アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー（旧居留地）はいかが？

家人が見学したいというので、先日、嫌々ながら見学して参りました。

私が乗り気にならなかった理由は、
①三宮駅から遠すぎる。
②そもそも三宮は生活する場所という気がしない。
③販売業者がイマイチ。

神戸市内のお世辞にもガラが良いとは言えない場所で、安普請のマンションを販売しているというイメージしかないＷ興産と、古臭い高級感を押し付けているというイメージのＵライフとのジョイントベンチャー。
この二社に対する、私の拒絶感は見学後も拭い去ることはできず、「無駄な時間を費やした」と家人と大喧嘩になってしまいました。

三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。
昭和30年代ならモダンであったかもしれませんが、イマドキ「都会の生活」を意味するマンション名なんて恥ずかしくて住所地に書きたくありません。


「神戸会心」がキャッチコピーのマンションですが、
身の丈を認識し、一日も早く「会心」ではなく、「改心」し
異常に高い販売価格を改定されることをするを願ってやみません。
今より二割安なら投資用として考えなくもないです。

ようするに価格が高いということなのでしょう。

＞＞２２さん、
手厳しい、というか、無茶苦茶激しすぎる非難ですね。（驚）

私も南にタワーが建つのをききました。
眺望が売りなのに意味ないよね？

>>22
物件云々より確かにこのネーミングは酷い。
タワーマンションの冠に「アーバンライフ」・・・今でいう介護マンションぽい。
「ザ・タワー」って・・・ザ・、まさしく昭和。
改名すれば売れ行きチョイ良くなるかも。

ネバーランドよりましかも・・・

No.22
三宮駅からこんなにも遠いのに、一流とは到底言えない販売会社のマンションなのに、一流の販売会社並みの高価な販売価格に驚愕しました。

経営が傾き、今は電力会社の傘下となった会社名を冠した、マンションの名前もイケてません。

とありますが、一流の定義がわかりません。
一流かどうかわかりませんが、認知度No1のライオンズもかつて、傾きかけてましたよね（確かオリックスに・・・）？

あと、会社の有名度合いと、マンション自体の販売価格がリンクするって言うのが良くわかりません。

逆に、大手・財閥系なら多少は納得がいくって事ですか？

後、販売会社には三菱リアルエステートサービスが入っていますが、ここは一流じゃあないんでしょうか？
販売会社と事業主の違いってわかりますか？

どこがやるにしろ、私は現在の三ノ宮界隈のタワーは高すぎると思いますが・・・
2割高い。（今は、大阪市内の中心部のタワー並の価格）

次に、眺望が売りなのに意味ないよね。とおっしゃってる方がいましたが、あまり意味がわからないのですが・・・
本当にこの周辺で検討されているのでしょうか？

私も含め、この界隈で探されている方・住まわれている方は、眺望の面で言えば北向きを探されている方もかなり多いのでは？理由はもちろんおわかりですよね？

後、名前の件ですが、そんなので売行がどうこうなるとは、思えません。

最後に、この物件の価格はやはりかなり高いと思います。
この物件のみならず、ライオンズ元町やトア山手等も同様です。
少し前に販売していた、大和ハウスのタワーより坪70万以上高いのは異常。
大阪市内の現在販売中のN4タワーより高いのは、あまり納得できません。

なんかここの物件の評価ってみんなからボコボコやねえ。
Ｎ４より高いってことはザ・キタハマやシティタワー西梅田並ってことか？
たぶん立地条件を三ノ宮と大阪とで勘違いしてるとか。
でも物件仕様もキタハマにもシティタワーにも全然勝てないから、この仕様でこの価格とすると・・・
そう、きっと大阪北ヤードと旧居留地を勘違いしたのに違いない。うん、そういうことにしておこう。

大阪はねえ・・・

どこのデベロッパーを「一流」と見做すかは、人それぞれでしょうね。
でも、この事業主二社を「一流」だと考える人は、きっと少数派でしょうね。
例えば、スーパーマーケットであれば「KINOKUNIYA（紀ノ国屋）」と「スーパー玉●」、ファッションであれば「エルメス」と「ユニク●」、どちらが一流なのかが分からない人にいっても無駄かもね。
一流ではないデベロッパーにとって、財閥系販売会社のブランド力は魅力的なのでしょうね。
財閥系販売会社が名を連ねることで「財閥系企業が関係企業に入っている　→　一流ブランド・マンション」と勘違いしてくれるような有難いお客様を捕まえる、のし紙商法なのかな？

タワーブームですが、いずれそのブームも終焉が来て、「タワーマンションの大暴落、空洞化」という社会問題が来ると思います。既に東京ではタワーマンションの売れ行きが顕著に落ち始めているようです。ほとんど電気のついていない、恐怖のゴーストマンションだけは避けなければなりません。

予想される問題点は

眺望メリット以外はデメリット・・・・
エレベーターの待ち時間の長さ、バルコニーに洗濯物が干せないし物も置けない、周辺およびバルコニー部分での風害、地震の際の大きな揺れなどデメリットが数多くあります。

戸数が多すぎて何事もまとまらない。
マンションの戸数は約100戸が理想的と言われています。少なすぎると修繕積立金などが割高になります。かと言って300戸以上あると、お金のかかる大事な件はまずまとまらないでしょう。

建替えはほぼ絶望的・・・
通常よりとても高い修繕費を一生払い続けなくてはなりません。万一建替えするにしても、とてつもなく長い工期、まとまりのつかない多数の入居者、高い建築コストを考えると100年先であろうが、まず無理です。

中古価格の暴落
当然中古の売り物件も多くなり、取引価格はいやでも聞こえてくるでしょう。数が多いと、株の投売りのように、暴落の危険性が高くなります。

さらに現在、新たにデベロッパーが計画しているこれからのマンションは、まず間違いなく大きく安くなります。現在土地取得をしている計画地は今の市場価格の8割くらいを想定しています。なぜなら、今、マンションが売れていないからです。

支払いに相当余裕のある方以外は、特にタワーの購入は慎重した方がいいでしょう。

ここの売主のアーバンライフは現在、関西電力の子会社ではありません。

東京の森ビルで有名な森トラストグループの傘下企業です。
関西電力より三行半を突きつけられたのかどうかは知りませんが、現状はそうなっています。
創業者一族が経営陣から居なくなったことの説明は野暮というものです。

もう一方の売主の和田興産は、お膝元の長田区、兵庫区でも苦戦しているようです。
近年に進出開始した東灘区、灘区それに西宮市でも旗色が悪いようで、大幅値引き（価格改定、実質的な値引き販売である家具付き販売など）を謳った広告も目立ちます。
つまり、そんなことをしてまで客寄せせざるをえないということです。

ここの売主に限らず、マンションの売れ行きがこれほどまでに悪化する中、淘汰され清算せざるをえないデベロッパーは、近い将来発生すると思われます。
この二社がそのような状況に陥るかどうかは分かりませんが、経営継続に「興産」否「降参」されぬようお祈りいたします。
関西経済の地盤低下を防ぐためにも、地元資本の両社には踏ん張って頂きたいと思います。

32さんへ

採算が合わないため、建設見合わせ・中止等の建設予定地もありますが、土地取得価格（落札価格）や材料費の高騰・原油の高騰により、安くしたくても出来ないのではないでしょうか？
その点はいかがですか？

同じく32さんへ

駅前一等地も少なくなってきてるし世界情勢から見ても材料費や原油価格が安くなるとも思えんし。
あと消費税や住宅ローン控除もずっと今のままってわけにはいかないだろうし。
どう考えても今より安くできる要因が見つからんのだが？
ただタワー物件の供給過剰で問題が起こることはには同意。
同じタワーでも需要のある人気タワーとそうでないタワーとで２極化が起こると思う。

32です。安くする要素はあります。

・土地仕入れ価格を低く抑える
これが売値を下がる一番の近道です。現実に半年前あたりから始まっています。そのため買い手のつかないマンション用地がたくさんあるようです。

・建築コストを抑える
確かに建築費は高くなっていますが、プランを変更することでかなり安くなります。設計会社の担当者としてはありきたりのプランより少し小細工してお金のかかる設計をしたいもの。しかしエンドユーザーから見ると殆どどちらでもいい話なので、デベはこういった所から手をつけるでしょう。
また土地の地形や面積を選別するでしょう。容積率200％と仮定すると1000坪前後の面積で地形のよい平地の土地が建築コストを抑えられます。造成がある土地、高低差のある土地、近隣対策費のかかる土地も敬遠されるでしょう。それに仕様をダウンさせたり、工期を短縮したりすることもあるでしょう。

・その他のコストを抑える
販売経費、デベの利益も落としてくるかもしれません。

＞３２さん
意見参考になります。
ただそうするとどうしてもデベも一等地には手が出せなくなる傾向になるのではと思います。
実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。（全てではないですが）
一等地に限定すれば今後安くなるとは到底思えないですし、タワーの将来像を考えるとそんな一等地でしか買う意味ないとも思っています。
将来コスト削減で魅力のない間取り、仕様の物件買うくらいなら、ギリギリ安く仕入れれた今の物件を購入した方がコストパフォーマンスいいのではというのが私の意見です。

>>37
>実際需要の見込まれる主に駅近の土地価格は下がるどころか上がっています。

そら。大阪の一部や東京の話。
神戸に限れば、本来もっと収益性のいいオフィス用途になるべき立地が
需要がないからマンション用地に回ってきている状況。

それに上がっているというのは去年までの話し。今年以降はどうなるか。
あとここに限れば一等地かどうか微妙

原材料や税金があがれどエンドユーザーの買える値段はそう変わらない。
結局、高すぎるものや内容の悪いものはそれなりの値段に落ち着く。
そうなって下がるとき最終的にしわ寄せのいくのは地価。

神戸でタワーなら慌てなくても新築中古含めていろいろ選択肢出てくるから

＞３８さん
神戸と大阪とでちがうんですね。
神戸でいい物件なくなったので少しあせってました。
仕方なく大阪に目を向けると大阪北ヤードも高そうだし北浜も土地価格ずっと上がってましたからねえ。
そこらへんはプロ知識がないと素人ではなかなか「計画的に待つ」ことが出来ないですからねえ。
つまり一等地でもオフィス用途がない現状では神戸の場合まだまだいい物件でてくるということですね。
ここの物件も中途半端だからパスかなあ・・・

32(36)さん、ありがとうございます。34です。

ご回答の内容が、すべてうなずける内容か？と言うとそうでは無いですが、参考になりました。

私は、おっしゃるように、今の物件が数年後中古で安く出てくることを期待しています。
また、そうなる可能性が高い！とも思っています。

40さんへ　32です。

私の個人的意見を参考いただきありがとうございます。

数年後この物件は中古で必ず安くなると思います。その下落幅はかなり大きいと思います。マンションは5〜10年前に竣工した中古が一番割安ではないでしょうか？それとその時、売主の言い値で買わずに指値をしてください。さらに下がるはずです。この少子高齢化社会において安い中古マンションは慌てなくてもどんどん出てくるでしょう。

天下の三井不動産も東京の超一等地以外はタワーマンションをしていません。将来ある大きな問題を懸念していると思います。タワーの二極化は必ず起こると思います。