と今回の本物件は
同じような感じですが、こちらよりもざっと1000万円近く高い値段設定になっています。

ありえないー！！！

この辺の人、お金持ち多いですよ～。持ち家じゃない人は、ほとんどが社宅か借り上げ社宅です。

賃貸でも4LDKだとお家賃
18万とかザラです。

このあたりはマンションより戸建の地域
少し駅から遠いですね。

97さんに全く同感です。
まさに我が家が思っていることそのままズバリでした。

ここは、戸建ての立地としては最高！でも、戸建てとなると価格で手が届かない・・・・現実は、残念ながら、まとまった土地はみなマンションしか計画されないだろうし・・・・結局、この地で住みたいと思うとマンションしかないということなんでしょうね。

「戸建はマンションより高い」と言っている方に質問ですが、どのくらいの広さの土地面積や建物の戸建のことを言ってらっしゃいますか？？

20坪くらい（マンションの70m2は、戸建で20坪）の３階建の戸建なら、3500万円くらい出せば十分購入できると思います。（３階建ての場合は80～90m2くらいあります。）
ですので、戸建思考（マンションと同じくらいの広さでよいなら）の方は、戸建を購入すれば良いのにと思ってしまうわけです。
しかも、マンションより格安で購入できて、管理費も共益費も駐車場代金もいらないわけですからね。

毎週末によく新聞と一緒に投函されるチラシを見て検討されてはいかがでしょうか。

土地２０坪の３階建て戸建て（通称ミニ戸建て）を買うなら、私は、効率良い間取りのマンションがいいと思います。ミニ戸建ては、将来、年とったときの階段の上り降りの面倒臭さや建て替え不安など考えると？です。戸建てなら、最低、土地３０坪はないとと思っています。ご近所のかた（じゃなくてもいいのですが・・・）で、この場所で４０００万くらいで買える戸建てがあったら教えてください？興味あります！

マンション周辺ですと、更地で坪90～100万円くらいでしょうか？

マンション周辺とほぼ同じ路線価の戸建（甲子園口２丁目ですが）に住んでいますが、特に条件が悪くなければ更地の坪単価は実勢価格で１３０万円くらいしますよ。路線価から考えるとかなり割高だと思いますが。

ただ、間口の狭い奥まった土地などであれば、当然ながら価格は相当下がってきます。私の家の近くにも間口が狭く整形地でないため坪単価が１００万円を切る物件がありました。

このマンションの周辺が同じ状況かどうかは分かりませんが、ご参考までに。

101さんの言う通りですよね～。鳴尾北、上甲子園地区はまとまった土地が少なく、マンションでも高い。武庫川沿いは地盤に不安がありますし。春風より西は小学校区の評判がイマイチ。西北の方もデリケートな問題が絡んできて。ここしかないからこんなに高くなっちゃうんですよね。でもそれでも買いたい人はたくさんいるような気がします。

103さん。
この辺りはあまり広い土地が無いようなのでミニ戸建てですが、以下のようなものがありました。
参考まで。
http://nishinomiya.islandhome-web.co.jp/kensaku.cgi?no=1126&mode=m...
http://nishinomiya.islandhome-web.co.jp/kensaku.cgi?no=953&mode=me...

場所がいいので検討したいのですが、どなたか価格をお知りでしたら
何例か教えていただけないでしょうか。宜しくお願いします。

ホームページに間取りが公開されている部屋で言うと、
W-Lr（4LDK,96m2）：6890万（モデルルームと同様の間取りの部屋）
W-A（4LDK,92m2）：5880万（２階）
E-D（3LDK,72m2）：4290万（２階）、4640万（４階）
E-F（3LDK,75m2）：4490万（２階）、4820万（４階）
W-H（3LDK,76m2）：4260万（２階）、4540万（４階）などです。
最上階（５階）はさらに高くなるでしょう。
W-Mr、E-Irの最高級4LDKは7000万を越えるとのこと・・・。
それにしても、このご時世に、高いなぁ。
甲子園駅からの距離は確かにそこそこありますが、学校区、買い物（ららぽーと、ガーデンズなど）、食事（直ぐ近くに神戸屋や焼肉店）、阪神・JR・阪急、高速道路へのアクセス、周囲の雰囲気、治安などの全体的なバランスを考えると、確かに便利でいい場所だと思います。
このお値段を払えるかは、それにどれだけの価値を見出せるかでしょう。

75㎡のあたりで4500万位　　90㎡の角部屋で6000万前半位　５階建のためか、あまり階層による価格差は設定されていないようです。　北向の部屋で4000万円をわずかに割り込むくらいでした。
参考にしてみてください

エレベーターは各棟に一つでしょうか？

はい。1基づつです。野村さんは、十分だといってました。

１基で良かった。
２基だと将来の修繕費に跳ね返ってきますので。

別にべらぼうに高いってわけじゃないんですね。
まぁちょっと高いかって感じでしょうか。
でも駅から結構歩くことを考えたら、高いなぁ。
利便性無きマンションは、手放すとき売れませんからね。

114さんがおっしゃるように　「べらぼうに高い」わけではないですが、
土地柄から考えますと、不相応に500万～1000万位高いように思いますね。
その価格差が設備、仕様の為なら払う気になるのでしょうが、現時点ではそこまで周辺のほかのマンションと違う設備のようには思えないんですよね。

それと、どうでも良いことかもしれませんが、公式には２棟構成の９０部屋のマンションではなくて、「同じコンセプトで同じ会社が作る別々の４０部屋位のマンションが並んで同じ時期にできる」　という扱いだそうです。

設備・仕様がいいから価格が高いってのは当たり前すぎやしませんか？

「ロジュマンよりちょっと高いけど設備や立地がいいからこれぐらいはしょうがないかぁ。ちょっとがんばってこっちにしよう！」…と思えるくらいの価格を期待していたので残念です。
ま、ここまで高いとあきらめもつきますが(笑)

そうですね。うちの予算では交渉のテーブルにすらつけません。もしこの地域で検討するとしても、近所の別の物件の開発を待つつもりです。

3LDK73.00㎡で3980万、73.33㎡で3960万もありますね。
野村不動産で3000万台はないと思っていたので、少し意外でしたよ。まぁ、この辺は抽選になると言われましたが。
駅からは遠いですが坂道はないですし、やはり妥当な金額ではないでしょうか。将来の資産価値も期待出来ると地元に住んでいる舅が言っておりました。

資産価値は求めれないだろう～。
駅から遠くても、資産価値を求めれるのは、
岡本、芦屋と言った高級住宅地ぐらい。
タワーでも将来的に資産として疑問符を打たれる昨今なのに。
ましてや供給過剰なマンション群。
期待はしない方がいいと思いますよ。

将来少子高齢化が進むと２０年後は徒歩10分以上の戸建さえ
資産価値は危ぶまれているご時勢マンションに資産価値を
求めても・・・マンションは現在の快適性・利便性駅近が一番

何度かこちらに書き込みされていますが、近所の別の開発とは？
ウェリス甲子園の南側の社宅の事でしょうか？もう、具体的な開発予定等は立っているのですか？
ご存知の方がおられましたら、情報お願いします。