ウェリス上甲子園

南側の社宅跡地を関電不動産が購入した。と、野村の営業さんがおっしゃってました。
まだ、社宅が立っている状態ですので、２年やそこらはかかると思いますが。　
駅からの距離は１分くらい近くなるくらいだと思います。

資産価値というか、何年かして転勤等で売らなくてはならなくなった場合
「ウェリス上甲子園欲しかったの!!」「売りに出るの待っていたの」
という人がいて、そこそこ高い値段で売る事が出来そう？？と思ったのですが、どう思われますでしょうか？

後、野村の方に、「必ず抽選になるから避けてください」とお聞ききしている北棟については　みなさまどう思われますか？
北棟だけ、棟の周りに張り巡らされているセキュリティがなかったりもするようですが。

恐らく、営業の方の言葉を信じてらっしゃるのかも知れませんね。
都合よくそのような方が居て、その間取りが気に入って、
どうしてもそれが欲しい！と言うような方が、うまく現れるでしょうか？
その頃には、近隣に魅力的なマンションが建つかも知れませんし、
もっと条件のイイ中古物件があるかも知れませんよね。
なので、甘い期待だけはしない方が良いと思いますよ。

124さん　アドバイスありがとうございます!!

営業の方のお話でそう思ったのではなく　勝手に私がそう思ってしまって。
少し前友人が　「売りに出たら是非買いたいので教えてください」と依頼をしていたマンションに空きが出てすぐに買った（築３年）と言っていたのが頭にあったもので。

自分が「ウェリスは建物自体も環境も良いマンションだ」と思っても皆さんがそう思うとは限りませんもんね。

鉄橋の音が気になるち評判の「ジオ甲子園口」もお安いお部屋はもう１戸しか残っていませんし、「高い、駅から微妙に遠い」　という意見もあるこちらも　一般にお値段を公表するまでにそこそこ埋まってしまうのでしょうか・・・

そうでしたか。
ですが、基本的に中古になった場合、価値は下がると考えていいと思います。
高価格を維持出来るには、それなりの理由が必要です。
駅近・人気学区・生活至便・人気エリア・眺望良好・高級エリア等々。
それらを当該物件と照らし合わせてみては。
この界隈ですと、やはり阪急岡本地域が該当するかも知れませんね。
かなりの中古でも高額ですから、困ったものですが…。

現価格が妥当と判断出来る人が、どれぐらい居るかでしょうね。
私見では、やはり高過ぎな気がします。
仮に、この価格が妥当だと判断し購入出来る人は、
近隣エリア（神戸～大阪）でも十分購入可能なので、他の物件でも検討するはず。
阪神沿線だと、尼崎のタワー、御影のタワーも視野に入るので、
なかなか販売側の思惑通りには動かないのではないかと思うのですが。

追記です。

聞いた話なので、参考までに。
この界隈だと、新築プレミアを付与したとして、
単価は150～175万ぐらいが妥当ではないかと聞きました。

一番ひろいお部屋はいくらくらいですか？？

先週末の価格発表までは、皆さん来場するみたいですが、この後どれくらい人が来るかな?

うちも、二回は、いきました。31日に、間取り変更や、修繕積み立て金など、詳しいことがわかるみたいです。

南側の社宅は、1棟はマンション建築は決まってるといってました。

駅からは、実際歩きました。9分でした。

西北駅より北にすみたいけど、高い。

ココももう少しは下がるみたいだけど、100万程度かな？

もう少し下げてほしいな。

うちは　価格発表は今週末の打ち合わせの時じゃないと判らないと言われました
ここのスレで先週末に発表だと知って　問い合わせの電話したら）
まさか　１００万でも値引きがあるとは驚きました

北棟をご希望の方はいらっしゃいますか？

先週行ったときは、2階と4階の価格を、出してました。それで大体全部想像できます。全棟の価格発表は今週末かも？
値引きではなく、発表後、最終価格までに、下がっても、最初に発表した価格より、100万くらいは、下がるかも?と
営業マンに言われました。
決定ではないですが・・・
逆に人気があったら、下がらないですよね。
営業マンも上手につっこんだら、ポロポロ本音がでます。

この校区でマンションを探していましたので、購入を検討しておりましたが、我家の予算では北棟にぎりぎり手が届くかなあという程度です。しかし、北側の部屋ではなかなか日当たりなどが心配です。

南側に建つと言われる関電のマンションを待とうかな　とも思いますが、土地の競売で野村さんが降りた(負けた？）という話ですので、土地の価格から考えると、更に高額マンションになりそうで・・・　迷いが消えません。

132さんと同じです。ギリギリ、手がとどくかどうかです。
あと、最低２００万下がってくれると、検討しようかなと考えています。
希望もかねてですが・・・

南側の関電のマンションとても気になります。
無理して、ウェリスを買って、一年後にお安く関電のマンションが販売されたら、
涙、涙ですよね。

132 133さんと同じです【笑】同じく北棟ならギリギリ届くかぁ～後200万ひいてくれたら…
モデルルームではリビングのガラス二重じゃないんですよね
北棟も？？
冬場、結露も心配（大丈夫なの？）
関電社宅後もマンションなんですね
知らなかったです。
他を探すかと現在ウェリスはあきらめかけてます。
駅、遠いし…

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でもいま売れ残っている他の物件も多々難ありですよね。
関電がお手頃でステキなら買いでしょうが景気によるかも…。

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関電はウェリスの販売状況を注視しているでしょう。勿論現時点で計画は立っているでしょうが、ここの状況次第では変更してくるかもしれませんね。

私は去年の夏位にこのNTT社宅跡地にマンションが
たつ情報を耳に入れてました。
おそらくNTTも関電もピーク時に土地を
購入したものと推定されます。

なので、今回の価格設定もどちらかと言えば
仕方のないことではないかと思ってます。
時勢を考慮してむしろ数年前のプチバブル時よりも利益率は
低いのでは？と思ってるのですがいかがでしょう

確かにピーク時だと思うけど、「自分の所の社宅跡地だから結構割安で販売されるかも？」と期待していた人は私も含めて多いと思いますよ。

天下の野村さんが一枚噛んでるのに、
利益率が低いと言うのは無いでしょう。
儲けが見込めるから、相乗ってくるのであって、
そうでなければ、野村さんは見向きもしません。

低いのとは逆に、『時勢や景気動向と逆行しながらでも、確実に利益は頂く！』
と、確固たる自信の表れがこの価格です。

想像ですが、見込んでいたより反響が良かったのでしょう。
これはイケるかも！と商売人なら、誰でも思いますよね。
さて、これからです。『反響が良い＝飛ぶように売れる』
この図式通りに行くかどうかが最大の問題です。

不動産の場合、反響が良いから売れると言う物ではありません。
とてつもなく高額な買物なのですから、購入側も色々と情報を仕入れ、
しっかりと吟味し比較検討します。これは当たり前の消費者側の行動ですよね。

そこで、買ってもよい価格なのかどうか。買える金額なのかどうか。
これが最大のネックですよね。
皆さんも買いてられるように、誰もが高いと買いてられと言う事は、
一般的な私たちから見れば、『高い物件』なのです。
そこを野村さんはどう読むかでしょうね。

ギャラリーにも人は来るし、資料請求も相変わらず好調。
こうなれば、俄然強気のまま押してくるでしょうね。
でも、そうそうは売れない、やはり高額のままだから。
やがて個別交渉に移行し、竣工前には一気に営業攻勢に。
それでも２割は残るでしょうから、
ゆっくり焦らず、動向を注視するのがベストではなかろうか。

関電ならオール電化でeo光だから家計をあずかる主婦には値段的には嬉しいですよ。
オール電化住宅ローンも使えるし。

待てるなら関電の状況みてからにしたらどない？

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まあ、そう言われても、関電の総額も予想がつかないので、なかなか悩ましいですね。

北摂の野村物件と比較しているものですが・・
高い！！高すぎる！！
社宅跡地だと聞いて、安く仕込めてんじゃないかと期待して行きましたが、
がっかりでした。

いつもの手法で、あと2,3回は「価格調整」するんでしょうが、
それでも200万程度でしょうね。
我が家もやっとこさ角部屋下層が検討範囲に入るくらいです。
西側は真西ではなくやや北向きなのと、隣接するマンションとの距離が気になります。

環境はよさそうなんですけどね・・・。
見送ろうかなと思ってます。

同じ社宅跡地としては、甲子園口の北側になりますが、ＪＲ西日本の社宅跡地のジェイグラン天道町があります。
学区等異なりますが、甲子園口から徒歩7分と駅から近く、価格も価値と価格が釣り合いが取れており、即完売でした。

ウェリス上甲子園にも同じ社宅跡地ということで、期待していたのですが、駅から遠い割には、やっぱり
高すぎます。

143さん

それは、比較にならないのとちゃいますか。

学校区：西宮では一番重視するっていうじゃないですか。

駅：JR（普通のみ）と阪神（試合のある日は特急停車）　
※JRのほうがいいかもしれませんけど…。　ＪＲはよく遅れたり、運行休止もありますからね。

ジェイグラン：即完売＝販売会社にとっては、もっと高い価格設定をして、より高い利益を確保したほうが良かった…ということになってるんじゃないでしょうか？

業者さんにとっては、即完売＝成功ではないはずですよね。
もちろん、購入する立場としては、安いにこしたことはないですが、高過ぎると思うなら、あきらめるなり、建築が終わってから売れ残りのモデルルームを安く買えるように交渉してみてはどうでしょうか？

一般サラリーマンには非常に高いように感じる価格設定だというのは納得ですけど、比較する物件はもっと別な物件のように思います。

環境はジェイグランもウェリスもいいけど、ウェリスは小学校の真ん前ということで若干マイナス。
学校区は西宮では重視されるというけど、ここらの地区は私立が前提という家庭が多いので、あまり参考にならない。
あとは駅からの距離、スーパー、公共施設等の利便性。これはジェイグランの方が優れている。
JRの普通と、阪神の特急で比較されていますが、ウェリスがここまで駅から遠いとなると、どっこいどっこいでしょう。阪神沿線は芦屋駅を除き、ステータスが落ちる事実がある。
なお、ジェイグランも角部屋は７０M近くの価格設定でした。にもかかわらず即完売。安すぎで業者が価格設定に失敗したとは必ずしも言えず。売れ残りのリスクというのは、今の時代相当大きい。

いずれにしても、ウェリスは高い。これ結論。対象はキャッシュで対応できる富裕層。一般サラリーマンはお呼びではない。

>>144
完売＝失敗
売れ残り＝成功
この図式は無いだろう。

完売＝大成功。
適正価格だったってこと。

と言う事は、売主も販社も目利きが優れてると言う事。

ジェイグランが甲子園口最後のオイシイ物件だったんじゃないかと最近思います。

おそらくウエリスは、下層階の狭いタイプの最低価格をグッと低めにし、それをエサにしてくると思う。
ジオはそのつもりで当初最低価格を設定していたけど、それでもさらに下げざるをえない状況になっているが。。

「何でこんなに価格が高いの？」⇒「設備がいいんですよ、奥さん。」これが常套句となるでしょう。実際、設備はよさそうですしね。

芦屋も含め阪神沿線と言うのはどうか。。。
それとマンションとしては遠いもう少し価格を再検討
してほしい。

グランは確かにあの辺りの物件ではむちゃ安かったけど、仕様を考えるとまああんなもんでしょう

ここはいくら仕様が良いといっても高すぎです

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すいません、初歩的な質問で申し訳ないのですが。
皆様書いておられる「仕様」って何なのでしょうか。
そして、ウェリス上甲子園は「仕様」が良いのでしょうか。

本当に初歩的な質問で申し訳ないのですが、教えていただければ幸いです。

＞150さん

｢仕様｣とういのは、お部屋の中の設備と思われるかと良いと思います。
（キッチンやトイレ、システムバスや洗面所、玄関や個室の扉、その他もろもろ‥）

そしてウェリス上甲子園はその設備が標準装備で良いもの（いわゆる高いもの）が使われているのです。

安い戸建やマンションはそれなりの安っぽいものが最初は標準なので、
もっと良いものにしたければみなさんオプション変更という形で
追加料金を支払って変えてもらったりします。

そういう意味でみなさん｢ウェリス上甲子園は仕様は良い｣とおっしゃられてるのだと思いますよ。
（私もそう思います。でもその分値段がお高いのです‥）

私の説明で分かります？？
ていうか合ってますかね？？

150です。
早速ご丁寧に教えていただき誠にありがとうございます。
参考にして、色々と比較検討してみたいと思います。

ＭＲに行きました。
確かに仕様（物）はいいと思います。

しかしトイレの手洗いはないし
トイレットペーパーは右にありましたよね

たいていは左ですよね

お風呂の排水のゴミ掃除ＭＲではやりにくかったよ
私は実際やりましたが…

仕様はいいけどもっとそれを生かして欲しかったです

便利で感動って
私は洗面台の石鹸置き場の段差にはそう思いましたが

扉の感じや床の感じは個人的には好きなんだけど

しかし高いぞぉ（笑）

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私もグランがあまりも安かった（チ－プでなくリ－ズナブル）ので同じ社宅跡地ということで期待が強すぎたかもしれませ。グランを見ちゃった後ですから。

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グランはＪＲ単独で販売を行なったから価格に転嫁せずにすんだ。
ウェリスは野村がからんでるから高い。
ＮＴＴが単独で販売出来る力があったならばグランのように高くならずにすんだ。
だから結局購入者が損をして野村が儲かるという仕組み。

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グランと比べる人多いけど、物件のコンセプトも狙っている購買層も違うんだから仕方ないと思う。
グランは安価で一般のファミリー向け。
ここはちょいセレブな感じ。
高すぎなのは確かだけどね。

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セレブは言いすぎじゃ・・・
億ションでも無く設備にしても少し前なら当たり前。
すべてにおいて中途半端な感じ。

購入者は本来要らぬ金を出さざるを得ないということか。。
１０マンや２０マン程度ならともかく、数百万レベルの上乗せだからキッツい！

ちなみに番町地域はセレブといえども、上甲子園では無理があるな。

>>156
コンセプト云々、購買層云々の前に相場ってのがある。
路線価なり、公示地価なり、比較対象がある。

でも、私はかなり仕様は良かったように思います。ほかの、マンションでは、フローリングや便器やキッチンなど目にふれるものが皆、オプションだったものが、このマンションでは、更に１グレード高いものが標準というのは嬉しいかなと・・・・私は、いい物件だと思います。真剣に検討中です。ただ、この街を知らない人には、ここの良さ（立地）は分からないでしょうね・・・トイレも手洗いはあったような・・・・気がしますが・・・・

それが売り文句ですよ。
それが為だけに、相場からかけ離れた価格は…。
どうなんでしょうねぇ～。

この学区としては割高だと思います。仮に、道路一本東の学区であれば、小学校、中学校ともに人気の学区ですのでこの価格で仕方がないのかなと思いますが。

駅からの距離より、学区と値段が直結するのがこの地域ですから。

鳴尾北は規制されていてしばらくは分譲マンション建ちませんからね～。主人の知り合いの息子さんがそこの人気校区の中学でしたが、品行が悪く、補導された経験もあると聞きました。
もう10年以上前の話ですが。
やはりウェリスの立地の良さは住んでいる者にしかわからないですし、仕様等含めましたらこの値段でも仕方ないのかなと思っています。
完全に足元を見られていると思いますが、住みたいのなら出さざるを得ない。

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立地がいいですかねぇ。
駅からは遠いと思いますが。

坪単価で30万～40万ぐらい開きがあるとして、
仕様がいいからと言うだけで、
近隣とウン百万も差があると思うと・・・。

それなら、一般的な仕様で、
オプションで好きな物をチョイスする方が安くつくのでは。

砂田町の雰囲気に似てない？

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「価格発表」「相談会」とかいって人集めておいて　はっきり価格を提示しなかったり、第一期販売で、何戸、どのタイプの何階を売るかも未定。。。
購買者側の動向を　ものすごく探り探りな感じに不信感を抱いてしまいます

自信があるなら　ばーーーーんと高い値段出せばいいのに

６月半ばまで最終的な価格の発表はないそうです。
そんな状態で、３１日までに要望書提出って・・・

六月頭に正式な価格が発表されるから、要望書ではなかったのですか。
なんか、本当に足元見られてますね。

何てたって、野村さんだから。
私も電話で問い合わせしましたが、
奥歯に物が挟まったような物言いでした。
動向を探ってるんでしょうね。

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090520.html

校区の話ですが、私立に通わせるなら尚更駅から近くないといけないのでは・・・つまり富裕層の子育て環境としても疑問の立地でこの価格では、結局どの層の方を対象にしているのかわかりません。
中途半端に探るのではなく、いっそのことロジュマンの価格に近づけて即完売させた方が、このご時勢に沿っていると思います。不動産業界ではユニクロやマクドのようにいかないのでしょうか。

春風小、上甲子園中なら校区は悪くないのでは？
確かに西宮は校区が地価に影響する面があると思いますが、ここの路線価は番町街とほぼ同水準ですので。

ちなみに私は上甲子園小の校区に住んでいます。

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