グランドメゾン芦屋翠ヶ丘style（仮称：積水グランメゾン芦屋翠ヶ丘（仮））について

それでは、ここは、３ＬＤＫ・８５㎡・３階南向きの部屋としたら

価格いくらくらいが妥当と思われますか？

＞翠ヶ丘ってそんなところかな？

現在、某有名スポーツ選手が、将来の永住の地としてご自宅新築中。
少なくとも、他よりはまし。

＞145
普通で考えれば妥当な線は5100～5200万ってとこでしょうか。
でもグランドメゾンはそれよりは高くなると思いますよ。

＞１４７さん

ありがとうございます。ここ１～２年では、ジオか和田興以外
翠ヶ丘では新築物件ありませんが、ジオが６０００万、和田が
５０００万位かと記憶してます。
あまり、下がりそうには無いということですね。

ジオは4900万ぐらいで、出ていますね。

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ジオの中古は4900万ぐらいで、出ていますね。

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>148さん
あくまでも妥当な線です。
実際はたぶん6000万前後くらいになるのではないかと私は思います。

ここも、壮大に売れ残りそうな感があるな

ここに対しての近隣住民の反対看板等はみかけませんが
船戸町はすごいですね・・・

ここが壮大に売れ残るというのは、全く土地感無いご意見です。
６０００万円位なら、１～２カ月で壮大に売り切れるでしょう。

ここが、売れずに値下げするような事態になったら、それこそ、
マンション全滅です。

隣を見に行った時、隣の戸建（ココですね）を見て販売員に「この隣のお家、マンションにならないの？」と聞いたら「これだけ新しくて大きい戸建てだとまずないでしょう」とのお言葉でしたが建ちますね！！　ここのほうが、数メートル南に張り出してるようですから、採光もよさそうですね。　6000万なら妥当でしょう。

ランドプランを見る限り、南向きは小さめの部屋と南西角の広そうな（高そうな）部屋、
あとは西向きの部屋と北西の角部屋、のようです。
『３ＬＤＫ・８５㎡・南向きの部屋』というのはないようです。
私もそんな感じの部屋を希望していたので残念です。

＞145

レス遅くなりました。144です。

ここの東隣のレゾネアという東京建物のマンションが数年前に販売されましたが
南が山手幹線に直接面する等、条件は同等（本物件はさらに稲荷山線に接しますが）です。
ここから価格から類推すると

レゾネアは坪２００万平均くらい(3F南中住戸は平均でよいかと)でしたので、
８５㎡とすると５１５０万円。10~12月の近畿圏の、新築分譲ﾏﾝｼｮﾝ平均価格は
前年比１５．８％下落、契約率は５９．４％！(調べてびっくりしました)（出典：近畿ﾚｲﾝｽﾞ）。

単純に下落率を加味すれば、坪１６８万、８５㎡で４３４０万円。
芦屋という地区に限定すれば土地下落率0~3%(出典：国土交通省)。
それで計算するとmax５１５０万円。

都合、経済情勢を加味すると坪１６８～２００万、
８５㎡で４３００～５２００万円程度でしょうか。

上記はあくまで経済情勢からの試算であって
実際のﾏｰｹｯﾄはそんなに単純なものでなく売り手と買い手の都合や、
市況需給関係も絡んできます。あとブランド評価、仕様差も大きいでしょうね。

南向き中層階で坪170万程度まで下がる可能性もあるんですか？

あの場所で積水で坪170万なら、たぶん喜んで買います(^^)
(詳細仕様は確認しますが、積水ならそれなりの仕様でしょうから)

＞１５７さん

単純な全国の下落率でここの価格は推定できない。
希少価値等勘案すれば６０００万以上するでしょう。

翠ケ丘の中古物件もほとんど値下がりしている様子無し。

>159

芦屋の希少価値は、数値評価の難しいところですが、
国土交通省の最近の資料に芦屋の土地下落率0~3%との試算あり
数年前の不動産バブルピークよりの上昇はないとして(0%として）
maxをレゾネアと同等としました。

仕様に関してもレゾネアは見てわかりますが、かなりいいので
そこのプレミアも加算しませんでした(高級ﾏﾝｼｮﾝ仕様になれば別)。

積水のブランド価値は人によると思いますので、ここから
足し引きを個人でしてもらえればよいかと。

少なくともマーケットからの試算ではブランド価値の影響を除けば
レゾネア以上はありえません。

数年前の少し南の野村の呉川町のは坪１５０万でした。

６０００万の試算根拠あればお教えください。レゾネアからのアップ根拠は何でしょうか。
積水ブランドを１０００万上乗せとすれば妥当な線ということになりますが・・・。

＞160

１５９さんではありませんが、１５９さんに同意見です。

私個人としてはレゾネア以下はあり得ないと思います。
レゾネアの時期は全体的に最安値だったのではないかと思います。
積水はここの土地をかなりの高値で取得したと思います。
レゾネアは悪くありませんが、グランドメゾンとは仕様が違いすぎます。
今の情報があまりないＨＰを見るだけでも外壁、駐車場（レゾネアは駐車場がいただけません）等
違いは明らかです。
野村の呉川町のは坪１５０万、と比べるのは無意味です。
比べるのであれば野村の駅南でしょう。

ただ北向きであれば１６０さんのおっしゃるように
坪１６８～２００万くらいだと思います。

翠ヶ丘マンション住民として、感じたままの書込みにて計算根拠はありません。

私のマンションは投資用として賃貸されているものも多いですが空室無く、
気に入って売ってくれと言っても持ち主に断られているとのこと。
手書きのどうしても住みたいので売ってくれみたいなのもよくポストに入ってます。
翠ヶ丘に新築マンション建てる場所がもうないということでしょう。
住宅街に入ったら反対運動もすごいし。
６０００万で買ってもリセールバリュー大、何かあったも賃貸可。
（ここについては、山幹が全通した時のリスクはありますが）。

本日、ＪＲ芦屋徒歩１２分、築平成２年、８３㎡、４階の物件（ロイヤル芦屋翠ヶ丘）
が３４８０万でチラシ入ってました。　　がんばれ、たてみちくん。

>162さん

ロイヤル芦屋翠ヶ丘は分譲駐車場付きなので実質は３０００万くらいでしょう。
６０００万で買ったものがマンション法定耐用年数５０年もあるのに
２０年弱で半値ですね。

まあマンションはそんなものかもしれませんが。芦屋といえど例外ではないですね。

２０年弱で半値というより、２０年弱経過して半値は維持しているのなら、むしろプラス評価かと思う。

他の場所なら二束三文、戸建なら売ることすら困難では？

分譲駐車場価格を中古からのみ引くのは変。
新築時にも含まれているとの考えに立つなら、新築価格は５５００万円。
半額まで落ちてないですね。

＞新築時にも含まれているとの考えに立つなら、新築価格は５５００万円。

本物件は駐車場込みの値段で６０００万換算との意味でしょうか。
それなら物件価格そのものは５５００万円で少し安くなりますね。

>ただ北向きであれば坪１６８～２００万くらいだと思います。

１６８万という細かい数値ですが、物件価格は公表されているのでしょうか。
ホームページ確認しましたが、まだ記載ないようです・・。
なかなか物件価格がでてこないので情報ほしいのですが、
どこなら入手された情報でしょうか。よかったらお教えください。

この物件、ホームページで見る限りは、玄関アプローチが豪華ですね。
119.45㎡の部屋もあるようで、この部屋は南西角の部屋でしょうかね。

いろいろ意見あるようですが、早く詳細が公表されるといいですね。

翠ヶ丘町地区計画が決定されたようですが、下記疑問点についてご存知の方がいらっしゃったら
教えて下さい。
①芦屋市ホームページを見たら、まちづくり協議会のチラシに比して、制限加えられるＡ地区が拡大されている？
②既存建物の建替えは許容されているが、土地の１０分の１の空地（緑地）が
道路に面している必要がある、とは現在そうでなければ、建替時に制限が加えられるのか？
③芦屋市は反対意見は完全に無視した？既存マンション住民の居住権侵害ではないのか？

この物件は恐らくＢ地区、建替えに関して何らかの制限受けます。
この点は良く確認しておくべき。

行かれた方、いらっしゃいますか?

たしか４月下旬の販売予定だったような。
今ホームページでは７月の販売になっていますね。

販売延期したのかな。なにか理由があるのか・・。

なんか・・・
とっても高くてうちにはムリでした・・・

南西角は、おいくらくらいなのですか？？

翠ケ丘の住民の方に小中学生がいる方は、どれほどおられますか。山手中学までの距離が少し遠いような気がしますが、通学しておられる方はたくさんおられるのでしょうか。購入を希望していますが、このことが気になっています。

翠ヶ丘の小学校は岩園小学校。
岩園小学校の私立の受験率は９８％くらい。

山手中学が通いずらいというより、この近辺は受験熱高く
中高一貫の私立校が人気なので。

六甲のサンクタスと比べられると嫌ですか？

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＞１７６さん

客観的に見て、嫌というより、違い過ぎるので意味ないでしょうね。

何が違いすぎるのですか？

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フィルグリーンってどんなマンションですか？

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No１７４です。No１８０さん、少し安心しました。ありがとうございます。

灘甲陽合格人は皆無に等しい非常識極まりない最低中学ですから

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積水に電話してみました。詳しい情報は９月以降のようです。販売に自信のある口調でしたが、結構高いような印象です。住吉と同じかもしくはそれ以上の価格でしょうね。安月給サラリーマンにはちょっと手が出ない感じでした。

９月ですか・・・
当初、今年の初めの販売予定だったはず、
その後、４月になり・・・
住吉物件がかなり残っているからかなぁ。
景気が回復するのを待ってるのかなぁ。

うちは去年冬のボーナスはまだ良かったけれど
この夏は半分位に減り、この冬はさらに減るらしいので
もう去年まで考えいた予算のマンションはあきらめムードです。

ここ候補の１つで販売待っているですが・・・。
別の候補物件も売り切れるかもしれないですし。微妙ですね。

それにしてもどうして販売延期が続いているのでしょうかね。

この物件ディスポーザーですか？郵送していただいた資料にはディスポーザーと書いてなかったので。戸数も少ないしディスポーザーではないのかな。？諦めようかなと思っていたのですが、ワコーレ六甲篠原北町戸数がグランドメゾン芦屋翠ヶ丘と同じくらいでディスポーザー。この物件ディスポーザーなら即決なんですが、どなたか知りませんか？

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灘の土石流河川近くのワコーレなんぞと比べるのはやめてくれ。格が下がる

どんな格？

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芦屋の格でしょう（笑）
一般庶民（といっても上場企業の役職者ぐらいでしょうが・・・）
がなんとか頑張って購入できる品のいい場所だからじゃないでしょうか？
近所は山手幹線の開通に伴い換地処分で自身の土地を提供する代わりに
金銭もらって更に新築に建て替える土地まで提供してもらって建て替え
しているお住まいが多いですからね・・・
見た目はすごくすっきりしていますよ。
この物件の比較物件はＪＲ＋野村の西宮市松園町とＧＭ西宮大谷町ぐらい
でしょう。
まぁ中古でも値が張るエリアですからお金が出る人は買って損がないん
じゃないでしょうか？
ここに書き込みして批判ばかりしている人は恐らく買えない人だと思い
ますからあまり相手にしない事です。

非常に近隣住民の反対が多いマンションです。

再三の申し出に対する積水の対応の悪さに、住民は怒り心頭です。

GM夙川松園町も現在建設していますが、同じように住民ともめています。
この地域はお屋敷が多く、先祖代々住んでいる人が多い街です。

マンションは街の雰囲気の良さを謳っていますが、

街の雰囲気のよさを壊しているのが積水ハウスだということをお解かりですか？


積水ハウスは松園町の象徴である、松の木を全部伐採してしまいました。

そんなマンションに「松園町」という名前を付けて欲しくない。
静かな街だったのに、残念です。　

建設中ですが、まだまだ揉めそうです。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

翠ヶ丘町はマンションの町です。　親王塚の横のマンションの時も随分反対を叫ぶ戸建て住民がいましたが、近隣の町の住民（私は岩園町の住民ですが）から見ると、迷惑路上駐車や道へのはみ出し、ゴミの時間外放置やマンションの共同ゴミ集積場への自分の家ゴミの投げ入れなど、戸建住民のほうがよっぽど生活マナーが悪いように見えます。

松園町も、山手幹線近辺は同様にマンションが立ち並ぶエリアです。雲井町などと比べると下町です。それに、マンション敷地内の立木を切る切らないに土地の持ち主でも無い周辺住民が口出しするなど、分をわきまえない愚行、暴言です。

マンション反対、反対と口角飛ばして叫ぶ前に、己の態度を反省すべきでしょう。　それこそ"お里"が知れます。

反対するなら業者に対してじゃなく自治体に対してじゃないの？
許認可下りてるんだから積水としたらなんも問題ないよ。
違法建築や外観の色や目隠し板などの件で物言いがあるなら納得
だけど建築自体に反対するのは地元民の単なるエゴ・・・
もしくは金銭目当てかもね・・・

もともと松園町の物件も翠ヶ丘の物件も、山手幹線建設による立ち退きや環境悪化での
住み替えによる邸宅跡地の再利用ですよね。

住民対デベという構図でもめているようですが、そもそもの環境悪化の根源は（問題の本質は）、
山手幹線建設にあるのでは。

これがなければ、松ノ木も残っただろうし、邸宅もそのままだった可能性高いと思います。

ですので高度成長期の計画を財政赤字をモノともせず、そのまま実施していく(成り行き任せの)
行政に今回の問題の本質はあるのではと思います。

２号線や４３号線が渋滞しまくりで問題ある状況でもない中、住宅街のど真ん中を
幹線道路が通過する必然性がどこにあるのか・・。このご時世に環境破壊も甚だしい(怒)。
その結果として邸宅はマンションに、松ノ木は切られ・・、財政赤字も拡大、
この工事による建設会社への貢献もわずかでしょう。誰のための道路建設か・・。

お上の乱脈経営の下で、下々の人々で(下品に)言い合いしても仕方ないです。
政権交代になれば、芦屋川の山手幹線工事も稲荷山線も止まるかな？

正直これ以上道路は芦屋にいらん。

そういうあんたの言い分が一番下品にみえますなあ。　それにスレ違いです。