ディアエスタ ミオ 須磨関守 カーサ・アル・マーレはどうですか？

結構、高額な値付けがされそうな気配ですね。

気になる物件なのですが。

立地に関してはカシータのスレが参考になるかな…

結構　高そうですよね。
カシータより安ければ買いですかね。

土地をどれぐらいの価格で仕入れているかによるでしょうね。

最近の須磨区南部地域の中では、良い立地ですね。

保養所の跡地ですから、夏は毎日海岸で遊ぶのでしょうか・・

駅も近いし、良いですがやはり中学からは私立かな。

まだ、事前案内中のようなので詳しい価格は分からないのでしょうか。

3/8から事前登録申し込み受付開始のようです。
抽選は3/20に実施される見込み。
眺望の良い部屋は抽選になる可能性はあるのでしょうか。

周りの物件が完成在庫を抱える中、結果はどうなるでしょう。

保養所の跡地だったんですね。

こんな便利な場所がどうして開いていたのかと思ってました。

海がすぐ近くなのが魅力的なのですが、塩害の心配も・・・

明日モデルルームに行って見て検討します。

周辺は少し苦戦しているようですが、ここは完売するんじゃないかなぁ。

塩害の心配は取り越し苦労で、生活に支障をきたすほどではないと思います。
アルミサッシはスティールサッシより塩に強いので、心配は少ないかと。
洗濯物が乾きにくいのは、乾燥機が有れば特に問題なしでしょう。

うちの場合ネックと思ったのは、立体駐車が基本で、平面は3台のみという点です。
大きい車が好きなのに、立体駐車に乗らないんですよね・・・・
それに周りの道が狭いことも・・・
この価格帯であれば、外国車など、大きい車の方も多いと思うのですが、
皆さん車を買い替えるのでしょうか？
駅が近いけどスーパー等、結構離れているので、車は必要なんですよね・・

価格は立地の割りにはそれほど高くないと思いました。
大き目の住戸がもう少しバリエーションがあれば、なお選択の余地が有ったのですが、
南側＋眺望を考えると、自ずとタイプが決まってしまうので、2,3日中には決めると思います。

眺望は本物件の最高の魅力です。あと駅近も。

ただ海への眺望と塩害の心配は抱き合わせで
同じく駅近と抱き合わせで電車騒音と車騒音が・・。

塩害はほとんど問題ないと思っておりますが
駅近による騒音が気になっています。

山陽電車は終電早いので夜は問題ないかと思って
ますが、問題は深夜中走るJR貨物の音と
２号線ですね・・・。

特に２号線の音はすざましいものが・・。

以上の理由で
デアのもう１つのさくら道の物件も検討しています。
こちらは環境いいものの駅からは少し距離はあります。

むむむ・・・。

坪単価はカシータより割高ですね。
駅近なので仕方ないと思います。

今現在、申込みが重複してる部屋はないそうですが南向きの部屋は重複必至だそうです。

駐車場が７０％位しかないみたいですが駅近の為、車の不要な方も多いだろうと読んでいるとの事でした。
道が狭いという事もあり車での移動メインで考えられる方には高倉台の物件の方をお勧めしているようです。

騒音に関しては防音構造になっているとの事でした。だから安心という事はないですが…

個人的にはカシータのほうがお得感を感じましたが売れ残りの部屋しか検討できない事を考えればこの物件は抽選前という事なのであと一週間は十分検討できると思います。

うーん　南側の良い部屋は思ったより高いですね。
駅近はとても良いのですが、4人家族で狭い部屋では苦しいですね。
1期分譲で最高価格の部屋を出していますが、理想ですね。
須磨区内でも、これを超える価格は無かったのでは・・

まあ、岡本周辺のマンションと比べればかなりお買い得ですが、あと1週間良く考えて見ます。

東側ならまだ安価ですが、間取りが小さいのとせっかくの眺望が無いのが残念です。

ここらあたりは、買い物を考えると車は必要でしょうから立体のみもきついかな。
平面は3台ありますが、料金も管理費より高いですし・・

５階の眺望が抜ける南面は＠200ですね。
強気の値付けですが、売れるかもしれません。

申し込んだ人いますか？

申し込みたいと思っていますが、２国の騒音が気になっています。
２０日までに、夜間の現地に行って確かめないと安心できませんね！

2号線は思ったほどうるさくないですね。
ここより、立地の良い条件はそうそう出ないと思いますので明日申し込むことにします。
皆さん　いかがされますか。

２号線の音はそれほどでもないかも・・。

ただ値段が・・・。便利ですがね。
悩みどころですね。

ちょっと、高くないかなあ。
ネックなのが、山電のパンタグラフ電気電柱電線、
もろ、かぶってる感じがする。

４階からでも、ちょっとしか海が見えないし、2号線北側地区
JR須磨駅前マンション再開発、タクシー乗り場、から2号線までが始まれば
一気に眺望はなくなります。まだ先ですが、、、
いまどき、24万で賃貸で借りてくれる客はいないと思うが。。。。
最初は住むつもりだが、フェラーリにあの急な坂は厳しいかもしれない。、
３台目は除外車で北側路地に置こうかな。

後ろの資材置き場の底地も三菱重工のもちものです。
パート２あるのか？

>>17
フェラーリ乗って、5.6千万のマンションが高いって…（笑
金の使い道も様々だね。
郊外のガレージ付き戸建てをお勧めします。
車好きなら、駅近の意味ないし。

それに、このクラスのマンションだと投資用には不向きでしょ。

part2の可能性は低いのでは。
事業者は眺望がさえぎられる北側の用地のほうを
先に販売するのが常套手段なので。

JR須磨駅前再開発は過去も何度も検討されたようですが
地権が絡みあっていて非常に再開発難しい土地だと
聞いています（どう複雑なのかは知りませんが）。
だいたい急行停車駅前にしてはしょぼすぎなのは
そのせいのようです。

まあフェラーリは西地区では停車しているだけで
十円パンチ浴びそうな感じもしますが・・・。
似たような値段で芦屋でもぐーと小さめなら手に届きますので
外車天国の芦屋ならフェラーリでもカウンタックでも
大丈夫かと・・・。

本日土日での申し込み最終ですね。
どうなるか・・・。

Aタイプ、A1タイプ、Ｂタイプってどれくらいの価格なんですか？

この会社は、どれくらいマンションの建設歴史があるのでしょうか？
近畿菱重だったかな？子会社グループ？

管理や、施工が心配です。工事関係者の方いませんか？
いい会社ですか？過去の施工トラブルないでしょうか？

スーパーカーは、立体駐車場に入らないのでは、余談です。

工事系、いろいろ系　宜しくお願いします。

>21さん

価格表もらってないのですか？
＠180ぐらいですよ。

A 4900 90㎡
B 3000　65
C 4500 85
D 4600 80
E 4200 80
F 5700 90
G 3500 70
H 4000 80
I 4000 75
J 3600 70
I,4300 75
K 3600 70
L 5200 85
M 6800 110

スレッドが伸びません。購入層が20-30代でない可能性があります。
ネットは若い人しかしないのかも、やはり小規模マンションなので、
書き込みも少ないのでしょう。
年収が、最低でも800万以上のかたのマンションでしょう。

南面、3階以上は抽選になるでしょうか。
眺望料が350万は大きいかも・・
倍率はどのぐらいかな？？

今回で、大き目の間取りは分譲済みになりますね。
2期以降は低層と小さ目の間取りのように思えます。

部屋によっては３倍ぐらいになるかもしれませんね。
どうでしょうか。

２０日に会いましょう。
皆さま、あのモデルルームの駐車場の狭さ、、
５６４０−５２８０＝３６０モデナ。
１階から３階は、下り天井が洋室１，３にあります。
冗談で買います。ほんとは、欲しくないけど、、、、妻が、、、
僕は、水族館前高層階が欲しい。もしくは、もっと検討したい。
オプション料金なかなかでません。

近くに私立幼稚園、小学校が、外車通学が多いね。
学校関係者もセカンドハウスで買うのかな？

>>27
なかなかの意味不明文章ありがとうございます。

購入希望者としては、会話が成立しないのではないかと、今から心配です。

>>27
冗談で買いません。
購入希望者は必死で働いて、一生で１軒だけです。

心配です。

やや高い。

>>27
あのタワーを検討したいなんて意味不明。
本当に現地見てるのか？

月の管理費などで郊外の戸建ても検討します。
施工業者？丸投げで、孫受け建設会社があるかもしれません。
非常に便利な場所なので、手抜きせずいいマンションになってほしいです。
会社に住宅の研究所、実験所がないのが、やや心配です。
跡地の為のマンション企画のみでしょうか？

須磨エリアは、マンションの下落が続きます。
日経トレンディの記事から見ると、２００８年は様子見がいいようです。
しかし、ずっと待っても賃貸から脱出できません。
駅近マンション、郊外戸建ては利便性か広さの究極の選択です。

設計業界のサラリーマンとして、手抜きしないいいマンションであってほしいです。

１

そろそろ、抽選結果が出るころでは？
申し込み済みの皆さん、希望の部屋が当たっていると良いですね。

最上階南西抽選落選の為、他物件検討します。

垂水レバンテ横再開発マンション、最上階検討します。
ティオ舞子の最上階の売却交渉を不動産に依頼していますが。

便利なマンションの最上階の購入は難しいですね。

皆さん、希望の部屋が当たっていると良いですね

やはり403は希望者が多かったのですね。
眺望も良くて高い（6800）ですが、良い部屋ですよね。

他も、抽選になっているのかな。
時期分譲も最上階があるので、そこでリベンジでしょうか。

1期分譲分は全て完売したのでしょうか？

1期分譲分以上売れてるみたいです。
戸数の半分程度売れていましたよ。

次期分譲分も売ってしまったのでしょうね。
早々に完売してしまうかも知れませんね・・

須磨の地名と利便性で価格ではありません。
欲しい人にとっては最上階が１億円でも買うでしょう。
地方の事業家資産家が子弟の為に買うマンションの可能性もあります。
セキュリティを強化したマンションになって欲しいですね。

若木町の物件より価格は高くなっているが、仕様は落ちているような気がするのですが？
若木町の物件が良かっただけに少し踏ん切りがつかないです。

若木町とここでは立地が違いすぎます。
　若木町は、山電の普通しか止まらない東須磨、しかも高速が目の前、渋滞する県道が直ぐ近くと仕様で勝負するしかなかった物件です。
　ここは、逆に立地だけで勝負になる物件。
　山電　特急停車、JR　快速停車駅まで　直ぐ近く。しかも目の前が須磨海岸ですよ。
　マンションの価値から言ったら、どちらが有利は自ずと分かると思いますが。

44＞仕様で勝負するしかなかった物件？価格も安かったですよ？

逆に立地しか売りが無いという事ですか？

2号線、電車の騒音、海水浴シーズンの須磨海岸、塩害を考えるとどうなんでしょうか？

もう、無い物件なのでそんなに興奮する必要も無いと思いますけどね。

いや〜ん！若木住民から教育的指導！

公示地価発表です。
関東地区では購入待ち。須磨地区は駅前物件なので買い？

しかし、岡本３丁目じゃないのに、、、
若木町と関守町は仲良くしましょう。

だいたい、若木町と聞いて、どこだか分かる人もおらんやろ。
共同住宅は所詮　立地が全て（中古になったら明らか）
仕様などいくらでも追加できるし、いまどきの住宅はそれほど差がない。
良い場所には金は出せても、どうでも良いところには出さんのが賢いということ。

４４と４８は同一人物？そこまで言い切れる自信がわから無い。思い込みが激しい人とは会話が成立しないでしょうし、何を言っても無駄でしょう。ここのレスにも迷惑ですので勝手に検討する事にします。

検討できるだけでもすごいですね。
扶養家族は幼児複数、主婦です。

子供のことを考えると１００㎡は欲しいです。
このマンションに幼児、乳児家族っているのかな？
面積、価格からしていないような気がする。

だれの為のマンション？

年収900万以上のファミリー層のためのマンションでしょう。
神戸西地区では久しぶりの買いでしょうか。

地方資産家のセカンドハウスに最高の立地です。

今日チラシを見ました。抽選ではなくなったのでしょうか。
明日、現地の眺望を確認しにモデルルームへ行こうかと思っています。

実際の眺望を見た方っていらっしゃいますか。

抽選は最初だけで、今は申し込み順になっているようです。
まだ、良い間取りは残っているのでしょうか。

２階以上なら眺望は良さそうですね。

駅前物件ですね。
標準で高級仕様にして欲しいです。

確かに値段の割りに仕様が良くない。
よく考えた方が良いかも。

悩んで悩んで契約したのですが。私も値段の割に仕様が悪いのが気になりました。　防犯面もいまいち（駐車場にだれでも入れる）かなーと思うのですが皆さんから見て設備面はいかがでしょう？

防犯カメラの設置台数を増やすべきでしょう。
当然、録画設備も増設です。
ただし、現在の設置予定防犯カメラの代金はマンション価格に
入っていません。
リース方式で、共益費から出費するみたいです。
配線のこともあるので、将来の防犯カメラの増設用配線管を今から
要求するのも必要かもしれません。

管理人は、通いですので、、、

住宅品確法の施行どうりのマンションになってほしいです。

そんなに仕様って悪くないと思いましたが、ウチだけでしょうか。
今まで見学してきたマンションと同じレベル位だと思いました。

若木町と比較して、悪いってことなんでしょうか？

値段の割りに良くないだけで、平凡なマンションと同じくらいと言うことでしょう。
坪単価の割には、高級仕様ではないと言うことでは。

皆さんレスありがとうございます。
防犯カメラはリースなんですね。構造的な面は難しくても防犯カメラで対応すること可能なんですね。というかそうするしか方法がないということでしょうかね。
今から配線管増設の要求をすれば対応してくれるのでしょうか？

仕様は＞60さんのおっしゃるとおりです。
カシータや若木町を見て
この坪単価ならと期待していただけに残念です。

当物件は住宅性能表示制度を導入しています。

等級（３もしくは５が最高）が上がればそれだけ性能が高いことを示します。

１構造の安定　耐震等級　耐風等級
２火災時の安全
３劣化の軽減　劣化対策等級
４維持管理、更新への配慮　専用配管等級
５温熱環境　省エネルギー対策等級
６空気環境　ホルムアルデヒド発散等級
７光、視環境
８音環境　遮音対策を評価
９高齢者への配慮
１０防犯に関すること

http://www.house-quality.co.jp/
関西住宅品質保証株式会社
０６−６４５９−１６１１

高倉町の物件と比較すると（あくまで戸数平均ですが）

関守町　3334㎡x140千円(路線価)÷42戸＝11百万円/戸

高倉町　2529㎡x115千円(路線価)÷53戸＝ 5百万円/戸

上モノを仮に乱暴ですが20百万円/戸とすると
　
関守町は31百万円/戸、高倉町は25百万円/戸となります。
これに販売費を10%、利益率を30%とすると
関守町は43百万円/戸、高倉町は35百万円/戸です。

仮定を置いての計算なので正確ではありませんが、
両物件を比較してみると（同じデベなので条件は同じと推定できます）

関守町は高倉町にくらべ土地の値段が２０％以上も高く
また第一種低層地区で３階(地下含で４階)までの制限あり
それで値段が高くなっていると思われます。
（階数が減ると当然１戸あたりの土地取得価格が上がりますので）

仮定の計算ですが、値段の積算値も販売価格に近いもの
となっており、そんなに乖離している仮定でもないとも思います。

結論としては、関守町の場合は高級仕様を想定して高く値段設定
しているわけではなく土地代が高くついているということ。

それは駅近＆低層住宅街に住める対価と考えてみなさん購入されて
いるのでは？

私は不動産関係者ではありませんが、素人でもこの程度の知識は
もってないと物件比較は難しいと思います。

個人的にはいい物件とは思いますが・・・。
条件が揃いすぎて値段が阪神間でも買える値段となっているので
あとはなにを重視するかですかね。

63さん、すごいですね〜。これに消費税も入って…ってことになると
やっぱり関守町は土地値ってことですかね。

駅前だけでも条件がいいのに、海が見えるってことで価値もあがってるのでしょうかね。

でも、両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっているわけですから取得価格にそれほど差が出来ているとは思えません。
値付けはデベと営業が行いますから、周辺の売り出し情報を参考にしながら価格を設定しているだけだと思います。
駅前は強気の設定、少し遠いところはそれなりの設定にしています。
仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読みがあったからでしょう。
これを良しとするか否かは購入者の判断するところになるでしょう。

仕様を高くしなかったのは、そこまでしなくても売れると言う読み？

オプション価格を無くして、モデルルームが標準にして欲しいですね。

両方の物件とも親会社の土地を譲ってもらっている＝
適正価格(=市場価格）で親子間の譲渡をしているはずです。
（そうしないと関係会社間取引で寄付と見なされ税務上否認されますので）

ですので、おおよその市場価格が物件の原価に反映
されていると思われます。

ただ６５さんのおっしゃられるとおり、まわりの売買事例や需要も
参考にして価格設定しているとも思います。
（コストと市場価格と利益がうまくマッチする水準ですね。
　マッチしないとそもそも事業そのものが実施されないので）

ただ最近の周辺事例から突出した価格設定となっているのは
事実で、仕様を安くしてもそうせざるえない
（=そうでないと利益がでない）状況であったか、
高値でも利便性・眺望立地等のプレミアで売れると考えたか。

利便性・眺望立地等プレミアはすでに土地市場価格に
反映されていると考えられます(=コストに反映されている)ので、
前者と考えるのが妥当かと(プレミアで利益を取れない。とったのは
親会社ということ）。

また別のマーケティング的視点(先述の需要の話ですね）から見ると
さらに価格を上乗せして仕様を上げた場合、この地区の購入層
をサラリーマンとするとニーズとアンマッチとなる可能性あります。

昔からの由緒ある土地なので高級マンションのニーズは
ある可能性はありますが・・・一般サラリーマンでない
医者・会社経営者・資産家等がこの物件が高級化したら
買うかどうかですね。

高級化したら一般層は買えなくなるので仕様は標準でよいのでは。

同価格で仕様が高級化したら一般層は買えなくなるのでしょうか？
ご契約オプションポイント（１００万円分相当）進呈！
などありませんか？あくまで購入者が任意で使えるポイントです。
高級マンション風が嫌な方は、無料ポイントオプションポイントを使わないでしょうから。

物件の売れ残りが出た場合に、管理費は売主が負担するのでしょうか？
５月以降のカシータの動きも気になります。

そりゃ、完成在庫は売主負担でしょう。
ここも、あと200万ほど高くても良かったから高級仕様にした方が良かったですね。
今後のことを考えると。
モンテと同じくオール電化にしておけばさらに良かった。

ガスのほうが、火力が強いと思います。
電磁波の心配もあると思います。
海外駐在中の電気コンロは電磁波でなくハロゲンでしたよ。
学術誌に電磁波による細胞の動きが昔掲載されていました。

これだけ電化が普及してきているのに？？電気・ガスでの言い争いは醜いだけかと。

しかし、須磨駅周辺は２号線から一歩入ると極端に道が狭いです。
何年生活していても慣れませんね。
これから、考える方も車を使うなら現地まで車で行かれると良いとおもいます。
まず、一見さんでは無理でしょう。

逆に２号線が渋滞しても（よく西行きは渋滞します）、
狭いので抜け道に利用されないのも強みです（タクシーも嫌がる）。

そうですか？須磨に住んでると、あの道は慣れると思いますが…。

宅急便車輌の運転がうまいです。

ここは立地は良いが、逆に駅に隣接しているので電車、ホームの騒音、2号線の車の音は我慢しなければならないだろう。

電車の音は山電なので夜間は大丈夫でしょう。
むしろ夜のJR貨物の轟音のほうが心配かも。

２号線は夜間はうるさいですね。
ただ一の谷のあたりでネズミ捕りをやっているので
それを意識しての走行も多いですね。

騒音は既存の須磨シーサイドヒルズとおんなじ感じでは。
あそこの住人の意見が聞きたいところですね。

住宅性能評価書付きなら評価書をもらお。

住宅性能評価は音に関しては申請してないんです。

なぜなのか聞くと
任意のもので必ずしもとる必要はない
と言われたのですが
調べます　
と言ったきり返事なしでした。。。

現地眺望会？に行ってきました。
天気も良かったせいか、すごく海がきれいでした〜。

予算は少しオーバーしますが、ここに決めようかと思っています。

垂水〜須磨間でマンションを探しているものです、
こちらのマンションはとても気になっていました。

立地と眺望と予算があえば購入を検討してみようと思います。

小さな子どもがいるので周りの環境など詳しい方がいらっしゃれば教えてくださいますか？

とりあえずこの土日に見てきます。

もう25／42戸ほど部屋は押さえられているみたいですね。
駐車場は半分ぐらい（１５台？）の希望があるとか。

１Ｆの庭付きの家ってどうなんでしょう。
庭が気になっているのですが、壁に囲まれてるから植物の栽培は難しいんでしょうかね…。

あと、夏の暴走族と海に来る観光客が心配です…。

>83

夏は確かにガラの悪い人が須磨の海に来ますが
ＪＲ駅周辺までで山電周辺はそんなに影響ないかと。

特に山電の北の住宅街まで来ることはまずありませんね。

駅周辺はガラの悪いグループがたむろすることは
どこの駅でもあることですし、むしろローカル感の
漂う須磨駅はほのぼのとした感が強いです。

今日モデルルーム見に行きましたが、結構混んでいました。
部屋もかなり埋まっているみたい？でした。

８３さん庭付きの部屋は全部埋まってたような気がしますが。

今日広告を見て、あさって見学予約しました〜。

何階から海って見えるんですかね？電話では1階から見えるとのことでしたが。

83です。
85さん、埋まってますね、庭付き・・・

seaの方は海は1Fから見えそうな感じはします。
山電のホームでさえ、JR須磨駅方面の海が見えますから。
ただ、残り戸数は数個かも。

sunの1Fならば壁（境地の）のみ。
2Fでも屋根屋根かなあという気がします。

ここ高級マンションで検索してたらヒット
しました。

庭付き　１階？売れちゃたのですか？
来年　値引き売れ残り買う予定だったのに、、、

管理費が高いのが悩みどころです。
カシータと比較すると月三千円以上高い。
近鉄住宅管理ってどうなんですかねえ。
自分たちの身の丈に合うのかどうか・・・

↑上の管理費の件ですが

「管理費＋修繕積立（警備費も込み）」の間違いです。すみません。
総計で三千円ほど高くて、
中でも管理費が高めです。

管理費は日勤１名で合計で４百万円程度は必要です。
合計でそのくらいだと掃除は専用者ではなく
管理人が兼務で掃き掃除をするくらいになるかと。

管理費、修繕積み立て費はある程度払った方が、今後のためにも安心です。
マンションは管理が命ですから。
荒廃したマンションには資産価値はありません。

シーの一階は半地下！？
北から見ると一階は埋まっているようですね。
ピットやドライエリアはあるけど、湿気対策が重要なのでしょうかね・・・。

マンション見学してきました。
須磨区でいろいろ見ましたが、条件はいいですね。
検討中のみなさんはいかがですか。

主人の仕事が遅くて駅に近いところで探していました。
南向きですし海が見えて気に入りました。

予算を少しオーバーですけど、思い切って買いたいと
思っています。

一番高い6200万の部屋も売れたようですね。
ある程度高いですが、立地が良いから目をつぶるかな。
悩ましいところです。

実際、どれぐらい売れているのでしょうか。
マンション不況の中、善戦しているのかな。

南東向きの3LDKを検討しています。
海は南向きほど綺麗には見えませんが、駅までの距離・日当たり等考えると
南東向きで充分かなと思っています。値段も南向きに比べると安くのに、広いですし…。

どなたか、南東向きを購入された方いらっしゃいませんか？
情報教えて下さい。

まだ、MR行ったことありません。
高そうなのでひやかしですが、
どれくらい売れたのでしょうかお教え下さい。

たしかにこの立地は今まで見てきた中でトップクラスかな。
駅の近さのみ希望で海が見える見えないはあまり気にならない。
3000万ちょっとの安い部屋もあったのでバランスはいいと思うよ。