ウェリス上甲子園

この学区としては割高だと思います。仮に、道路一本東の学区であれば、小学校、中学校ともに人気の学区ですのでこの価格で仕方がないのかなと思いますが。

駅からの距離より、学区と値段が直結するのがこの地域ですから。

鳴尾北は規制されていてしばらくは分譲マンション建ちませんからね～。主人の知り合いの息子さんがそこの人気校区の中学でしたが、品行が悪く、補導された経験もあると聞きました。
もう10年以上前の話ですが。
やはりウェリスの立地の良さは住んでいる者にしかわからないですし、仕様等含めましたらこの値段でも仕方ないのかなと思っています。
完全に足元を見られていると思いますが、住みたいのなら出さざるを得ない。

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立地がいいですかねぇ。
駅からは遠いと思いますが。

坪単価で30万～40万ぐらい開きがあるとして、
仕様がいいからと言うだけで、
近隣とウン百万も差があると思うと・・・。

それなら、一般的な仕様で、
オプションで好きな物をチョイスする方が安くつくのでは。

砂田町の雰囲気に似てない？

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「価格発表」「相談会」とかいって人集めておいて　はっきり価格を提示しなかったり、第一期販売で、何戸、どのタイプの何階を売るかも未定。。。
購買者側の動向を　ものすごく探り探りな感じに不信感を抱いてしまいます

自信があるなら　ばーーーーんと高い値段出せばいいのに

６月半ばまで最終的な価格の発表はないそうです。
そんな状態で、３１日までに要望書提出って・・・

六月頭に正式な価格が発表されるから、要望書ではなかったのですか。
なんか、本当に足元見られてますね。

何てたって、野村さんだから。
私も電話で問い合わせしましたが、
奥歯に物が挟まったような物言いでした。
動向を探ってるんでしょうね。

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090520.html

校区の話ですが、私立に通わせるなら尚更駅から近くないといけないのでは・・・つまり富裕層の子育て環境としても疑問の立地でこの価格では、結局どの層の方を対象にしているのかわかりません。
中途半端に探るのではなく、いっそのことロジュマンの価格に近づけて即完売させた方が、このご時勢に沿っていると思います。不動産業界ではユニクロやマクドのようにいかないのでしょうか。

春風小、上甲子園中なら校区は悪くないのでは？
確かに西宮は校区が地価に影響する面があると思いますが、ここの路線価は番町街とほぼ同水準ですので。

ちなみに私は上甲子園小の校区に住んでいます。

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どうしても駅からの距離が気になっていましたので、さっき駅から歩いてみました。
皆さんのお話から、「駅から15分以上」を覚悟して・・・。
ずっと歩道を歩いて神戸屋さんの角を曲がっていく行き方をしたので、
少し遠回り？だったかもしれませんが、結果は11分（正直ホッとしました）。
長く信号待ちをするような交差点を渡らないので、ロスは少ないみたいです。
道のりも平らで歩道付きの並木道なので、感覚的に意外と気持ち良かったです！
普段子供と一緒に歩くことが多いので、
歩道がない路地を歩いて5～6分かかるよりも、うちにとっては良いかもしれません。
子供が一人で自転車に乗るようになっても安心かな・・・。
今度はＪＲまで歩いてみようと思います。

私は大阪市内に住んでいるのでこの辺の地域についてはほとんどわからないのですが、
地元の方からしたらどんな印象をお持ちなのでしょうか？？

今は大阪のゴミゴミしたところに住んでるので
私からしたら第一印象は閑静で静かなところ‥と思ったのですが。。

ただ甲子園の海側？に住んでる方にちらっと聞いてみたところ、
阪急→JR→阪神とランクが落ちていくのだとか？！
（阪神沿線の方ごめんなさい！！）

だとしたらこのお値段を出すならもうちょっと頑張って阪急沿線で探した方が良いのですかね？？
この辺に詳しい方、いろいろ教えてください！！

「ランク」という言葉の意味が「地価」を基準にしたものであれば、この辺りの路線価は阪急沿線と比べてもそれほど遜色ないと思いますよ。
阪急沿線のめちゃくちゃ地価が高い一部地域にはさすがに劣りますが。

「地価」ではなく「ブランドイメージ」といったものが基準であれば、高級住宅地と言われる西宮七園の一つ「甲子園」の番町街は近いものの、阪急沿線ほどのブランドイメージはないでしょう。

ただ、大阪までの距離や電車・バスなど交通の便、日々の買い物の至便性は良いですし、平地なので自転車や徒歩も苦にならないので、実用性重視の方には、予算さえ合えば良いと思います。値段はかなり高いと思いますが。

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ここの施工会社、ナカノフドーはいいとしても、野村建設工業。。
財務諸表すら公開していないし、どうなの？

阪急→JR→阪神とランクが落ちていくのだとか？！

１７４さんがおっしゃってるように、イメージとしてはこんなものかもしれません。
これは、江戸の山手、下町という言葉に対してわくイメージに近いでしょう。
甲子園周辺に限っていえば、阪神「甲子園駅」にあえて近いJRの駅を挙げるとすれば
「甲子園口」といったところで、地図をみれば解るようにこの二つは
南北に並んでいるとは言えません。また最寄りの阪急といえば
「西宮北口」になりますが、どちらかといえば　JR「西宮」や阪神「久寿川」が
比較対象になると思います。（ちなみに、現西宮市長は選挙時の公約として
阪急の新駅を作ることをマニフェストに入れてましたが私は信じておりません）

「地価」という点に関していえば、駅からの距離というのが
如実に反映されます。この地域で言えば、「甲子園口」駅から同心円状に
地価が下がっていくので、甲子園口の北側（一番高い）や
南側の新堀川より東側の地域（甲子園口１〜２丁目）は高いみたいです。
（ちなみにウェリスのHPの周辺環境となっている邸宅は甲子園口２丁目です。）
町並みも番町よりも上だと私は思いますね。
一方、甲子園口も丁番が大きくなってくると下町っぽいですね。
上甲子園や番町とも雰囲気が違うかな。
この辺は上小ですが、春小のように社宅があるわけではなく地元の子が
通う普通の小学校です。この点ではウェリスに軍配があがるかもしれないですね

値段もさることながら、やっぱり南の川が何となく気にかかります。
西宮市のハザードマップを見ても、豪雨で浸水している地区みたいですし。
南側の川はずっとあの幅なんでしょうか？
もし、川を埋め立てた土地の上に建っているマンションだとするとすごく不安定な用に思うのですが。
NTTの社宅になる前の状況が気になってきました。心配しすぎでしょうか。

浸水はめったにないことだから、そんなに心配要らないのでは・・
ただ、川は悪臭と虫の問題がついてまわります。
その点気にならない人はいいと思います。

ところで、２棟が完全に分断されていますが、管理人はちゃんとそれぞれ設置されるのでしょうか。

管理組合なども、まったく別だとお聞きしました
別のマンションと考えてください。と言われました。

>>179
ありがとうございます。
スケールメリットは生かされませんが、分断されている以上、それはそれで安心ですね。

178番さんと同じなんですが南側の川の存在か気になります。夏場の臭気やカなどの虫の発生はあるのでしょうか?特にウエストレジデンスの東側やイーストレジデンスは川まで約４メートルの近さ。一階二階だと少し心配

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販売員の方は　「近隣にお住まいの方にもお聞きしたけど臭い等はない」とおっしゃっていました。
流れている小川ですし、悪臭～～　って感じではなさそうだけど　夏場とかどうでしょうね？

近所の賃貸に住んでいるのですが、歩いて近くを通るくらいでは臭いは気にならないです。でも、とにかく蚊をはじめ虫が多いです。今現在すでにちょいちょい飛んでおります。夏は毎年蚊取りグッズが手放せません。
今の校区を変えずに分譲に代わりたいので、ウェリスの購入を検討しておりますが、やはり皆さん同様割高感があるので、販売開始しばらく経ってからの売れ残りを狙いたいと思います。
まあ、即完売ってことにはならないと思っているのですが、どうなんでしょうか。

176さん

このマンション、目の前に春風小学校があるのに、校区は上小になるのですか！？
学校の前で少々賑やかでも、自分の子供の小学校が近くて安心と思っていたのですが･･･

住所が上甲子園３丁目なので、春風小学校区だと思います。

春風小学校区、上甲子園中学校区です。「春風小学校区」で検索すると出てくると思います。

話しの流れを変えて申し訳ないのですが、ウェリスもそうなのですが、インターネットってフレッツ光しか利用出来ないものなのでしょうか？フレッツ光は高いので普通のADSLで十分だと思っているのですが。販売員の方に尋ねたら出来ないとあっさり言われてしまいました。

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フレッツ光は、戸建てでは高いですが、マンションではマンションタイプ方式？とか言って安いみたいです。電話も光電話にすれば、今、私が支払ってる電話代とインターネット代(7000円前後)が４５００円前後になるような感じです。

こちらの物件、「割高」とよく言われますが、この辺りの相場は、坪単価お幾らぐらいなのでしょうか？

以前、専門家の方に、当時購入を検討していた物件を見ていただいたら、
「周りの相場と比べて坪単価で見ると随分高い。（その他気になるところもあったので）買うべきではない」
と言われた経験があります。

ウェリス辺りの立地の新築マンションの坪単価相場について、どなたかご存知の方いらっしゃったら教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します

近辺かどうかは微妙なのですが、同じ校区のMIDのマンションは130万前後ではないでしょうか。
もちろん、若干売れ残っている部屋の値引きにもよるのでしょうが。
土地の種類、工業地と住宅地などが違うので一概には何とも言えないでしょうけど。

校区が変われば近くであっても、値段が全く変わってしまうのがこの近辺の物件の特徴だと思います。
何年か前に売りにでていた、鳴尾北小学校区の小規模新築マンションは坪単価250万位していたように記憶しております。

これだけ不況の時代。いくら野村が凄くても、野村のブランド力だけで高値で売れるとは思えません。しかし、モデルルームに行けば、凄い人だかり(驚)。とても、人気は高そうです。周りの相場からすれば坪＠２００万は高すぎるとは思いますが、人気が高いということは需要があるということ。高い価格で売りだされても、買ってくれる人がいれば、それが相場なんでしょうね（残念！）。地元の人たちから見れば、ここの場所はとても評価が高いようですね・・・・あと少し安ければと期待する次第です・・・・ＮＴＴさん野村さん宜しくお願いします！

「野村、「野村のマンション」と書き込みされていますが、
ココは、NTT都市開発と野村不動産の共同事業のマンションですよ。

マンション名称も、NTTのブランド名称「ウェリス」を冠するのみで、
野村のブランド名称「プラウド」は一切冠していません。

完成して数年が経ち、このマンションの館名板を見て、
NTTと野村との共同事業と判る人は
多分少ないのでしょう。

マンションの名称を「プラウド」にしていれば、そのブランド力ゆえに
もっと人気が出て、もっと強気な値段で出してきたのでしょう。

知名度が低い「ウェリス」を冠することは、
販売戦略上、得策ではないと思いますが、
盛況とは驚きです。

恐るべきは、野村のブランド力です。

それゆえに、相場より相当に割高になってしまいますが。

相場についてご質問させていただいた者です。
ご意見　大変参考になりました。
ありがとうございます！！

やっぱり坪２００万って高いですよね。
その値段に自分が納得して購入し、ずっと住まう分にはかまわないと思うのですが、資産価値を考えた場合・・
事情があり、売る、貸す　という事になった場合
相場からかけ離れた相場だと・・・　と考えてしまって
なかなか結論が出ません

モデル見てきました！皆さんが書かれてるように仕様・設備はいいですね。書き込みでは、あたかも野村＝プラウド的な見方をされてますが、私は、これはウェリス仕様のように思えました。他の、ウェリスとプラウドも見比べましたが、プラウドよりウェリスの方が設備・仕様がいいように感じましたしプラウドではオプション扱いのものが標準になっている。ＮＴＴ社宅跡地であるなど・・・。事実このマンション名前はウェリスですし・・・
資産価値のことが書かれてますが、ＭＩＤのマンションが１３０万前後で、このマンションが２００万ということは、ウェリスの方が資産価値があるということではないのでしょうか？ＭＩＤは、結局、人気がないから価格が下ったんじゃないのでしょうか？もし、このマンションが２００万近くで売り出すことになったら、それだけの需要があった＝資産価値が高いマンションということになるのかなぁと思ってます。確かに高いですが、いいマンションだと思うので前向きの検討中です。

相場ってのを無視する訳にはいきません。
例えば簡単に言うと、時価1000円の株があったとして、人気があるから1500円で買うとします。
しかし、適正株価は1000円だったとしたら、いわゆる高値掴みです。

簡単に株と土地とを比べれませんが、高値掴みはどうかと思います。
今後、地価が上昇する事は考えにくく、住居もダブついてきています。

資産価値を考える時、駅近・高級住宅地なら値崩れも緩やかでしょう。
それにプラスして、フラットな道だとか買物至便だとか人気学区。
眺望良好、特急・快速停車駅など諸々の条件の加減で価値は変わってきます。

ここの場合、高価格を維持出来るような条件があるでしょうか？
やはりその地場々々に見合った地価と言うのがあるのではないでしょうか。

高くてイイ物を造るのはもっともで、安くて手抜きな物は造って欲しく無い。
相場からは若干高いぐらいで、イイ物を造ってくれればいいんですけどね。
相場からかけ離れてるんでは、如何ともし難い。
それを不動産屋さんは勘案して欲しいんですが…やはり利益優先なんでしょうね。

195さん　同感です。

こちらの物件、最終価格は、（もしかして、再来週あたりにようやく正式発表なるか？と言う感じらしいですが）予想価格から殆ど値下げはないようです。

駅近△（9分）
高級住宅地△（すぐ隣がこの辺りでは高級住宅地にあたる甲子園番町街で、環境的には悪くないですが。）
フラットな道〇
買物至便〇
人気学区△（春風小学校、上甲子園中学校ともに悪くないようですが、人気学区とも言えません。小学校が目の前というのは、通学時の安心感はありますが、良し悪しですね。）
眺望良好×
特急・快速停車駅〇

総じてどれも悪くは無いのですが、決め手にかける感じはします。
資産として高価格の維持という観点では、難しいかも知れませんね。

ジオやパークナードの弱点である騒音面では、前面道路が２号線に比べて交通量が少なく線路も遠いので、有利なのではないでしょうか。

学校の近くであるため時期や時間帯によっては少し騒がしいでしょうが。甲子園の応援の音も気になるほどではないと思います。

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でも、多分、近くで販売されてる物件のなかでは、一番いいマンションなんでしょうね・・・・

そうかなー？校区は違うけど、近隣ではルサンク西宮武庫川が環境と価格のバランスが良かったですけど。

もう高い部屋しか残ってないかもしれんが。

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駅から10分・・・
しかも阪神甲子園。
ナイター開催日は改札出るのに５～10分待ち
そんなクソ駅でマンションのくせにこの価格
この界隈で地形がいいってことだけ

ジオやパークナードの弱点言うてる場合ちゃうやろ
どこが有利やねん
浜風吹いてる日なんて甲子園の応援2号線まで聞こえるし
ここならよ～聞こえるやろ

騒音面？実際見にいってみたら。
ジオは未知数・阪急がうまいことやってくれるやろ
パークナードは静かやった（確認済み）
試合開催日の浜風は聞こえるらしい
ウェリスは試合開催日うるさい（確認済み）

198ですが、201さんは何故そんなにムキになってるんですか？

私は２号線近くの戸建てに住む近隣住民ですが、実家はＪＲ沿いのマンションなので、パークナードやジオと条件も近いですし、２号線とＪＲの騒音についてはよく知ってるつもりです。近所なので大丸ピーコックや神戸屋などウェリス近辺にも何度も行っています。

自分の経験に基づいて客観的に書いたつもりですが、何か問題ありました？

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でも201さんの言っていることは全部事実なんだよな……

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私もそう思いました。
すいません・・・
購入される方は今一度ご自分で確認を。。。

201さん、文面は荒れているが確かに言っていることは正しい…と私も思う
しかし、もう少しかきようがあるだろう

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ウェリスから数分の所のマンションに住んでますが・・・

ナイター開催日でも改札を出るのに５～10分もかかりませんよ。
そんなのだったら、電車が着いてもホームに降りれないでしょう。
試合開催日はうるさい、ていうのもおかしな話。そりゃ、耳を澄ませば応援の音は聞こえる事はありますが、音で比べるなら幹線道路沿いの方がはるかにうるさいです。
パークナードはどうなのか知りませんが、ジオ甲子園口はどう考えても静かとはいえないでしょう。ＪＲは電車の音も大きいし、深夜でも貨物列車が通りますしね。

まあどっちにしろここは高いよ。
坪200万で売るつもりならもっと戸数を減らして仕様を上げないと。
全て中途半端。売れ残りは必至でしょう。
ただし売れ残ってるのはジオもﾊﾟｰｸﾅｰﾄﾞも同じ。
ジオに至っては工事が進んでる気配がないけど、大丈夫か？
いつ見てもモデルルームも閉まってる気がするんだが。

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>>206
分が悪いと思うよ。
耳を澄まさなくても、十分に聞こえるようだし。
これからの時期、リビングの窓は全開にすることが多いだろうし。
結局、この界隈は静寂では無いと言う事。
これは間違ってないんじゃないだろうか。

ナイター開催日は、乗車客と降車客の通路をわけるなどの対策してくれるので、
改札出るのに５～１０分待ちなんてありえないです。
２０１さんの文章は下品ですね。
内容についても「騒音面についてジオの場合は阪急がうまくやってくれそう」みたいな発言してますが、
ただの希望的観測で、根拠ゼロです。全体的に信憑性がないと思います。

＞耳を澄まさなくても、十分に聞こえるようだし。
＞これからの時期、リビングの窓は全開にすることが多いだろうし。
＞結局、この界隈は静寂では無いと言う事。

今時リビングの窓を全開でも静寂な所に住みたかったら、もっと山奥の方へ行った方がいいでしょうね。

>>209
下品だの上品だのと言う問題じゃないのでは？
上品に事実を言えばよかったのだろうか…。

>>210
こう言うのを揚げ足取りと言う。
理解力が乏しいと言うべきか。
静寂＝静かなこと。ひっそりとしていること。