ユニハイム豊中桃山台［旧称：桃山台・蒼穹の丘プロジェクト］その２

これならよく見えます、南棟での一部。　南棟　０２

目を疑いました…
こんなん販売していいんですか？

御参考までに

http://www.jci-net.or.jp/~branchi_tohoku/research/hibiware/self-school...'%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88+%E3%81%B2%E3%81%B3%E5%89%B2%E3%82%8C'

これならよく見えます、南棟の西半分。南棟　０３

良く見えます、拡大です。　南棟　０４

↑　床に当たる住戸を避けなければいけません。床の割れは、階下の住戸に漏水、音漏れなどで迷惑をかけることになります。
補修されて販売されると、素人にも玄人にもほとんどわからなくなります。しかし、欠陥コンクリートであることには変わりません。
　今、外から見て確認できる亀裂は、ベランダに限られますが、ヨークご覧いただくと亀裂が出ている階が特定できると思います。この階全体のコンクリートが悪い(ひび割れし易い）と考えてはいかがでしょうか。

180さん、教えてください
具体的にどのような欠陥があるのですか？
また、ベランダにひび割れがあると、なぜその階全体のコンクリートにひび割れがあると言えるのでしょうか？

181です
ごめんなさい。
「ひび割れがある」ではなく、「ひび割れしやすい」でしたね。

今回のベランダの亀裂(ひび割れ）は同じ階のベランダに出てるのが良くわかります。一般論として、説明を加えます。

一般の知識として、このような亀裂の発生から推定されるのは、この様なベランダ(例えば７階の床として）の下の階(６階）の柱と壁(戸境、隣との間の壁）が同じ日に同じ配合のコンクリートで出来ているので、同じ階に集中して亀裂が出たと考えられます。乾燥収縮亀裂が発生しやすいコンクリートは一般には、よいコンクリートとは言えません。(この建物に限定はしてません、一般論としてです。）

亀裂には、乾燥収縮亀裂や部屋の床が撓んで割れる亀裂もありますが、水を多く含んだコンクリートは特に若齢期(建物が出来てから数年間、コンクリートが乾燥し、強度が出るまで）に亀裂や床の撓み(専門的にはクリープによる撓み）が出やすくなります。梁にまで亀裂が出るようでしたら、構造上、耐震性能に対して重大な瑕疵になると思います。

ベランダの床には、通常亀裂を集中させてあえて割れるようなスリット（最初からコンクリートの厚さの半分くらい）切っておく）を各戸毎に設けている例もありますが、予想通りには割れないのも現実です。

　室外の亀裂は、将来も直しやすいのですが、室内の亀裂は床の仕上げ、また天井仕上げによって分かりづらく、施工による瑕疵なのか通常程度の劣化によるものなのかで、費用で揉めるもとになります。

　もし、この物件の購入をお考えでしたら、今回の亀裂のデータ(写真など）を残しておられた方が良いともいます。一言で言いあらわすのは難しく、長くなってしまいました、何となく、お分かりいただければいいのですが。

181です。
183さんありがとうございました。
よくわかったのですが、この物件のベランダのひび割れの部分は、スラブ部分のコンクリートがむき出しになっていると言うことですか？
通常は、躯体部分のコンクリートがむき出しではなく、表面が吹き付けになっており、そうなると表面のひび割れから階全体のひび割れが推測されるというわけでもないと思うのですが。

↑　躯体部分のコンクリートがむき出しではなく、表面が吹き付けになっており、そうなると表面のひび割れから階全体のひび割れが推測されるというわけでもないと思うのですが。

　割れ幅が小さい（0.2~3mm)ものは、接着剤が入らないので表面に特殊な樹脂を塗装し補修します。割れが大きく(0.3~)なると、コンクリート接着用の特殊な樹脂を細い針で注入して補修します。写真でよく見ると、割れ目に塗装した付近に黒い点が見えるところがありますが、この点は注入した跡です。今回は。構造体(コンクリート）が出来上がってから、１年以上経てますので初期亀裂が出きった段階で補修を行っているようです。
　
　コンクリート表面の仕上げ剤(吹付？塗装？）材が伸縮材を使ってれば亀裂は出にくいのですが、それでも亀裂が見えるのは、仕上げ剤が薄く、下地コンクリートに追従して我が表面まで出たと思います。実際には、仕上げ剤を少しめくって(削って）みて確認します。
　これだけの数の亀裂と同一階での亀裂を見ますと、その階全体のコンクリートがあやしいと考えることはおかしくはないと思います。「そうなると表面のひび割れから階全体のひび割れが推測されるというわけでもないと思うのですが。」・・・ひび割れが入り易いコンクリートであることは想定されますが階全体のひび割れが推測されるとは言ってないのですが。 数年後の状態から判断すべきですが、微妙なところです。

181です
ありがとうございました

見えにくいのですが拡大してご覧ください。　西棟南面　最上階の庇の裏？？見えにくい時は現物で確認を。

これだけのワケありだと相場の500〜1000万引きでの
販売ですかね。70平米が1900万〜の販売かなと予想してます。

このような物件では、設計/建設住宅性能評価書は期待できないのでしょうか。

今朝会社に行く時見たらひびが塗ってあったよ！

↑１８９様へ
　設計/建設住宅性能評価書では、構造の安定(特に地震に関しての補償）や劣化の軽減(柱とか基礎）などの項目は瑕疵保証の対象になってますが、ベランダとか庇の亀裂は性能評価書の対象にはなってないと思います。ご購入時によく確認された方がいいと思います。
　外壁の塗装などが、性能評価の対象であれば、１０年までの外壁修理(塗り直しなど）が瑕疵保証の対象になるといいのですが。
↑１９０様へ
　庇にひびがあるってことは雨漏り？？、　庇の形、仕上げの種類、などの資料を持ち合わせてませんので、一般論として話してみます。庇の雨がかり(雨水がかかる場所）に亀裂や防水工事の施工不良等があれば、そこから水が浸入し、コンクリートを伝って室内へ入ることは、ままあります。ベランダも同じでコンクリート自体や亀裂を伝って、室内へ水が入ることがあります。
マンションでは、天井からの漏水は、上階のベランダから、床の漏水は自分階のベランダから水が入ります。
室内への漏水は、亀裂だけとはいえず、むしろベランダや屋上の防水工事が施工不良や劣化の場合の方が多いと思います。

192様
189です。ご丁寧なコメントをありがとうございました。
設計/建設住宅性能評価書に対して漠然とした信頼感を抱いていただけでしたので、
今後は、事象ごとに確認していこうと思います。