ウェリス上甲子園

販売員の方は　「近隣にお住まいの方にもお聞きしたけど臭い等はない」とおっしゃっていました。
流れている小川ですし、悪臭～～　って感じではなさそうだけど　夏場とかどうでしょうね？

近所の賃貸に住んでいるのですが、歩いて近くを通るくらいでは臭いは気にならないです。でも、とにかく蚊をはじめ虫が多いです。今現在すでにちょいちょい飛んでおります。夏は毎年蚊取りグッズが手放せません。
今の校区を変えずに分譲に代わりたいので、ウェリスの購入を検討しておりますが、やはり皆さん同様割高感があるので、販売開始しばらく経ってからの売れ残りを狙いたいと思います。
まあ、即完売ってことにはならないと思っているのですが、どうなんでしょうか。

176さん

このマンション、目の前に春風小学校があるのに、校区は上小になるのですか！？
学校の前で少々賑やかでも、自分の子供の小学校が近くて安心と思っていたのですが･･･

住所が上甲子園３丁目なので、春風小学校区だと思います。

春風小学校区、上甲子園中学校区です。「春風小学校区」で検索すると出てくると思います。

話しの流れを変えて申し訳ないのですが、ウェリスもそうなのですが、インターネットってフレッツ光しか利用出来ないものなのでしょうか？フレッツ光は高いので普通のADSLで十分だと思っているのですが。販売員の方に尋ねたら出来ないとあっさり言われてしまいました。

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フレッツ光は、戸建てでは高いですが、マンションではマンションタイプ方式？とか言って安いみたいです。電話も光電話にすれば、今、私が支払ってる電話代とインターネット代(7000円前後)が４５００円前後になるような感じです。

こちらの物件、「割高」とよく言われますが、この辺りの相場は、坪単価お幾らぐらいなのでしょうか？

以前、専門家の方に、当時購入を検討していた物件を見ていただいたら、
「周りの相場と比べて坪単価で見ると随分高い。（その他気になるところもあったので）買うべきではない」
と言われた経験があります。

ウェリス辺りの立地の新築マンションの坪単価相場について、どなたかご存知の方いらっしゃったら教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します

近辺かどうかは微妙なのですが、同じ校区のMIDのマンションは130万前後ではないでしょうか。
もちろん、若干売れ残っている部屋の値引きにもよるのでしょうが。
土地の種類、工業地と住宅地などが違うので一概には何とも言えないでしょうけど。

校区が変われば近くであっても、値段が全く変わってしまうのがこの近辺の物件の特徴だと思います。
何年か前に売りにでていた、鳴尾北小学校区の小規模新築マンションは坪単価250万位していたように記憶しております。

これだけ不況の時代。いくら野村が凄くても、野村のブランド力だけで高値で売れるとは思えません。しかし、モデルルームに行けば、凄い人だかり(驚)。とても、人気は高そうです。周りの相場からすれば坪＠２００万は高すぎるとは思いますが、人気が高いということは需要があるということ。高い価格で売りだされても、買ってくれる人がいれば、それが相場なんでしょうね（残念！）。地元の人たちから見れば、ここの場所はとても評価が高いようですね・・・・あと少し安ければと期待する次第です・・・・ＮＴＴさん野村さん宜しくお願いします！

「野村、「野村のマンション」と書き込みされていますが、
ココは、NTT都市開発と野村不動産の共同事業のマンションですよ。

マンション名称も、NTTのブランド名称「ウェリス」を冠するのみで、
野村のブランド名称「プラウド」は一切冠していません。

完成して数年が経ち、このマンションの館名板を見て、
NTTと野村との共同事業と判る人は
多分少ないのでしょう。

マンションの名称を「プラウド」にしていれば、そのブランド力ゆえに
もっと人気が出て、もっと強気な値段で出してきたのでしょう。

知名度が低い「ウェリス」を冠することは、
販売戦略上、得策ではないと思いますが、
盛況とは驚きです。

恐るべきは、野村のブランド力です。

それゆえに、相場より相当に割高になってしまいますが。

相場についてご質問させていただいた者です。
ご意見　大変参考になりました。
ありがとうございます！！

やっぱり坪２００万って高いですよね。
その値段に自分が納得して購入し、ずっと住まう分にはかまわないと思うのですが、資産価値を考えた場合・・
事情があり、売る、貸す　という事になった場合
相場からかけ離れた相場だと・・・　と考えてしまって
なかなか結論が出ません

モデル見てきました！皆さんが書かれてるように仕様・設備はいいですね。書き込みでは、あたかも野村＝プラウド的な見方をされてますが、私は、これはウェリス仕様のように思えました。他の、ウェリスとプラウドも見比べましたが、プラウドよりウェリスの方が設備・仕様がいいように感じましたしプラウドではオプション扱いのものが標準になっている。ＮＴＴ社宅跡地であるなど・・・。事実このマンション名前はウェリスですし・・・
資産価値のことが書かれてますが、ＭＩＤのマンションが１３０万前後で、このマンションが２００万ということは、ウェリスの方が資産価値があるということではないのでしょうか？ＭＩＤは、結局、人気がないから価格が下ったんじゃないのでしょうか？もし、このマンションが２００万近くで売り出すことになったら、それだけの需要があった＝資産価値が高いマンションということになるのかなぁと思ってます。確かに高いですが、いいマンションだと思うので前向きの検討中です。

相場ってのを無視する訳にはいきません。
例えば簡単に言うと、時価1000円の株があったとして、人気があるから1500円で買うとします。
しかし、適正株価は1000円だったとしたら、いわゆる高値掴みです。

簡単に株と土地とを比べれませんが、高値掴みはどうかと思います。
今後、地価が上昇する事は考えにくく、住居もダブついてきています。

資産価値を考える時、駅近・高級住宅地なら値崩れも緩やかでしょう。
それにプラスして、フラットな道だとか買物至便だとか人気学区。
眺望良好、特急・快速停車駅など諸々の条件の加減で価値は変わってきます。

ここの場合、高価格を維持出来るような条件があるでしょうか？
やはりその地場々々に見合った地価と言うのがあるのではないでしょうか。

高くてイイ物を造るのはもっともで、安くて手抜きな物は造って欲しく無い。
相場からは若干高いぐらいで、イイ物を造ってくれればいいんですけどね。
相場からかけ離れてるんでは、如何ともし難い。
それを不動産屋さんは勘案して欲しいんですが…やはり利益優先なんでしょうね。

195さん　同感です。

こちらの物件、最終価格は、（もしかして、再来週あたりにようやく正式発表なるか？と言う感じらしいですが）予想価格から殆ど値下げはないようです。

駅近△（9分）
高級住宅地△（すぐ隣がこの辺りでは高級住宅地にあたる甲子園番町街で、環境的には悪くないですが。）
フラットな道〇
買物至便〇
人気学区△（春風小学校、上甲子園中学校ともに悪くないようですが、人気学区とも言えません。小学校が目の前というのは、通学時の安心感はありますが、良し悪しですね。）
眺望良好×
特急・快速停車駅〇

総じてどれも悪くは無いのですが、決め手にかける感じはします。
資産として高価格の維持という観点では、難しいかも知れませんね。

ジオやパークナードの弱点である騒音面では、前面道路が２号線に比べて交通量が少なく線路も遠いので、有利なのではないでしょうか。

学校の近くであるため時期や時間帯によっては少し騒がしいでしょうが。甲子園の応援の音も気になるほどではないと思います。

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でも、多分、近くで販売されてる物件のなかでは、一番いいマンションなんでしょうね・・・・

そうかなー？校区は違うけど、近隣ではルサンク西宮武庫川が環境と価格のバランスが良かったですけど。

もう高い部屋しか残ってないかもしれんが。

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駅から10分・・・
しかも阪神甲子園。
ナイター開催日は改札出るのに５～10分待ち
そんなクソ駅でマンションのくせにこの価格
この界隈で地形がいいってことだけ

ジオやパークナードの弱点言うてる場合ちゃうやろ
どこが有利やねん
浜風吹いてる日なんて甲子園の応援2号線まで聞こえるし
ここならよ～聞こえるやろ

騒音面？実際見にいってみたら。
ジオは未知数・阪急がうまいことやってくれるやろ
パークナードは静かやった（確認済み）
試合開催日の浜風は聞こえるらしい
ウェリスは試合開催日うるさい（確認済み）

198ですが、201さんは何故そんなにムキになってるんですか？

私は２号線近くの戸建てに住む近隣住民ですが、実家はＪＲ沿いのマンションなので、パークナードやジオと条件も近いですし、２号線とＪＲの騒音についてはよく知ってるつもりです。近所なので大丸ピーコックや神戸屋などウェリス近辺にも何度も行っています。

自分の経験に基づいて客観的に書いたつもりですが、何か問題ありました？

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でも201さんの言っていることは全部事実なんだよな……

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私もそう思いました。
すいません・・・
購入される方は今一度ご自分で確認を。。。

201さん、文面は荒れているが確かに言っていることは正しい…と私も思う
しかし、もう少しかきようがあるだろう

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ウェリスから数分の所のマンションに住んでますが・・・

ナイター開催日でも改札を出るのに５～10分もかかりませんよ。
そんなのだったら、電車が着いてもホームに降りれないでしょう。
試合開催日はうるさい、ていうのもおかしな話。そりゃ、耳を澄ませば応援の音は聞こえる事はありますが、音で比べるなら幹線道路沿いの方がはるかにうるさいです。
パークナードはどうなのか知りませんが、ジオ甲子園口はどう考えても静かとはいえないでしょう。ＪＲは電車の音も大きいし、深夜でも貨物列車が通りますしね。

まあどっちにしろここは高いよ。
坪200万で売るつもりならもっと戸数を減らして仕様を上げないと。
全て中途半端。売れ残りは必至でしょう。
ただし売れ残ってるのはジオもﾊﾟｰｸﾅｰﾄﾞも同じ。
ジオに至っては工事が進んでる気配がないけど、大丈夫か？
いつ見てもモデルルームも閉まってる気がするんだが。

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>>206
分が悪いと思うよ。
耳を澄まさなくても、十分に聞こえるようだし。
これからの時期、リビングの窓は全開にすることが多いだろうし。
結局、この界隈は静寂では無いと言う事。
これは間違ってないんじゃないだろうか。

ナイター開催日は、乗車客と降車客の通路をわけるなどの対策してくれるので、
改札出るのに５～１０分待ちなんてありえないです。
２０１さんの文章は下品ですね。
内容についても「騒音面についてジオの場合は阪急がうまくやってくれそう」みたいな発言してますが、
ただの希望的観測で、根拠ゼロです。全体的に信憑性がないと思います。

＞耳を澄まさなくても、十分に聞こえるようだし。
＞これからの時期、リビングの窓は全開にすることが多いだろうし。
＞結局、この界隈は静寂では無いと言う事。

今時リビングの窓を全開でも静寂な所に住みたかったら、もっと山奥の方へ行った方がいいでしょうね。

>>209
下品だの上品だのと言う問題じゃないのでは？
上品に事実を言えばよかったのだろうか…。

>>210
こう言うのを揚げ足取りと言う。
理解力が乏しいと言うべきか。
静寂＝静かなこと。ひっそりとしていること。

まぁ他の物件と比較しても価格程差は感じられない

関係者のスレに惑わされることなくゆっくり考えましょう。。。

どこもイマイチ。
ジオは論外。住む立地じゃない。
パークナードも駅近でもないのに2号線沿いにわざわざ住む必要がない。
つかダサい。てっぺんについてるマンション名の看板は何年前の賃貸のデザイン？
ここは皆様の言うとおり、何がしたいのか分からない。
まだ中古の方が良い物件ありそうだ。

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>>211

自分の文章力の無さを棚に上げて他人の反論の文体を批判する。救いようがないね。

198＆202ですが、197さんの書き込みを見て、ジオとかパークナードの掲示板でよく話題にあがる騒音の件が書かれていないことに気づき、少しでもお役に立てればと思い、自分の経験に基づき客観的な意見を書き込んだつもりです。

するとすぐに201さんが「言うてる場合ちゃうやろ」「どこが有利やねん」など喧嘩を売るような表現で反論をしてきたので驚きました。しかも201さんが書いている内容には、いくつか違和感を感じる部分があります。

まず、ジオの騒音ですが、私がＪＲ沿いの実家に２５年くらい住んだ経験によれば、ＪＲの貨物列車や新快速が通る時の音は、窓を開けているとテレビの音が聞こえなくなるほどです。ジオの場合は鉄橋の音が加わるので、さらに騒音が大きくなると予想されます。

201さんが書かれている「阪急がうまいことやってくれるやろ」というのはペアガラスのことを意味しているのかもしれません。確かに窓を閉めていれば音は小さくなり、テレビやエアコンの音のおかげで気にならなくなると思います。ただ、深夜の時間帯など室内が静かになる時は、電車の本数も減るとは思いますが、慣れるまでは気になる人もいると思います。
あと、電車が通る時には、微かに地震のような振動を感じると思います。これも慣れれば気にならなくなるとは思いますが。

パークナードについては、南向きであれば騒音はあまり大きくないのかもしれません。私が現在住んでいる２号線近くの戸建でも、窓を閉めていれば騒音はあまり気になりません。しかし、それでもバイク・トラック・バスの音は気になる時がありますし、窓を開けているとテレビの音が聞こえなくなります。特に信号が変わって車が発進する時のエンジン音が気になります。
２号線も深夜は交通量が減って静かになりますが、逆に交通量が減ってスピードを出せるようになるので、時々通るバイクの轟音に不快感を感じることも多いです。あと、電車と同様、トラックが通る時には微かに地震のような振動を感じることがあるかもしれません。これも慣れれば気にならないレベルではありますが。

ウェリスも、電車は近くにないですし前面道路も交通量がそれほど多くないと思いますが、甲子園で試合が開催されている時間帯（阪神だけでなく高校野球も含めて）と小学校の登下校時間・体育の時間・昼休みなどは音が気になるかもしれません。ただ、時間帯が限られており、騒音のレベルも窓を開けてテレビの音が聞こえなくなるほどではないと思います。もちろん感じ方は人それぞれですので、煩わしいと思う人もいるかもしれませんが。

私はいずれの物件も近くはよく通りますが、実際に見に行っているわけではありませんので、誤っている部分があれば申し訳ありません。

206ですが、215さんの書かれている事で合っていると思います。パークナードについては、国道２号線沿いの状況を説明するには住んだ経験がありませんので省きますが、ジオとウェリスについては、住んだ経験上の意見とぴったりと一致します。

音は個人差にもよるのでうるさい、うるさくないの判断は非常に難しいですね。
結局は購入者が納得できればそれで良いのではないでしょうか。。
周辺の音もそうですが、マンション内の音も個人差によりますよね。

音の面ではウェリスが良いように思います。
まあ最近のマンションは防音もしっかりしていると思う（思いたい）ので
周辺に住んだ方の意見は正しいとは思いますが、今でも本当にそうなの？
ということには疑問も感じるので、あくまでも参考でしょうね。
それにジオの周辺やパークナードの周辺にしても戸建てとマンションでは条件が
違いますので。

実際マンションで窓を閉めていれば、遮音性能の高いサッシなら外からの音については問題無いでしょう。
問題は窓を開けた時の感じ方ですね。これは住む人の生活状況によっても変わってきますから。

音の問題はむずかしいですね

ところでウェリス検討中なんですが
二重床ってそれこそ太鼓現象の音はどうなんでしょうか?

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>>214
理解力が無い方が救いようがないと思うが。

今日チラシ入ってました。
間取りイマイチ。
リビング狭いし使いづらそう。
ワイドスパンのキュービックタイプで広いのがあるなら良さそうだけど。

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No.215 by ご近所さん　有難うございます。とても、参考になりました！

購入する方向で、今まで何度か足を運んでいた者です

が、先日、こちらの物件の購入を見送る事にしました
前評判ほど、売れ行き（必ず買うという意思を持ち話し合いを進めている方）もよろしくないようです。
Ｅａｓｔ棟の方が少しお安い事が意外だったのですが、お部屋の位置などをイメージして現地をじっくり見てみると、前にある小さなビルの影響で　３階ぐらいまではかなり圧迫感を感じるせいだと判りました。

Ｗｅｓｔではそのような事はないと思いますが、お値段に見合うと思えなくなり私たちは購入を見送りました。

我が家の担当の方の性格かもしれませんが、はっきりした事をおっしゃらないのも　お話していてとても不信感というか、むずむずする感じがしました。
正式な価格発表は、７月下旬だそうです。
正式な価格も聞かされていないまま　購入の意思を明確にさせようとしたり、ローンの審査などを進めていく事などにもすっきりしないものを感じました。

おっしゃるとおりで、先日までは６月１日には正式価格が決まると思います　と説明されていましたが、６月中旬、７月と徐々に遅れてます。
土地の値段も建築資材の値段も変わらないはずなのに、正式価格がこんなに決まらないのは、野村の利益を少しでも守るためなんでしょうね、利益を出すために、必要な資材を減らしたりしなければ良いのですが・・・
ナカノフドーの経営状態も、株の動きを見ていると、なかなかのようですし。

223さん、前評判ほど、売れてない・・・根拠はなんですか／　
うちも、何度も足を運び、真剣に考えてますが、ふみきれないんです。
神戸と、大阪にでるのに、ちょうどいい距離で、尼より、治安がよさそうということで、
ここを候補にいれてるんですが、ねだんほど価値があるのかな？っと不安になってきました。
ＭＲにいくと、かならず、子供が、ぎゃあぎゃあないてるんですよね。
マンションもそんな感じかな？

２２３です。
同じようにお感じお方がいらっしゃるのですね
こんなんじゃあ　購入者を逃しますよね。

２２５さん。
思ったほど売れていないと思った理由は、お部屋をキープしていただく際に、他にも強く希望されている方がいらっしゃるお部屋は教えて下さるんです
一度しか　「そこのお部屋は一組希望している方がいらっしゃって・・・」と言われた事がないので　そう思いました。

あと、「多数希望者が殺到する」とおっしゃっていた、北棟のお安めのお部屋も　今の段階で希望者が重なっていないようです。

うちも一度MRに行きましたが、そのときに５月末には価格を発表します。と、はっきり言われましたが、まだですか？？こんな売り方にはあきれます。野村は信用できません。

ここだけがマンションではないので家も見直すつもりです。

最初は乗り気だったんですが…

同じように不信に思う方が多くて安心?しました。
こちらを探り探りの売り方ははっきり言って不愉快です。

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昨日ＭＲに行ったときに、北棟は抽選になりそうですので予定価格のままで行くと思いますって言われたのですが、うそなんですかね。

私は昨日、３１日締め切りの要望書では　北棟を希望しているのは２組だけ重なっていない）と聞きました。

ウェリスなんだから、ＮＴＴさんだけで行って欲しかったですね。
どうなってたかは未知数ですが、こんなに混沌とする事は無かったように思う。

きっと価格発表がズレ込んでるのも、ＮＴＴさんと相談してるんでしょうね。
野村さんが一枚噛んでくるから、ややこしくなるんですよ～。
相変わらず、販売方法ももったいぶるような感じだし。

以前、六甲の物件の時もそうでした。
ホント、野村さんは『不動産屋』って感じがします。

ＮＴＴさん、単体でやりましょう～！
って、今更無理だよなぁ(^^；