ザ・岡本プレミアム（旧名・ランドシティ岡本）ってどうですか？

＞販売提携と信用は関係ないないよ。単に三井不動産より、東急の方にメリットがあっただけ。

不動産に詳しい方なら分かりますが、一度販売提携を発表した物件から降りることは異例な
出来事です。（三井不動産が他の物件で降りたことは最近ありません）
簡単に言うと、それぞれの会社に提携にあたっての会社の信頼度基準のようなものがあって、
売主のランドの経営の指標が三井の基準を下回ったということでしょう。
折からの不動産市況の悪化による過剰な部分もあると思われるので、三井が手を引いたことで
当物件が危険とは一概には言えないと思います。
ただ、東急リバブルが販売提携に入っていますが、「名貸し」の要素強く、実質的な販売会社は
オックスという大阪の会社であるため、販売力では他の物件より弱いかも知れません。

値段高いですよ、土地も安かった？はず、造成にお金が掛かったにしてはね。

売主側から販売提携先に販売提携の終了依頼があったと聞きました。販売会社は販売するだけなのに、提携先基準なんてあるのでしょうか？東急リバブルのＨＰにこの物件の情報が出てました。名前貸しだけでなく、販売もやっているのでは？この物件の管理会社が東急コミュニティーで、販売状況がよくないので、過去にここの売主物件の販売実績がある東急グループに変更しただけでは？

No.53 さんは契約者・検討者でもないのに何故懸命に売主を擁護するのでしょうかね？？
（株）ランドの決算短信が出ていますので、抜粋を以下添付します。皆さん自己責任で物件を選ばれる
ことを期待しています。
======================================================================================

①　継続企業の前提に関する重要な疑義について
当連結会計年度においては、サブプライムローン問題から派生した不動産業界に対する金融機関の融資姿勢の消
極化や不動産価格の急激な下落等により、当社を取り巻く事業環境は、著しく悪化いたしました。その結果、当社
グループの業績につきましては、営業キャッシュ・フローはプラスとなったものの、損益面では当初の事業計画を
大幅に下回り、2,029百万円の経常損失及び9,071百万円の当期純損失を計上することとなりました。また、当連結
会計年度において、経常損失および当期純損失を計上したことにより、金融機関からの借入金の一部につき財務制
限条項に抵触することとなるため、当該債務につき期限の利益喪失にかかる請求を受ける可能性があります。
　以上のような状況により、当社グループには、継続企業の前提に関する重要な疑義が存在しております。
（以下略）

先日、妻とモデルハウスを訪問しました。
本当に意外だったのは、担当者はこの物件を「売る気がない」ことを実感しました。
これは、モデルハウスの担当者の能力がないとか、意欲がないとかいう問題ではなく
新聞の折込みチラシやモデルハウスで販売活動は行っているが、受注はとらないという
上からの方針が出ているのではないか、と信じられない気持ちでした。
「第１期」の販売を表面上は実施していますが、上記のことより契約はゼロのようです。
購入検討者からすると、不可解というしかない状況ですが、この物件を実際に申込まれた
かたがいらっしゃたら、ご意見を伺いたいと思います。

売る気がないというのはないんじゃないですか？なにかよっぽど強く感じる何かがありましたか？

「売る気がない」と感じられたのはこの物件の概要に急傾斜地崩壊危険区域に該当・・・云々があるから説明しても

あとでトラブルのないように絶対このマンションが買いたい、と言う人以外にはセールスしないのでは？

慎重な方は万が一の事を考慮しますからね。

担当者が「売る気がない」んじゃなくて、「売れる気がしない」と思って応対しているのでは？

その後、このマンションの売れ行きはどうなのでしょうか？
工事もあまり進んでいないようですが・・・。

条件付の土地、駅までのアクセスの問題、墓地を通ってのエントランスなどいろいろあるからね。

この物件は中々いわくつきですね！！近隣住民とのトラブル・境界確定の問題・事業主も転々と長い年月で変わってきてようやく建築着手しましたが、現事業主さんも折からの不動産不況でフラフラだし、施工者の栗本建設工業さんも本日民事再生の申請をされましたし・・・大変です。本当にいつ完成することか？？？
この現場の上部？奥？の敷地（山）も栗本建設工業さんが所有しているとか？（仕方なく債権保全の為に取得したとか？）これからも大変でしょう？

まるで、サンクタスのようですね

もう岡本だから売れるって時代は終わった。


墓地を通って小学校に通う子供かわいそう。本当に売れるんでしょうかね～心配です。

岡本は学区良しのイメージがあるけど、この距離と周辺環境ではね。

それは施工業者の倒産を知っていたからです。

この一連の工事で北側の道路も沈下していっているようです。どうしても気になるようでしたら一度ご自分で物件を見に行ってみてはいかがですか？地面が裂けて沈下していっていることがはっきりとわかると思いますよ。

え！ほんとうですか、さっそく見に行ってきます。

5/15付でサイトがリニューアルされているけど、この時点で施工主の倒産は分かっていなかったの？
2次受付開始ってなっているけど、施工主倒産の説明が一切触れられていないのはなぜ？？？

>>68
民再だからね今後のことはまだ分からないんじゃないかな、工期の問題とか。

ほんとうに多数の業者が転々と関わっては変わってました。震災で直撃を受けた地域ですし急傾斜地崩壊危険区域に該当とのことですので、慎重に見たほうがいいかも知れませんね。高価な買い物ですし駅から離れているわりに値段が高いので・・・。

Ｎo６９の「オックス」の所長いいかげん出てくんなよ！
この物件は全てがいいかげん。施工業者の栗本建設が倒産して、一体
どこの建設会社が引き継ぐのか？（元々が手抜き工事で計画倒産）
施工会社が倒産したなら当然入居予定時期が変わる筈なのに、無しの
つぶて。豊中の賃貸業者の「オックス」にこの物件を捌ける力がある
筈もなく。
結局は岡本の景観を乱すだけ乱して、計画は全て白紙になるのでは？
今では東急のサイトからもはずされ、架空物件と化したこのマンション
は永遠に建つことはないのでは？

>66
たしかに北側道路が少し下がっているように見えますが地面が裂けていましたか？

＞72
見に行けばわかります。の一言につきます。何度も上塗り舗装していますが舗装しきれていないところがあるので探して見てください。画像のせた方がわかりやすいかもしれないのでまた機会あれば。

賃貸業者が販売してるんですか？
驚きました！三井も東急も手を引いてしまったのですね？


永遠に建つことないって、工事中止になるんですか？

>73
デコボコのアスファルト舗装はその為だったのですか、北側道路で不自然に何度も重ねた様に舗装していたのは。

北側のお屋敷の方々は何も言わないのですか？
大丈夫なんですか？？

おそらく大丈夫でないから無理やり推進める事業主と住民とのトラブルやクレームなど、これだけ工事が難航しているわけですよ　本当に危ないところに造りますね　無茶しますよね

工事中だから地盤沈下（北道路）するのでしょうか？マンションができれば沈下の心配は無いのでしょうか？

簡単な話、心配ないといわれて大金をはらいますか？それは個人個人で決めればいいことです。起こった事実が大事で、先のことは水掛論にしかなりません。心配ないと言って沈下したらまたたらい回し。ずーっと続いているようだから今があるのでは？

マンションができ地盤沈下がしなくなったとしても、問題解決にはならないじゃないですか？
　
クルマの出入りは北側からだけですよね。
舗装で誤魔化しても後でとんでもないことになったりしませんか？心配です。


近隣の方とは具体的にどのようなもめ方しているんですか？

>>76
ヘルマンハイツの戸建団地自体が、もともと地すべり地形のS級危険地域を造成した住宅地だから、住んでる人間がマンションに対してどうのこうのいえるようなもんでもありませんよ。ようはマンションが建ったらどうなるといった問題ではなく、もともと危険な地勢なのです。

>>79
いろいろご意見をお聞きしていますと、とんでもない土地の物件を何の問題意識もなく学区や眺望だけで検討していたようです。
今後は危機管理、自然災害時も考慮し安全と安心な環境も視野にいれ物件を探したいとおもいます。

兵庫県CGハザードマップ　土砂災害
を参考にされてはいかがでしょうか。

なぜ市も開発許可したのかが不思議

>83
兵庫県ＣＧハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。このような土地のマンションは売却時に不利なんでしょうね。

この物件が新築と言えど担保としての抵当はどれぐらいあるんでしょう。補強したからって大きく変わるのでしょうか？新築になるわけだしもともとあったところを補強するのとはワケが違うし。

現地に行けば判ると思いますが北側の道路はでこぼこで今ですら子供が入ろうものなら直ぐに出てこさせます。まさかあそこをメインの出入り口にするとは・・信じがたい。直ぐ西側の斜面は非常に強固な杭が打ち込んであり、当然マンション建設地にもその程度の杭が必要なはずですが、マンションが防波堤となってくれるのでしょうか。そう考えれば被害はマンションだけで済みそうですね。まあどう考えてもあそこは崩れると思いますよ。

北側道路はデコボコですね、地盤沈下の補修ですか、地震がきても大丈夫？

北側のデコボコ道路はキレイに舗装（修理）してありました、マンション竣工時にしなかったのは何故？

no66を参照してもらえればわかりますよ　工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）→工事→・・・　と数回はしてる感じです

>>91
工事→アスファルト破断及び沈下→修理（アスファルト塗りなおし）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　現在はココ

ということですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　

ズレました、現在は修理のところ。

またまた次のオーナー（地主）探しをしているようだ
いったい何度繰り返すのか　誰かちゃんと責任を負え
責任　を負え！　
またまた今のまま放置かいな？（余計崩れて危ないわ）
元の森に戻せ！！

竣工するまえからケチ付いたら先が思いやられます、分譲やめて賃貸にしますか？

ここって今どうなっているんですか？
工事中断しているだけですか？？

３年前の苦楽園３番町山肌むき出し造成工事中断を思い出します。

一体このマンションはどうなってしまうのでしょうか？
売主のランドも施工者の栗本建設（民事再生中）もなしのつぶてで
工事も栗本の倒産以来ストップしているようです。
モデルルームを訪問し、一応購入を検討した消費者に対し、何の連絡
もよこさないとは、売主の誠意が疑われます。
おそらくランドさんの余命も長くはないのでしょうが．．．

昨年、住吉川を上がったところのゼファ御影は竣工後？に某社が（値下げして）販売を引き継いだけど、ここはまだ半分もできてないからね。

いずれにしても早く完成させるか元の森林に戻すかしてほしい、認可した神戸市に責任はないのかな？

神戸市役所の開発許可の部署になるのでしょうか
責任は逃れられませんね
許可を出したらもう他の部署の担当と言うでしょうが
S級危険地域とわかった上で開発許可を出しているのは
明確な事実ですし、また危険な造成を監視する部署は
現在も同じ部署のはず
今後の動きが期待できます

責任の所在を明確にしてもらいたいものですね、あれだけの大規模の開発ですから。

まずは東灘区役所でしょうか

いつまで、このままなんでしょう。。。
心配です。

同感です、建設途中で放置されたら部分的に傷むんじゃないんですか？梅雨時までになんとかして欲しいものです。

工事は塩漬けでしょうけど、土砂災害の指定地域だから、放置してたら、それでは済まない。
大被害が出たら、神戸市の賠償責任は明石とは比べものにならないでしょうね

責任の所在がはっきりしません（責任とれない？）、被害が出てもタライまわしするでしょう。

伊藤忠が「ザ・本山プレミアム」に引き続き、「ザ・岡本プレミアム」で販売するみたいですね。
伊藤忠は、ほんま、倒産企業の物件、お得意ですなぁ～

土砂災害警戒区域とか、お墓とか、駅遠とか、ネガティブな要素が多いが、この新価格設定なら、「ザ・本山プレミアム」同様、すぐに完売しそうですね。

この新価格設定は、近隣の中古物件や「岡本ハウベス」にも大きな影響与えるんとちゃいます？

そして、屈指の人気エリアの物件という事で、スレも大荒れの予感...

ザ・岡本プレミアムの広告が週末の折り込みチラシにはいってた。

お墓側をサブ・エントランスなんてナイスな言い回し、崖っぷちマンションのうたい文句は見晴らしがいい、こと。

学区が良くてこの値段、妥協して買う物件ですか。

チラシ見て安いなと思ったが、こんな事情があったのか。
しかし、「緩やかな道のり」とは、考えた表現。
決して、「フラット」ではない、会社行くのきつそう。
学区以外にメリットあるのかな？

基礎が出来上がってからしばらくそのままの状態だった所ですが、一からやり直している様子は無いので、前の売主が作っていた基礎に、続けて建築しているのかもしれません。
余程のことがなければ崩れたりはしないでしょうが、万一の事があっても、下は墓地だし住宅が無いので、周囲に被害は及ばないと思います。
しかし基礎工事は倒産してしまった会社が作っていたことになる訳で、基礎の杭打ちが問題無かったのかという事と、しばらく風雨に晒された基礎の上に工事を再開していて、普通に考えれば鉄筋が錆びたりしてなんらかの強度低下があったりするのでは？と言う気もしますので、二重にリスクがあるような気もします。その為か、引き継ぐ事業者が中々現れず、しばらくブランク期間があったのでしょう。
この価格で販売するということは引き継ぐ際のコストは相当安価であったのでしょうね。周辺のマンションはここより随分、おそらく４－５割は高い、とても地価の高いエリアですから。
手前の木々が視界を遮りそうなので低層階はよく現地を見られたほうが良いでしょう。墓地は窓からは見えないと思われます。マンションはもっと坂を上がった所にあるので。墓地の横から続くエントランスまでの4～50m位の最後の坂は結構な傾斜があります。メインエントランスの前にあるヘルマンハイツに小さな公園があります。一度だけ行きましたが、人気がなく、遊具は錆び、芝も伸び放題で、整備されている様子はありません。地面が凸凹でウチの子は躓きそうで危険を感じましたので、二度と行きません。おそらく周辺は高齢者の方が多く、一世代前の高級住宅街と言った印象です。

妥協に妥協をかさねて・・・買う物件？かな、妥協すべきはいろいろあるけど。

西岡本7丁目（ヘルマンはいつ）は、土砂災害警戒区域なんて生温い場所じゃありませんよ。

警戒なんてもんじゃなくて実際に地すべりを起こした場所ですからね。

怖いなぁ

最近地震が多いので、怖いですね。命には代えられないので、安いけど
見送ります。

過去に幾度かケチのついた場所なので見送ります、値段の問題じゃないと思いましたから。

地すべりについて、いろいろ情報もあるようです。
実際にどのようなものだったか気になる方は、実際に画像をご覧ください。

「西岡本」で検索すると西岡本ホームページが出てきます。その中の西岡本マップでヘルマンハイツをみると、今回の斜面の写真、そして、地すべり当時の写真を見ることができます。
まさに、今回の、建設現場が地すべり箇所です。

>>117
西岡本のＨＰ見てきました。コワイです、崖崩れの場所にマンションが建つことが・・・。

ナンボなんでもマンションを建てようとするんだから、土壌を強化してると期待したいが。以前より安全になったと思いたいが、果たして？

以前の事業主が販売していた際、折込みチラシの｢物件概要｣の項目にも、｢災害区域｣である事が、しっかりと記載されていました。

://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/MWIISapHMapMudslide/HM_map.asp?x=8513784&y=-14019760&r=20000&l=2&t=MU&b=&o=0&p1=&p2=&s=0

震災時、崩れた部分は地表部で、下のほうから ごっそり崩れた感じでは無し。

http://www5c.biglobe.ne.jp/~akimitsu/heruman-shinsai.jpg
http://www16.ocn.ne.jp/~motonisi/shin-19.jpg

今回の売主は、「住宅性能評価」付と謳っている。
弱そうな表面を削って、しっかりした地面に、しっかり杭を打ち込んだりしているのだろうか？

駅遠、坂道でも、西岡本というアドレスで、この広さ、この価格は、やはり、お買い得なのか？

う～ん、悩ましい...

誰か試しに購入して下さい、私は買う度胸がありません。

このへんも夜とかイノシシでますか？

イノシシ出ますよ。最近は路上で遭遇することはそう頻繁ではないですが、これまで夜間帰宅時に遭遇したことは何度もあります。相手にしなければ何もしてきませんが、このマンションの入り口、狭い路地でしかも薄暗い墓地の真横、子供なんかはびっくりしてしまうかもしれません。
すぐ下のバス通りあたりまでならイノシシに遭遇してもまだ道幅ありますし、そう暗くないからいいですが。この路地はちょっと・・・。

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

ご存知の方がいらっしゃたら、教えてくださいませ。

メインエントランスとなる道路を、東へ、そして北へ上がっていく先に、
「日本山妙法寺神戸中僧伽」というお寺がありますが、
どのようなお寺なんでしょうか？

ネットでくぐると、日蓮宗派、新宗教、平和活動というキーワードは出てきますが、
宗教に疎い私は、イマイチよくわかりません。

また、メインエントラスの前を、頻繁に、ここの信者の方が通行される可能性もあるのでしょうか？

ご存知の方、よろしくお願いします。

東側には霊法会という宗教団体の施設があるようです。甲南大学の校舎を挟んだ一つ隣り。

施工：株式会社鴻池組・「村本建設株式会社」共同企業体

村本建設って、どうよ？

値段の安さに惹かれて購入しても売却時にときは大変だと思う、無知なミーハーに売るのなら別ですが。

伯母野山に建つ老人ホームもわけわからん所が建てる。

既に建築予定日二ヶ月過ぎたのに・・・

建つ気配がない

なんか関係ない方向にいってますね…。
モデルルームはかなり賑わってました。
価格に惹かれた方ばかりと思いますよ。

そもそも西区・北区同様、この辺が神戸市っていうのもねぁ～

サブエントランスへ行くまでにはお墓の横の細い道をずっと上がらないといけないと思いますが、女性や子供が一人で歩くにはちょっと…。昼間でも淋しい道だし、夜にあそこを一人で歩くのは怖い。かといって、ヘルマンから入るにもぐるっと坂道登らないといけないしヘルマンも夜に子供が一人で歩くのには心配。説明会が開催されてたようですが、業者からはその点は何か説明があったのでしょうか。

お墓のところは、柵をたてて　ライトもつけて　木もある程度伐採するみたいですよ。
今よりはかなり明るくなると　言ってました。

近くのCATTLEYAには友達が住んでいましたが、そいつ本中でハミッちゃって　神戸第一とかいう職業高校しか行けなかったんだよな・・・・

追記...

木は伐採すると言っていますが、確約はできないみたいです。
そのあたりは、完成してみて初めて分かるといった感じです。

あと、サブエントランス付近の植林は、
雨上がりのときは、当然ながら、蚊が発生します。

サブエントランスに続く坂も、
大雨の日は、すごい勢いで水が集中して流れますので、
通勤・通学時は、長靴が必須です。
幸い、最近は、おしゃれな長靴があるから良かったですね。

知り合いからの噂では、すでに完売、キャンセル待ちらしいと・・・
さすがに値段下げただけあります。
でも、地滑り、大丈夫でしょうか？？？
近隣住民として不安が絶えません。
ご購入者様のご無事をお祈りいたします。

値段は安いよね

祝！売り抜け完了！
前売主破綻とコストカットにより、実現できた このプライス！
たくさんの ご○約、ありがとうございました！

上の人は本物なのかな？

ふざけているだけ？

いろんな意見があるみたいですが、販売開始3週間で半分は売れたみたいですよ。
私もモデルルーム行きましたが、予約しないで行ったので、満員で見学すらできなかったです・・・。
今は抽選じゃなく先着順だそうですが、良い部屋が残っていたらいいなー・・

瑕疵担保で伊藤忠は後で泣くんじゃないか？？

岡本の人気の高さを改めて知る次第です、仮に他の場所で駅から遠くて崖っぷち地下室マンションで売れ行き好調の物件はありますか？

岡本１６分って実際登りで歩くとどのくらいなのか。。暑そう

実際に歩いてみた事あるんですけど、現地から駅までは
下りが主だったので、それでも２０分以上はかかったんじゃないでしょうか？
駅から現地だったら、それ以上かも。。？
荷物とか持つと、夏はしんどいかなぁ。
だけども、あの絶景は捨てがたい。。。！

この破格値で契約した購入者は勝ち組！
検討中の方は、急いだほうが、いいですよ！

確かに爆発的な人気になっていますね。私もモデルルームに始めて行ったときはアポなしだった為、席もない状況でした。
半分以上が一カ月でなくなっているらししですね。
まだ、気に入る部屋があったので申し込む予定です。

掲示板を見ていると不安でいっぱいでしたが、
こうやって読んでみると、すごい反響だったみたいで。

迷いましたが、この値段では二度と買えないと熱心に売り込んでいただいて、
契約して本当に良かったです。

今から、神戸の夜景を手に入れての生活が楽しみです！

建築会社の友人にいろいろ聞きましたが、地盤や構造は問題ないみたいですよ。
構造のグレードもかなり高い！とお墨付きでした。
なので今度、契約に行ってきま～す。オプションもたくさんあって悩んでます。
入居は先だけど楽しみです！

それはない。　>地盤

まあまあ、いいんじゃないですか。
どうせ、いやな意見を書き込むのはどっかの業者さんでしょうから。
検討できない物件なら、このサイトに来る必要ないんですし。
危ない場所に行政の認可は出ないのですし、伊藤忠が建築確認をとってるわけなので。

へ？特別警戒区域じゃないの？いやな意見も何も・・・