公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

私も気になっています。
新型住宅ローンというのは、保証料も繰り上げ手数料もかからないで、長期固定が組めるとの事。
金利もそれ程変わらなければ、普通に公庫で借りるよりもメリットが大きいような・・・・

新型住宅ローンは「証券化ローン」というように、
民間が買主に対して融資した債権を公庫が買い取り、
公庫はそれを証券化して投資家に買ってもらうのです。

公庫のHP
http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

私もチェックしています。購入金額の8割なんですよね・・・。
見る限りみずほが一番お安い金利のような・・・。
でも引渡しが来年なのでその時の金利には
なってしまうのですが。。でも今までの公庫よりも断然
いいような感じですが。審査は厳しくなるのでしょうか？

保証料が不要ということは、リスクは証券を買った投資家が取るに
せよ、それだけ審査は厳しくなると思います。
・・・と書いたけど、公庫も実績作りを焦って「ゆとり返済」に時のように甘くなる可能性も。

いろいろ考えると公庫一本でいけるのなら
それがいいんじゃない?

住宅金融公庫の独立行政法人化に伴って、民業圧迫と言われていた公庫の直接融資は廃止に
なることが決まっています。従って公庫側としても新しい証券化型ローンになるべく早くシフトしたい
という意向があるものと思われます。ので、おそらく金利面で直接型ローンより証券化型ローンの
方を有利にしていくと今後考えられます。

この証券型ローンは、米国では一般的（いわゆるモーゲージ）で、多数の証券化型ローンを
米国政府機関（ＦＮＭＡ・ＦＨＬＭＣ等）が集めて証券化し、その証券化された債券を銀行など
の投資家に販売されています。その証券化された債券（モーゲージ債）の流通市場は米国債
と同じくらいの規模に発展しています。

来年3月入居物件で、9月に証券化ローンと通常のローンを意識せずみずほ銀行の審査をうけました。
みずほ銀行の証券化ローンで借りたい場合は、新たに審査を受ける必要があるのでしょうか？？

もちろん実際は公庫なので再度必要でしょう。で、申し込みも
公庫のようにぎりぎりしか駄目でしょう。

すみません。私も新型ローンを検討しています。
来年三月入居予定の場合の公庫のように申し込みぎりぎりとは
何月をさすのでしょうか？
私も銀行の事前審査済みです。

住宅金融公庫に申し込みを済ませたのですが、証券化ローンに切り替えできるのでしょうか。

私も公庫全額予定でしたが、
証券化ローン（みずほ銀行）の金利の低さが気になっております。
来年3月入居予定で、そろそろ公庫の正式申込となるのですが、
今のままの金利でいくならば、どう考えても証券化ローンの方が
得になります。

現在みずほの金利は２．８７％ですが、来年の3月までにあがる
可能性はあるのでしょうか。
公庫側としてもシフトしていきたい気持ちがあるわけですよね。
うーん、悩みます。

通常の公庫は申し込み金利で証券化ローンは銀行融資と同じで
実行金利です。
現状都市銀行は証券化ローンの取り扱いをあまりしたがらなく
上記のようにみずほが率先して取り扱いをすすめてますね。
通常の公庫融資から証券化ローンへはまず通常公庫の申し込みを
取り消せばＯＫのようです。
ちなみに金利は通常公庫の11年目からの金利がいまだに3％超えてる
現状では証券化ローンの方が有利ですね。

率先して行ってるみずほ銀行へ相談したところ、
公庫の手続きと、証券化ローンの手続きを並行してしておいて、
最終段階（入居の前月くらいといわれました）にどちらかに決めればＯＫ，
といわれました。
ただ、公庫は一度キャンセルすると、数年間？申込ができないペナルティ
のようなものがあるとも言われました。
（でも、数年間はそりゃ申し込まないだろうとも思いましたが）

あと、証券化ローンはつなぎ融資が必要ですが、
公庫の場合、物件（不動産会社）によってはつなぎ融資が必要ではない
ところがあるそうです。本当かどうかまだわからないのですが。
となると、つなぎ融資の期間に相当する金利分は出費になるということ
なのでしょうか？
でも公庫の保証料よりは安いですよね。

銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
団信が年に１０万円単位で支払うこととなり
民間ローンの保証料を単純計算で10年ちょっとで超すそうです。
35年金利固定だからしょうがないけど、どこで借りるにしても１００万単位の
保証料を持っていかれるようで、トホホって感じです。

>15
その発言からすると、その銀行さんは証券化ローンをすすめていませんね。
民間ローンと証券化ローンを単純比較（それも団信と保証料とで）するのは
ちょっと違うような。。。

期間固定での金利変動のリスクを避けたい方が考える場合は、
公庫（団信あり、保証料あり）と証券化ローン（団信あり、保証料なし）のみを
比べた方がいいのでは？

４月にすでに申し込んで、
今月実行、みずほの 2.87% で申し込みました。
私は新居を買うに当たって、ほとんど「例」がなかった当時に
申し込んだために、不動産屋も銀行も手違いが多く、大変でした
が、なんだか人柱になったようです^^;

もし聞きたいことがあれば、なんでも聞いてください。
私は今月実行です。

公庫からの切り替えはできないこともないのですが、
若干難しいかもしれません。切り替えるなら早めに切り替えましょう。

>銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
>団信が年に１０万円単位で支払うこととなり

これは最初だけですね。団信は残高によって、
毎年減っていきます。また、残高がある程度小さくなって、
自分のかけている生命保険でなんとかなりそう...と思った時点で
やめることができますね。銀行はできませんが...。

公庫と同じか？
と思って申し込んでみると、初期費用は公庫の方が得なことが
多いです。

というのは、公庫の特約火災保険が使えないということ...。
まぁ、保証料がいらないので相殺できますし、
繰り上げ返済が無料なので、それを考えたらこっちが得かなぁ
と思い、申し込んでありました。

証券化ローン、私も悩んでいます。
火災保険は、公庫に比べるとどれ位高いのですか？？
ネックがあるとすれば、その火災保険と、金利が実行時という事でしょうか。

>>証券化すでに契約済みの人さんへ
希望していた融資額は全額もらえましたか？それとも減らされました？
初期費用は公庫よりどれくらい多くかかるのでしょう？
あと建築審査は手続きは簡単でしたか？
いろいろ沢山聞いてすみません。

>>21
火災保険ですが、通常の火災保険付保が条件となります。
ですので、通常公庫を使うと半額になる火災保険が同程度に
なります。
　ネックと言えば、そうですね。利点は保証料がいらないこと。
逆に大きいと言えばこちらの方が大きいかもしれません。火災
保険が、家の大きさや、地域で異なります。あと、実行日が
毎日決められていますので、引き渡しに時間がかかります。

>>22
はい。全額。ただし私の場合は銀行ローンと併用しました。
リスク分散ってやつで...。初期費用はたぶんそんなに変わりません。
変わったとすれば、私の場合は２つにローンをわけたことによる、
手続き分が余分にかかりました(印紙代、手数料とか[数万円程度])。
火災保険ですが、70万程度とすれば、保証料 50万とか取られる状態
だと、半額の 35万で公庫が入れるとしても、５０万の保証料は証券化
ローンでは全くとられませんから、トントンに近いかと。金利はご存じ
の通り、今は証券化の方がどう考えてもお得。
　建築審査はなんの問題もなかったです。公庫とは違うので、民間機関
がやります。

みずほに行って来ました。
証券化ローンはほとんど扱ったことが無いようで、何を聞いてもまともに答えられる状態ではありませんでした。
新しくわかった事もなく、ここのトビで得られた事の方が多かったです。
とりあえず、審査をしてもらう為の書類一覧をＦＡＸしますという事で終わりました。
大分、イライラしてしまいましたが、金利・保証料なしを考えるとメリット大きいんですよね。
建築審査の事は、初めて聞きました。
これは実費でということですか？？

>>22さん
詳しい解説ありがとうごさいます。
証券化ローンは手数料、保証料とも他に比べると激安で、
おまけに長期固定と最強のように思われるのに、利用する人が少なくて
詳しい内容があまり分からないため、
本当に使っている人から話を聞けて大変参考になりました。
あともう一つ教えていただきたいのは、実際借りてみて
以外に費用がかかったもの（団信とか）や、想像していたのと
違った点はありましたか？
たとえば不動産会社の対応が冷たかったとか
細かいことでもいいので教えてください。

>>25
２２ではありませんが(笑)

特に費用がかかったということはありません。別途費用がかかると
言えば、民間に検査を頼むので別途３万程度かかりますが、
そんなの誤差だと思っています。逆に単なる１０年保証の検査だけ
でなく、公庫の高耐久性住宅のお墨付きをもらえるというのはおっきい
です。

ただ、融資実行が毎月20日固定されています。
前に勘違いされて書いてる人もいましたが、
「つなぎ融資」は必要ありませんが、竣工後検査を前月の２７日
迄に終え、実際に融資されるのが２０日と、完成してるのに約１ヶ月
待たされることになりました＞一戸建てです。

不動産会社の対応は、そんなことは一切ありませんでしたよ。
ただ、不手際は残念ながら多かったです。

すみません、>>２３と書くつもりが>>２２と間違えて書いてしまいました。
ところで一戸建ての融資だったのですね。私はマンションを購入する際、
証券化ローンの話をすると不動産会社の人がけげんそうな表情になって
否定的なことしか言わなくなったもので、少し不安に思っていました。
あまり提携ローン以外は使わないでほしいという態度がみえみえでした。
ちなみに三○○所ですけど…。やはりグループの結束は強かった。

>>27
なるほど。
まぁ、そんなんは、買う方の勝手なので、
我が道を進んで下さい。問題ないと思います。

東京三菱は新型住宅ローンは消極的だね
おそらく今までの住宅ローンの実績が少ないため
公庫の融資金利が高いことが原因
みずほの以前の金利と比べても明らかに高い

公庫の審査と新型ローンでの審査には違いがありますか？
額としては１９００万円借りようとしています。
（夫婦二人で収支合算で世帯年収６００万）
分譲マンションなのですが、ローン特約が新型ローンの
場合は使えないようなのですが。
とりあえず公庫を申し込んで、直前の金利で判断してやはり新型ローンで
行こう！と決めたとします。
でも新型ローンの審査に落ちる場合もありますよね？
どうしたらいいか困っています。
どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

>>30
それくらいならば何の問題もなく大丈夫だと思いますよ。

私も色々銀行ローンなどを比較して、結局証券化ローンに決めました。
26の方が書いていましたが、確かに融資実行日は決められていましたが、
私が使った所は5日と20日と月2回融資日がありました。。。銀行によってちがうのでしょうか？
火災保険は外資の会社に入りましたが、35年の長期で51万でした。（家財・地震保険5年含む）
建物価格が低いので参考になるかはわかりませんが。。。。

もう契約された方に質問です。

引渡し日の一週間前まで（ローン実行日）に住民票を移動して、銀行に住民票を
提出してくださいと言われているのですが・・・・・
どのようにしましたか？役所には引越ししたと嘘ついて大丈夫なのか？
心配なので、手続きの流れを教えて頂けませんでしょうか？

宜しくお願いします。

>>32
それを言われてる人がいるみたいですね。
私の周りにも同じく来月決済の人がいまして、同じ事を言われてる
みたいですよ。

それは銀行が面倒なので、そうしたがってるだけと思います。
私の場合は、

「引っ越してから１週間以内に、新住民票を取り、
変更手続きを取ってください。」

と言われています。この方法でも問題ないはずなので、一度、
銀行に問い合わせてみてください。

証券化すでに契約済みの人様
早速のお返事ありがとうございます。
今日銀行に確認したら、他の方も問題なく移動して住民票を取っているとの
返事だったので、どうしたものかと思っておりました。

早速明日もう一度伺ってみます。

ありがとうございました。

>>35
そんなことないですよー。現に私はまだ住民票を動かさないまま
金消を完了しています。だからそうだと思いますよ。

公庫が本来やってはいけない
「実際住んでいないのに住民票を動かす」
なんてことをさせないと思いますよ。

実際に、私は公庫に提出用の変更届をすでに頂いていて、
引っ越したらすぐに出してください...
との指示を受けています。＞大手都市銀です。

直前で辞退することが可能だと聞いたので、
証券化ローンの申込書を提出しました。
公庫の場合、民間銀行と併用しないと希望額の
ローンを組むことができませんが、こちらの場合は
物件自体の8割まで借りれるので、ローンが一本化
できるのが魅力です。ただし、収入ではアウトなので
夫婦合算で申し込みをしました。
共有名義にするつもりはないので、債務者は主人のみ
です。
マンションができるまでまだ月日があるので、証券化ローンの
金利があがるようなことがあれば、公庫で申し込もうと考えて
います。（公庫にも申込書は提出済みです）
できれば、金利がさらにダウンしてくれるとうれしいのですが。

証券化ローン金利は少し下がるようですよ・・・・みずほ銀行などの貸付総額
が大きい銀行に公庫がキャンペーンで金利を下げると日経に出ていましたよ。
ちょっと前ですが。。。私の銀行にも確認して「まだ未定ですが、12月から
下げるかもしれないというお返事を頂き、凄く期待している最中です。
公庫は10年目から金利が上がるし、保証料も取られるので、金利が下がれば
証券化ローンはますます有利になるのでは？と勝手に思っております。
検討中の方も直前の金利動向で動いてみては如何でしょうか？

そうそう、うちも夫婦合算で申し込みをしたのですが、所得税減税を考えて共有名義
にしましたよ・・・両方の税金が帰ってくるので得な場合があるようです。
又、ローンの額、頭金の捻出方法にもよりますが、税務署によっては
夫婦内贈与とみなされてしまう場合もあるので、その辺も含めて調べてみては
どうでしょうか？
余計なお世話かもしれませんが、私も色々悩んだので・・・・

後、せっかくアドバイスを頂いたのですが、銀行に住民票を移動してくださいと
再度お願いされ、ごちゃごちゃするのも面倒で移動させてしまいました。
負けてしまいました。しかし、不思議な事務手続きですね・・・・

＞証券化もうすぐ契約です

下がるんですか？！
うれしい情報をありがとうございます。

所得税減税ってローン控除のことですよね？
私も色々考えました。主人の所得税だけだとおつりがでて
しまうので、もったいないので共有名義にしようと考えた
のですが、私が仕事を辞めた場合に私の分の控除が受けられ
なくなってしまうので、それはそれでまたもったいないかなと
思ったことと、持分比率をどうすればよいのか全然わからなかった
からです。（７：３をよく耳にしますが・・・）
いろんなところで話を聞きましたが、結局よくわからずで、主人が
めんどくさくなってやめたのが本音ですが・・・。
私としては共有名義の方がよいと思ったんですけどね。
まだ子供はいないのですが、もしできたら私の扶養に入れることで（仕事を
続けていたらの話ですが）私の所得税は減らしていこうかなと考えています。

みずほの証券化ローンを検討しているのですが、同時に固定短期のキャンペーン金利適用はできるのでしょうか？
長期と短期を組み合わせてローンを組みたいと考えているものでして・・・

来年3月入居組です。
公庫へ申し込みをしていますが、昨今の情勢を考えて
新型ローンへ変更を考えています。相方がマンション担当営業に
その話をしたところ、まだできて半年だからいろいろ面倒でどうのこうのと
ネガティブな反応だったそうです。（こっちはどんなに面倒であろうと
得だと判断したら、恩恵を享受するために努力するのが
当たり前ですが・・・）

手続きはご自分で全てやってください。
といわれたそうです。そりゃやらなきゃいけないことはやりますが
フツーの公庫融資の手続きをじゃんじゃん手伝ってくれたのに
なんで新型ローンにはそんなに腰砕けなのか理解できません。
ちなみに、公庫と民間ローンで利用する窓口銀行を
変えるつもりは全くないのですが・・。

たびたびすみません４１です。
ちなみに銀行はみずほです。
販売代理もいわゆる大手なんですが。　

私が購入したマンションの販売代理店も新型ローンに消極的で
自分で手続きしてくれとの事で躊躇しましたが、
先週自ら銀行支店に行き申し込みしてきました。
公庫融資だとつなぎ融資不要なのに新型ローンだとつなぎ融資が
必要になります。まだ代理店と銀行との間で取り決めが
できていないので・・・っと銀行の融資担当の方から言われました。
今後、もっと活用されるであろう融資なのに対応悪しです。

現在、審査待ちです。公庫融資は承認されましたが、
新型ローンは大丈夫かなぁ？っと不安な毎日を送っています。

新型ローンの承認出るまでって通常どのくらいかかるものですかね？

来年2月末に引渡しを受ける者です。
現在、利用するローンについて最終検討中です。
先ほど、販売代理会社に、証券化ローンを利用したい旨伝えたところ
「それは辞めてください」ときっぱり言われてしまいました。
証券化ローンは、利用不可と制約を受ける筋合いの商品なのでしょうか？
あちらの言い分が不当である場合には、こちらとしては証券化ローン
を利用したいと考えているのですが。。

>38
転居完了です(^^;
みずほはすでに優遇を受けているので、これ以上は大きくは下がらない
と思います。日経に書いてあったと思うのですが、みずほが前例として
作ってみた...。みたいなこと書いてますよ。

>45
公庫が適用できる住宅ですか？
それならば問題ないのですが、「拒否する」のは怪しいですね。
公庫の検査が通らない可能性があります。

証券化ローンを借りるためには、「公庫の高耐久性仕様」を
満たしている必要があります。住宅性能保証などで適用される
住宅よりもきびしめの検査があり、さらには書類も多く提出する
必要があります。

できたら、そういう会社は避けた方がいいでしょう。

>41
おっけーです。

45です。46さんレスありがとうございます。
物件は、公庫付物件なんです。
ちなみに、5月の契約時に公庫の申込みは済んでいて融資可能な状態
なっています。
ここへきて公庫にまったく魅力を感じておらず、証券化ローンもしくは
三井住友の長期固定の商品にしようと思っているところです。
販売会社には理由等詳しく聞いた方がよさそうですね。

来月のみずほの証券化ローンの金利が
2.69% だそうです。
少し損した気分。しょうがないですが(^^

情報ありがとうございます。
すこし下がるんですね。ごめんなさい。。。素直にうれしいです。

この掲示板にも、ローンの事は沢山の書き込みがありますが、２．６９％で
35年固定はやはり最強と呼んでもいいですね。

証券化ローンがんばれー！！

>50
まぁ、１０月の方が大きく下がったので、このときは大きかった
んですが、今回はそんなにはかわらないので(^^;

3.4->3.2->2.87 と一気に下がったのはちょっと大きかったんです
けど(^^;