ジオ苦楽園桜町について

阪急は天下ではない
駅距離と坂が気になったかな

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レジデンスも最終苦戦しとるな。
プラウド夙川もキャンセル住戸いまだに売れとらんみたいやし結局最近のマンションで竣工前完売はジオグランデ夙川だけ。住んでみたい街ナンバーワンのど西北もどこも完売しとらへんから、ほんまに景気ようなったんかわからんね。

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物件数多過ぎて検討者も方々に散ってしまってるんじゃないですかねえ・・。それでも好きなブランド、好きな地域があるはずですから全部が検討対象にはなっていないはずなんですけどね。

今読んでいて初めて知ったんですけどジオって評価高いんですか？？

437さんのお話に食いついてしまいました。

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天下では無いし、過去にミス施行もおかしてるけど、悪くはないレベルではないですか？ まあ関西ではいわゆる阪急沿線高級住宅地や百貨店の影響もあって良いイメージが形成されているかもしれません。まあ実力以上に一般イメージは良いのかも？ 実際ジオグランデまでいくとプラウドなんかににも負けない質感はあるでしょうし。

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ジオシリーズになる前にありましたね・・・地所系と電鉄系でもともと専門はなんだと考えたら・・・

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MRで上階からの眺望の感じを
見ました。
抜けてて良かったです。

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上階は景色抜けているんですね。
いいなぁ。
ということは日照も期待できるという事なのですか？？？

前の書き込みにもありますが価格は強気ですね（汗）
もう少し勉強してもらえるとうれしいんですけれど。

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今後に販売される物件はいずれも高いので、
値引きはありませんと言われましたよ。
西宮はまだまだ値上がりするみたいですね

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質実剛健なダムを作った安藤・間っぽいデザインで悪くないと思いますが。

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えぇっ！時間が経たないと観なれないのですか！

やっぱ老人ホームっぽいデザインだからなんですね。

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売れ行きはどんな感じなんですか？あと何戸ですか？

まじめに聞きたいです。

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453さん

どのみち販売戸数で分けられているので、現在の販売戸数は6戸です。

それにしても春は本当に画像のように桜に囲まれる場所なんでしょうかね、想像すると華やかで期待が膨らんでしまいますけど。一時期しか楽しめないことですがマンションの近くにあると無いでは検討への影響も違ってくるんじゃないですか。

秋なども同様で、紅葉の有無にこだわる人もいますよね。

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道路向かい側にある豊楽公園の桜は結構キレイですよ(^^)

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向かいに公園があるのはいいですね。しかも、桜がキレイなのはうれしいです。
ただ、中学校が遠いのが気になりました。
徒歩で３０分くらいはかかりそうですよね。
ここの通学中学校は自転車通学は可能なのでしょうか？

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坂道を30分のぼります。
体力がつきますよ。
小学校が近いだけに最初はつらいですが
次第になれてきます。

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自転車通学は禁止ですし、ずっと坂道(山)なので電動でも登れません(^-^;
子供たちは元気に徒歩で登っていますよ。

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土砂災害警戒区域の件はどうなりました？

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またその話題ですか。
どうなりましたも何も土地災害警戒区域には変わりないわけで、それを踏まえた上で良いか悪いかは個人が判断すれば良いんじゃないですか？
論議したからって何か変わる訳じゃないんですから。

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ということは、ジオはそういう土地だとわかってマンションを建てたわけで、販売時には購入検討者にはそのことをきちんと説明しているんですよね？

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そんなことは阪急不動産に聞くことでしょう。

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土砂災害警戒区域の説明はお伺いしましたよ。
ちなみにジオがたつ前にこの地にあった集合住宅に40年前から長期で住んでいた友人が、神戸の震災のときにもここにあった集合住宅は大丈夫であったと言ってましたよ。

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まあ津波が来れば梅田も水没する可能性がある危険地域に指定されてるし、
気にすればきりがない。

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このスレッドが立つ前のスレッドに書いてあったのですが…。以下にコピペします。


豊楽公園側のエリアは元々谷間を埋めて作ったエリアだから、そこに建っていた建物は
阪神大震災の時に大半が崩れ落ちています。
これは近所の人ならだれでも知っています。
そもそも谷を埋め立てたエリアで、土地を作ったエリアですからそもそも岩盤なんてありません
（そりゃ何百メートルも掘ればあるでしょうけどね）

「苦楽園はそんな大変なことになった記憶ないんですが・・・」とありますが、 程度問題で当時は
どこも大変だったからそう思わなかった（分からなかった）だけで、
豊楽公園側は「ほ・と・ん・ど倒壊しています」


一方桜町や美作町、角石町は地盤が強固でほとんど崩れていません。
そのあたりから数百メートル北に上った甑岩（こしきいわ）神社は大阪城の石に使われる予定だった
ここの地域の石をご神体にしていますので基本的には元から岩盤が強固なエリアだと思います
（ご神体のエピソードは検索で出てきます）

通り一本挟んで大きく違いますから十分気をつけたほうが良いです。

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おっしゃるとおり道路1本で大違いのようです。

http://onno.jp/lab/hazard?id=143548

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きちんと確認してから発言するように。

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J-SHIS 地震ハザードステーション
http://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

で地震発生確率や地震増幅率（揺れやすい地形）などを調べることが出来ますよ。

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まぁその話は各々で調べて納得出来たりできなかったりいろいろとあると思うんで。

スーパーはきほんイカリ、たまには関西って感じですかね。
特売によって使い分けたりして。
駅までもそう遠くもないし、買い物便利だしいいかも。
子育て環境的にはいかが？？

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やはり
坂がネックだな…

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閉静で落ち着ける環境は良いのですが坂は徒歩や自転車でも疲れているときは
大変ですね。物件駐車場は多めにありますが100%でないのと電車通勤なので
駅までは、徒歩か駅近くの駐輪場を借りて自転車で駅にむかうことになると思います。
対策として今電動自転車が価格が下がってきているのと初期型よりも
アシスト力が良くなっているので利用しようと思いました。ただ心配なのは
物件駐輪場がラック式なので場合によっては置けないこともあるので
確認しないと駄目ですね。

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要は坂がきついから売れてないんでしょ？競合？のレジデンスは完売だってよ(笑)ここちゃんと売れてんのか？

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関西の人にとって阪急沿線の坂の上は憧れ、ですから、何を優先するかですよね。
お得感を求めない人が集まれば、それはそれでこのマンションの価値観だと思います。
そういうわけで、値段下げないで欲しいです。

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それはもうとっくの前、10数年以上前に既に崩れたかつてつくられた価値観です。
今は環境の良い住宅地で急な坂道のない駅数分圏が憧れであり理想の居住地。
もっと遡れば大正時代からお屋敷は平地にあったわけで。

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それはいえてるわ。

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仰る通り。
人口増加、都市化と共に地価の安い北部へ移動しただけ。
又、税制が阪急以北の開発を進めた事もある。
私は億単位の税金を払ってでも阪急以南に住まいしているが、多くの土地成金は税金逃れの
買い替え特例をねらって、山へと殺到した時期もありました。（昭和バブル等）

これからは少子化高齢化がさらに進む訳で、都心回帰は必定。山手、山手と憧れるのは
高度成長期の過去の産物でしょう。

当該エリアも本来、老人ホームか、戸建てが適当だと思いますが
西宮人気、阪急人気に便乗したいと云うデベの気持ちも良く解る。

ただ、実需の場合と投資スタンスの場合では見方が違うとはいえ、ちょっとはコスパを考えたら
どうかなと思いますね。

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じゃあ、そういう価値観の方は住まわれないので、ちょうど良いですね～。

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都心回帰の解釈間違えてますよ

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マクロ的な都心回帰(大都市圏全体で見た郊外から都心への人々の嗜好回帰)同様に、ミクロ的な都心回帰(駅勢圏内での山腹マイカー、バス便エリアから駅近中心部への回帰)も強く見られるという事でしょう。

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481さん、完璧な解説恐れ入ります。
まあ、都心回帰の主な要因は、経済不振が原因の「地価下落」だと思いますが、
これからは、それに少子高齢化が加わると考えています。

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低層マンションで２棟タイプは始めて見ました。

複層ガラスだと光熱費などが節約できるようですが、もしそうなら１年中に渡りかなり光熱費が節約できますね。
結露や紫外線カットなのも嬉しいですが、全部がこのガラスではないようですね。

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そうなんですか。てっきりすべての窓ガラスが対応しているのかと。
要所要所でそういうかんじなのですか？？
HPを気になって見てみたのですが
※複層ガラスの使用場所及び仕様については係員にお尋ねください。
と書かれていたのでやはりすべてではないのですね。

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全てなわけないよ。

てか、どこでもそうだよ。

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総戸数が少ない故にエレベータを3基も設置してるから管理費が高いな！

通勤、買い物等生活面に於いて毎日のことなので坂道は大変苦しいのではないかな。

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お風呂の小窓とか以外は、基本的に全部が複層ガラスらしいですよ。

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若い時は坂道も気にならないが、年を取ることに坂道は苦になってきますね。

疲れての帰宅に最後の追い打ちの坂道を最後の力を振り絞って登らなきゃいけないです。

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それ辛すぎるだろ…

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小窓以外は複層ガラスみたいですよ

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徒歩で買い物行くのも表示時間より坂道があるので時間がかかるよ。

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ここの営業のおばちゃんが年の割に色気あってちょっとかわいかった、危うく買いかけた。

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＞493

坂のこと質問しましたか?。
色々な年齢の人に聞いてみることが一番参考になると思うんですよ。

ある程度高齢の方が大丈夫と言えばこれは見習わなければいけないことだと思うのです。
もちろん体力の違いや持病など事情も別途考えないといけないですけど。

＞492

坂慣れしてるか否かですよねぇ。
ここのほうが現況より緩いと言う人もいそうですね。

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聞いたところで、答えはその人の主観であり、当然営業トークも有るかと考えないのかな？
自分が現地を見れば済む事。　今時、世間知らずな人間が居るもんやな。

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売れてますかこちらは。

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あと何戸残ってるの？

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近隣のレジデンス、パークハウスも完売。出遅れているようやな…。

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あと8戸かなぁと思っています
ホームページでもそうなっておりますので
間取りはホームページで出ている分だけでしょうか
まだまだ選ぶ余地はあるのかな…
お値段的にちょいと高い感じがするんですがどうですか？

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まずデザインにひかれました。
低層でオシャレな感じ。
ただ駅までの距離は微妙ですね。あまり近くないし。
マンションまでの道がわかりずらそう。
あまりわかりずらい道だと知人や家族が来たときに面倒ですからね。
慣れたら問題ないのはわかるんですが。

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デザインは無難な感じでいいのでは？
周りから浮いている感じもしないし。
おしゃれとかそういうのとは違うけど。

駅からは近くはないですよね。
マンションは豊楽公園の方面でとか言えば何とかなるんじゃないかな。

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デザインは主張し過ぎず、街並みに合ってるような気がしますね。

6月下旬竣工なのに、21戸も残っているのはびっくりですね（ホームページの更新日が4/21だったので、実際とは違うかもですが）。
駅からそんな近くないわりに、少々お高めだからかな？？
広くてゆったり…が、逆に広すぎ…となってしまったのでしょうか。

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ほんとですね、入居まであと3ヶ月で半分以上売れてないのは、キツイですね。しかもこの戸数で。
阪神間では、断トツの知名度とブランド力を持ってしても、なかなか捌けていないのは意外です。
やはり、駅近、利便性の高いジオ西宮に流れてるのでしょうか？

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このタイミングで半分以上残ってるのは本当に意外ですね。普通に考えるとジオ西北と競合するとはとても思えませんが、ここまで売れないと案外そうかも。近場のレジデンスとパークが完売してもこの状況ということは…
大丈夫か、関西経済？

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単純に価格帯が違うからでしょう
ジオは特にブランドではない
周辺は大手ばかりなので
どちらかと言うと格下でしょう

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ここを購入される方は　本当のお金持ちの方だと思います。

値段は近隣の新築マンションと比べて　非常に高いと思います。
駅から　すごく近い訳でもない。（徒歩9分　駅は支線　しかも前の道は坂）
近くにスーパー、コンビニ等がないので　利便性が高いわけでもない。

購入される方は　お金持ちの方なので　車は　お持ちだと思うのですが、
駐車場が100％でなく、40戸に対して32台。（平面2台で、機械式30台）
エレベーターは　2～3邸に対して１基のエレベーターある配慮ですが、
将来の管理費の大幅な上昇は避けられず、（お金持ちなので問題ないでしょうが）
なのに　ディスポーサーが　付けられていなかったり。

眺望を望むなら　甲陽園方面の物件、利便性なら西北物件。
ここを検討されるお金持ちの方は　もう少し金銭面を頑張って　平面もしくは地下駐車場完備の
六甲方面の物件や　芦屋方面の物件も　検討されるのでは。

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ほんとですね！　
ここを買おうかどうか検討できる羨ましい方は、夙川や芦屋、御影など似たような住環境のエリアを広く比較検討してはるでしょうね！

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本当の金持ちはマンションなんて買わない。

年寄りに限っては、小金持ち夫婦が運転不安や体力の衰えや利便性重視で
戸建てを打って移り住むケースがあるが、その場合、駅近、坂無しが必須条件。

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金があっても、ここは買わない。
駅近く、支線でなく本線が希望。
不便で高い。
ここのメリット何でしょうかね。

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苦楽園口レジデンスとザ・パークハウス苦楽園口が立地やアドレスに致命的な難有りだったので、
ここは強気で勘違い価格をつけちゃった。

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単純に支線＜本線ではない
金持ちは電車使わないし、甲陽線は別物
またマンション＜戸建でもないね
年取ると金持ちもマンションを望む人も多い

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もともとは夙川が不便な乗り換え必須駅で支線的な扱いだった。
環境維持と、緩やかな開発を担保していた生命線。

それが浅はかな特急停車で、状況が一変した。悪い意味で。
下品な建売開発が加速化した。岡本、東灘のように。

あと、どうでもいいけど、不便な場所に一生住む人ってそんなにいないね。
目神山とかでも高齢者は人生の終盤には家を売って、山を降りてるケースが多数派（マジョリティ）。

> 6月にバス交通の充実を求める質問を本会議で行なって以降、「西宮市内のバス
> 問題を考える会」のみなさんの市長に対する申し入れに日本共産党市議会議員団
> として同席しました。8月21日は苦楽園・越木岩・剣谷町・鷲林寺南町・柏堂町
> ・柏堂西町・甲陽園目神山町の各自治会長さんたちが、それぞれ署名を添えての
> 申し入れでした。
>
> 共通して出されていた意見は、(1)若いときはマイカーがあり、毎日の生活に不
> 便はなく過ごしていた　(2)高齢になり、免許証を返上した途端、買い物や通院
> に不便をきたすようになった　(3)地域は高低差があり、しかも最寄の駅から離
> れており、バスの路線もなく今後の生活に大きな不安を持っているという内容で
> した。富山市では、高齢者の交通事故増加傾向から、免許証返上を促進する為に、2
> 万円分の交通チケットを返上者に配布しているという報道も最近では目を引いて
> います。当然この背景には、公共交通の充実があるのは当然です。既存バス路線
> の充実と合わせ、地域の状況に応じたコミュニティバスやデマンドバス導入など、
> あらためて本市でも高齢化社会に対応した、まちづくりの一環としての公共交通
> 網の拡充が急がれます。

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×　金持ちは電車使わない
○　金持ちはタクシー、電車を好み、人をひき殺すリスクから自分で運転する事は好まない

昔から阪神間の3世代以上住んでる本当の金持ちは平地の屋敷に住んでる
山腹部は高度成長やバブル期以降の成金がメイン

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この立地だと老後に住むことは考えにくい。足腰が丈夫でも。
エレベータが3邸に1基、確保されているのはいいと思います。
こういうところなどは、リッチな感じですね。
駅から近くないし将来、売るにしても資産価値は低そうですね。
中途半端な感じがします。

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資産価値低いですかね？飽和状態の西北物件よりは期待できると思います。すぐそばのグランメゾンは、そこそこの価格で取引されているみたいですよ。ここは、グランメゾンよりも眺望がのぞめますし、そこそこのリセールバリューは期待できると思うのですがいかがでしょうか。

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何より西北は衣食住の利便が良いです！

平坦な道をスイスイと移動できることが良いですね。

ここの資産価値は？？？ですが、中古となると坂道であることがネックになるのではないですか！中古の買い手側となった場合、毎日の買い物・年齢を重ねることによる体力低下等があり、平坦な立地の物件よりも買い手が見つかりにくいのではないですか！

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公式サイトでは、残戸数が22戸に増えていました！

いろいろ総合的に考えると、ここのマンションは立地とコスパが合わなくて、残ってるみたいですね。
「活断層の上に建っている」ということも近隣の不動産屋さんに聞いたことがありますので、購入に踏み切るには相当の勇気がいると思います。

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活断層の上にあるのは夙川苦楽園口レジデンスですよ。ここは違う。
遡って良く読んでから臨んで。

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また活断層ネタか。ここもレジも活断層は確かに近くにあって、断層からマンションまでの距離には差があるね。しかしレジデンスが断層の真上にあるなら、ここの倍の戸数で先に完売しないだろ。もしあったとしても、皆それを承知で買ったということ。日本全国 活断層だらけ、特に山手はね。そんなこと気にしてたら どこも買えないよ！ ここは断層よりも、地滑りの方が注意点と思うけどな。それも山手で気にし出したらきりがないけど…

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＞５２３
でも残念ながら結局レジデンスに負けてるからね・・
売れませんなここ・・

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結果が全てだね。
いくらゴタクを並べたって、結局は売れる売れないが全てです。

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何かいろいろ言われていますが、活断層だとか、価格がどうのこうのと、何だかあまり良いこと書かれていませんね。
まあ、活断層については専門的なところに確認でもして貰うのが最も良いかなと、思いますけど、他では自分の目で良く確認をしてきた方が良いのかな。そう思いますよ。

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そう結果が全て。ただ価格が高すぎるんだって。皆様意外に冷静だったようでなにより。

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そうですね。。。
苦楽園というと、阪神間で便利がいいのに、緑も多く、素晴らしい環境ではあります、が・・・。
実際住んでみて感じた（賃貸ですが）のは、世間がイメージしているほど、高級住宅地でめちゃくちゃいい所なのかと言われると、少々疑問かなという気もします。
ですので、皆様が言われている通り、やはり価格はネックとなってくると思いますね。

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で　さっさと値下げしてくれ

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完成時点で半分以上残ってるなら値付け大失敗。

無知な阪急信者を当て込んだものの、無知な人が買うには絶対金額が大きすぎた。
土地鑑も含め知識のある人であれば、良い物なら金額の多寡とは関係なく黙って買うよ。
ここでフライングした人は、阪急＞JR>阪神のステレオ思考の人なんだろう。

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あと２０戸の販売だけどもこれは先着順？公式の物件概要みてもよく判らない状態。完売しているわけではないのですよね。
買物はいかりスーパーか関西スーパー。歩けなくはないけど買物して荷物持つことを考えたら自転車必須っていう感じになってくると思われますね。スーパーが２戸あるから飽きずに買い物はできると思います。

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コープと苦楽園センターもあるよ。でもあの坂は電動チャリでもちと厳しいくらい。

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5,304万円からするんですね。結構高いとおもいますが、ここらへんでは普通な価格なんですか。
管理費と修繕積立金の合計が月額にして２万円から２万５千円くらいなんですね。みんな高めな設定に感じました。

この辺で生活するとしたら、車は必要ですか？

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パークハウス芦屋と同じ価格なら悩んでしまうよね

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金額的な部分も納得できないから、即売になっていないのでは。
プライバシー重視のマンションで、その部分は個人的には好みです。
ただ、ニーズが少ないのかもしれないですね。
何処に住むにしても車は、あったほうがいい。
しかし、苦楽園って名前が嫌だな。

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気に入らんかったらほっといたらいい。

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この辺りだと車があった方が便利だと思う.
自転車でも平気ですよ～みたいな人だとそこまで思わないかもしれないです.
人それぞれだと思いますが
買物にちょっと行くにしても
遊びにちょっと遠出するにしても
車があった方がより便利な地域なのではないかとおもうのです.

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