公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

133です。
134さん、レスありがとうございました。
販売会社に早速相談してみましたが、決済日を前倒しすることは可能との
ことですが、あくまで決済日だけの話で抵当権設定は2月末しかできない
と言われてしまいました。それじゃぁ証券化ローンの実行はできませんよね
…。1日だけでもつなぎ融資は、免れなさそうです。

みずほから証券化ローンで融資を受ける予定ですが、
販売会社からもらった諸費用の概算に、火災保険は20万になっています。
高い！って気がします。(公庫だったら4万しかかからないのに。）
購入するのは23区内の70㎡の新築マンションで、借入金は2300万です。
つなぎ融資も、「抵当権」などの関係で必要といわれて、
つなぎ融資の手数料、利息、印紙代で18万ぐらいかかります。
高くないですか？

>>140
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
計算してみたところ，住宅ローン控除額の差も大したことないようでした。

証券化ローンの適用金利について悩んでいます。
引渡前にローン契約を交わし、ローンが実行される時点の金利が適用されますよね。
しかし抵当権などの関係でつなぎ融資が必要な場合、
ローンの実施は引渡の１、2ヵ月後になるのではないですか？
その2ヵ月の間に金利が急上昇したらどうしましょう。

そういった不安があるなら、公庫の借り入れにされてはどうでしょう。

＞145さん

公庫融資は１１年目から金利はあがりますがね。
証券化ローンは35年間金利が変わらないことなので、
多少の上昇はあったとしても、11年目からを想定するとメリットは
でるかと思います。

分岐点は、３％と銀行の担当者が言ってましたが
＜私の場合、１０年目までが２．６％１１年以降３．５％＞
本当に、悩んでおります。
通常公庫で、１１年目以降に繰り上げ返済できれば良いのですが・・・

今公庫の承認はでているのですが証券化ローンに
変更したいと思っています。
そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
できるのでしょうか？
デベを通さずに変更してもし証券化ローンが審査落ちしたときには
マンション購入を止められるのでしょうか？

＞１４８
＞そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
＞できるのでしょうか？
できます。

いよいよ1月から東京三菱/UFJも2.7％程度の金利で本格的に参入。
これによりみずほは更に下げてくる模様。良い方向ですね。

150さん　それってどこからの情報？　

150さん、私もその情報ソース知りたいです。　ちなみに3月入居なので、もっともっと下がってくれると大変嬉しいのです＾＾；

>>151,152

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20041226AT1F2403025122004.html

150ではないのですが、東京三菱、UFJが公庫提携ローンに本格参入のようですね
私は東京三菱の固定に申し込んでいたのですが公庫提携に変えようかと思ってます

152です。
153情報ソースありがとうです！
嬉しい！！　素直に嬉しいです。
もう、みずほで審査中なのでみずほがもっと下げてくれるのは本当に嬉しいです。
ガンガン競って欲しいと思うのは、私だけではないはず＾＾；

みずほ若干下げの2.66％に。今日の日経

　大手銀行や地方銀行が来年1月から、住宅金融公庫と提携して手掛ける35年固定型の住宅ローンの金利を一斉に引き下げる。東京三菱銀行とＵＦＪ銀行が現在の年3—4％台から2.7％程度に引き下げるほか、みずほ銀行も0.03％の引き下げを検討。八千代銀行は年2.37％にして銀行界の最低水準を維持する方針で、金利競争が加速してきた。

　東京三菱銀とＵＦＪ銀は28日に、提携ローンの金利を大幅に下げて本格的な販売を始めることを正式に決める。これまでも扱っていたが、高めの金利を付け、事実上売っていなかった。

　提携ローン販売で先行するみずほ銀も年2.66％に引き下げる。りそな銀行も年2.65％に下げる方向。

八千代の特別金利は３月までと聞いたが、本当は５月までじゃないのか

盛り上がってきてますね公庫提携ローン、４大銀すべて年２％台——みずほに追随

住宅金融公庫と民間金融機関の提携ローンの1月分の金利が5日まで
に出そろった。４大銀行がそろって年2％台にしたほか、地域金融機関
でも、2％台半ばに設定する動きが広がった。

みずほ銀行以外の大手銀は、独自商品より高い金利を付けることで事
実上取り扱いを見合わせていたが、1月から金利を引き下げ本格参入
する。3％台だった東京三菱銀行がみずほ銀と同じ年2.66％にしたほか、
4％台だったＵＦＪ銀行は2.72％、三井住友銀行は3％台から2.95％に下
げた。地域金融機関では横浜銀行が2.52％、八千代銀行が2.37％にした。
提携ローンは20—35年の固定金利。公庫は昨年12月、優遇制度を導入し
て金融機関が金利を引き下げやすくした。みずほ銀行などが2％台に設定
したことで、金利の引き下げが相次いでいる。

初歩的な質問ですみません。

お恥ずかしい事なのですが
2割全額は用意できないのですが、
例えばみずほ→証券化で8割と
みずほの住宅ローンで足りない分を
借りる事は可能なのでしょうか？

＞１５９
できるようです。前のレスを読めば分かると思います。

＞159さん

というか、頭金を用意せずにというご質問ですか？？
頭金ゼロでの借り入れになると返済率でアウトになる可能性がありますよ。
とりあえず２割を入れるのは、安全策として常識と思われますが。
プラス諸経費も２００万ほどかかってきますよ。

勘違いだったらごめんなさいです。

>160,161さん
ありがとうございます。

諸経費や引越し費用などは用意してありますが、
手元に残すお金を省くと、2割分には足りないのです。
他銀行では（銀行ローンの）審査は通ったのですが、
証券化も本気で考えたいと思い始めたので。

わたしも頭金２割ありませんのでフラット３５＋銀行ローンにしようと思いますが、どこの組み合わせがよいのでしょうか

提携先がみずほなのでみずほのフラット３５にする予定でしたが、ノンバンク
系、特にグットローンのフラット３５は２．２３％ですね。手数料が借入れ金額の
２．１％かかりますが、これを引いてもうちの場合、総支払額はみずほより
３００万は安くなりました。銀行の証券化ばかりに目が向いていましたか、
ノンバンク系で考えておられる方はいらっしゃいますか？銀行と比べて
何か心配な点などありますか？

>>164
「グッドローンってどうですか？」というスレをご一読ください。
金利最安で魅力だけど、対応が悪い・不満・不安、という意見が多いようです。
付け足すなら、ちょっと前は、都市銀・ノンバンクに限らず、
公庫提携ローン（フラット３５）に消極的で、対応が悪かったです。
職員の提携ローンに対する知識も古かったり足りなかったりでした。
今は、話題になっていることもあり、多少は改善されているところなのかもしれません。

>164
ノンバンク系でフラット35を申し込みました。
協同住宅で、1月の金利は2.47%です。
とても親切な担当者でした。
銀行と違うのは、
メリット：都市銀であれば、引落口座にする銀行／支店を自由に設定できる
デメリット：返済予定表では毎月19日に返済することになっているが、
指定した金融機関での口座引落は1週間前（毎月12日）になる

金利一覧表
http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

東京三菱でフラット３５を申し込んだ方は、
いらっしゃいますか？

東京三菱に問い合わせはしました。うちは３月に実行なので相談したら、現状システムが準備できていないのでいま申し込んでも３月実行は無理（夏ごろならばOK!）と言われ、同じ金利のみずほ銀行を薦められました。
なんかライバル金融機関を薦めるなんて、このローンは金融機関にはあまり儲けはないようですね！

１７０です。
追伸・・・
ちなみに、東京三菱は実行日が毎月１５日と２５日です。
参考に、みずほ　りそなは２０日のみ、協同は５〜１０、２０〜２５日です。

八千代とグッドローンの実行日を知っていたら、
教えてください。

　遅レスですが、役立てばいいと思い書き込みます。
　私も、区画整理地内の一戸建用にと土地を購入するため、
都市再生機構（いわゆる旧公団）の土地に申し込み、
当選したまではよかったのですが、
なにぶん銀行融資等がつかなくて苦労しました。
　理由は、仮換地なので換地までは土地に抵当権の登記が
できないからです。
　例外もあるそうですが、仮換地についてはご注意ください。
　私の場合、地区管轄のJAが特別に融資をしていましたので、
なんとかそれでしのぎましたが、有利な商品がたくさん出ているのに、
まったくそれらを利用できず、資金計画に大幅な狂いが生じました。
　それと、この場合、建物建築の資金の融資も受けづらかったです。
　建物の融資の金融機関も土地に抵当権を設定が条件のところが
ほとんどだからです。
したがって、土地、建物もろとも有利な商品が選択できない
という結果になってしまいました。

>172
八千代の融資実行日＝毎月1日〜25日
「地味だけど八千代」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31626/

グッドローンの実行日＝毎月20日
「グッドローンってどうですか」
https://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html#15

>170
それはほんとうですか？
うちも3月に引渡しなのですが、東京三菱で15年固定審査中です
公庫提携に変更しようかと思っていたのですが…
夏ごろになるんじゃ意味ないですね

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

>176
併用した場合、公庫が抵当権1位、銀行が2位になります。
短期固定を借換となると、新規融資銀行にとっては他行扱いの公庫が1位で自行は2位になってしまうので、難色を示す可能性があります。
実際、フラット35と短期をそれぞれ違う銀行で借りるは難しいですし。
「出来るかもしれないけれども、銀行による」というのが答えかと思います。

>177
アドバイス有難う御座います。
フラット35でそういう状況であれば、公庫との併用時も同様でしょうね？
公庫と銀行短期固定の併用で銀行部分だけを借り換えされた方いらっしゃいますか？

>178
公庫からの直接融資との併用であれば、抵当権２位でもOKな銀行（商品）は多いです。
抵当権について整理すると、以下のような感じではないでしょうか？
他行が１位、自行が２位は殆どダメ
他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

>179
公庫直接もフラット35も第1位抵当権は公庫ですが？この違いはいったい何？？

りそなを検討しようかと思っているのですが、
どなたかりそなで考えていらっしゃる方おりますか？

また、りそなについて何か情報がありましたら
教えてください。（実行日、審査が厳しいなど）

>180
他行扱いか自行扱いかの違いでは？

>182
質問の意味がお分かりでないみたいですね。
直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが
フラット35も第1位抵当権は公庫のはずなのに他銀行の短期固定との併用はできるの、できないの？
という質問です。

>> 180=182
質問の仕方を学んだ方がいいね。

>183
質問する人の態度ではないですね

自分で銀行に聞けよ

>183
分かってないのはあなたですよ

>直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが

179ではこれが難しいといってるんですよ。

>他行が１位、自行が２位は殆どダメ
>他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
>公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
>自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

フラット35はMBSだからなあ

3月末引渡しなのですが、先日銀行に問い合わせたら
急がないと間に合わなくなりますよといわれました。
通常どのくらい前までに準備するべきなのでしょうか。

183さんの質問に、実際に聞いた範囲でお答えいたします。（183さん、それ以外の情報は直接、銀行に聞いてください）
いろいろ、（金利の上昇の可能性なども）試算して、借入額のうち2000万円をフラット35。1000万円強を勤務先企業提携
△1％（2年固定優遇後1％）で借りようと思い、数行に聞いてみたのですが、他行（又はグッドローンなどのノンバンク）扱いの
フラット35で公庫が第一抵当権になる場合、「三井住友は残りの分融資自体が不可、みずほはＯＫ、ＵＦＪもＯＫ、東京三菱は以前、「併用は全期間△0.5％優遇まで」と交渉の余地がなかったので
フラット35との併用を聞いていませんが、きっと無理そう。（その前に、何かとちょっと態度がデカイので借りる気なし（10数年、定期預金、給与口座にしていたのも、この際、かえるつもり））」でした。
特に、みずほさんは、グッドローン2.23％2000万円の残りを借りても1％優遇できます。と言われ、さらに、「みずほ分の保証料とか初期費用を考えると
、ＧＬ1本が、お得なのではないでしょうか」と親身に相談に乗ってくれました。（品川東口支店の方は、指定時間に勤務先まで着てくださるなど大変フットワークがよくて、親切でした）
しかし、私の場合、加重平均すると、今後、たった1％程度金利が上がっただけで、短期固定の「ウマミ」が消えてしまうので、
フラット35一本にしようと思います。　　個人的には、管理費等引き落とし口座の指定されている都市銀行のフラット35とその銀行の短期固定優遇金利との併用が一番お得かつリスクヘッジされている
と思いますが、金利急上昇時に対応できないので、「安全」を取ります。

>184=185=186
レス乱さないようにして下さい。
189さんナイスアドバイス！的確ですね。