繰り上げ返済は愚か者？【Part3】

補足
現状でPBRが1.2倍程度の株価でPER10倍の株を買って損をする理由が理解できない。
ということです。
毎年、1割ずつ価値が高まっていくのに。

＞５０１
それ何の理論になっていないよ。
単なるあなたの意見。

理論というのは数値的に根拠があること。

>498
家賃分ヘッジ。まったくおっしゃる通り
その他の部分も基本的に同意する
ローン残高＝金融資産近辺な人なら積極投資ありと思う

でも普通はローン残高より金融資産がかなり少ない
レバレッジかけて自分が借り主な不動産投資してる状態
この状態で更に株に投資はやり過ぎでは？
分散投資が必要なはずなのに、株と不動産というリスク性資産に偏り過ぎで恐くない？

例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。
ココで金融資産を株に投資すると不動産83%、株17%（うち借金50%）。
こんなポートフォリオは安易に他人に進めちゃいかんと思う

家賃分のインフレヘッジなんて殆ど意味ないような気もする。
家余りなんだからさ。

>502
さっきの例えでPBR1.2倍がなぜ出てきたのかは分からないが、PER10倍が買い推奨なのは分からないでもない
だが、今の日経225採用銘柄は平均PBR1.4倍でPER22倍位なはずなのにその例はあんまりだ

＞５０５
＞不動産投資してる状態

投資は資産に対してするもの。
自分が住んでる不動産は負債。投資とは言わない。

そのレベルは賃貸が得か、持家が得かの議論レベル。

＞例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。

この状態では、負債1000万があるだけ。資産のポートフォリオになっていない。
負債1000万に対して、
資産はあなたの将来返済がDCFが1000万で、
バランスシートを支えている。でなければデフォルト。

繰り上げかするかしないかは、
資産ポートフォリオではない。
いわばＰＬ。

損か得か。
それで判断すべき。

＞５０４
は多分５０１だろうけれど
この世の中にPER,PBRがいくらで買いで、いくらで売りなんて
理論は存在しない。

すべて経験則でPERが１０で低いとか２０で高いとか、
PBRが1.5が適切と言っているだけ。

そんな数値で株価が決まれば誰も損はしない。
それで決まれば、世の中、金持ちだらけ。
５０１はバフェットやロジャースを超える資産家になっていて、
今頃はフォーブスに載っているはず。

＞５０１が
せめて統計上のデータでも示せれば、
一ミリくらい納得したが。

>505
少しくどい言い方(書き方が下手)なのに、同意くださりありがとうございます。

レバレッジかけて不動産投資というのは、現在の資産に対する借入れの割合でそう見えますが、実際には
物件5000万、ローン3000万については、経年劣化による資産価値の目減りを考えても10年以上は物件価値は3000万円以上でありつづけるでしょう。インフレになれば、上昇しますし。ローン残高は毎月減りますし(この時点で破綻は考えられない)
ローン3000万円で35年間住める住まいを手に入れたわけでして、金利を高く設定して11万円/月。
おまけに、金融資産が1000万円もある状態。
とても安定した状態だと思います。
その状態で、現金or国債or繰上げ返済をすると、リスクをとらなさ過ぎによる不利益を被るかと思います。
安定した給与所得等があるならば、リスクをとるべきです。(というか、現金を持っていることがリスクだと私は考えます)
毎月、現金で給与所得があるのであればそれを組み入れて考える必要があるかと思います。
現時点での資産配分ではなく、向こう10年間で資産配分がどう変化するのかを考えるべきかと。

レバレッジと表現するのであれば、物件4000万、ローン3500万、金融資産100万円、収支が均衡している(余裕が無い)人でしょう。
このような人は危険ですね。(というか、株保有以前に危険)

私は、物件3500万、ローン2000万、金融資産1200万(内訳：株1000万、現金200万)で住宅ローンスタートしました。
ローン＝家賃　と考えているので、現金を残している意味はほぼ無いと思いました。
住宅ローン返済は6.4万/月
配当金+金利収入は2.7万/月
ローン控除は10年間の平均値で1.4万/月
実質ローン返済額は2.4万/月になります。
プラス株価の上昇があります。(おまけで株主優待品が9万円相当/年あります)
株価上昇がなくてずっと横ばいでも万々歳なのです。
この状態はリスクガ高いと言うべきなのでしょうか。
ローリスク、快適なリターンだと思うのですが。

>508
すまないいくつか分からない
こちらが間違っていといかんので、ご教授願いたい

資本の部
不動産 5000
現預金 1000

負債の部
長期負債 3000
純資産 3000

で負債は3000だと思うのだがなぜ1000万？

DCFの部分は何かま書きちがいではないだろうか？

>>494

現在のマネタリーベースが135兆円→2年で倍の270兆円
異次元緩和は2013/4→2015/3→24ヶ月
135兆円/24ヶ月=1ドル100円換算で560億ドル

住んでる不動産5000万は資産ではない。（ウキペディア富裕層定義）
なぜならこれを売っても住むために費用が必要だから。
まさしく賃貸か持家かの選択。（賃貸＝持家）

計算すべき資産はローン3000万と金融資産1000万。

あ、計算間違えた。
負債2000万だった。
ごめん。

>>494

2014年度末じゃなくて2014年末だったので一部訂正。

異次元緩和は2013/4→2014/12→21ヶ月
135兆円/21ヶ月=1ドル100円換算で640億ドル

やはりFRBとさほど違うとは思えない。

>514
君たちの話はどうでもいいよ。
日銀の金融政策会議ではないから。
他でやって。

>510
ご意見にはほぼ同意
こちらも5000万の例の状態は破綻リスクはほぼ無いと思う
ただ老後資金を考えたらまだ余裕が無く、リスク50%想定で500万マイナスのリスクは高すぎると言う意見
意見的には正反対だが、そこまでは考えて投資してるならリスクは高くないと思う
万一の最悪の事態になっても絶対に乗り越えられると思うから

だが、今までの他の株派ってそういう前提抜きでただ上がるから買え、じゃないか？
例えに文句言っても意味無いかもしれないがPER10倍前提とかアベノミクス前の水準じゃないか
信じるヤツがいたら可哀想だわ
まだまだ上がる可能性はあると考えるし余裕あるなら投資もいい
だが、リスクも伝えず全力投資とか安易に勧めるなといいたい

>>494

ついでにFRBとの比較

QE3の期間2012/9→2015/6（2015年半ばとしてるので6月と仮定）＝34ヶ月
34ヶ月☓850億ドル=28,900億ドル
総緩和額の対GDP比180%

黒田
21ヶ月☓640億ドル=13,440億ドル
総緩和額の対GDP比220%

>明らかに違うよ(黒田日銀が異次元すぎる)

どこが？？？

＞５１７
どうでもいいです。
仕事がんばってください。

>517
なんで日銀はマネタリーベースで、ＦＲＢは資産買い入れ額で比較するの？
ＦＲＢもマネタリーベース水準で比較するのが良いのでは？

>513
面白い考えかただな
だだ資産に入れないと2000万の債務超過になるんだが投資してる場合なのだろうか

＞５１３
ごく普通の定義ですよ。
資産とは、
換金可能な資産-負債-住居用不動産
なぜなら前に言った通り、住宅を売却したら住居費用が必要だから。
不動産、住んだら負債、貸して資産です。

富裕層とはこれが100万㌦＝一億円ある人です。

みんな一見難しいことを言っているようですか、
ローン減税と期待インフレで（将来の利率＞インフレ）
繰り上げが本当に得か考えればよいだけ。

あなたの判断。

富裕層の定義は知ってる
だがそれは資産の定義じゃないだろ
売却したら家賃は必要になるが売却資金が入ってくる
その分はどこへ消えたんだ？
居住用不動産をオフバランスしたら単なる債務超過な人じゃないか

ロバートキヨサキ的に資産じゃないと言ってるなら、そもそも居住用不動産なんか買うなってことで終了だ

>なんで日銀はマネタリーベースで、ＦＲＢは資産買い入れ額で比較するの？

日米の金融政策のスタンスの違いをしっかり把握してないようだね。

日銀はマネタリーベースを14年末までに倍にするという目標の元に資産買い入れ額を決めているのに対してFRBはそもそもマネタリーベースがいくらかではなく、雇用が改善するまでQE3を続けると言っている。元々FRBのQE3は14年で終わる予定だったのが15年まで伸びている。当然今後景気回復状況次第で前倒しになる可能性も有るし伸びる可能性も有る。

で、現在日米中銀のアナウンスで公表されている金融緩和の規模と期間を比較すると「黒田日銀が異次元すぎる」事は無い。

＞523
いや、そういうことじゃなくて金融緩和の規模を両国の金額で比較するなら、同じ物差しで比較しないと意味ないよ、ということ。

＞居住用不動産をオフバランスしたら単なる債務超過な人じゃないか

その通りだよ。
居住用不動産は売って仮に現金が入ってきても、
今度は、住居費がかかるから同じこと。

＞居住用不動産なんか買うなってことで終了だ
という事ではなく
賃貸と持家では、資産面ではニュートラルで、
持家にするかどうかは個人的嗜好。

したがって、繰り上げするかは、資産ポートフォリオと関係なく、
ＰＬ上の損か得かで考えるべき。

>525
仮に家が4000万で売れるとする
持家に住んでると2000万の債務超過
全く同じ人なのに売った瞬間2000万の資産家になる
資産面ではニュートラル？4000万も差がついてるけど

その差は、持家から借家になった時
別途住居費が発生します。
将来の住居費分の差です。

>>527

>金融緩和の規模を両国の金額で比較するなら、同じ物差し

なら同じ物差しで比較しよう。

FRBは11年度末までにリーマン以降3.5倍。しかもこの後にQE3が始まってるんだよ。だから日本の規模より遥かに大きい。
GDP比でならFRBより日本のほうが緩和規模が大きいがマネタリーベース比だとアメリカのほうが緩和規模が大きい。

さて、そろそろアメリカに比べて「黒田日銀が異次元すぎる」理由を具体的に納得出来る説明してくれないか？


↓日本、アメリカ、ユーロ圏のマネタリーベースの推移（情報ソース：日本銀行、FRB、ECB）

>527
借家なら将来の住居費用が掛かるのにその分を資産から引かなくて良いの？

>526
のケースだとその差が4000でしょ。

>516
>例えに文句言っても意味無いかもしれないがPER10倍前提とかアベノミクス前の水準じゃないか
>信じるヤツがいたら可哀想だわ
これについてですが、現時点での日経平均で算出するとPER1.4倍、PER22倍程度でよかったでしょうか？
PERについては決算が出てきた現状では18倍程度といったところですかね。
さて、PBR10倍前後を信じるヤツがいたら可哀想とのことですが、例を出しますとPBR的にも買い得感があり堅実そうなところでは「泉州電業(9824)」「日新製糖(2117)」など
PBRを無視すれば無数にありますよ。
未だに割安な銘柄は転がっております。
ただし、割安だからといって、日経平均に連動して株価が上昇するとは言えませんが。
少なくとも、今から買っても損するレベルの株価ではないものも多数存在します。(もちろん中長期的な時間軸の視点で)

＞４７８
最低年収半年分の金融資金は必要だと思います。

>528
日銀とＦＲＢの金融緩和の規模を、違う物差しで計算していたという自分の誤りには気づいてもらえた？

現金社会の日本は、クレジット社会の米国より対ＧＤＰ比でマネタリーベースがもとから多いわけだから、金融緩和の程度を調べたいならマネタリーベースの推移ではなくて、マネタリーベースの対ＧＤＰ比率の推移で見たほうがいいよ。

あと、これも参考になるかな？
↓
http://blogos.com/article/59511/

なんにせよ、深刻なデフレに陥っている日本を、消費増税まで控えてる時に、たった２年で２％のインフレにしようとしてるんだから異次元と言われるのも当然。

さてさて素直に儲けられる方々だけに…

明日以降は久々に不動産株が暴騰しそうです…為替も円安だし日経先物も大幅に上がっています。

明日以降は皆さんが購入されたマンション業者や一戸建て業者の株に注目と期待をしましょう♪

>>533

お前は何を言っているのだ？

そもそも日米の背景や経済状況、国民性が違うにも関わらず同じ物差しで比較しなければ意味が無いとい言ってきたのは君だ。そして同じ物差しの基準はマネタリーベースだと主張したのも君だ。

元々金融政策のスタンスが違うにも関わらず、君が「同じ物差し」にこだわるから「同じ物差し」で比較してあげたにも関わらず、

>現金社会の日本は、クレジット社会の米国より対ＧＤＰ比でマネタリーベースがもとから多いわけだから

日本は現金使って米はクレジットだからマネタリーベースの比較は意味が無いとか、自分から公平に比較するのはマネタリーベースと言っといて今度はマネタリーベースでの比較は意味が無いと？

>なんにせよ、深刻なデフレに陥っている日本を、消費増税まで控えてる時に、たった２年で２％のインフレにしようとしてるんだから異次元と言われるのも当然。

どれだけ理論的な反論が来るのか期待していたがまさか「２年で２％のインフレにする」という根拠の無い実現可能かどうか分からない、総裁就任時の国会発言だけを聞いて「異次元」だって言ってるの？しかも内容は米と比べて今更感たっぷりにも関わらず？

いい加減、アメリカに比べて「黒田日銀が異次元すぎる」理由を具体的に納得出来る説明してくれないか？

>>533

msnの記事見るのも良いんだけど、ちゃんと検証してる？必死に記事検索するのも間違いじゃないが自分で検証する事も大事だよ。

違うスレ作れば？

＞535
自分の間違いをすでに三回も指摘されたうえに、あなたの求める理由を書いたら今度は逆切れ？
この問題はあなたの頭では全く理解出来ないことが分かったので、あなたに納得できる説明をするのはもはや不可能だ。

＞536
まずは自分で検証して違う答えが出たら教えてね。

例えば10億円の豪邸も資産にならないの？売って月20万の賃貸マンションに引っ越せば、相当な額の現金が手元に残るが。

>>538

申し訳ないのですが、どのへんが間違いだったかその３つの間違いをもう一度書いてくれますかね？
しっかり反論して上げますから。

それと、

「アメリカに比べて「黒田日銀が異次元すぎる」理由を具体的に納得出来る説明してくれないか？」

をずっと待ってるんですが。

>>538

負けず嫌いの方のようですが、流石に無理があるような…

>535
持ち家でも賃貸でも、資産的にニュートラルという意味は、
同じグレードの家に住んだ時のこと。
時間10億の家を売って、同等の賃貸に住めば、資産は増えない。
逆に4000万の家を売って、月5万の公営住宅にずっと住めば、
当然資産は増える。

ライフスタイルをダウングレードすれば、当然資産は増える。

時間➡時価

>540
自分の間違いを指摘されても気づかない、理由を示しても気づかない、もうどうしようもありません。お手上げです。気づいてないフリをしてるだけならまだ救いはありますが。

>>544
>>540はきちんと反論してるでしょう。
分かってもらえないと感じるなら、君の理屈？と説明？が不十分なだけでは？

というか、誰もあなたの説明分からないと思いますよ。

すみません、546は544に対してです。

２年で日銀券や硬貨を87兆円から90兆円に増やし、日銀当座預金を47兆円から３・７倍の175兆円に拡大する。国際通貨基金（IMF）によると、2013年、日本のGDPは推定476兆円。日銀のマネタリーベースはGDPの29％から55％に膨れ上がる。

米連邦準備制度理事会（FRB）の量的緩和（QE）でもマネタリーベースは月にGDP比で0・5％しか増えていない。黒田日銀の「異次元の緩和」でマネタリーベースは月にGDP比で１％も増える。FRBや欧州中央銀行（ECB）のマネタリーベースはGDPの20％未満。

国債の買い入れは89兆円から190兆円に倍増する。日銀は現在、政府債務の14％を保有しているが、26％まで跳ね上がる。ちなみに、英中央銀行・イングランド銀行は政府債務の29％を保有している。

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昨日あたりからあからさまな連投してくるおバカさんはどうやらこの意味を理解できないようだ。
反証もできないみたいだし。

無駄な話しをしている間に株価はグングンと上昇中です！
まず一歩前へ踏み出せよ。
日経１５０００円も間近だよ。
持たざるリスクが非常に大きいのが株式ですから！

今日はパナソニックが最高値更新したからチャンスです！
もう少しで三桁では買えなくなるでしょう。

>>548

必死に調べたのかもしんないけど、欧米はそれいぜんにかなりの金融緩和を行ってるので意味ないのでは？

日銀が凄いんじゃ無くて今までの日銀がだめだったって話にはなると思うけどね。